Invierte en villas en Bali con la rentabilidad y los papeles revisados de antemano
Vendemos villas de promotora y casas terminadas, a precio de lista y en rupias. Cada ficha muestra lo que queda después de gestión, impuestos y mantenimiento. Y el suelo y las licencias los revisamos antes de que pagues la reserva. Inmuebles desde Rp 1.590 millones
15+asesores, abogados y analistas trabajando en tu compra
3000+unidades de promotora y casas terminadas en nuestra base de búsqueda, no solo nuestros anuncios
0 %comisión para el comprador: la paga el vendedor
Gratisrevisión legal de cualquier inmueble antes de que pagues la reserva
Mercado
Por qué Bali: demanda, rentabilidad y las salvedades sinceras
Estamos en la isla desde 2010. Vimos este mercado en la euforia de 2022 y en el ajuste de 2026. Estas son las cuatro cifras con las que trabajamos de verdad, cada una con su fuente y su fecha, y ninguna sacada de un folleto.
antes de gastos
10–14 %
Rentabilidad bruta del alquiler
Villas y apartamentos en alquiler vacacional: tarifa por noche × ocupación. No incluye hoteles.
en tu cuenta
8–12 %
Rentabilidad neta
Te queda cerca del 60 % de la facturación: el 18 % se lo lleva la gestora, el 10 % los impuestos y el 12 % los días vacíos y el mantenimiento.
nuestro segmento
65–80 %
Ocupación
En inmuebles de nuestro segmento con gestión profesional. La media de la isla ronda el 37 %.
2025
16,3 millones
Visitantes
6,95 millones de visitantes internacionales y unos 9,3 millones nacionales. En 2026 las llegadas se estabilizaron en ese máximo histórico: 3,9 millones de extranjeros entre enero y julio, un 1,98 % menos que el año anterior.
Destacados
Villas y apartamentos destacados
Una unidad por proyecto, cada una con sus propias fotos, el precio de promotora y la rentabilidad neta según nuestro modelo.
No vendemos una cartera propia: buscamos en todo el mercado
La mayoría de las agencias de la isla tienen una docena de proyectos en exclusiva, y eso es lo que te enseñan. Nosotros trabajamos de otra forma, y esto es lo que cambia para ti en la práctica.
3000+unidades publicadas
500+promotoras en nuestra base
RU / ENvemos las dos caras del mercado
0 %no nos pagas nada, la comisión la paga el vendedor
Desliza para ver más
01
Elegimos en el mercado, no en una lista de la casa
Nuestra base tiene más de 3000 unidades de más de 500 promotoras, incluidas casas terminadas y villas independientes. Por eso la conversación empieza por lo que necesitas, no por «esto es lo que tenemos».
02
La mitad del mercado que no suelen enseñarte
Buena parte de la oferta la hacen promotoras europeas y anglosajonas: proyectos pequeños tipo boutique, con nombre en la isla y que luego se venden bien. Muchas agencias los dejan fuera de sus selecciones. Nosotros cubrimos las dos caras del mercado.
03
Nos paga el vendedor, no tú
La promotora ya ha metido nuestros honorarios en el precio, así que no pagas nada de más por nosotros. En algunos proyectos, comprar con nosotros sale incluso más barato. Tampoco tenemos motivo para empujarte hacia un proyecto concreto: ganamos lo mismo elijas el que elijas.
04
Revisamos antes de la visita, no después de la reserva
Zonificación, cadena de licencias, años de leasehold que quedan, reputación de la promotora y de la gestora. Si un proyecto no pasa nuestros filtros, ni te enteras de que existe. Es más honesto que explicarte después por qué conviene dejar la operación.
05
Invertir y vivir piden inmuebles distintos
Es fácil confundirlos, y ahí es justo donde se pierde dinero. Empezamos por tu objetivo y por lo que de verdad te va a quedar, y después miramos opciones. Preferimos que dejes pasar una mala operación a que la cierres.
06
Seguimos ahí después de la firma
Revisión en la entrega, arranque del alquiler, gestión y venta cuando quieras. Vender una vez y desaparecer no nos compensa: en este mercado nos conocen por los clientes que repiten y por las recomendaciones.
Qué hacemos
Qué hacemos para que tu compra en Bali sea segura
En una operación en Bali el riesgo está en los papeles y en los números, no en la villa. Nos ocupamos de las dos cosas antes de que te comprometas, y como comprador no nos pagas nada.
Encontrar el inmueble adecuado
Buscamos en más de 3000 unidades de promotora y casas terminadas, no solo en nuestros anuncios, y te enviamos de tres a cinco que encajan con tu presupuesto y tu objetivo, con la rentabilidad bruta y la neta calculadas.
Una selección con los números hechos
Visitas por vídeo en la obra
Pagos ligados a las fases de obra
Comprobaciones antes de tu reserva
Certificado del suelo, zonificación, licencia de obra e historial de la promotora, revisados a nuestra costa. Antes de que se mueva el dinero recibes un informe por escrito con todas las cuestiones abiertas.
El certificado del suelo y quién es el titular
Una zonificación (RDTR) que permita tu plan
Licencia de obra (PBG) e historial de la promotora
Los compradores nos comparan todo el rato con Emiratos y Tailandia, y hacen bien. Nosotros comparamos por el dinero que llega a tu cuenta, no por los porcentajes anunciados. Cada mercado presenta su cifra antes de gastos como más le conviene.
Bali más rentabilidad
8–12 %
neto al año en las mejores zonas
Entrada
Rp 1.590–2.650 millones
Titularidad
un leasehold de 25–35 años
Ocupación
65–80 %, todo el año
VS
Dubái
4,5–6 %
neto al año después de tasas e impuestos
Entrada
Rp 3.540–5.310 millones
Titularidad
plena propiedad
Ocupación
85–90 % en invierno, 55–65 % en verano
Desliza la tabla para ver el resto
Indicador
Bali
Dubái
Phuket
Ingresos antes de gastos, la cifra que suelen dar los anuncios
10–14 %villas y apartamentos en alquiler vacacional, sin hoteles; datos de plataformas de 2026
6–8 %nuestra estimación para alquiler vacacional en zonas turísticas
7–9 %nuestra estimación para buenos proyectos cerca de la playa
Lo que de verdad te queda
8–12 %en las mejores zonas; 6–10 % para un inmueble medio
4,5–6 %después de tasas, impuestos y cuotas de mantenimiento
3,8–5,2 %contando con medio año de temporada baja
Precio de entrada para un buen inmueble
Rp 1.590–2.650 millonesun apartamento en una zona consolidada como Canggu, o una villa en la zona de al lado, aún en desarrollo
Rp 3.540–5.310 millonesun estudio o un apartamento de un dormitorio en una zona donde se vende con facilidad
Rp 1.770–2.650 millonesun apartamento en condominio cerca de la playa
Ocupación y estacionalidad
65–80 %se mantiene todo el año: entre temporada alta y baja hay 10–15 puntos
85–90 % en invierno, 55–65 % en veranode junio a agosto hace calor y la demanda cae casi a la mitad
80–90 % de noviembre a abril, 40–55 % con las lluviasla temporada de lluvias se come más o menos medio año
Qué puede tener un extranjero
un leasehold de 25–35 añosleasehold con derecho de prórroga; también derecho de uso (Hak Pakai) o compra a través de tu propia sociedad de capital extranjero (PT PMA)
plena propiedadsin límite de tiempo, pero solo en zonas habilitadas para compradores extranjeros
plena propiedad solo en apartamentosy entre todos los extranjeros no pueden tener más del 49 % de la superficie de un edificio; las villas van en leasehold de hasta 30 años
La salvedad sincera
Aquí las normas son jóvenes, y en 2026 se endurecieron: un inmueble sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor queda fuera de las plataformas de reservas. Eso afecta a quien construyó saltándose las normas. Para los inmuebles legales es una protección frente a la guerra de precios. Revisamos la zonificación y las licencias antes de tu reserva, no después.
El más transparente de los tres: el registro de operaciones es público, el dinero pasa por depósito en garantía (escrow) y los derechos del comprador están protegidos. El precio es una entrada el doble de cara y unos alquileres que suben más despacio que los precios. El neto queda apretado entre una compra cara y un flujo constante de obra nueva.
Un mercado maduro, y eso tiene dos caras: además de los proyectos nuevos, compites con cientos de propietarios que venden por debajo de lista. Súmale medio año de temporada baja y un número de visitantes que ha dejado de crecer.
Fuentes: Global Property Guide y las plataformas de alquiler AirROI y AirDNA, 2026. Las cifras de Dubái y Phuket son referencias de mercado. Para cada inmueble concreto siempre hacemos el cálculo aparte.
Datos del mercado de Bali
La demanda ha vuelto. Aquí es donde compensa
Tres cifras que revisamos antes de recomendar nada: cuántos visitantes llegan, cuánto se llenan las habitaciones a lo largo del año y cuánto factura de verdad una villa en cada zona.
Llegadas de extranjeros
BPS Bali · 2019, 2023–2026
Las llegadas directas de extranjeros superaron en 2024 el máximo de 2019 y en 2025 marcaron un récord de 6,95 millones. De enero a julio de 2026 llegaron 3,90 millones, un 1,98 % menos que en los mismos meses de 2025, y julio volvió a terreno positivo.
Llegadas directas de extranjeros a Bali: 6,28 millones en 2019, 5,27 millones en 2023, 6,33 millones en 2024, 6,95 millones en 2025 y 3,90 millones de enero a julio de 2026
Año
Llegadas
2019
6.275.210
2023
5.273.258
2024
6.333.360
2025
6.948.754
2026, enero–julio
3.900.965
*2026: enero–julio. Fuente: BPS Bali, llegadas directas de extranjeros, publicación del 1 de septiembre de 2026. Todos los datos →
Ocupación hotelera por meses
BPS Bali · hoteles con estrellas · 2025–2026
Las habitaciones se llenan hasta cerca del 70 % en julio y agosto y bajan al 47 % en marzo. 2026 va muy parecido a 2025, con un primer trimestre más fuerte. Planifica el año de una villa pensando en los meses flojos, no en el pico.
Ocupación de los hoteles con estrellas de Bali por meses en 2025 y de enero a julio de 2026, del 46,6 % de marzo de 2025 al 69,5 % de agosto de 2025
Mes
2025
2026
1
60,3 %
56,7 %
2
51,6 %
55,4 %
3
46,6 %
52,5 %
4
57,2 %
57,9 %
5
58,1 %
61,2 %
6
64,7 %
64,9 %
7
67,8 %
67,3 %
8
69,5 %
—
9
68,2 %
—
10
64,6 %
—
11
58,0 %
—
12
60,9 %
—
Fuente: BPS Bali, publicaciones mensuales de turismo hasta julio de 2026. Todos los datos →
Lo que factura una villa al año
AirROI · facturación por anuncio · últimos 12 meses
Facturación media anual por anuncio de alquiler vacacional, en rupias. Al propietario le queda cerca del 60 % después de gestión, mantenimiento e impuestos. Las villas con gestión superan estas medias.
Facturación media anual por anuncio de alquiler vacacional por zona: Seminyak Rp 514 millones, Uluwatu Rp 491 millones, Pererenan Rp 386 millones, Canggu Rp 376 millones, Ubud Rp 206 millones
Zona
Ingresos por anuncio
Ocupación
Seminyak
Rp 514 millones
38,0 %
Uluwatu
Rp 491 millones
46,2 %
Pererenan
Rp 386 millones
40,2 %
Canggu
Rp 376 millones
36,2 %
Ubud
Rp 206 millones
36,6 %
Fuente: datos de alquiler vacacional de AirROI, consultados en septiembre de 2026 y pasados a rupias al tipo de la web. Datos del sector: el BPS no publica la facturación de las villas. Todos los datos →
Ubicación
Zonas de Bali: dónde comprar una villa o un apartamento
Trabajamos estas zonas a diario, así que te lo decimos claro: no hay «mejor zona», hay zonas más o menos maduras. Entrar más barato da más recorrido, a cambio de una venta más lenta. Elige según tu objetivo, no según la moda.
Mapa base de satélite con datos de Copernicus Sentinel-2 (2024–2025), composición sin nubes procesada por Rise Real Bali. Los marcadores indican el centro aproximado de cada zona.
Núcleo
Canggu Badung · suroeste
El núcleo del mercado: infraestructuras y demanda ya están, y los inmuebles se venden antes. Rp 3,9 millones por noche con una ocupación del 37,5 %, y casi 4000 anuncios de alquiler. Hay mucha competencia y apenas queda suelo libre.
Construcción densa, con restaurantes y beach clubs a mano. La liquidez es alta, y también el ruido y el tráfico. En lo legal es de las zonas más limpias del sur: solo el 3,6 % de los anuncios está en suelo agrícola o protegido, frente al 9,3 % de la isla.
El historial de alquiler más largo de la isla: Rp 5 millones por noche, la tarifa más alta del sur, pero con una ocupación del 39 % y un crecimiento casi plano. Ya casi no quedan parcelas, y la prima de la plena propiedad sobre el leasehold es la mayor de la isla: una mediana de Rp 6.600 millones en leasehold frente a Rp 10.900 millones en plena propiedad.
Una zona residencial tranquila a un paso del núcleo. Encaja mejor para vivir y para alquiler de larga estancia que para alquiler por noches: una mediana de Rp 6.400 millones en leasehold y Rp 9.600 millones en plena propiedad. Aquí compra gente que vive en Bali.
La demanda se desbordó desde Canggu: Rp 3 millones por noche, ocupación del 45–48 % y una oferta de alquiler que creció un 15 % en un año, más rápido que los ingresos. Calcula el inmueble, no la zona. El 17,3 % de los anuncios está en suelo agrícola o protegido, así que revisamos la zonificación antes de hablar de precio.
Mucha obra en marcha, con unas infraestructuras que van alcanzando a Canggu. El riesgo principal es la zona verde (agrícola), así que revisamos zonificación y licencias antes de hablar de precio.
El plan director de Nuanu City abarca 44 hectáreas, con más de 400 unidades anunciadas hasta 2027. La zona ronda de media el 50 % de ocupación y hay villas que la superan de forma constante: la ocupación la marcan el inmueble y su gestión, no la zona.
Primero el pico de surf, luego los cafés, luego la vivienda y luego los precios. El suelo es más barato que en Badung y el riesgo va de medio a alto. La autopista de peaje Mengwi–Gilimanuk y el metro son planes sin fecha ni suelo asignado, así que no entran en el cálculo.
El tándem Tabanan–Kedungu: entrada baja, horizonte largo y menos liquidez que el núcleo. La regencia queda fuera del acuerdo voluntario de desarrollo del sur y el plan urbanístico (RDTR) no lo cubre todo, así que comprobamos la situación de cada parcela a la fecha de la operación.
Vistas al océano y acantilados: Rp 4,3 millones por noche con una ocupación del 46 %, la mejor combinación del sur. Pero el 26,1 % de los anuncios está en suelo agrícola o protegido. Elegimos inmuebles con una ventaja que nadie puede tapar construyendo: la vista, la primera línea, el acceso a la playa.
El centro de la isla, con su propio público: Rp 2,1 millones por noche con una ocupación del 37,7 % y unos ingresos que subieron un 16,5 %, lo mejor de la isla en el último año. La oferta crece deprisa, así que entramos con un modelo, no con una corazonada.
Una costa este tranquila, con demanda de familias y el clúster médico de la ZEE, donde el 62 % de los pacientes de hospital son extranjeros. Rp 1,5–1,8 millones por noche con una ocupación cercana al 40 %, y unos ingresos que apenas crecen. De aquí sale el ferri a Nusa Penida, a 40–45 minutos.
El enclave turístico de ITDC: construcción de nivel hotelero, seguridad, instalaciones y gestión. Lo que lo distingue es que la plena propiedad casi no tiene prima sobre el leasehold, así que no hay nada que pagar de más por el tipo de titularidad. En el catálogo: Nai by Vibe y Ramada by Wyndham.
Costa salvaje al sur de Uluwatu, en una fase temprana. Comprobamos accesos, caminos, agua y luz de cada inmueble: aquí nada de eso viene dado, y la Perda 3/2026 blindó el acceso público a la costa.
El este de la isla, un mercado incipiente. El ancla es SALT of Virgin Beach, un resort de 84 llaves con apertura prevista en el primer trimestre de 2028. Los propios materiales de la promotora dan rentabilidades de años distintos, así que lo modelamos con nuestro propio escenario.
El pueblo que hace de centro del sur de Uluwatu, donde se concentran los servicios de la península. Rp 4 millones por noche con una ocupación del 42 %. El mayor riesgo de zonificación del sur: el 27,9 % de los anuncios está en suelo agrícola o protegido. Comprobamos el agua y los accesos de cada inmueble.
Una zona boutique sobre el acantilado: ocupación del 59 %, la más alta del sur, a Rp 3,2 millones por noche, y los inmuebles se venden el doble de rápido que la media de la isla. En la franja de playa no se permiten hoteles ni villas, solo cafés sencillos, y desde julio de 2026 hay obras de mejora en la costa. Miramos lo legal antes que el precio.
El sur de Uluwatu junto a los beach clubs de Melasti, una zona que crece deprisa. El terreno empinado encarece la obra y los accesos. A cambio, tienes panorámicas que nadie puede tapar.
Una playa familiar con turismo de día: muchas excursiones y menos pernoctaciones. La entrada es más baja y el modelo de alquiler, más flojo que en las zonas de acantilado, así que lo calculamos con más prudencia.
Una bahía tranquila con lonja y restaurantes sobre la arena, a 15 minutos del aeropuerto. Las villas de la ladera miran a la bahía. No tenemos muestra local, así que usamos la referencia de Uluwatu: Rp 4,3 millones por noche con una ocupación del 46 %.
Una playa de surf bajo el acantilado con una meseta llana encima: la entrada más baja de la península, una villa tipo loft. No tenemos muestra local, así que las cifras siguen la referencia de Uluwatu.
Una playa salvaje pasado Nyang Nyang, a 20 minutos a pie hasta el agua. Fase temprana: comprobamos camino, agua y luz de cada parcela. Las cifras siguen la referencia de Uluwatu.
La primera zona turística de la isla, a 15 minutos del aeropuerto, con hoteles y centros comerciales. No queda suelo libre, así que se compra lo que ya está construido. No tenemos muestra local y usamos la referencia de Seminyak: Rp 5 millones por noche con una ocupación del 39,4 %.
1,08 millones de visitantes al año, sobre todo excursionistas de un día: Rp 2 millones por noche con una ocupación del 26 % y unos Rp 142 millones de ingresos por anuncio al año. Las promesas del 70–85 % hablan de la temporada alta, no del año completo. Riesgos: agua, lindes de las parcelas, licencias y un ferri que depende del estado del mar.
EntradaRp 2.650–4.420 millones por una villa con vistas
Montañas, lagos y fresco: Rp 1,2 millones por noche con una ocupación del 27 %, pero un 45 % más que hace un año, el mayor crecimiento de la isla. Las cifras de más del 20 % de las promotoras son proyecciones: un proyecto cercano prometía un 22,6 % con una ocupación del 80 %, frente a un 27 % real en el año. Rehacemos contigo un escenario realista en la llamada.
El norte hoy: Rp 1,7 millones por noche con una ocupación del 23 %, y los ingresos por anuncio de alquiler cayeron un 31 % en el año. Existe un escenario de aeropuerto en el norte, pero el proyecto no tiene ni emplazamiento aprobado ni fecha, así que no lo contamos.
Dile a Gusti tu presupuesto y te manda 3–5 villas con los números reales.
«Te mando villas que encajan con tu presupuesto: la rentabilidad neta, las condiciones del leasehold y lo que todavía hay que comprobar. Sin compromiso».
Gusti Ayu, asesora de Rise Real Bali
Rentabilidad neta después de gestión, mantenimiento e impuestos
Certificado de titularidad, plan urbanístico y licencias de cada una
Gratis para el comprador, la comisión la paga el vendedor
Desliza para ver más
paso 1 de 6
01
Primer mensaje
Nos mandas tu presupuesto y tu objetivo. Te hacemos entre cinco y siete preguntas y descartamos lo que no encaja antes de cualquier visita.
paso 2 de 6
02
Selección con números
De tres a cinco inmuebles, cada uno con la rentabilidad bruta y la neta, el estado de los papeles y sus puntos débiles.
paso 3 de 6
03
Visita por vídeo
Un asesor recorre la obra con la cámara y te enseña lo que los renders no muestran: los vecinos, el camino de acceso, cuánto ha avanzado la obra.
paso 4 de 6
04
Revisión legal
Certificado del suelo, zonificación, licencia de obra (PBG) e historial de la promotora. Recibes un informe por escrito con todas las cuestiones abiertas.
paso 5 de 6
05
Reserva y contrato
El depósito de reserva se paga solo después de las comprobaciones. Los pagos siguen las fases de obra, no el calendario.
paso 6 de 6
06
Entrega y después
Revisamos la unidad contigo, te buscamos gestora y te ayudamos con la licencia de alquiler. Seguimos contigo después de la operación.
Titularidad
¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Bali?
En plena propiedad, no. La ley indonesia reserva la plena propiedad (Hak Milik) a los ciudadanos. El comprador extranjero toma un leasehold largo a su nombre, tiene un derecho de uso (Hak Pakai) con permiso de residencia o compra a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA). Las tres vías son legales, y la mayoría de los extranjeros en Bali usa la primera.
01
Leasehold (Hak Sewa)
Quién puede usarla
Cualquiera, a su nombre. Sin permiso de residencia.
Plazo
Normalmente 25–30 años. Las prórrogas se fijan en el contrato.
En qué fijarse
La cláusula de prórroga y la fórmula de su precio. Sin ellas, el activo pierde valor cada año.
02
Derecho de uso (Hak Pakai)
Quién puede usarla
Extranjeros con permiso de residencia indonesio (KITAS o KITAP).
Plazo
30 años, prorrogables 20 y renovables 30.
En qué fijarse
Cubre la vivienda en la que vives. Hay precios mínimos, que cambian según la provincia.
03
Sociedad de capital extranjero (PT PMA) con derecho de superficie (HGB)
Quién puede usarla
Una sociedad que constituyes, con un código de actividad que permite alquilar.
Plazo
HGB por 30 años, prorrogable 20 y renovable 30.
En qué fijarse
Exigencias de capital, informes anuales y contabilidad. Compensa para un negocio de alquiler o varias unidades.
Fuentes: Ley Agraria Básica n.º 5/1960; Reglamento del Gobierno n.º 18/2021 sobre derechos del suelo. Las condiciones del leasehold dependen de cada contrato.
No te fíes de nuestra palabra. Compruébalo: quiénes somos, qué hemos construido nosotros y cómo ganamos dinero.
Empresa
RISE REAL BALI
Somos un equipo internacional dedicado a la inversión inmobiliaria en Bali. Estamos en la isla desde 2010: primero construyendo y gestionando, cerrando operaciones desde 2022 y, desde 2023, con una agencia que tiene su propio equipo de análisis. Vemos este mercado desde los dos lados, como constructores y como vendedores, así que juzgamos un precio por lo que cuesta construir, no por el anuncio. Trabajamos con más de 500 promotoras y sabemos quién entrega a tiempo y a quién hay que mirarle los papeles dos veces.
Vendemos lo que no aparece en los portales: unidades raras, suelo para construir, hoteles en funcionamiento. Si lo necesitas, también asesoramos y construimos llave en mano. Bali es nuestra casa, y aquí vendemos como compraríamos nosotros: primero una casa en la que te apetezca vivir, después la rentabilidad.
Lo hemos construido nosotros
Nuestro proyecto: Rise Villas, cerca de Nuanu
Villas desde Rp 3.360 millones en Nyanyi, junto a Nuanu. Además de vender proyectos ajenos, este lo hemos levantado nosotros y es nuestro, del terreno y el presupuesto a los primeros huéspedes. Por eso hablamos el mismo idioma que las promotoras y vemos antes que el comprador dónde no cuadran las cuentas de un proyecto.
desde Rp 3.360 millonesprecio de promotora, villa de un dormitorio
30 añosleasehold (Hak Sewa)
de villas aún libres en la primera fase
8,4 %neto con una ocupación del 70 % · Rise Villas · Unit #4
Asesores, abogado, marketing y gestión de alquiler están en plantilla, no subcontratados. La revisión de papeles, el modelo de rentabilidad y el arranque de tu alquiler quedan en las mismas manos, en lugar de repartirse entre tres proveedores.
15+personas en el equipo
4regiones: Europa, Estados Unidos, Asia y Australia
Palabras de quienes ya han comprado con nosotros, publicadas con su permiso. Las escribieron en otro idioma y las hemos traducido al español sin cambiar el sentido.
Lo que ha cambiado en las dos últimas semanas para compradores y propietarios: turistas, normas, vuelos y presupuestos de Badung. Cada noticia explica por qué importa para una villa o un apartamento.
Turismo
Las llegadas a Bali suben un 15 % en julio y el mercado de villas se reordena
BPS Bali contó 697.809 llegadas directas de turistas extranjeros en julio, un 15,34 % más que en junio, y la ocupación de los hoteles con estrellas subió al 67,29 %. La asociación de gestoras de villas BVRMA interpreta la abundancia de villas y hoteles en venta como un nuevo ciclo de inversión, no como un bajón: más oferta, más competencia, costes más altos y licencias más exigentes.
Por qué importa: La demanda aguanta. Ganan las villas con todas las licencias y gestión profesional, y quien compra una villa ya terminada tiene más donde elegir y más margen para negociar.
Fuente: BPS Bali, NusaBali
Normativa
Nusa Penida tendrá sus propias reglas para inversores
La regencia de Klungkung orienta Nusa Penida, Lembongan y Ceningan hacia el ecoturismo. La inversión sigue abierta, pero cada proyecto pasará un filtro para proteger el carácter local, también en el aspecto de los edificios, y los inversores tendrán requisitos y licencias propios.
Por qué importa: En Penida, cuenta con normas de diseño y licencias más estrictas. Antes de comprometerte con un proyecto allí, contrástalo con los nuevos requisitos de la regencia.
Fuente: ANTARA Bali
Infraestructuras
Sirenas contra inundaciones en Kuta, Legian y Seminyak
La agencia de emergencias de Badung ha empezado a instalar un sistema de alerta temprana a lo largo del río Tukad Mati, con mástiles de sirenas en Kuta, Legian y Seminyak. Denpasar draga 200 metros del mismo río antes de la temporada de lluvias.
Por qué importa: Menos riesgo de inundación en la temporada de lluvias para propietarios e inquilinos de Seminyak y Legian.
Fuente: NusaBali
Vuelos
TransNusa abre vuelos directos de Melbourne a Bali
Desde el 19 de octubre, TransNusa vuela de Melbourne a Denpasar cuatro veces por semana con un Airbus A320 de 174 plazas. Son más de 70.000 asientos extra al año y la sexta aerolínea en la ruta, con 20 kg de equipaje incluidos en todas las tarifas.
Por qué importa: Australia manda a Bali más turistas que ningún otro país. Más asientos directos desde Melbourne alimentan la ocupación de las villas en Canggu y el Bukit.
Fuente: Bali Discovery
Presupuesto
Badung destina Rp 4,8 billones a obras y a suelo para aparcamientos
El presupuesto revisado de Badung para 2026 eleva el gasto a más de Rp 13 billones. De ellos, Rp 4,8 billones son inversiones de capital, y las infraestructuras en conjunto se llevan el 59 % del gasto. Entra también suelo para aparcamientos en los puntos turísticos más saturados, empezando por Kuta.
Por qué importa: La mayor parte de la oferta de alquiler de Bali está en Badung. El dinero para carreteras y aparcamientos en Kuta decide cómo será la zona que verán los compradores dentro de dos o tres años.
Fuente: ANTARA News Bali
Urbanismo
Badung quiere carreteras en el norte antes que resorts
El plan de Badung para un turismo de calidad pone las infraestructuras del norte de Badung por delante de los nuevos resorts. También da más peso en los puntos turísticos a los guardias tradicionales de las aldeas, los pecalang, y pone orden en el aparcamiento de Kuta.
Por qué importa: Si las carreteras llegan de verdad primero, el suelo del norte puede revalorizarse antes de que empiece la construcción a gran escala. Conviene seguirlo de cerca.
Fuente: ANTARA News Bali
Respuestas claras
Comprar casa en Bali: las preguntas que más nos hacen
¿No ves la tuya? Escríbenos por WhatsApp y te contestamos por escrito.
¿Puede un extranjero tener un inmueble en Bali?
En plena propiedad, no. La Ley Agraria Básica de Indonesia (n.º 5/1960) reserva la plena propiedad (Hak Milik) a los ciudadanos. Las opciones que funcionan son un leasehold a tu nombre, el derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia y la titularidad a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA) con derecho de superficie (HGB) en ciclos de 30+20+30 años.
¿En qué se diferencia el leasehold del Hak Pakai y de la PT PMA?
El leasehold es un arrendamiento de larga duración con fecha de fin. Lo que importa no es el plazo que se anuncia, sino cuánto queda y las condiciones de prórroga escritas en el contrato. Es la vía de entrada más sencilla y rápida.
El Hak Pakai es un derecho de uso inscrito a nombre de una persona con permiso de residencia. Una PT PMA es una sociedad indonesia con socios extranjeros: es titular del derecho de superficie (HGB) y puede explotar el alquiler comercial de forma legal.
¿Y los testaferros (nominee)?
Poner el inmueble a nombre de un testaferro indonesio es un riesgo penal desde la Perda 4/2026, no una «zona gris». No montamos estas operaciones ni las recomendamos.
¿Cuál es la rentabilidad real?
La rentabilidad bruta del alquiler de villas en Bali ronda el 5,8 % según los datos de Global Property Guide del primer trimestre de 2026. La única forma justa de comparar mercados es en neto: Bali, 6–10 %, y 8–12 % en las mejores zonas con gestión profesional; Dubái, 4,5–6 %; Phuket, 3,8–5,2 %.
Entre los ingresos brutos y el dinero en tu cuenta están la gestión, los impuestos, los días vacíos y las reparaciones, que se llevan el 30–50 % de la facturación. Cualquier modelo es una proyección, no una garantía: los ingresos reales dependen de la ocupación, la temporada, la calidad de la gestión y el tipo de cambio de la rupia.
¿Hace falta la NIB y qué cambió el 1 de agosto de 2026?
Un alquiler vacacional legal necesita la cadena completa: zona rosa (turística) según el RDTR → licencia de obra (PBG) → certificado de habitabilidad (SLF) → licencia de alquiler turístico (NIB). Desde el 1 de agosto de 2026, las plataformas de reservas retiran los inmuebles sin licencia en vigor, así que un papel que falte hoy golpea directamente la ocupación.
¿Puedo comprar a distancia?
Sí. Las visitas se hacen por Zoom, los papeles a distancia y la revisión de la entrega la hacemos nosotros. No hace falta que vueles a la isla.
¿Quién gestiona el alquiler?
La gestora del propio inmueble o una de nuestras colaboradoras. En el mercado cobran el 15–25 % de la facturación, y los operadores de resort, hasta el 35 %. Nuestros modelos de la web suponen un 18 % para una gestora estándar y un 25 % para un resort. En el contrato revisamos la comisión, quién paga los consumibles, cómo se cuentan los días vacíos y cómo son los informes al propietario.
¿Cómo vendo más adelante?
El leasehold se vende cediendo el contrato. Un inmueble a nombre de una PT PMA se vende como activo o como participación de la sociedad. Lo rápido que salgas depende de la zona: en el núcleo (Canggu, Uluwatu, Ubud) los compradores aparecen antes que en las zonas emergentes. Antes de la reserva te enseñamos el plazo y el precio de salida esperados para ese inmueble concreto, junto con el modelo de ingresos.
¿Cuánto cuestan vuestros servicios?
El precio es el mismo que comprando directo a la promotora. La comisión la paga el vendedor.
¿Qué calendarios de pago ofrecen las promotoras?
El calendario de pagos lo pone la promotora: lo habitual es un 20–30 % de entrada y el resto en plazos iguales hasta la entrega. Las condiciones cambian según el proyecto, y el calendario exacto está en la lista de precios de cada uno.
¿Y los impuestos?
Lo que pagas de impuestos depende de cómo tengas la titularidad (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), de tu residencia fiscal y de cómo alquiles el inmueble. Nuestros modelos de la web suponen un 10 % de los ingresos por alquiler, el tipo base del alquiler vacacional. Los tipos exactos, las declaraciones y el impuesto en la venta para tu caso los calculamos con un abogado y un asesor fiscal indonesios antes de la reserva.
¿En qué zonas trabajáis?
La mayoría de nuestras operaciones son en la costa suroeste, de Seminyak y Canggu hasta Pererenan, Seseh, Nyanyi, Kedungu y Tabanan, en la península de Uluwatu, en Ubud, Nusa Dua y Sanur. En total, el catálogo cubre 23 zonas. En el este y el norte publicamos proyectos sueltos y decimos claramente cuándo no tenemos datos de alquiler locales.
Contacto
Dinos tu presupuesto. Te enviamos de tres a cinco inmuebles con los números
Es gratis para el comprador: la comisión la paga la promotora, así que tu precio es el mismo que comprando directo. Un asesor te contesta en menos de una hora en horario laboral de Bali (UTC+8).
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