Exención de responsabilidad

Los precios son orientativos

Los precios los fijan y los cambian las promotoras y los propietarios. Una promotora puede subir precios entre fases de obra, agotar una tipología o cambiar el calendario de pagos sin previo aviso. Cada ficha muestra el último precio que hemos recibido, y verlo no reserva la unidad.

La web indica todos los precios en rupias indonesias (IDR, con el símbolo Rp). La Ley n.º 7 de 2011 sobre la Moneda y el Reglamento del Bank Indonesia n.º 17/3/PBI/2015, en su artículo 11, obligan a quien vende en Indonesia a fijar los precios solo en rupias. El precio vinculante, el calendario de pagos y, en su caso, el tipo de cambio figuran en el contrato.

Fotos y renders

Las fotos, los renders y los planos proceden de las promotoras y los propietarios, que nos los envían directamente o los publican en sus materiales oficiales. Las fotos de las zonas son nuestras o tienen licencia abierta. Los derechos siguen siendo de sus titulares.

Un render muestra lo que la promotora tiene previsto construir. No es una foto del inmueble terminado, y los acabados, el jardín o las vistas pueden ser distintos. Las imágenes no forman parte de ninguna oferta: solo cuenta la memoria de calidades del contrato.

Dos tipos de rentabilidad

Siempre damos dos cifras. La rentabilidad bruta es la facturación del alquiler dividida entre el precio de compra, y es la que imprimen casi todos los folletos. La rentabilidad neta es lo que queda después de la comisión de gestión, los impuestos, las noches vacías y el mantenimiento.

Según nuestra experiencia, esos gastos se llevan entre el 30 y el 50 % de la facturación. Por eso un folleto puede prometer hasta un 20 % anual en una villa que deja entre un 6 y un 10 % neto. En las mejores zonas y con gestión profesional, el neto llega al 8–12 %. Mercados e inmuebles se comparan solo por rentabilidad neta.

Qué entra en nuestra estimación

• Tarifa media diaria (ADR): se toma de inmuebles comparables de la misma zona. En un inmueble sobre plano se indica que es una estimación.
• Ocupación: se muestra como un abanico de escenarios, de prudente a favorable, para ver cuánto depende de ella el resultado.
• Gastos de explotación: comisión de gestión, impuestos, periodos sin ocupación y mantenimiento, cada uno como porcentaje de la facturación.
• Plazo del leasehold: en un inmueble en leasehold, la estimación abarca solo los años que quedan de contrato, tal como los declara la promotora.

Lo que no garantizamos

Ninguna cifra de esta web es una promesa de ingresos. Lo que gana realmente un inmueble depende del mercado, la gestora, la temporada, la ley y el estado del edificio. Que una zona haya funcionado bien en el pasado no garantiza que lo haga en el futuro.

Titularidad de inmuebles en Bali

• Un extranjero no puede tener suelo en plena propiedad (Hak Milik) en Indonesia. Las vías legales son el leasehold (Hak Sewa), el derecho de uso (Hak Pakai) para extranjeros residentes y una sociedad de capital extranjero (PT PMA) titular de un derecho de superficie (HGB).
• Tener un inmueble a través de un testaferro (nominee) indonesio no es una vía legal. El artículo 26.2 de la Ley Agraria Básica de 1960 declara nulos esos acuerdos. No los organizamos ni los recomendamos.
• El alquiler vacacional legal necesita cuatro autorizaciones, en este orden. El suelo debe estar en una zona que permita el uso turístico según el plan urbanístico (RDTR). Después, el edificio necesita licencia de obra (PBG), certificado de habitabilidad (SLF) y licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. En cada inmueble indicamos en qué punto está cada documento, también los pendientes.
• En las compras sobre plano en Bali rara vez existe una cuenta de depósito en garantía (escrow). Al comprador lo protege un calendario de pagos ligado a la obra: cada pago vence solo cuando se ha construido la fase correspondiente.

Sin asesoramiento jurídico ni fiscal

Esta web no ofrece asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Los impuestos dependen de la forma de titularidad del inmueble, de la residencia fiscal y de si se alquila. Antes de firmar conviene consultar a un notario indonesio (PPAT) o a un abogado, y a un asesor fiscal en el país de residencia.

Fuentes

Las cifras externas, como estadísticas de turismo, índices de precios y tarifas de alquiler, proceden de publicaciones oficiales y fuentes del sector, citadas en el texto. Cuando una cifra es una estimación nuestra, se indica. No enlazamos a otras webs: el nombre de la fuente permite comprobarla directamente.