Las comisiones se suman
Las plataformas se llevan el 15–18 %, luego van el cobro con tarjeta, el channel manager y el cambio de divisa, y encima la gestora se queda el 13–28 %. Al propietario le llega cerca del 44 % de cada reserva.
Rentabilidad del alquiler
Lo que un inmueble te deja de verdad
Introduce el precio, la tarifa por noche y la ocupación, y verás tres escenarios, el impuesto que te toca y lo que de verdad le llega al propietario.
- Tres escenarios
- Impuesto de no residente
- Recuperación y TIR
- Años de leasehold
Calculadora
Las mismas cuentas que en nuestras fichas
El mismo modelo: facturación menos gestión, mantenimiento e impuestos. Solo cambian tus datos.
Adónde va la facturación
Bruto ——
Neto para ti ——
—
Tres escenarios
| Escenario | Facturación | Gastos | Impuestos | Neto para ti | Rentabilidad neta | Cash-on-cash | Recuperación | IRR |
|---|
El cash-on-cash es tu neto dividido entre el dinero que de verdad sale de tu bolsillo: el precio más notario, abogado, paquete de mobiliario y constitución de sociedad.
Si el plan se queda corto
Neto para ti, % del precio. Las filas son la ocupación; las columnas, la tarifa por noche.
¿Listo? Mándanos los números y los contrastamos con un inmueble real
Dos cifras, no una
El «hasta el 20 %» de los anuncios es bruto, antes de gastos
La gestión, el mantenimiento y los impuestos se llevan cerca del 40 % de la facturación. Te enseñamos las dos cifras y calculamos la segunda.
10–14 %bruto, antes de gastos
6–10 %neto para ti
20 %impuesto de no residente
65–80 %ocupación con gestión
Impuestos
Los 183 días que deciden tu tipo
Un residente fiscal paga el 10 % sobre los ingresos por alquiler. Un no residente paga el 20 % sobre la misma cantidad.
No residente
20 % del alquiler bruto
Retención a no residentes (PPh 26), final y sin deducir gastos. Los convenios de doble imposición suelen dejar que Indonesia grave estos ingresos. El impuesto de tu país va aparte: comprueba allí cómo se deduce lo pagado en Indonesia.
Residente fiscal en Indonesia
10 % final
Sobre el alquiler de suelo o edificios, según el PP 34/2017. Pasas a ser residente tras 183 días en Indonesia en un año.
Residente, alquiler por noches
5–35 % sobre el beneficio
Las villas y los pondok wisata quedan fuera del régimen final del 10 %. Los tramos empiezan en Rp 60 millones, 250 millones, 500 millones y Rp 5.000 millones.
PT PMA
22 % sobre el beneficio + 15 % sobre los dividendos
Con una facturación de menos de Rp 50.000 millones, parte del beneficio tributa a la mitad del tipo. El 15 % sobre dividendos se aplica según convenio y exige un certificado de residencia fiscal.
Huésped
10 % sobre la tarifa por noche
Impuesto regional sobre el alojamiento. Lo paga el huésped, pero quien responde de ingresarlo es el propietario.
Cada año
Cerca del 0,1 % del NJOP
Impuesto sobre el suelo y los edificios. Se calcula sobre el valor catastral, que suele estar varias veces por debajo del precio de mercado.
En la compra, el impuesto de transmisión BPHTB del 5 % y el 2,5 % del vendedor no se aplican al leasehold. En la salida, un no residente paga ese mismo 2,5 %. Los tipos de derecho y la estructura de la operación se explican en Indonesia y la ley.
Antes de la reserva
Ocho comprobaciones
Hasta que estén cerradas, cualquier rentabilidad de esta página es una suposición.
Certificado del sueloDe quién es el suelo y con qué derecho se arrienda
Zonificación (RDTR)Decide si puedes obtener licencia de alquiler vacacional
PBG y SLFSin SLF no hay NIB, y sin NIB no hay plataformas
Plazo y prórrogaCuántos años quedan y si el derecho de prórroga está por escrito
Contrato de gestiónComisión, sobre qué se cobra, recargos, acceso a las cuentas
Los vecinos, no la zonaTarifas y ocupación en 500 metros a la redonda
Pagos por fasesPagos ligados a documentos y penalizaciones en el PPJB
Tu situación fiscalCuántos días al año pasas en Indonesia y si necesitas NPWP
Nuestro abogado hace gratis una primera revisión de papeles antes de que pagues la reserva. El informe legal completo es un servicio aparte.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre la rentabilidad del alquiler
¿Cuál es la rentabilidad real del alquiler de una villa en Bali?
La rentabilidad neta va del 6 al 10 % anual, y del 8 al 12 % en las mejores zonas con gestión profesional. En bruto, antes de gastos, esos mismos inmuebles dan un 11–15 %.
¿Cuánto paga de impuestos un extranjero?
Un no residente paga el 20 % del alquiler bruto sin deducir gastos. Un residente fiscal en Indonesia paga el 10 % final, o un 5–35 % sobre el beneficio si alquila por noches.
¿Por qué los folletos dicen 15–20 % y vosotros, 7 %?
Los folletos dan ingresos brutos, el mejor año de ocupación y los diez mejores inmuebles en lugar de la media. Quita comisiones, impuestos y noches vacías y te queda la cifra neta.
¿Qué pasa con un leasehold cerca del final de su plazo?
Su valor baja con los años que quedan. Cinco años antes del vencimiento, el inmueble se vende como cinco años de alquiler. Por eso un leasehold corto tiene que pagar una rentabilidad alta.
¿Qué gastos olvidan más los compradores?
Los muebles, el recargo de la gestora sobre los proveedores, la sustitución de equipos entre el tercer y el quinto año, las licencias y el tipo de cambio de la rupia. Juntos cuestan 2–4 puntos de rentabilidad.
Las tarifas son medias de los anuncios de cada zona en un año móvil, de AirROI. La ocupación y la ADR por zona salen de los informes de 2025 de Horwath HTL y C9 Hotelworks. El cálculo es un modelo de Rise Real Bali, no una garantía de ingresos.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te hago estas mismas cuentas con villas reales de tu presupuesto?
Déjame tu WhatsApp y hoy te mando 3–5 opciones, cada una con la rentabilidad neta calculada.