Prowizje się sumują
Platformy biorą 15–18%, potem dochodzą obsługa kart, channel manager i przewalutowanie, a na koniec operator bierze 13–28%. Inwestorowi zostaje ok. 44% każdej rezerwacji.
Rentowność najmu
Kalkulator rentowności najmu: ile nieruchomość naprawdę przynosi
Wpisz cenę, stawkę za noc i obłożenie. Dostaniesz trzy scenariusze, podatek dla Twojego statusu i kwotę, która naprawdę trafia na Twoje konto.
- Trzy scenariusze
- Podatek nierezydenta
- Okres zwrotu i IRR
- Lata leasehold
Kalkulator
Ta sama matematyka co w kartach ofert
Ten sam model: przychód minus zarządzanie, utrzymanie i podatek. Zmieniają się tylko Twoje dane.
Dokąd idzie przychód
Brutto ——
Netto dla Ciebie ——
—
Trzy scenariusze
| Scenariusz | Przychód | Koszty | Podatek | Netto dla Ciebie | Stopa netto | Cash-on-cash | Okres zwrotu | IRR |
|---|
Cash-on-cash to dochód netto podzielony przez gotówkę, która naprawdę wychodzi z Twojej kieszeni: cena plus notariusz, prawnik, pakiet wyposażenia i założenie spółki.
Jeśli wyniki będą słabsze
Netto dla Ciebie, % ceny. Wiersze to obłożenie, kolumny – cena za noc.
Gotowe? Wyślij nam liczby, a sprawdzimy je na prawdziwej nieruchomości
Dwie liczby, nie jedna
„Do 20%” z reklam to brutto, przed kosztami
Zarządzanie, utrzymanie i podatek zabierają ok. 40% przychodu. Pokazujemy obie liczby i liczymy tę drugą.
10–14%brutto, przed kosztami
6–10%netto dla Ciebie
20%podatek nierezydenta
65–80%obłożenie z operatorem
Podatki
183 dni decydują o stawce podatku
Rezydent podatkowy płaci 10% od przychodu z najmu. Nierezydent – 20% od tej samej kwoty.
Nierezydent
20% od najmu brutto
Podatek u źródła (PPh 26), zryczałtowany, bez odliczenia kosztów. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) zwykle zostawiają prawo do opodatkowania tego dochodu Indonezji. Podatek w kraju rezydencji dochodzi osobno, więc sprawdź, jak Twój kraj zalicza podatek zapłacony w Indonezji.
Rezydent podatkowy Indonezji
10% ryczałtem
Od najmu gruntu lub budynków, według PP 34/2017. Rezydentem zostajesz po 183 dniach w Indonezji w ciągu roku.
Rezydent, najem na doby
5–35% od zysku
Wille i pondok wisata nie mieszczą się w ryczałcie 10%. Kolejne progi zaczynają się od Rp 60 mln, 250 mln, 500 mln i Rp 5 mld.
PT PMA
22% od zysku + 15% od dywidend
Przy obrocie poniżej Rp 50 mld część zysku jest opodatkowana połową stawki. Stawka 15% od dywidend wynika z UPO i wymaga certyfikatu rezydencji podatkowej.
Gość
10% ponad cenę za noc
Podatek regionalny od zakwaterowania. Płaci go gość, a za jego odprowadzenie odpowiada właściciel obiektu.
Co roku
Ok. 0,1% NJOP
Podatek od gruntu i budynków (PBB). Liczy się go od wartości katastralnej, która bywa kilka razy niższa od ceny rynkowej.
Przy zakupie leasehold nie płaci się 5% podatku od nabycia (BPHTB) ani 2,5% podatku sprzedającego. Przy sprzedaży nierezydent płaci te same 2,5%. Formy własności i strukturę transakcji opisujemy na stronie Indonezja i prawo.
Przed rezerwacją
Osiem rzeczy do sprawdzenia
Dopóki ich nie zamkniesz, każda stopa zwrotu na tej stronie to zgadywanie.
Certyfikat gruntuDo kogo należy grunt i na jakiej podstawie jest wydzierżawiony
Strefa (RDTR)Od niej zależy, czy dostaniesz licencję na najem krótkoterminowy
PBG i SLFBez SLF nie ma NIB, a bez NIB nie ma platform
Okres i przedłużenieIle lat zostało i czy prawo do przedłużenia jest na piśmie
Umowa z operatoremProwizja, od czego liczona, narzuty, dostęp do rozliczeń
Sąsiedzi, nie okolicaCeny i obłożenie w promieniu 500 metrów
Płatności etapamiWpłaty powiązane z dokumentami, kary w PPJB
Twoje podatkiIle dni w roku spędzasz w Indonezji i czy potrzebujesz NPWP
Nasz prawnik bezpłatnie robi pierwsze sprawdzenie dokumentów, zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną. Pełna opinia prawna to osobna usługa.
Częste pytania
Pytania o rentowność najmu
Jaka jest rzeczywista stopa zwrotu z willi na Bali?
Netto 6–10% rocznie, a w mocnych lokalizacjach z profesjonalnym operatorem 8–12%. Brutto, przed kosztami, te same nieruchomości pokazują 11–15%.
Ile podatku płaci cudzoziemiec?
Nierezydent płaci 20% od najmu brutto, bez odliczenia kosztów. Rezydent podatkowy Indonezji – 10% ryczałtem albo 5–35% od zysku przy najmie na doby.
Dlaczego foldery obiecują 15–20%, a Wy pokazujecie 7%?
Foldery podają przychód brutto, najlepszy rok obłożenia i dziesięć najlepszych nieruchomości zamiast średniej. Odejmij prowizje, podatek i puste noce, a wyjdzie liczba netto.
Co dzieje się z leasehold pod koniec okresu?
Jego wartość maleje razem z pozostałymi latami. Na pięć lat przed końcem nieruchomość sprzedaje się jak pięć lat najmu. Właśnie za to płaci wysoka stopa zwrotu przy krótkim leasehold.
O jakich kosztach kupujący zapominają najczęściej?
Wyposażenie, narzut operatora na usługi wykonawców, wymiana sprzętu w latach 3–5, licencje i kurs rupii. Razem zabierają 2–4 punkty procentowe stopy zwrotu.
Ceny za noc to średnie z ofert w danej okolicy z ostatnich 12 miesięcy, według AirROI. Obłożenie i ADR według okolic – z raportów Horwath HTL i C9 Hotelworks za 2025 r. Wyliczenie to model Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Cześć, tu Gusti. Policzyć to samo na prawdziwych willach w Twoim budżecie?
Zostaw numer WhatsApp, a jeszcze dziś wyślę 3–5 propozycji, każdą z policzoną stopą zwrotu netto.