Nieruchomości na Bali z policzoną rentownością i sprawdzonymi dokumentami
Sprzedajemy wille od deweloperów i gotowe domy – w rupiach, po cenie z cennika. Przy każdej ofercie widać, ile zostaje po opłacie za zarządzanie, podatkach i utrzymaniu. Grunt i pozwolenia sprawdzamy, zanim zapłacisz rezerwację. Nieruchomości od Rp 1,59 mld
15+doradców, prawników i analityków pracujących przy Twoim zakupie
3 000+lokali od deweloperów i gotowych domów w naszej bazie, nie tylko nasze oferty
0%prowizji dla kupującego: płaci ją sprzedający
Gratissprawdzenie prawne każdej nieruchomości, zanim zapłacisz rezerwację
Rynek
Dlaczego Bali: popyt, stopa zwrotu i uczciwe zastrzeżenia
Jesteśmy na wyspie od 2010 r. Widzieliśmy ten rynek w euforii 2022 r. i w korekcie 2026 r. Oto trzy liczby, na których naprawdę opieramy transakcje. Każda ma źródło i datę, żadna nie pochodzi z folderu.
przed kosztami
10–14%
Stopa zwrotu brutto z najmu
Wille i apartamenty w najmie krótkoterminowym: cena za noc × obłożenie. Bez hoteli.
nasz segment
65–80%
Obłożenie
Dla nieruchomości z naszego segmentu z profesjonalnym zarządzaniem. Średnia dla całej wyspy to ok. 37%.
2025
16,3 mln
Turyści
6,95 mln turystów zagranicznych i ok. 9,3 mln krajowych. W 2026 r. przyjazdy ustabilizowały się na tym rekordowym poziomie: 3,9 mln cudzoziemców w okresie styczeń–lipiec, o 1,98% mniej niż rok wcześniej.
Bali, Dubaj, Phuket
Gdzie pieniądze pracują lepiej
Kupujący ciągle porównują nas z Emiratami i Tajlandią i dobrze robią. Tutaj miara jest ta sama dla obu: przychód z najmu przed kosztami, według naszych szacunków.
Bali wyższa stopa zwrotu
10–14%
rocznie przed kosztami, nasz model
Wejście
Rp 1,59–2,65 mld
Własność
leasehold na 25–35 lat
Obłożenie
65–80%, przez cały rok
VS
Dubaj
6–8%
rocznie przed kosztami, nasz szacunek
Wejście
Rp 3,54–5,31 mld
Własność
pełna własność
Obłożenie
85–90% zimą, 55–65% latem
Przewiń tabelę w bok
Wskaźnik
Bali
Dubaj
Phuket
Przychód przed kosztami – to tę liczbę zwykle podają reklamy
10–14%wille i apartamenty w najmie krótkoterminowym, bez hoteli; dane platform za 2026 r.
6–8%nasze szacunki dla najmu krótkoterminowego w miejscowościach turystycznych
7–9%nasze szacunki dla dobrych inwestycji blisko plaży
Cena wejścia za dobrą nieruchomość
Rp 1,59–2,65 mldapartament w ukształtowanej lokalizacji, takiej jak Canggu, albo willa w sąsiedniej, wciąż zabudowywanej okolicy
Rp 3,54–5,31 mldstudio albo mieszkanie z jedną sypialnią w okolicy, gdzie łatwo sprzedać
Rp 1,77–2,65 mldapartament w kondominium blisko plaży
Obłożenie i sezonowość
65–80%utrzymuje się cały rok: sezon wysoki i niski różnią się o 10–15 punktów
85–90% zimą, 55–65% latemod czerwca do sierpnia jest upał, a popyt spada prawie o połowę
80–90% od listopada do kwietnia, 40–55% w porze deszczowejpora deszczowa zabiera mniej więcej pół roku
Co może mieć cudzoziemiec
leasehold na 25–35 latleasehold z prawem przedłużenia; do tego prawo użytkowania (Hak Pakai) albo zakup przez własną spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA)
pełna własnośćbez limitu czasu, ale tylko w strefach wyznaczonych dla kupujących z zagranicy
pełna własność tylko apartamentówa wszyscy cudzoziemcy razem mogą mieć najwyżej 49% powierzchni budynku; wille – leasehold do 30 lat
Uczciwe zastrzeżenie
Przepisy są tu młode, a w 2026 r. zaostrzono je: nieruchomość bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB) jest usuwana z platform rezerwacyjnych. To uderza w tych, którzy budowali z pominięciem przepisów. Dla legalnych nieruchomości to ochrona przed wojną cenową. Strefę i pozwolenia sprawdzamy przed Twoją opłatą rezerwacyjną, nie po niej.
Najbardziej przejrzysty z trzech: rejestr transakcji jest jawny, pieniądze idą przez rachunek escrow, a prawa kupującego są chronione. Ceną jest dwa razy wyższy próg wejścia i czynsze, które rosną wolniej niż ceny. Dochód ściska z jednej strony drogi zakup, z drugiej – stały napływ nowych inwestycji.
Rynek dojrzały, a to działa w obie strony: poza nowymi inwestycjami konkurujesz z setkami właścicieli, którzy sprzedają poniżej ceny ofertowej. Do tego pół roku niskiego sezonu i liczba turystów, która przestała rosnąć.
Źródła: Global Property Guide oraz platformy najmu AirROI i AirDNA, 2026 r. Dane dla Dubaju i Phuketu to punkty odniesienia rynku. Dla każdej konkretnej nieruchomości zawsze liczymy osobno.
Dane z rynku Bali
Popyt wrócił. Zobacz, gdzie się opłaca
Trzy liczby, które sprawdzamy, zanim cokolwiek polecimy: ilu przyjeżdża turystów, jak zapełniają się pokoje w ciągu roku i ile naprawdę zarabia willa w każdej lokalizacji.
Przyjazdy turystów zagranicznych
BPS Bali · 2019, 2023–2026
Bezpośrednie przyjazdy turystów zagranicznych przebiły szczyt z 2019 r. już w 2024 r., a w 2025 r. osiągnęły rekord 6,95 mln. Od stycznia do lipca 2026 r. przyjechało 3,90 mln, o 1,98% mniej niż w tych samych miesiącach 2025 r., a lipiec znów był na plusie.
Bezpośrednie przyjazdy turystów zagranicznych na Bali: 6,28 mln w 2019 r., 5,27 mln w 2023 r., 6,33 mln w 2024 r., 6,95 mln w 2025 r. i 3,90 mln od stycznia do lipca 2026 r.
Rok
Przyjazdy
2019
6 275 210
2023
5 273 258
2024
6 333 360
2025
6 948 754
2026, styczeń–lipiec
3 900 965
*2026: styczeń–lipiec. Źródło: BPS Bali, bezpośrednie przyjazdy turystów zagranicznych, komunikat z 1 września 2026 r. Wszystkie dane →
Obłożenie hoteli według miesięcy
BPS Bali · hotele kategoryzowane · 2025–2026
W lipcu i sierpniu pokoje zapełniają się w ok. 70%, w marcu spada to do 47%. Rok 2026 idzie blisko 2025, z mocniejszym I kwartałem. Rok willi planuj pod słabe miesiące, a nie pod szczyt.
Obłożenie hoteli kategoryzowanych na Bali według miesięcy w 2025 r. i od stycznia do lipca 2026 r., od 46,6% w marcu 2025 r. do 69,5% w sierpniu 2025 r.
Miesiąc
2025
2026
1
60,3%
56,7%
2
51,6%
55,4%
3
46,6%
52,5%
4
57,2%
57,9%
5
58,1%
61,2%
6
64,7%
64,9%
7
67,8%
67,3%
8
69,5%
—
9
68,2%
—
10
64,6%
—
11
58,0%
—
12
60,9%
—
Źródło: BPS Bali, miesięczne komunikaty o turystyce do lipca 2026 r. Wszystkie dane →
Ile willa zarabia w roku
AirROI · przychód z oferty · ostatnie 12 miesięcy
Średni roczny przychód z jednego ogłoszenia najmu krótkoterminowego, w rupiach. Wille z profesjonalnym zarządzaniem przebijają te średnie.
Średni roczny przychód z jednej oferty najmu na doby według lokalizacji: Seminyak Rp 514 mln, Uluwatu Rp 491 mln, Pererenan Rp 386 mln, Canggu Rp 376 mln, Ubud Rp 206 mln
Lokalizacja
Przychód na ofertę
Obłożenie
Seminyak
Rp 514 mln
38,0%
Uluwatu
Rp 491 mln
46,2%
Pererenan
Rp 386 mln
40,2%
Canggu
Rp 376 mln
36,2%
Ubud
Rp 206 mln
36,6%
Źródło: dane AirROI o najmie krótkoterminowym, sprawdzone we wrześniu 2026 r., przeliczone na rupie po kursie serwisu. Dane branżowe: BPS nie publikuje przychodów willi. Wszystkie dane →
Wybrane
Wybrane wille i apartamenty
Jeden lokal z projektu, każdy z własnymi zdjęciami, ceną dewelopera i stopą zwrotu netto z naszego modelu.
Nie wciskamy własnej listy. Wybieramy z całego rynku
Większość agencji na wyspie ma w umowach kilkanaście inwestycji i to je pokazuje. My pracujemy inaczej, a oto co to zmienia dla Ciebie w praktyce.
3 000+lokali w ofercie
500+deweloperów w naszej bazie
RU / ENwidzimy obie strony rynku
0%nie płacisz nam nic, prowizję płaci sprzedający
Przesuń, by zobaczyć więcej
01
Wybieramy z rynku, a nie z własnej listy
W naszej bazie jest ponad 3 000 lokali od ponad 500 deweloperów, w tym gotowe domy i pojedyncze wille. Dlatego rozmowa zaczyna się od tego, czego potrzebujesz, a nie od „mamy akurat to”.
02
Połowa rynku, której zwykle się nie pokazuje
Sporą część podaży tworzą deweloperzy z Europy i krajów anglojęzycznych: małe butikowe inwestycje z rozpoznawalną na wyspie marką, które potem dobrze się sprzedają. Wiele agencji pomija je w swoich zestawieniach. My obejmujemy obie strony rynku.
03
Płaci nam sprzedający, nie Ty
Deweloper ma nasze wynagrodzenie już wliczone w cenę, więc za nas nie dopłacasz. Przy niektórych inwestycjach zakup przez nas wychodzi nawet taniej. Nie mamy też powodu, by pchać Cię w konkretny projekt: zarabiamy tyle samo, niezależnie od tego, który wybierzesz.
04
Sprawdzamy przed oglądaniem, a nie po rezerwacji
Strefa w planie, komplet pozwoleń, pozostały okres leasehold, reputacja dewelopera i firmy zarządzającej. Jeśli projekt nie przejdzie naszej weryfikacji, po prostu o nim nie usłyszysz. To uczciwsze niż tłumaczenie później, dlaczego lepiej wycofać się z transakcji.
05
Inwestycja i dom do życia to różne nieruchomości
Łatwo je pomylić i właśnie na tym ludzie tracą pieniądze. Zaczynamy od Twojego celu i od tego, co realnie zostanie w kieszeni, a dopiero potem patrzymy na oferty. Lepiej odpuścić złą transakcję, niż ją zamknąć.
06
Zostajemy po podpisaniu umowy
Odbiór, uruchomienie najmu, zarządzanie i sprzedaż, kiedy zechcesz. Sprzedać raz i zniknąć nam się nie opłaca: na tym rynku znają nas dzięki klientom, którzy wracają, i ich poleceniom.
Co robimy
Co robimy, żeby zakup na Bali był bezpieczny
W transakcji na Bali ryzyko siedzi w dokumentach i liczbach, a nie w samej willi. Zajmujemy się jednym i drugim, zanim się zobowiążesz – a jako kupujący nie płacisz nam nic.
Wybór właściwej nieruchomości
Przeszukujemy ponad 3 000 lokali od deweloperów i gotowych domów, nie tylko nasze oferty, i wysyłamy od trzech do pięciu pasujących do budżetu i celu – każdą z policzoną stopą zwrotu brutto i netto.
Wybór ofert z gotowym wyliczeniem
Oglądanie budowy przez wideo
Wpłaty powiązane z postępem budowy
Sprawdzenie przed rezerwacją
Certyfikat prawa do gruntu, plan zagospodarowania, pozwolenie na budowę i historia dewelopera – sprawdzane na nasz koszt. Zanim przelejesz pieniądze, dostajesz pisemny raport ze wszystkimi otwartymi kwestiami.
Certyfikat gruntu i kto jest w nim wpisany
Plan zagospodarowania (RDTR) zgodny z Twoim planem
Lokalizacje na Bali: gdzie kupić willę lub apartament
Pracujemy w tych lokalizacjach na co dzień, więc mówimy wprost: nie ma „najlepszej okolicy”. Są różne etapy dojrzałości. Tańsze wejście to większy potencjał wzrostu i dłuższe wyjście z inwestycji. Wybieraj pod swój cel, a nie pod modę.
Podkład satelitarny z danych Copernicus Sentinel-2 (2024–2025), kompozycja bez chmur opracowana przez Rise Real Bali. Znaczniki pokazują przybliżone centra lokalizacji.
Centrum rynku
Canggu Badung · południowy zachód
Centrum rynku: infrastruktura i popyt już są, a nieruchomości sprzedają się szybciej. Rp 3,9 mln za noc przy obłożeniu 37,5% i prawie 4 000 ofert najmu. Konkurencja jest duża, a wolnej ziemi prawie nie ma.
Gęsta zabudowa, restauracje i beach cluby pod ręką. Płynność jest wysoka, hałas i korki też. Pod względem prawnym to jedna z najczystszych lokalizacji na południu: tylko 3,6% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej, wobec 9,3% na całej wyspie.
Najdłuższa historia najmu na wyspie: Rp 5 mln za noc, najwyższa stawka na południu, ale obłożenie 39% i wzrost niemal zerowy. Nowych działek prawie nie ma, a premia pełnej własności nad leasehold jest największa na wyspie: mediana Rp 6,6 mld za leasehold wobec Rp 10,9 mld za pełną własność.
Spokojna okolica mieszkaniowa tuż obok centrum rynku. Lepiej pasuje do życia i najmu długoterminowego niż do najmu na doby: mediana Rp 6,4 mld za leasehold i Rp 9,6 mld za pełną własność. Kupują tu ludzie, którzy sami mieszkają na Bali.
Popyt przelał się tu z Canggu: Rp 3 mln za noc, obłożenie 45–48%, a podaż najmu wzrosła w rok o 15%, szybciej niż przychody. Licz konkretną nieruchomość, nie okolicę. 17,3% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej, więc strefę sprawdzamy, zanim zaczniemy rozmawiać o cenie.
Dużo budów, a infrastruktura dogania Canggu. Główne ryzyko to zielona (rolna) strefa, więc strefę i pozwolenia sprawdzamy przed jakąkolwiek rozmową o cenie.
Masterplan Nuanu City obejmuje 44 hektary, zapowiedziano ponad 400 lokali do 2027 r. Średnie obłożenie w okolicy to ok. 50%, a poszczególne wille stale je przebijają: o obłożeniu decyduje nieruchomość i zarządzanie, a nie lokalizacja.
Najpierw spot surfingowy, potem kawiarnie, potem domy, a na końcu ceny. Ziemia jest tańsza niż w Badung, a ryzyko średnie do wysokiego. Płatna autostrada Mengwi–Gilimanuk i metro to plany bez daty i bez przydzielonych gruntów, więc nie bierzemy ich do wyliczeń.
Duet Tabanan–Kedungu: niskie wejście, długi horyzont, mniejsza płynność niż w centrum rynku. Powiat nie należy do dobrowolnego porozumienia o zabudowie południa, a plan zagospodarowania (RDTR) nie obejmuje wszystkiego, więc status każdej działki sprawdzamy na dzień transakcji.
Widok na ocean i klify: Rp 4,3 mln za noc przy obłożeniu 46%, najlepsze połączenie na południu. Ale 26,1% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej. Wybieramy nieruchomości z przewagą, której nikt nie zabuduje: widok, pierwsza linia, zejście na plażę.
Środek wyspy z własną publicznością: Rp 2,1 mln za noc przy obłożeniu 37,7% i wzrost przychodów o 16,5%, najlepszy na wyspie w ostatnim roku. Podaż rośnie szybko, więc wchodzimy z wyliczeniem, a nie na wyczucie.
Spokojne wschodnie wybrzeże z rodzinnym popytem i klastrem medycznym w specjalnej strefie ekonomicznej (KEK), gdzie 62% pacjentów szpitala to cudzoziemcy. Rp 1,5–1,8 mln za noc przy obłożeniu ok. 40%, a przychody prawie nie rosną. Prom na Nusa Penida płynie stąd 40–45 minut.
Enklawa kurortowa ITDC: zabudowa na poziomie hotelowym, ochrona, infrastruktura techniczna i zarządzanie. Wyróżnia ją niemal zerowa premia pełnej własności nad leasehold, więc za formę posiadania nie ma tu czego przepłacać. W katalogu: Nai by Vibe i Ramada by Wyndham.
Dzikie wybrzeże na południe od Uluwatu, wczesny etap. Przy każdej nieruchomości sprawdzamy dojazd, drogi, wodę i prąd: nic z tego nie jest tu oczywiste, a Perda 3/2026 zagwarantowała publiczny dostęp do linii brzegowej.
Wschód wyspy, rynek na wczesnym etapie. Kotwicą jest SALT of Virgin Beach, resort na 84 klucze z planowanym otwarciem w I kwartale 2028. Materiały dewelopera podają stopy zwrotu z różnych lat, więc liczymy według własnego scenariusza.
Wioska, która jest centrum południowego Uluwatu – tu skupiają się usługi półwyspu. Rp 4 mln za noc przy obłożeniu 42%. Najwyższe ryzyko strefowe na południu: 27,9% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej. Przy każdej nieruchomości sprawdzamy wodę i drogi dojazdowe.
Butikowa okolica na klifach: obłożenie 59%, najwyższe na południu, przy Rp 3,2 mln za noc, a nieruchomości sprzedają się dwa razy szybciej niż średnio na wyspie. W strefie plaży nie wolno stawiać hoteli ani willi, tylko proste kawiarnie, a od lipca 2026 r. trwa zagospodarowanie brzegu. Stronę prawną sprawdzamy przed ceną.
Południe Uluwatu przy beach clubach Melasti, szybko rosnące miejsce. Strome zbocza podnoszą koszt budowy i dojazdu. W zamian masz panoramę, której nikt nie zabuduje.
Rodzinna plaża z ruchem dziennym: dużo wycieczek, mniej noclegów. Wejście jest niższe, a model najmu słabszy niż w okolicach na klifach, więc liczymy ostrożniej.
Spokojna zatoka z targiem rybnym i restauracjami na piasku, 15 minut od lotniska. Wille na zboczu patrzą na zatokę. Nie mamy lokalnej próby, więc bierzemy punkt odniesienia z Uluwatu: Rp 4,3 mln za noc przy obłożeniu 46%.
Plaża surfingowa pod klifem, nad nią płaskowyż: najniższe wejście na półwyspie, willa typu loft. Nie mamy lokalnej próby, więc liczby opierają się na punkcie odniesienia z Uluwatu.
Dzika plaża za Nyang Nyang, 20 minut pieszo do wody. Wczesny etap: przy każdej działce sprawdzamy drogę, wodę i prąd. Liczby opierają się na punkcie odniesienia z Uluwatu.
Pierwszy kurort wyspy, 15 minut od lotniska, z hotelami i centrami handlowymi. Wolnej ziemi nie ma, więc kupuje się to, co już stoi. Nie mamy lokalnej próby i bierzemy punkt odniesienia z Seminyak: Rp 5 mln za noc przy obłożeniu 39,4%.
1,08 mln turystów rocznie, głównie jednodniowych: Rp 2 mln za noc przy obłożeniu 26% i ok. Rp 142 mln przychodu na ofertę rocznie. Obietnice 70–85% dotyczą wysokiego sezonu, a nie całego roku. Ryzyka: woda, granice działek, pozwolenia i prom, który zależy od fali.
Góry, jeziora, chłód: Rp 1,2 mln za noc przy obłożeniu 27%, ale wzrost o 45% w rok, najszybszy na wyspie. Deklaracje deweloperów o 20%+ to prognozy: pobliski projekt obiecywał 22,6% przy obłożeniu 80%, a rzeczywiste obłożenie wyniosło 27% w skali roku. Realistyczny scenariusz przeliczamy z Tobą podczas rozmowy.
Północ dziś: Rp 1,7 mln za noc przy obłożeniu 23%, a przychody z ofert najmu spadły w ciągu roku o 31%. Istnieje scenariusz lotniska na północy, ale projekt nie ma ani zatwierdzonej lokalizacji, ani daty, więc go nie liczymy.
Podaj Gusti budżet. Dostaniesz 3–5 willi z prawdziwymi liczbami.
„Wyślę wille, które mieszczą się w Twoim budżecie – ze stopą zwrotu netto, warunkami leasehold i tym, co jeszcze trzeba sprawdzić. Bez presji na zakup.”
Gusti Ayu, doradczyni Rise Real Bali
Stopa zwrotu netto po zarządzaniu, utrzymaniu i podatkach
Prawo do gruntu, plan zagospodarowania i pozwolenia dla każdej
Gratis dla kupującego, prowizję płaci sprzedający
Przewiń w prawo
krok 1 z 6
01
Pierwsza wiadomość
Podajesz budżet i cel. Zadajemy od pięciu do siedmiu pytań i odrzucamy to, co nie pasuje, zanim cokolwiek obejrzysz.
krok 2 z 6
02
Wybór ofert z liczbami
Od trzech do pięciu nieruchomości, każda ze stopą zwrotu brutto i netto, stanem dokumentów i słabymi punktami.
krok 3 z 6
03
Oglądanie przez wideo
Doradca obchodzi budowę z kamerą i pokazuje, czego nie widać na wizualizacjach: sąsiadów, drogę dojazdową, stan zaawansowania prac.
krok 4 z 6
04
Due diligence
Certyfikat prawa do gruntu, plan zagospodarowania, pozwolenie na budowę (PBG) i historia dewelopera. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.
krok 5 z 6
05
Rezerwacja i umowa
Opłatę rezerwacyjną wpłacasz dopiero po sprawdzeniu. Kolejne wpłaty idą za postępem budowy, nie za kalendarzem.
krok 6 z 6
06
Odbiór i dalej
Odbieramy lokal razem z Tobą, znajdujemy operatora najmu i pomagamy z licencją na najem. Zostajemy z Tobą po transakcji.
Własność
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość na Bali?
Na pełną własność – nie. Prawo Indonezji zastrzega pełną własność (Hak Milik) dla obywateli. Cudzoziemiec bierze długi leasehold, ma prawo użytkowania (Hak Pakai) przy zezwoleniu na pobyt albo kupuje przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA). Wszystkie trzy drogi są legalne, a większość cudzoziemców na Bali wybiera pierwszą.
01
Leasehold (Hak Sewa)
Kto może z niej skorzystać
Każdy, na własne nazwisko. Bez zezwolenia na pobyt.
Okres
Zwykle 25–30 lat. Przedłużenia zapisuje się w umowie.
Na co uważać
Klauzula przedłużenia i wzór jej ceny. Bez nich nieruchomość co roku traci na wartości.
02
Prawo użytkowania (Hak Pakai)
Kto może z niej skorzystać
Cudzoziemcy z indonezyjskim zezwoleniem na pobyt (KITAS lub KITAP).
Okres
30 lat, z przedłużeniem o 20 i odnowieniem o 30.
Na co uważać
Dotyczy domu, w którym mieszkasz. Obowiązują ceny minimalne, różne w poszczególnych prowincjach.
03
Spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB)
Kto może z niej skorzystać
Zakładasz spółkę z kodem działalności (KBLI), który pozwala na wynajem.
Okres
HGB na 30 lat, z przedłużeniem o 20 i odnowieniem o 30.
Na co uważać
Wymogi kapitałowe, roczne sprawozdania i księgowość. Opłaca się przy biznesie najmu albo kilku lokalach.
Źródła: podstawowa ustawa agrarna nr 5/1960; rozporządzenie rządu nr 18/2021 o prawach do gruntu. Warunki leasehold zależą od konkretnej umowy.
Nie wierz nam na słowo. Sprawdź: kim jesteśmy, co sami zbudowaliśmy i na czym zarabiamy.
Firma
RISE REAL BALI
Jesteśmy międzynarodowym zespołem od nieruchomości inwestycyjnych na Bali. Wyspę znamy od 2010 r.: najpierw budowaliśmy i zarządzaliśmy, a od 2023 r. mamy agencję z własnym działem analiz. Widzimy ten rynek z dwóch stron, jako budujący i jako sprzedający, więc cenę oceniamy po koszcie budowy, a nie po ogłoszeniu. Współpracujemy z ponad 500 deweloperami i wiemy, kto oddaje na czas, a czyje dokumenty trzeba sprawdzić dwa razy.
Sprzedajemy to, czego nie ma w otwartych ogłoszeniach: rzadkie lokale, działki pod zabudowę, działające hotele. Jeśli trzeba, doradzamy i budujemy pod klucz. Bali to nasz dom i sprzedajemy go tak, jak sami byśmy kupowali: najpierw dom, w którym chce się mieszkać, potem dochód, który przynosi.
Zbudowaliśmy to sami
Nasza inwestycja: Rise Villas obok Nuanu
Wille od Rp 5,80 mld w Nyanyi, obok Nuanu. Nie tylko sprzedajemy cudze projekty: ten zbudowaliśmy sami i należy do nas, od działki i budżetu po pierwszych gości. Dlatego mówimy z deweloperami tym samym językiem i widzimy, gdzie ekonomika projektu się nie spina, zanim zobaczy to kupujący.
od Rp 5,80 mldcena dewelopera, willa z dwiema sypialniami
27 latleasehold (Hak Sewa)
z willi wciąż wolnych w pierwszym etapie
9,9%netto przy obłożeniu 61% · Rise Villas · Willa #4
Doradcy, prawnik, marketing i zarządzanie najmem są na etacie, nie na zleceniu. Weryfikacja dokumentów, wyliczenie stopy zwrotu i uruchomienie Twojego najmu zostają w jednych rękach, zamiast rozchodzić się między trzech podwykonawców.
Wiadomości z rynku nieruchomości na Bali z ostatnich dwóch tygodni
Co zmieniło się w ostatnich dwóch tygodniach dla kupujących i właścicieli: liczba turystów, przepisy, loty i budżety Badung. Przy każdej wiadomości piszemy, co oznacza dla willi albo apartamentu.
Gospodarka
Paliwo wraca na stacje na Bali: zacumował tankowiec z 20 500 kl, w drodze jest kolejne 26 200 kl
Na wielu stacjach na Bali ustawiały się długie kolejki po Pertalite i Pertamax z powodu ograniczonych kwot. W niedzielę 11 października w Manggis zacumował tankowiec z 20 500 kilolitrów: 18 000 Pertalite i 2 500 Pertamax. Pertamina dołożyła jeszcze 26 200 kilolitrów, statki mają przypłynąć 12, 14 i 16 października do terminali w Denpasarze i Karangasem. Wyspa zużywa około 2 200 kilolitrów Pertalite dziennie. Władze spodziewają się normalizacji dostaw w ciągu jednego do dwóch dni.
Dlaczego to ważne: Zakłócenie jest jednorazowe, a dostawy wracają do normy w kilka dni. Zapytaj firmę zarządzającą, jak organizuje transfery gości w takie dni.
Źródło: ANTARA News Bali
Nowe przestrzenie
Strefa Kura-Kura Bali promowana jako centrum AI, dotąd zainwestowano Rp 1,8 bln
Rząd chce, by Specjalna Strefa Ekonomiczna Kura-Kura Bali stała się centrum sztucznej inteligencji i półprzewodników. Opiera się na współpracy z Tsinghua Southeast Asia Center, który prowadzi tam już programy z fizyki i neurobiologii. Skumulowane inwestycje w pierwszej połowie 2026 roku sięgnęły Rp 1,8 bln. Strefa zatrudnia 2 173 osoby i odnotowała 131 657 wizyt. Indonezja ma łącznie 25 specjalnych stref ekonomicznych.
Dlaczego to ważne: Strefa rośnie w osobną dzielnicę biznesową wyspy. Z czasem takie miejsca generują popyt na wynajem średnioterminowy.
Źródło: ANTARA News Bali
Wizy i prawo
Dwóch cudzoziemców wydalonych z Denpasaru za praktykowanie medycyny bez ITAS i licencji
Urząd imigracyjny w Denpasarze wydalił dwóch obcokrajowców. Przylecieli w lipcu na wizach turystycznych. Potem potajemnie leczyli pacjentów w prywatnym szpitalu w Denpasarze, bez pozwolenia na pobyt i bez licencji lekarskiej. Sprawa zaczęła się od zgłoszeń mieszkańców. Podstawą prawną jest ustawa nr 6 z 2011 roku o imigracji, która dopuszcza sankcje administracyjne i wydalenie za łamanie miejscowych przepisów.
Dlaczego to ważne: Praca na wizie turystycznej jest zabroniona, potrzebny jest roboczy ITAS. To ważne dla każdego, kto chce osobiście prowadzić wynajem lub firmę na Bali.
Źródło: ANTARA News Bali
Infrastruktura
Kuta przyspiesza strefę dla pieszych i ochronę plaży, 85 km wybrzeża wymaga Rp 4 bln
Regencja Badung przyspiesza projekt przybrzeżny wzdłuż Kuty, Legianu i Seminyaku. Obejmuje strefę dla pieszych i pełną odbudowę plaży. Według Ministerstwa Robót Publicznych linia brzegowa Bali ma 633 km, a około 215 km dotyka erozja. W latach 2007–2025 wydano Rp 1,2 bln na 130 km. Kolejne 85 km pozostaje w stanie krytycznym, koszt szacuje się na Rp 4 bln.
Dlaczego to ważne: Plaża i nadmorski bulwar w Kucie podtrzymują popyt na wynajem w okolicy. Jeśli kupujesz blisko wody, zapytaj dewelopera o stan linii brzegowej.
Źródło: detikBali
Infrastruktura
Południowa Kuta przez tydzień bez czystej wody, w grze odsalanie i recykling ścieków
Mieszkańcy południowej Kuty spędzili około tygodnia bez czystej wody. Władze prowincji poprosiły Badung, by uczynić to pierwszym priorytetem. Regent mówi, że wody gruntowe nie nadążają za rosnącą liczbą ludności. Rozważane opcje to odsalanie wody morskiej, które już działa w Klungkung, oraz recykling ścieków w bioreaktorach membranowych. Odsalanie uchodzi za najlepsze rozwiązanie dla Pecatu. Na razie okręg dokłada rury, by pompować wodę na wzgórza.
Dlaczego to ważne: Woda to główne wyzwanie techniczne na Bukit. Przed zakupem sprawdź źródło: studnia, sieć czy woda dowożona.
Źródło: detikBali
Wizy i prawo
Bali wyznacza sześć stref niskiej emisji: Kuta, Ubud, Sanur, Nusa Dua, Nusa Penida i centrum Denpasaru
Prowincja i cztery samorządy podpisały porozumienie o strefach niskiej emisji na lata 2026–2030. Lista obejmuje Nusa Dua, Nusa Penida, Kutę, Ubud, Sanur i historyczną ulicę Gajah Mada w Denpasarze. Podstawą prawną jest dekret gubernatora nr 912/04/B/HK/2026 z 6 października. Strefy wybrano ze względu na liczbę turystów. Będą tam segregowane odpady, ograniczony plastik jednorazowy i więcej energii słonecznej. Transport publiczny i turystyczny ma przejść na pojazdy elektryczne.
Dlaczego to ważne: Hotele i wille w tych strefach mogą zyskać nowe zasady dotyczące odpadów, plastiku i energii. Wpisz je w budżet i umowę o zarządzanie.
Źródło: detikBali
Konkretne odpowiedzi
Nieruchomości na Bali: pytania, które słyszymy najczęściej
Nie ma Twojego pytania? Napisz na WhatsApp, odpowiemy na piśmie.
Czy cudzoziemiec może mieć nieruchomość na Bali?
Nie na pełną własność. Indonezyjska podstawowa ustawa agrarna (nr 5/1960) zastrzega pełną własność (Hak Milik) dla obywateli. Działające opcje to leasehold na własne nazwisko, prawo użytkowania (Hak Pakai) przy zezwoleniu na pobyt oraz posiadanie przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB) w cyklu 30+20+30 lat.
Czym leasehold różni się od Hak Pakai i PT PMA?
Leasehold to długoterminowa dzierżawa na czas określony. Liczy się nie okres z nagłówka, tylko to, ile z niego zostało, i warunki przedłużenia zapisane w umowie. To najprostsza i najszybsza droga wejścia.
Hak Pakai to prawo użytkowania zapisane na osobę fizyczną z zezwoleniem na pobyt. PT PMA to indonezyjska spółka z zagranicznymi udziałowcami: ma prawo zabudowy (HGB) i może legalnie prowadzić najem komercyjny.
A co z nominee?
Zapisanie nieruchomości na podstawioną osobę z Indonezji to od wejścia w życie Perda 4/2026 ryzyko karne, a nie „szara strefa”. Nie przeprowadzamy takich transakcji i ich nie polecamy.
Jaka jest rzeczywista stopa zwrotu?
Według naszych wyliczeń wille na Bali dają 10–14% rocznie z najmu przed kosztami. Porównuj rynki tą samą miarą: każdy pokazuje swoją główną liczbę tak, jak mu wygodnie.
Każdy model to prognoza, nie gwarancja: realny dochód zależy od obłożenia, sezonu, jakości zarządzania i kursu IDR.
Czy potrzebny jest NIB i co zmieniło się 1 sierpnia 2026 r.?
Legalny najem krótkoterminowy wymaga pełnego łańcucha: różowa (turystyczna) strefa w RDTR → pozwolenie na budowę (PBG) → pozwolenie na użytkowanie (SLF) → licencja na najem (NIB). Od 1 sierpnia 2026 r. platformy rezerwacyjne usuwają nieruchomości bez ważnej licencji, więc brak dokumentu uderza dziś wprost w obłożenie.
Czy mogę kupić zdalnie?
Tak. Oglądanie odbywa się przez Zoom, dokumenty załatwia się zdalnie, a odbiór bierzemy na siebie. Nie musisz przylatywać na wyspę.
Kto zarządza najmem?
Firma zarządzająca samego obiektu albo nasz partner. W umowie sprawdzamy prowizję, kto płaci za materiały eksploatacyjne, jak liczone są puste noce i w jakiej formie przychodzą raporty.
Jak później sprzedać?
Leasehold sprzedaje się przez cesję umowy. Nieruchomość w PT PMA sprzedaje się jako aktywo albo jako udziały w spółce. Tempo wyjścia zależy od lokalizacji: w centrum rynku (Canggu, Uluwatu, Ubud) kupujący pojawiają się szybciej niż na nowych terenach. Przewidywany czas i cenę wyjścia dla konkretnej nieruchomości pokazujemy przed opłatą rezerwacyjną, razem z wyliczeniem dochodu.
Ile kosztują Wasze usługi?
Cena jest taka sama jak przy zakupie bezpośrednio od dewelopera. Prowizję płaci sprzedający.
Jakie harmonogramy wpłat oferują deweloperzy?
Harmonogram wpłat ustala deweloper: zwykle 20–30% na start, a reszta w równych transzach do odbioru. Warunki różnią się między projektami, a dokładny harmonogram jest w cenniku każdej inwestycji.
A podatki?
Obciążenie podatkowe zależy od formy własności (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), Twojej rezydencji podatkowej i sposobu wynajmu. Dokładne stawki, sposób rozliczenia i podatek przy sprzedaży liczymy dla Twojej sytuacji z indonezyjskim prawnikiem i doradcą podatkowym przed zadatkiem.
W jakich lokalizacjach działacie?
Większość naszych transakcji to południowo-zachodnie wybrzeże od Seminyak i Canggu po Pererenan, Seseh, Nyanyi, Kedungu i Tabanan, półwysep Uluwatu, Ubud, Nusa Dua i Sanur. Wszystkich lokalizacji w katalogu jest 24. Na wschodzie i północy pokazujemy pojedyncze projekty i mówimy wprost, kiedy nie mamy lokalnych danych o najmie.
Kontakt
Podaj budżet. Wyślemy od trzech do pięciu ofert z wyliczeniem
Dla kupującego to nic nie kosztuje: prowizję płaci deweloper, więc cena jest taka sama jak przy zakupie bezpośrednio. Doradca odpowiada w ciągu godziny w godzinach pracy na Bali (UTC+8).
01
02
03
04
05
06
