Nieruchomości na Bali z policzoną rentownością i sprawdzonymi dokumentami
Sprzedajemy wille od deweloperów i gotowe domy – w rupiach, po cenie z cennika. Przy każdej ofercie widać, ile zostaje po opłacie za zarządzanie, podatkach i utrzymaniu. Grunt i pozwolenia sprawdzamy, zanim zapłacisz rezerwację. Nieruchomości od Rp 1,59 mld
15+doradców, prawników i analityków pracujących przy Twoim zakupie
3 000+lokali od deweloperów i gotowych domów w naszej bazie, nie tylko nasze oferty
0%prowizji dla kupującego: płaci ją sprzedający
Gratissprawdzenie prawne każdej nieruchomości, zanim zapłacisz rezerwację
Rynek
Dlaczego Bali: popyt, stopa zwrotu i uczciwe zastrzeżenia
Jesteśmy na wyspie od 2010 r. Widzieliśmy ten rynek w euforii 2022 r. i w korekcie 2026 r. Oto cztery liczby, na których naprawdę opieramy transakcje. Każda ma źródło i datę, żadna nie pochodzi z folderu.
przed kosztami
10–14%
Stopa zwrotu brutto z najmu
Wille i apartamenty w najmie krótkoterminowym: cena za noc × obłożenie. Bez hoteli.
na Twoje konto
8–12%
Stopa zwrotu netto
Zostaje ok. 60% przychodu: 18% bierze firma zarządzająca, 10% idzie na podatki, a 12% na przestoje i utrzymanie.
nasz segment
65–80%
Obłożenie
Dla nieruchomości z naszego segmentu z profesjonalnym zarządzaniem. Średnia dla całej wyspy to ok. 37%.
2025
16,3 mln
Turyści
6,95 mln turystów zagranicznych i ok. 9,3 mln krajowych. W 2026 r. przyjazdy ustabilizowały się na tym rekordowym poziomie: 3,9 mln cudzoziemców w okresie styczeń–lipiec, o 1,98% mniej niż rok wcześniej.
Wybrane
Wybrane wille i apartamenty
Jeden lokal z projektu, każdy z własnymi zdjęciami, ceną dewelopera i stopą zwrotu netto z naszego modelu.
Nie wciskamy własnej listy. Wybieramy z całego rynku
Większość agencji na wyspie ma w umowach kilkanaście inwestycji i to je pokazuje. My pracujemy inaczej, a oto co to zmienia dla Ciebie w praktyce.
3 000+lokali w ofercie
500+deweloperów w naszej bazie
RU / ENwidzimy obie strony rynku
0%nie płacisz nam nic, prowizję płaci sprzedający
Przesuń, by zobaczyć więcej
01
Wybieramy z rynku, a nie z własnej listy
W naszej bazie jest ponad 3 000 lokali od ponad 500 deweloperów, w tym gotowe domy i pojedyncze wille. Dlatego rozmowa zaczyna się od tego, czego potrzebujesz, a nie od „mamy akurat to”.
02
Połowa rynku, której zwykle się nie pokazuje
Sporą część podaży tworzą deweloperzy z Europy i krajów anglojęzycznych: małe butikowe inwestycje z rozpoznawalną na wyspie marką, które potem dobrze się sprzedają. Wiele agencji pomija je w swoich zestawieniach. My obejmujemy obie strony rynku.
03
Płaci nam sprzedający, nie Ty
Deweloper ma nasze wynagrodzenie już wliczone w cenę, więc za nas nie dopłacasz. Przy niektórych inwestycjach zakup przez nas wychodzi nawet taniej. Nie mamy też powodu, by pchać Cię w konkretny projekt: zarabiamy tyle samo, niezależnie od tego, który wybierzesz.
04
Sprawdzamy przed oglądaniem, a nie po rezerwacji
Strefa w planie, komplet pozwoleń, pozostały okres leasehold, reputacja dewelopera i firmy zarządzającej. Jeśli projekt nie przejdzie naszej weryfikacji, po prostu o nim nie usłyszysz. To uczciwsze niż tłumaczenie później, dlaczego lepiej wycofać się z transakcji.
05
Inwestycja i dom do życia to różne nieruchomości
Łatwo je pomylić i właśnie na tym ludzie tracą pieniądze. Zaczynamy od Twojego celu i od tego, co realnie zostanie w kieszeni, a dopiero potem patrzymy na oferty. Lepiej odpuścić złą transakcję, niż ją zamknąć.
06
Zostajemy po podpisaniu umowy
Odbiór, uruchomienie najmu, zarządzanie i sprzedaż, kiedy zechcesz. Sprzedać raz i zniknąć nam się nie opłaca: na tym rynku znają nas dzięki klientom, którzy wracają, i ich poleceniom.
Co robimy
Co robimy, żeby zakup na Bali był bezpieczny
W transakcji na Bali ryzyko siedzi w dokumentach i liczbach, a nie w samej willi. Zajmujemy się jednym i drugim, zanim się zobowiążesz – a jako kupujący nie płacisz nam nic.
Wybór właściwej nieruchomości
Przeszukujemy ponad 3 000 lokali od deweloperów i gotowych domów, nie tylko nasze oferty, i wysyłamy od trzech do pięciu pasujących do budżetu i celu – każdą z policzoną stopą zwrotu brutto i netto.
Wybór ofert z gotowym wyliczeniem
Oglądanie budowy przez wideo
Wpłaty powiązane z postępem budowy
Sprawdzenie przed rezerwacją
Certyfikat prawa do gruntu, plan zagospodarowania, pozwolenie na budowę i historia dewelopera – sprawdzane na nasz koszt. Zanim przelejesz pieniądze, dostajesz pisemny raport ze wszystkimi otwartymi kwestiami.
Certyfikat gruntu i kto jest w nim wpisany
Plan zagospodarowania (RDTR) zgodny z Twoim planem
Kupujący cały czas porównują nas z Emiratami i Tajlandią i mają rację. My porównujemy pieniądze, które trafiają na Twoje konto, a nie procenty z reklam. Każdy rynek podaje liczbę przed kosztami tak, jak mu wygodnie.
Bali wyższa stopa zwrotu
8–12%
netto rocznie w najlepszych lokalizacjach
Wejście
Rp 1,59–2,65 mld
Własność
leasehold na 25–35 lat
Obłożenie
65–80%, przez cały rok
VS
Dubaj
4,5–6%
netto rocznie po opłatach i podatkach
Wejście
Rp 3,54–5,31 mld
Własność
pełna własność
Obłożenie
85–90% zimą, 55–65% latem
Przewiń tabelę w bok
Wskaźnik
Bali
Dubaj
Phuket
Przychód przed kosztami – to tę liczbę zwykle podają reklamy
10–14%wille i apartamenty w najmie krótkoterminowym, bez hoteli; dane platform za 2026 r.
6–8%nasze szacunki dla najmu krótkoterminowego w miejscowościach turystycznych
7–9%nasze szacunki dla dobrych inwestycji blisko plaży
Ile naprawdę zostaje
8–12%w najlepszych lokalizacjach; 6–10% dla przeciętnej nieruchomości
4,5–6%po opłatach, podatkach i opłatach eksploatacyjnych
3,8–5,2%z uwzględnieniem pół roku niskiego sezonu
Cena wejścia za dobrą nieruchomość
Rp 1,59–2,65 mldapartament w ukształtowanej lokalizacji, takiej jak Canggu, albo willa w sąsiedniej, wciąż zabudowywanej okolicy
Rp 3,54–5,31 mldstudio albo mieszkanie z jedną sypialnią w okolicy, gdzie łatwo sprzedać
Rp 1,77–2,65 mldapartament w kondominium blisko plaży
Obłożenie i sezonowość
65–80%utrzymuje się cały rok: sezon wysoki i niski różnią się o 10–15 punktów
85–90% zimą, 55–65% latemod czerwca do sierpnia jest upał, a popyt spada prawie o połowę
80–90% od listopada do kwietnia, 40–55% w porze deszczowejpora deszczowa zabiera mniej więcej pół roku
Co może mieć cudzoziemiec
leasehold na 25–35 latleasehold z prawem przedłużenia; do tego prawo użytkowania (Hak Pakai) albo zakup przez własną spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA)
pełna własnośćbez limitu czasu, ale tylko w strefach wyznaczonych dla kupujących z zagranicy
pełna własność tylko apartamentówa wszyscy cudzoziemcy razem mogą mieć najwyżej 49% powierzchni budynku; wille – leasehold do 30 lat
Uczciwe zastrzeżenie
Przepisy są tu młode, a w 2026 r. zaostrzono je: nieruchomość bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB) jest usuwana z platform rezerwacyjnych. To uderza w tych, którzy budowali z pominięciem przepisów. Dla legalnych nieruchomości to ochrona przed wojną cenową. Strefę i pozwolenia sprawdzamy przed Twoją opłatą rezerwacyjną, nie po niej.
Najbardziej przejrzysty z trzech: rejestr transakcji jest jawny, pieniądze idą przez rachunek escrow, a prawa kupującego są chronione. Ceną jest dwa razy wyższy próg wejścia i czynsze, które rosną wolniej niż ceny. Dochód ściska z jednej strony drogi zakup, z drugiej – stały napływ nowych inwestycji.
Rynek dojrzały, a to działa w obie strony: poza nowymi inwestycjami konkurujesz z setkami właścicieli, którzy sprzedają poniżej ceny ofertowej. Do tego pół roku niskiego sezonu i liczba turystów, która przestała rosnąć.
Źródła: Global Property Guide oraz platformy najmu AirROI i AirDNA, 2026 r. Dane dla Dubaju i Phuketu to punkty odniesienia rynku. Dla każdej konkretnej nieruchomości zawsze liczymy osobno.
Dane z rynku Bali
Popyt wrócił. Zobacz, gdzie się opłaca
Trzy liczby, które sprawdzamy, zanim cokolwiek polecimy: ilu przyjeżdża turystów, jak zapełniają się pokoje w ciągu roku i ile naprawdę zarabia willa w każdej lokalizacji.
Przyjazdy turystów zagranicznych
BPS Bali · 2019, 2023–2026
Bezpośrednie przyjazdy turystów zagranicznych przebiły szczyt z 2019 r. już w 2024 r., a w 2025 r. osiągnęły rekord 6,95 mln. Od stycznia do lipca 2026 r. przyjechało 3,90 mln, o 1,98% mniej niż w tych samych miesiącach 2025 r., a lipiec znów był na plusie.
Bezpośrednie przyjazdy turystów zagranicznych na Bali: 6,28 mln w 2019 r., 5,27 mln w 2023 r., 6,33 mln w 2024 r., 6,95 mln w 2025 r. i 3,90 mln od stycznia do lipca 2026 r.
Rok
Przyjazdy
2019
6 275 210
2023
5 273 258
2024
6 333 360
2025
6 948 754
2026, styczeń–lipiec
3 900 965
*2026: styczeń–lipiec. Źródło: BPS Bali, bezpośrednie przyjazdy turystów zagranicznych, komunikat z 1 września 2026 r. Wszystkie dane →
Obłożenie hoteli według miesięcy
BPS Bali · hotele kategoryzowane · 2025–2026
W lipcu i sierpniu pokoje zapełniają się w ok. 70%, w marcu spada to do 47%. Rok 2026 idzie blisko 2025, z mocniejszym I kwartałem. Rok willi planuj pod słabe miesiące, a nie pod szczyt.
Obłożenie hoteli kategoryzowanych na Bali według miesięcy w 2025 r. i od stycznia do lipca 2026 r., od 46,6% w marcu 2025 r. do 69,5% w sierpniu 2025 r.
Miesiąc
2025
2026
1
60,3%
56,7%
2
51,6%
55,4%
3
46,6%
52,5%
4
57,2%
57,9%
5
58,1%
61,2%
6
64,7%
64,9%
7
67,8%
67,3%
8
69,5%
—
9
68,2%
—
10
64,6%
—
11
58,0%
—
12
60,9%
—
Źródło: BPS Bali, miesięczne komunikaty o turystyce do lipca 2026 r. Wszystkie dane →
Ile willa zarabia w roku
AirROI · przychód z oferty · ostatnie 12 miesięcy
Średni roczny przychód z jednej oferty najmu na doby, w rupiach. Po zarządzaniu, utrzymaniu i podatkach właścicielowi zostaje ok. 60%. Wille z profesjonalnym operatorem wypadają lepiej od tych średnich.
Średni roczny przychód z jednej oferty najmu na doby według lokalizacji: Seminyak Rp 514 mln, Uluwatu Rp 491 mln, Pererenan Rp 386 mln, Canggu Rp 376 mln, Ubud Rp 206 mln
Lokalizacja
Przychód na ofertę
Obłożenie
Seminyak
Rp 514 mln
38,0%
Uluwatu
Rp 491 mln
46,2%
Pererenan
Rp 386 mln
40,2%
Canggu
Rp 376 mln
36,2%
Ubud
Rp 206 mln
36,6%
Źródło: dane AirROI o najmie krótkoterminowym, sprawdzone we wrześniu 2026 r., przeliczone na rupie po kursie serwisu. Dane branżowe: BPS nie publikuje przychodów willi. Wszystkie dane →
Położenie
Lokalizacje na Bali: gdzie kupić willę lub apartament
Pracujemy w tych lokalizacjach na co dzień, więc mówimy wprost: nie ma „najlepszej okolicy”. Są różne etapy dojrzałości. Tańsze wejście to większy potencjał wzrostu i dłuższe wyjście z inwestycji. Wybieraj pod swój cel, a nie pod modę.
Podkład satelitarny z danych Copernicus Sentinel-2 (2024–2025), kompozycja bez chmur opracowana przez Rise Real Bali. Znaczniki pokazują przybliżone centra lokalizacji.
Centrum rynku
Canggu Badung · południowy zachód
Centrum rynku: infrastruktura i popyt już są, a nieruchomości sprzedają się szybciej. Rp 3,9 mln za noc przy obłożeniu 37,5% i prawie 4 000 ofert najmu. Konkurencja jest duża, a wolnej ziemi prawie nie ma.
Gęsta zabudowa, restauracje i beach cluby pod ręką. Płynność jest wysoka, hałas i korki też. Pod względem prawnym to jedna z najczystszych lokalizacji na południu: tylko 3,6% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej, wobec 9,3% na całej wyspie.
Najdłuższa historia najmu na wyspie: Rp 5 mln za noc, najwyższa stawka na południu, ale obłożenie 39% i wzrost niemal zerowy. Nowych działek prawie nie ma, a premia pełnej własności nad leasehold jest największa na wyspie: mediana Rp 6,6 mld za leasehold wobec Rp 10,9 mld za pełną własność.
Spokojna okolica mieszkaniowa tuż obok centrum rynku. Lepiej pasuje do życia i najmu długoterminowego niż do najmu na doby: mediana Rp 6,4 mld za leasehold i Rp 9,6 mld za pełną własność. Kupują tu ludzie, którzy sami mieszkają na Bali.
Popyt przelał się tu z Canggu: Rp 3 mln za noc, obłożenie 45–48%, a podaż najmu wzrosła w rok o 15%, szybciej niż przychody. Licz konkretną nieruchomość, nie okolicę. 17,3% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej, więc strefę sprawdzamy, zanim zaczniemy rozmawiać o cenie.
Dużo budów, a infrastruktura dogania Canggu. Główne ryzyko to zielona (rolna) strefa, więc strefę i pozwolenia sprawdzamy przed jakąkolwiek rozmową o cenie.
Masterplan Nuanu City obejmuje 44 hektary, zapowiedziano ponad 400 lokali do 2027 r. Średnie obłożenie w okolicy to ok. 50%, a poszczególne wille stale je przebijają: o obłożeniu decyduje nieruchomość i zarządzanie, a nie lokalizacja.
Najpierw spot surfingowy, potem kawiarnie, potem domy, a na końcu ceny. Ziemia jest tańsza niż w Badung, a ryzyko średnie do wysokiego. Płatna autostrada Mengwi–Gilimanuk i metro to plany bez daty i bez przydzielonych gruntów, więc nie bierzemy ich do wyliczeń.
Duet Tabanan–Kedungu: niskie wejście, długi horyzont, mniejsza płynność niż w centrum rynku. Powiat nie należy do dobrowolnego porozumienia o zabudowie południa, a plan zagospodarowania (RDTR) nie obejmuje wszystkiego, więc status każdej działki sprawdzamy na dzień transakcji.
Widok na ocean i klify: Rp 4,3 mln za noc przy obłożeniu 46%, najlepsze połączenie na południu. Ale 26,1% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej. Wybieramy nieruchomości z przewagą, której nikt nie zabuduje: widok, pierwsza linia, zejście na plażę.
Środek wyspy z własną publicznością: Rp 2,1 mln za noc przy obłożeniu 37,7% i wzrost przychodów o 16,5%, najlepszy na wyspie w ostatnim roku. Podaż rośnie szybko, więc wchodzimy z wyliczeniem, a nie na wyczucie.
Spokojne wschodnie wybrzeże z rodzinnym popytem i klastrem medycznym w specjalnej strefie ekonomicznej (KEK), gdzie 62% pacjentów szpitala to cudzoziemcy. Rp 1,5–1,8 mln za noc przy obłożeniu ok. 40%, a przychody prawie nie rosną. Prom na Nusa Penida płynie stąd 40–45 minut.
Enklawa kurortowa ITDC: zabudowa na poziomie hotelowym, ochrona, infrastruktura techniczna i zarządzanie. Wyróżnia ją niemal zerowa premia pełnej własności nad leasehold, więc za formę posiadania nie ma tu czego przepłacać. W katalogu: Nai by Vibe i Ramada by Wyndham.
Dzikie wybrzeże na południe od Uluwatu, wczesny etap. Przy każdej nieruchomości sprawdzamy dojazd, drogi, wodę i prąd: nic z tego nie jest tu oczywiste, a Perda 3/2026 zagwarantowała publiczny dostęp do linii brzegowej.
Wschód wyspy, rynek na wczesnym etapie. Kotwicą jest SALT of Virgin Beach, resort na 84 klucze z planowanym otwarciem w I kwartale 2028. Materiały dewelopera podają stopy zwrotu z różnych lat, więc liczymy według własnego scenariusza.
Wioska, która jest centrum południowego Uluwatu – tu skupiają się usługi półwyspu. Rp 4 mln za noc przy obłożeniu 42%. Najwyższe ryzyko strefowe na południu: 27,9% ofert leży w strefie rolnej lub chronionej. Przy każdej nieruchomości sprawdzamy wodę i drogi dojazdowe.
Butikowa okolica na klifach: obłożenie 59%, najwyższe na południu, przy Rp 3,2 mln za noc, a nieruchomości sprzedają się dwa razy szybciej niż średnio na wyspie. W strefie plaży nie wolno stawiać hoteli ani willi, tylko proste kawiarnie, a od lipca 2026 r. trwa zagospodarowanie brzegu. Stronę prawną sprawdzamy przed ceną.
Południe Uluwatu przy beach clubach Melasti, szybko rosnące miejsce. Strome zbocza podnoszą koszt budowy i dojazdu. W zamian masz panoramę, której nikt nie zabuduje.
Rodzinna plaża z ruchem dziennym: dużo wycieczek, mniej noclegów. Wejście jest niższe, a model najmu słabszy niż w okolicach na klifach, więc liczymy ostrożniej.
Spokojna zatoka z targiem rybnym i restauracjami na piasku, 15 minut od lotniska. Wille na zboczu patrzą na zatokę. Nie mamy lokalnej próby, więc bierzemy punkt odniesienia z Uluwatu: Rp 4,3 mln za noc przy obłożeniu 46%.
Plaża surfingowa pod klifem, nad nią płaskowyż: najniższe wejście na półwyspie, willa typu loft. Nie mamy lokalnej próby, więc liczby opierają się na punkcie odniesienia z Uluwatu.
Dzika plaża za Nyang Nyang, 20 minut pieszo do wody. Wczesny etap: przy każdej działce sprawdzamy drogę, wodę i prąd. Liczby opierają się na punkcie odniesienia z Uluwatu.
Pierwszy kurort wyspy, 15 minut od lotniska, z hotelami i centrami handlowymi. Wolnej ziemi nie ma, więc kupuje się to, co już stoi. Nie mamy lokalnej próby i bierzemy punkt odniesienia z Seminyak: Rp 5 mln za noc przy obłożeniu 39,4%.
1,08 mln turystów rocznie, głównie jednodniowych: Rp 2 mln za noc przy obłożeniu 26% i ok. Rp 142 mln przychodu na ofertę rocznie. Obietnice 70–85% dotyczą wysokiego sezonu, a nie całego roku. Ryzyka: woda, granice działek, pozwolenia i prom, który zależy od fali.
Góry, jeziora, chłód: Rp 1,2 mln za noc przy obłożeniu 27%, ale wzrost o 45% w rok, najszybszy na wyspie. Deklaracje deweloperów o 20%+ to prognozy: pobliski projekt obiecywał 22,6% przy obłożeniu 80%, a rzeczywiste obłożenie wyniosło 27% w skali roku. Realistyczny scenariusz przeliczamy z Tobą podczas rozmowy.
Północ dziś: Rp 1,7 mln za noc przy obłożeniu 23%, a przychody z ofert najmu spadły w ciągu roku o 31%. Istnieje scenariusz lotniska na północy, ale projekt nie ma ani zatwierdzonej lokalizacji, ani daty, więc go nie liczymy.
Podaj Gusti budżet. Dostaniesz 3–5 willi z prawdziwymi liczbami.
„Wyślę wille, które mieszczą się w Twoim budżecie – ze stopą zwrotu netto, warunkami leasehold i tym, co jeszcze trzeba sprawdzić. Bez presji na zakup.”
Gusti Ayu, doradczyni Rise Real Bali
Stopa zwrotu netto po zarządzaniu, utrzymaniu i podatkach
Prawo do gruntu, plan zagospodarowania i pozwolenia dla każdej
Gratis dla kupującego, prowizję płaci sprzedający
Przewiń w prawo
krok 1 z 6
01
Pierwsza wiadomość
Podajesz budżet i cel. Zadajemy od pięciu do siedmiu pytań i odrzucamy to, co nie pasuje, zanim cokolwiek obejrzysz.
krok 2 z 6
02
Wybór ofert z liczbami
Od trzech do pięciu nieruchomości, każda ze stopą zwrotu brutto i netto, stanem dokumentów i słabymi punktami.
krok 3 z 6
03
Oglądanie przez wideo
Doradca obchodzi budowę z kamerą i pokazuje, czego nie widać na wizualizacjach: sąsiadów, drogę dojazdową, stan zaawansowania prac.
krok 4 z 6
04
Due diligence
Certyfikat prawa do gruntu, plan zagospodarowania, pozwolenie na budowę (PBG) i historia dewelopera. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkich otwartych kwestii.
krok 5 z 6
05
Rezerwacja i umowa
Opłatę rezerwacyjną wpłacasz dopiero po sprawdzeniu. Kolejne wpłaty idą za postępem budowy, nie za kalendarzem.
krok 6 z 6
06
Odbiór i dalej
Odbieramy lokal razem z Tobą, znajdujemy operatora najmu i pomagamy z licencją na najem. Zostajemy z Tobą po transakcji.
Własność
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość na Bali?
Na pełną własność – nie. Prawo Indonezji zastrzega pełną własność (Hak Milik) dla obywateli. Cudzoziemiec bierze długi leasehold, ma prawo użytkowania (Hak Pakai) przy zezwoleniu na pobyt albo kupuje przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA). Wszystkie trzy drogi są legalne, a większość cudzoziemców na Bali wybiera pierwszą.
01
Leasehold (Hak Sewa)
Kto może z niej skorzystać
Każdy, na własne nazwisko. Bez zezwolenia na pobyt.
Okres
Zwykle 25–30 lat. Przedłużenia zapisuje się w umowie.
Na co uważać
Klauzula przedłużenia i wzór jej ceny. Bez nich nieruchomość co roku traci na wartości.
02
Prawo użytkowania (Hak Pakai)
Kto może z niej skorzystać
Cudzoziemcy z indonezyjskim zezwoleniem na pobyt (KITAS lub KITAP).
Okres
30 lat, z przedłużeniem o 20 i odnowieniem o 30.
Na co uważać
Dotyczy domu, w którym mieszkasz. Obowiązują ceny minimalne, różne w poszczególnych prowincjach.
03
Spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB)
Kto może z niej skorzystać
Zakładasz spółkę z kodem działalności (KBLI), który pozwala na wynajem.
Okres
HGB na 30 lat, z przedłużeniem o 20 i odnowieniem o 30.
Na co uważać
Wymogi kapitałowe, roczne sprawozdania i księgowość. Opłaca się przy biznesie najmu albo kilku lokalach.
Źródła: podstawowa ustawa agrarna nr 5/1960; rozporządzenie rządu nr 18/2021 o prawach do gruntu. Warunki leasehold zależą od konkretnej umowy.
Nie wierz nam na słowo. Sprawdź: kim jesteśmy, co sami zbudowaliśmy i na czym zarabiamy.
Firma
RISE REAL BALI
Jesteśmy międzynarodowym zespołem od nieruchomości inwestycyjnych na Bali. Na wyspie jesteśmy od 2010 r.: najpierw budowaliśmy i zarządzaliśmy, od 2022 r. prowadzimy transakcje, a od 2023 r. mamy agencję z własnym działem analiz. Widzimy ten rynek z dwóch stron, jako budujący i jako sprzedający, więc cenę oceniamy po koszcie budowy, a nie po ogłoszeniu. Współpracujemy z ponad 500 deweloperami i wiemy, kto oddaje na czas, a czyje dokumenty trzeba sprawdzić dwa razy.
Sprzedajemy to, czego nie ma w otwartych ogłoszeniach: rzadkie lokale, działki pod zabudowę, działające hotele. Jeśli trzeba, doradzamy i budujemy pod klucz. Bali to nasz dom i sprzedajemy go tak, jak sami byśmy kupowali: najpierw dom, w którym chce się mieszkać, potem dochód, który przynosi.
Zbudowaliśmy to sami
Nasza inwestycja: Rise Villas obok Nuanu
Wille od Rp 3,36 mld w Nyanyi, obok Nuanu. Nie tylko sprzedajemy cudze projekty: ten zbudowaliśmy sami i należy do nas, od działki i budżetu po pierwszych gości. Dlatego mówimy z deweloperami tym samym językiem i widzimy, gdzie ekonomika projektu się nie spina, zanim zobaczy to kupujący.
od Rp 3,36 mldcena dewelopera, willa z jedną sypialnią
30 latleasehold (Hak Sewa)
z willi wciąż wolnych w pierwszym etapie
8,4%netto przy obłożeniu 70% · Rise Villas · Willa #4
Doradcy, prawnik, marketing i zarządzanie najmem są na etacie, nie na zleceniu. Weryfikacja dokumentów, wyliczenie stopy zwrotu i uruchomienie Twojego najmu zostają w jednych rękach, zamiast rozchodzić się między trzech podwykonawców.
Wiadomości z rynku nieruchomości na Bali z ostatnich dwóch tygodni
Co zmieniło się w ostatnich dwóch tygodniach dla kupujących i właścicieli: liczba turystów, przepisy, loty i budżety Badung. Przy każdej wiadomości piszemy, co oznacza dla willi albo apartamentu.
Turystyka
W lipcu przyjazdów na Bali przybyło o 15%, a rynek willi się porządkuje
BPS Bali naliczył w lipcu 697 809 bezpośrednich przyjazdów turystów zagranicznych – o 15,34% więcej niż w czerwcu. Obłożenie hoteli z gwiazdkami wzrosło do 67,29%. Stowarzyszenie firm zarządzających willami BVRMA czyta wysyp willi i hoteli wystawionych na sprzedaż jako nowy cykl inwestycyjny, a nie załamanie: więcej podaży, ostrzejsza konkurencja, wyższe koszty i surowsze licencje.
Dlaczego to ważne: Popyt się trzyma. Wygrywają wille z kompletem pozwoleń i zawodowym operatorem najmu, a kto kupuje gotowy dom, ma większy wybór i więcej miejsca na negocjacje.
Źródło: BPS Bali, NusaBali
Przepisy
Nusa Penida dostanie własne zasady dla inwestorów
Powiat Klungkung kieruje Nusa Penida, Lembongan i Ceningan w stronę ekoturystyki. Inwestycje nadal są możliwe, ale każdy projekt przejdzie ocenę pod kątem lokalnego charakteru, także wyglądu budynków. Inwestorów czekają osobne wymagania i pozwolenia.
Dlaczego to ważne: Na Penidzie licz się z ostrzejszymi zasadami projektowania i wydawania pozwoleń. Zanim wejdziesz w projekt na wyspie, sprawdź go pod nowe wymagania powiatu.
Źródło: ANTARA Bali
Infrastruktura
Syreny przeciwpowodziowe w Kucie, Legianie i Seminyaku
Agencja zarządzania kryzysowego Badung zaczęła montować system wczesnego ostrzegania wzdłuż rzeki Tukad Mati, z masztami syren w Kucie, Legianie i Seminyaku. Denpasar pogłębia 200 metrów tej samej rzeki przed porą deszczową.
Dlaczego to ważne: W porze deszczowej mniejsze ryzyko zalania dla właścicieli i najemców w Seminyaku i Legianie.
Źródło: NusaBali
Loty
TransNusa uruchamia bezpośrednie loty z Melbourne na Bali
Od 19 października TransNusa lata z Melbourne do Denpasaru cztery razy w tygodniu Airbusem A320 na 174 miejsca. To ponad 70 000 dodatkowych miejsc rocznie i szósta linia na tej trasie, a 20 kg bagażu jest w cenie każdej taryfy.
Dlaczego to ważne: Australia wysyła na Bali więcej gości niż jakikolwiek inny kraj. Więcej bezpośrednich miejsc z Melbourne to wyższe obłożenie willi w Canggu i na półwyspie Bukit.
Źródło: Bali Discovery
Budżet
Badung: Rp 4,8 bln na inwestycje i grunty pod parkingi
Zmieniony budżet Badung na 2026 r. podnosi wydatki do ponad Rp 13 bln (bilion to tysiąc miliardów). Z tego Rp 4,8 bln (4 800 mld) to wydatki inwestycyjne, a infrastruktura łącznie pochłania 59% wydatków. W planie są też grunty pod parkingi w najbardziej zakorkowanych miejscach turystycznych, zaczynając od Kuty.
Dlaczego to ważne: Większość oferty najmu na Bali leży w Badung. Pieniądze na drogi i parkingi w Kucie przesądzą, jak ta okolica będzie wyglądać za dwa–trzy lata, kiedy zobaczą ją kupujący.
Źródło: ANTARA News Bali
Planowanie
Badung chce najpierw dróg na północy, potem resortów
Plan Badung dla turystyki wyższej jakości stawia infrastrukturę w północnym Badung przed nowymi resortami. Daje też większą rolę tradycyjnej straży wiejskiej, pecalang, w miejscach turystycznych i porządkuje parkowanie w Kucie.
Dlaczego to ważne: Jeśli drogi naprawdę powstaną pierwsze, grunty na północy mogą zyskać na wartości, zanim ruszy duża budowa. Warto to obserwować.
Źródło: ANTARA News Bali
Konkretne odpowiedzi
Nieruchomości na Bali: pytania, które słyszymy najczęściej
Nie ma Twojego pytania? Napisz na WhatsApp, odpowiemy na piśmie.
Czy cudzoziemiec może mieć nieruchomość na Bali?
Nie na pełną własność. Indonezyjska podstawowa ustawa agrarna (nr 5/1960) zastrzega pełną własność (Hak Milik) dla obywateli. Działające opcje to leasehold na własne nazwisko, prawo użytkowania (Hak Pakai) przy zezwoleniu na pobyt oraz posiadanie przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB) w cyklu 30+20+30 lat.
Czym leasehold różni się od Hak Pakai i PT PMA?
Leasehold to długoterminowa dzierżawa na czas określony. Liczy się nie okres z nagłówka, tylko to, ile z niego zostało, i warunki przedłużenia zapisane w umowie. To najprostsza i najszybsza droga wejścia.
Hak Pakai to prawo użytkowania zapisane na osobę fizyczną z zezwoleniem na pobyt. PT PMA to indonezyjska spółka z zagranicznymi udziałowcami: ma prawo zabudowy (HGB) i może legalnie prowadzić najem komercyjny.
A co z nominee?
Zapisanie nieruchomości na podstawioną osobę z Indonezji to od wejścia w życie Perda 4/2026 ryzyko karne, a nie „szara strefa”. Nie przeprowadzamy takich transakcji i ich nie polecamy.
Jaka jest rzeczywista stopa zwrotu?
Stopa zwrotu brutto z najmu willi na Bali to ok. 5,8% według danych Global Property Guide za I kwartał 2026. Rynki uczciwie porównuje się tylko netto: Bali 6–10%, 8–12% w najlepszych lokalizacjach z profesjonalnym zarządzaniem; Dubaj 4,5–6%; Phuket 3,8–5,2%.
Między przychodem brutto a pieniędzmi na koncie stoją zarządzanie, podatki, przestoje i naprawy, które zabierają 30–50% przychodu. Każde wyliczenie to prognoza, nie gwarancja: rzeczywisty dochód zależy od obłożenia, sezonu, jakości zarządzania i kursu rupii.
Czy potrzebny jest NIB i co zmieniło się 1 sierpnia 2026 r.?
Legalny najem krótkoterminowy wymaga pełnego łańcucha: różowa (turystyczna) strefa w RDTR → pozwolenie na budowę (PBG) → pozwolenie na użytkowanie (SLF) → licencja na najem (NIB). Od 1 sierpnia 2026 r. platformy rezerwacyjne usuwają nieruchomości bez ważnej licencji, więc brak dokumentu uderza dziś wprost w obłożenie.
Czy mogę kupić zdalnie?
Tak. Oglądanie odbywa się przez Zoom, dokumenty załatwia się zdalnie, a odbiór bierzemy na siebie. Nie musisz przylatywać na wyspę.
Kto zarządza najmem?
Firma zarządzająca danej nieruchomości albo jeden z naszych partnerów. Stawki rynkowe to 15–25% przychodu, a operatorzy resortów biorą do 35%. Nasze wyliczenia na stronie zakładają 18% dla standardowego operatora i 25% dla resortu. W umowie sprawdzamy prowizję, kto płaci za materiały eksploatacyjne, jak liczone są przestoje i jak wyglądają raporty dla właściciela.
Jak później sprzedać?
Leasehold sprzedaje się przez cesję umowy. Nieruchomość w PT PMA sprzedaje się jako aktywo albo jako udziały w spółce. Tempo wyjścia zależy od lokalizacji: w centrum rynku (Canggu, Uluwatu, Ubud) kupujący pojawiają się szybciej niż na nowych terenach. Przewidywany czas i cenę wyjścia dla konkretnej nieruchomości pokazujemy przed opłatą rezerwacyjną, razem z wyliczeniem dochodu.
Ile kosztują Wasze usługi?
Cena jest taka sama jak przy zakupie bezpośrednio od dewelopera. Prowizję płaci sprzedający.
Jakie harmonogramy wpłat oferują deweloperzy?
Harmonogram wpłat ustala deweloper: zwykle 20–30% na start, a reszta w równych transzach do odbioru. Warunki różnią się między projektami, a dokładny harmonogram jest w cenniku każdej inwestycji.
A podatki?
Obciążenie podatkowe zależy od formy posiadania (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), rezydencji podatkowej i sposobu wynajmu. Nasze wyliczenia na stronie zakładają 10% przychodu z najmu – podstawową stawkę dla najmu krótkoterminowego. Dokładne stawki, rozliczenia i podatek przy sprzedaży dla Twojej sytuacji ustalamy z indonezyjskim prawnikiem i doradcą podatkowym przed opłatą rezerwacyjną.
W jakich lokalizacjach działacie?
Większość naszych transakcji to południowo-zachodnie wybrzeże od Seminyak i Canggu po Pererenan, Seseh, Nyanyi, Kedungu i Tabanan, półwysep Uluwatu, Ubud, Nusa Dua i Sanur. Wszystkich lokalizacji w katalogu jest 23. Na wschodzie i północy pokazujemy pojedyncze projekty i mówimy wprost, kiedy nie mamy lokalnych danych o najmie.
Kontakt
Podaj budżet. Wyślemy od trzech do pięciu ofert z wyliczeniem
Dla kupującego to nic nie kosztuje: prowizję płaci deweloper, więc cena jest taka sama jak przy zakupie bezpośrednio. Doradca odpowiada w ciągu godziny w godzinach pracy na Bali (UTC+8).
01
02
03
04
05
06
