NUSA DUA · ID RR-2084

NAI Villa V4M: willa z jedną sypialnią, 46,7 m², z prywatnym basenem

Za Rp 2,39 mld kupujesz V4M pod klucz: willę z jedną sypialnią w NAI by VIBE z własnym basenem plunge 8 m² i stropami 3,2 m, których apartamenty tutaj nie mają. Łącznie to 46,7 m², licząc taras 11,7 m² i basen. Projekt jest w przedsprzedaży, odbiór zaplanowano na 2028–2029.

Lokal w projekcie Nai by Vibe · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 20–30 lat
  • Pre-launch
  • Escrow
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 46,7 m²powierzchnia całkowita, 27 m² klimatyzowane
  • 8 m²prywatny basen plus taras 11,7 m²
  • Leasehold20–30 lat + przedłużenie
  • 2028–29odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

V4M to wariant willi z jedną sypialnią w NAI by VIBE, projekcie Vibe Development, do którego goście przyjeżdżają dla kliniki długowieczności. Z 46,7 m² klimatyzowane wnętrze zajmuje 27 m². Reszta otwiera się na taras 11,7 m² i własny mały basen – dzięki temu kompaktowa willa wynajmuje się drożej niż apartament.

Płatności idą przez rachunek escrow, a deweloper przyjmuje USDT i USDC. Jedna kwestia zostaje otwarta: prezentacja umieszcza projekt jednocześnie w Nusa Dua i w Sanur. Dopóki nie zobaczymy certyfikatu gruntu, traktujemy go jako nieruchomość w Nusa Dua i liczymy niższą stawkę. Ta willa pasuje parze albo gościowi podróżującemu w pojedynkę na pobyt wellness.

Nasz model zaczyna się od Rp 1,3 mln za noc. Mediana dla Nusa Dua w AirROI to ok. Rp 1,8 mln, ale duże wille ją podnoszą, a V4M ma jedną sypialnię. Okolica trzyma się blisko 40% obłożenia, wille z profesjonalnym operatorem w naszym segmencie mają więcej, więc testujemy 55, 65 i 75%. Potem odejmujemy 40% na koszty bieżące. W wariancie bazowym zostaje Ci ok. Rp 189 mln rocznie, czyli 7,9% netto od ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – NAI Villa V4M: brutto i netto

Deweloper podaje 15,4% rentowności brutto przy cenie przedsprzedażowej, przed jakimikolwiek kosztami. Nasz model poniżej zaczyna od Rp 1,3 mln za noc na rynku Nusa Dua i Sanur, a potem odejmuje zarządzanie, podatek, puste dni i utrzymanie.

Brutto 13,2%≈ Rp 315 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,3 mln za noc Netto 7,9%≈ Rp 189 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,6 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 315 mln13,2% ceny · Rp 1,3 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 56,7 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 31,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 37,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 189 mln7,9% ceny · okres zwrotu ≈ 12,6 lat
Scenariusze obłożenia: NAI Villa V4M
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 266 mlnRp 107 mlnRp 160 mln6,7%14,9 lat
65%bazowyRp 315 mlnRp 126 mlnRp 189 mln7,9%12,6 lat
75%optymistycznyRp 363 mlnRp 145 mlnRp 218 mln9,1%11,0 lat

Na południu ITDC rezerwacje rozkładają się równo przez cały rok, dlatego wariant bazowy przyjmuje 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 15,4% rentowności brutto przy cenie przedsprzedażowej, przed jakimikolwiek kosztami. Nasz model poniżej zaczyna od Rp 1,3 mln za noc na rynku Nusa Dua i Sanur, a potem odejmuje zarządzanie, podatek, puste dni i utrzymanie. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,3 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Ramada Home-room: 8,1% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Condo villa 33 m²: 11,0% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Studio: 8,8% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

V4M sprzedaje się na leasehold Hak Sewa, a wybrany przez Ciebie termin, od 20 do 30 lat, ustala ostateczną cenę. Deweloper wspomina o przedłużeniu, a jego warunki chcemy dostać na piśmie. Umowy zaczynają się od PPJB, a kończą notarialnym leasehold. Na etapie przedsprzedaży nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, a SLF przychodzi po budowie.

Prawo i pozwolenia: NAI Villa V4M
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold20–30 lat + przedłużenieDłuższy termin podnosi cenę tej willi. Warunki przedłużenia zdobywamy od dewelopera na piśmie.
Strefa (RDTR)Lokalizacja działki do potwierdzeniaNusa Dua czy Sanur – folder używa obu nazw. Certyfikat gruntu i strefa w RDTR rozstrzygają to przed Twoją wpłatą.
Pozwolenie na budowę (PBG)Jeszcze nie, przedsprzedażPozwolenie na tym etapie jeszcze nie istnieje. O jego numer pytamy, gdy tylko deweloper je złoży.
Licencja klinikiKemenkes, wniosek złożonyGoście przyjeżdżają dla kliniki, więc jej licencja Ministerstwa Zdrowia ma znaczenie dla Twojego dochodu z najmu. Pytamy o nią.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeOstatnia płatność zależy od SLF i pozostałych dokumentów, bo bez nich nie ma licencji na najem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaDeklaracja deweloperaWedług Vibe pieniądze czekają na rachunku escrow, aż zakończy się każdy etap. Sprawdzamy, który bank je trzyma i na jakich warunkach.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, 2028–2029Lista wykończenia i wyposażenia V4M staje się częścią Twojej umowy.
Żadna opłata rezerwacyjna nie wychodzi, dopóki nie sprawdzimy gruntu, pozwoleń i sprzedającego. Nasz pisemny raport zaznacza każdy punkt, który zostaje otwarty.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla NAI Villa V4M?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – NAI Villa V4M

  1. EscrowKażda rata czeka na rachunku escrow, aż odpowiadający jej etap się zakończy.
  2. CryptoMożesz rozliczyć się w USDT lub USDC po kursie danego dnia.
  3. OdbiórOstatnia płatność następuje po komplecie dokumentów willi.

Dla V4M nie ma jeszcze opublikowanego harmonogramu rat. Trafi do Twojego PPJB.

Położenie

Położenie: Nusa Dua

Pas hotelowy Nusa Dua daje spokojną wodę osłoniętą rafą i lotnisko dwadzieścia minut stąd. W zamian rezygnujesz z nocnego życia zachodniego wybrzeża.

Wybrzeże Nusa Dua z drona
Nusa Dua · Badung · działka do potwierdzenia
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 20 min
  • plaże Nusa Dua≈ 10 min
  • Sanur≈ 30 min
  • Uluwatu≈ 30 min

Wille w Sanur i Nusa Dua osiągają ok. Rp 1,5–1,8 mln za noc, a rezerwacje trzymają się równo przez cały rok. Willa z jedną sypialnią leży poniżej tych widełek.

Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 8hotele
  • 3atrakcje
  • 3restauracje
  • 2sklepy
  • 1spa
  • 1kawiarnie
  • 1bary

Najbliższe miejsca

  • Warung Esi Esakawiarnia · 173 m
  • Sekar Nusa Villashotel · 191 m
  • Vouk Hotel & Suiteshotel · 259 m
  • Vinila Nusa Duahotel · 436 m
  • Le Berceuse Villa & Resorthotel · 503 m
  • THE BALÉhotel · 519 m
  • Tapa bistro nusa duarestauracja · 539 m
  • Pura Gegeratrakcja · 729 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o NAI Villa V4M

Ile bierze Rise Real Bali przy zakupie NAI Villa V4M?

Nic. Cennik Vibe pokazuje Rp 2,39 mld za tę willę, a prowizję płaci nam Vibe. Nasze sprawdzenia przed rezerwacją są darmowe: okres Hak Sewa i jego przedłużenie, działka w certyfikacie gruntu i RDTR, pozwolenie na budowę, gdy tylko wniosek zostanie złożony, oraz licencja Kemenkes dla kliniki, która przyciąga gości.

Ile kosztuje NAI Villa V4M i co obejmuje cena?

Rp 2,39 mld to cena z cennika, a naszą prowizję płaci Vibe, nie Ty. Za to dostajesz willę pod klucz z jedną sypialnią, 46,7 m², z basenem plunge i tarasem. Leasehold trwa od 20 do 30 lat z przedłużeniem, a wybrany okres zmienia cenę. Kwotę pierwszej raty wciąż sprawdzamy u dewelopera.

Jak zapłacić za V4M?

Vibe prowadzi pieniądze kupującego przez rachunek escrow i zwalnia je etapami. Można też zapłacić w USDT lub USDC po kursie z dnia wpłaty. Ostatnia rata idzie po dokumentach odbioru. Deweloper nie opublikował harmonogramu, więc zapisujemy go w PPJB, a wcześniej sprawdzamy bank escrow i zasady zwolnienia środków.

Jaką rentowność realistycznie może dać NAI Villa V4M?

Nasz wariant bazowy zakłada Rp 1,3 mln za noc i 65% obłożenia. Po zarządzaniu, podatku, pustych dniach i utrzymaniu wychodzi ok. 7,9% netto rocznie od zapłaconej ceny. 15,4% dewelopera to liczba brutto, przed kosztami. Nasza stawka pochodzi z AirROI dla Nusa Dua i Sanur, skorygowana na willę z jedną sypialnią. To ocena, nie gwarancja.

Czy mogę kupić V4M z zagranicy?

Tak. Materiały dewelopera z etapu przedsprzedaży omawiamy z Tobą na Zoomie, a notariusz podpisuje na podstawie pełnomocnictwa, które wystawiasz raz. Do odbioru w 2028–2029 pilnujemy, by raty szły za postępem budowy. Przy odbiorze mierzymy 46,7 m² względem projektu i sprawdzamy meble według specyfikacji. Nie musisz przylatywać.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →