NUSA DUA · ID RR-3029

EDEM II: studio 28 m² w nowym budynku, Nusa Dua

Za Rp 1,86 mld wchodzisz najtaniej w drugi etap BREIG: studio 28 m² w nowym budynku EDEM II, ze wspólnym długim basenem przy fasadzie z łukami. Leasehold obowiązuje do sierpnia 2055 r. Deweloper planuje odbiór na grudzień 2028 r., meble są w cenie.

Lokal w projekcie EDEM II · lokale w katalogu: 4

  • Leasehold do 2055
  • W budowie
  • Wspólny basen
  • Niski próg wejścia
  • Studiobez osobnej sypialni
  • 28 m²metraż w naszej bazie
  • Leaseholddo 31.08.2055
  • 12.2028odbiór, według naszej bazy
  • 29 m²metraż w modelu dochodu dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Najnowszy etap EDEM II to nie wille, tylko osobny budynek apartamentów na tej samej działce na zboczu. Studio ma 28 m²: jeden pokój z aneksem kuchennym i łazienka. Budynek ma własną część wspólną, basen biegnący wzdłuż fasady i strefę wypoczynku.

Nasza baza ofert podaje 28 m², a model dochodu BREIG pokazuje przy tej cenie 29 m² w budynku Hills. Tę różnicę jednego metra wyjaśniamy na rzucie przed podpisaniem. W cenniku dewelopera studia w Hills zaczynają się od Rp 1,77 mld, a w budynku Ocean od Rp 2,04 mld.

Mały metraż, niskie wejście i wspólny basen – to format pod najem na doby. Studio zarabia za noc mniej niż willa, ale wiąże dużo mniej kapitału. Leasehold trwa do 2055 r. BREIG nie przesłał jeszcze wizualizacji wnętrz w dobrej jakości, dlatego galeria pokazuje budynek i części wspólne.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – EDEM II · Studio: brutto i netto

Deweloper podaje dla EDEM II od 11,4% rocznie przy obłożeniu 75–85% i prowizji operatora 18%, przed podatkiem i zużyciem. Poniżej nasz model: dla studia 28 m² obniżamy stawkę Nusa Dua do Rp 1,2 mln za noc i odejmujemy wszystkie koszty utrzymania.

Brutto 14,7%≈ Rp 273 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 8,8%≈ Rp 164 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,3 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 273 mln14,7% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 49,1 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 27,3 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 32,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 164 mln8,8% ceny · okres zwrotu ≈ 11,3 lat
Scenariusze obłożenia: EDEM II · Studio
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 231 mlnRp 92,4 mlnRp 139 mln7,5%13,4 lat
65%bazowyRp 273 mlnRp 109 mlnRp 164 mln8,8%11,3 lat
75%optymistycznyRp 315 mlnRp 126 mlnRp 189 mln10,2%9,8 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje dla EDEM II od 11,4% rocznie przy obłożeniu 75–85% i prowizji operatora 18%, przed podatkiem i zużyciem. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
NAI Villa V4M: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Ramada Home-room: 8,1% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Condo villa 33 m²: 11,0% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Studio jest na leasehold. Model dochodu BREIG podaje koniec dzierżawy 9 stycznia 2055 r., a nasza baza ofert – 31 sierpnia 2055 r. Właściwą datę potwierdzamy w umowie razem z warunkami przedłużenia. Licz na ok. 26 lat po odbiorze. Wpłata 10% idzie z PPJB. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencja na najem (NIB) przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: EDEM II · Studio
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 31.08.2055, według naszej bazyPo odbiorze zostaje ok. 26 lat. W dokumentach są dwie daty końca: 9 stycznia i 31 sierpnia 2055 r. Rozstrzyga umowa, która musi też określić warunki przedłużenia.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia w RDTRStrefę działki bierzemy z wypisu z RDTR, który zamawiamy przed jakąkolwiek wpłatą, nigdy z ustnego zapewnienia.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaŻadnej rezerwacji, dopóki nie zobaczymy numeru PBG i kopii pozwolenia.
DeweloperBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)Prezentacja BREIG podaje tę nazwę spółki. Sprawdzamy jej rejestrację i oddane inwestycje, zaczynając od pierwszego etapu EDEM Villas.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Jeszcze niewydane – trwa budowaStudio nie dostanie licencji na najem, zanim budynek nie będzie miał SLF. Umowa powinna zobowiązać BREIG do konkretnej daty.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzenia po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, z instalacjami, według prezentacjiSpis mebli i AGD studia trafia do umowy jako załącznik.
Najpierw sprawdzenia, potem rezerwacja. Oglądamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a Ty dostajesz pisemny raport z tym, co jeszcze otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla EDEM II · Studio?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – EDEM II · Studio

  1. RezerwacjaWybierasz studio, a BREIG je dla Ciebie blokuje.
  2. 10% przy podpisaniuPodpisujesz umowę z wpłatą 10%, a resztę płacisz od razu albo w ratach.
  3. RatyRozłożenie płatności podnosi cenę o Rp 88,5–177 mln. Terminy transz podajemy na prośbę.
  4. OdbiórOstatnia wpłata – klucze są Twoje.
  5. ZarządzaniePodpisujesz umowę z operatorem najmu BREIG i co kwartał dostajesz dochód.

Prezentacja BREIG opisuje te kroki i pierwszą wpłatę 10%. Nie ma w niej kalendarza transz dla płacących w ratach, więc ustalamy go w PPJB po due diligence.

Położenie

Położenie: Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua

Wokół budynku są pięciogwiazdkowe hotele przy plaży w południowej Nusa Dua, pola golfowe i łagodne fale na Pandawie i Melasti. Zbocze jest jeszcze słabo zabudowane, więc do restauracji i po zakupy jeździ się skuterem.

EDEM II, studio: budynek apartamentów i basen z oceanem w oddali (wizualizacja)
Nusa Dua · Badung · wzgórza nad południowym wybrzeżem
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km w linii prostej
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, według dewelopera
  • Plaża Nusa Dua≈ 8 min według dewelopera
  • Plaża Pandawa≈ 12 min według dewelopera
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min według dewelopera

Goście przyjeżdżają dla widoku na morze, dużych hoteli obok i sezonu, który jest dość równy przez cały rok. Minus dla gościa studia: puste wzgórza wokół i restauracje 10–15 minut jazdy.

Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 1restauracje
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Pura Karang Bonaatrakcja · 675 m
  • Alam Paragliding Flying Siteatrakcja · 822 m
  • Gala Viewpointatrakcja · 833 m
  • RUIG Paraglidingatrakcja · 845 m
  • The Viewrestauracja · 935 m
  • Kenyery homestayhotel · 1,1 km
  • Guest househotel · 1,2 km
  • Pondok Ramhotel · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o EDEM II · Studio

Ile Rise Real Bali bierze za studio w EDEM II?

Po Twojej stronie nic. Obowiązuje cena z cennika BREIG, a BREIG płaci nam. Przy tym studiu prosimy o umowę dzierżawy gruntu z dokładną datą końca, sprawdzamy strefę w RDTR, potwierdzamy spółkę stojącą za projektem i zdobywamy PBG. To sprawdzenie opłacamy sami i kończymy przed rezerwacją. Otwarte punkty dostajesz w podpisanej notatce.

Czy mogę kupić studio w EDEM II bez przyjazdu na Bali?

Tak. Układ i postęp budowy oglądasz z nami na Zoomie, a dokumentami zajmuje się nasz zespół. Umowę leasehold i umowę zarządzania najmem notariusz podpisuje na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Gdy budynek będzie gotowy, odbieramy studio w Twoim imieniu protokołem odbioru. Nie musisz przylatywać.

Czym różnią się budynki Hills i Ocean?

Widokiem i ceną. Przy podobnym metrażu studia w Hills zaczynają się od Rp 1,77 mld, a w Ocean od Rp 2,04 mld. Budynek Ocean patrzy na wybrzeże, Hills na zielone zbocza. Przy najmie na doby widok na morze zwykle zwraca tę różnicę szybciej, niż kupujący zakładają. W BREIG sprawdzamy, w którym budynku są jeszcze wolne lokale.

Jak liczycie dochód z najmu studia 28 m²?

Zaczynamy od Rp 1,2 mln za noc – stawki AirROI dla Nusa Dua przeliczonej na małe studio. Trzy warianty, obłożenie 55, 65 i 75%, odpowiadają profesjonalnie prowadzonemu najmowi. Koszty zabierają 40% wpływów. W wariancie środkowym zostaje ok. 8,8% netto rocznie. To nasz szacunek, a nie obietnica dochodu.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →