NUSA DUA · ID RR-2091

Ramada Nusa Dua Home-room – pokój w hotelu pod marką Wyndham

Za Rp 1,86 mld w przedsprzedaży dostajesz pokój w hotelu pod marką Wyndham na leasehold 50 lat, a najmem zajmuje się operator. Przyjmuje gości, zatrzymuje swoją część przychodu i wypłaca Ci resztę. Etap 1 to 100 pokoi, odbiór zaplanowano na 2028 r.

Lokal w projekcie Ramada Nusa Dua by Wyndham

  • Leasehold 50 lat
  • W budowie, etap 1
  • Wyndham
  • 1–2sypialnie, zależnie od typu pokoju
  • 1łazienka
  • Do potwierdzeniapowierzchnia użytkowa (do potwierdzenia)
  • Wspólnybasen kurortu, plaża 5 min
  • Leasehold50 lat
  • 2028odbiór etapu 1

Nieruchomość

Co kupujesz

Home-room to najtańszy klucz w Ramada Nusa Dua by Wyndham – hotelu na 168 kluczy w enklawie ITDC, ze współpracą artystyczną MayinArt. Kupujesz pokój i przekazujesz go operatorowi. Ma jedną albo dwie sypialnie, zależnie od typu, a powierzchni deweloper jeszcze nie podał.

To zakup dla kogoś, kto nie chce zajmować się najmem. Nie sprawdzasz gości i nie podpisujesz umowy z firmą zarządzającą. Operator zatrzymuje swoją część przychodu, Tobie zostaje reszta i pobyty właścicielskie. Najpierw potrzebne są dwie odpowiedzi: jaka jest forma prawna własności pokoju i co naprawdę znaczy 15–15,8% z folderu.

W naszym modelu pokój zarabia Rp 1,2 mln za noc. To mniej niż mediana Nusa Dua z AirROI, ok. Rp 1,8 mln, bo medianę podnoszą duże wille. Obłożenie rynku to ok. 40%. Profesjonalnie prowadzone oferty radzą sobie lepiej, więc liczymy warianty 55, 65 i 75%, a koszty zabierają 45% przychodu. Przy 65% zostaje ok. Rp 150 mln rocznie, czyli 8,1% netto od ceny zakupu.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ramada Home-room: brutto i netto

Deweloper podaje 15–15,8% dochodu przed kosztami i nie mówi, czy to gwarancja, czy prognoza. Musi to jasno stać w umowie. Nasze liczby poniżej zakładają noc za Rp 1,2 mln w Nusa Dua, a potem odejmują 25% dla operatora, podatek i utrzymanie.

Brutto 14,7%≈ Rp 273 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 8,1%≈ Rp 150 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 273 mln14,7% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Operator hotelowyRp 68,2 mln25% przychodu · operator hotelowy, rynek 20–35%
  • PodatekRp 27,3 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 27,3 mln10% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 150 mln8,1% ceny · okres zwrotu ≈ 12,4 lat
Scenariusze obłożenia: Ramada Home-room
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 45%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 231 mlnRp 104 mlnRp 127 mln6,8%14,6 lat
65%bazowyRp 273 mlnRp 123 mlnRp 150 mln8,1%12,4 lat
75%optymistycznyRp 315 mlnRp 142 mlnRp 173 mln9,3%10,7 lat

Popyt w Nusa Dua jest równy, bez ostrych szczytów, więc w wariancie bazowym przyjmujemy 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 15–15,8% dochodu przed kosztami i nie mówi, czy to gwarancja, czy prognoza. Musi to jasno stać w umowie. Nasze liczby poniżej zakładają noc za Rp 1,2 mln w Nusa Dua, a potem odejmują 25% dla operatora, podatek i utrzymanie. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
NAI Villa V4M: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Condo villa 33 m²: 11,0% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Studio: 8,8% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Pokój kupujesz na leasehold 50 lat. Pokoje hotelowe na Bali przechodzą na nabywcę przez strata title albo udział w leasehold, a deweloper nie potwierdził jeszcze, która forma dotyczy tego projektu. Chcemy tej odpowiedzi na piśmie. PPJB podpisuje się po sprawdzeniu, notarialną umowę leasehold – przy odbiorze. Najem pokoju obejmuje licencja hotelowa operatora.

Prawo i pozwolenia: Ramada Home-room
Forma własnościLeasehold na pokój, forma do potwierdzeniaCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold50 latNiewiele naszych ofert ma tak długi okres. Pytanie, co dzieje się po 50. roku, zadajemy deweloperowi na piśmie.
Strefa (RDTR)Strefa kurortowa ITDCKażda działka ITDC leży w strefie kurortowej. Mimo to sprawdzamy wypis dla tej konkretnej działki.
Pozwolenie na budowę (PBG)Prosimy o dokumentSkoro etap 1 już rośnie, pozwolenie powinno być w aktach. Chcemy jego kopii przed Twoją wpłatą rezerwacyjną.
DeweloperSpółka projektu do potwierdzeniaStroną Twojej umowy jest deweloper, nie Wyndham. Sprawdzamy, co to za spółka i co już oddała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF, dlatego wpłatę przy odbiorze wiążemy z dokumentami, a nie z datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Licencja hotelowa operatoraGoście rezerwują pokój w ramach licencji hotelowej operatora. Nie składasz wniosku o własną licencję na najem (NIB).
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, 2028Specyfikacja mebli i AGD w pokoju staje się załącznikiem do umowy.
Zanim jakiekolwiek pieniądze wyjdą z Twojego konta, potwierdzamy formę prawną pokoju, sprawdzamy grunt i pozwolenia oraz spółkę dewelopera. Pisemny raport wskazuje każdą kwestię, która jest jeszcze otwarta.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ramada Home-room?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Ramada Home-room

  1. PrzedsprzedażBlokujesz cenę etapu 1 – Rp 1,86 mld. Deweloper spodziewa się wzrostu wartości o 35% do odbioru.
  2. Etapy budowyRaty idą za budową, a na listę etapów wciąż czekamy.
  3. OdbiórResztę ceny płacisz, gdy dotrą dokumenty pokoju.

Prezentacja dewelopera pomija plan płatności. Najpierw nasze sprawdzenie, potem plan trafia do PPJB.

Położenie

Położenie: Nusa Dua

Nusa Dua to spokojna woda, pięciogwiazdkowi sąsiedzi i płatna autostrada na lotnisko. Rodziny i goście konferencyjni trzymają popyt na równym poziomie przez cały rok, choć życia nocnego jest tu niewiele.

Wybrzeże Nusa Dua z lotu ptaka
Nusa Dua · Badung · 5 min do plaży
  • Plaża5 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 20 min
  • Bali Collection≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 30 min

Noc na tutejszym rynku kosztuje Rp 1,5–1,8 mln, a sezonowy spadek jest niewielki. Pokój w hotelu sieciowym zarabia mniej niż willa, więc liczymy go po Rp 1,2 mln.

Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10hotele
  • 2sklepy
  • 1kawiarnie
  • 1restauracje

Najbliższe miejsca

  • Vinila Nusa Duahotel · 157 m
  • Le Berceuse Villa & Resorthotel · 210 m
  • Sekar Nusa Villashotel · 227 m
  • Vouk Hotel & Suiteshotel · 309 m
  • Warung Esi Esakawiarnia · 383 m
  • Raja Martsklep · 600 m
  • Hotelhotel · 660 m
  • Swiss Belhotel Segarahotel · 661 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ramada Home-room

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Ramada Home-room?

Zero. Cena z cennika dewelopera jest Twoją ceną, a naszą prowizję finansuje deweloper. Sprawdzenia przed wpłatą rezerwacji też są na nasz koszt. Przy tym pokoju obejmują strukturę własności klucza hotelowego – strata title albo udział w leasehold – okres 50 lat, wypis z planu ITDC, pozwolenie na budowę etapu 1 i spółkę dewelopera.

Ile kosztuje Ramada Home-room i co obejmuje cena?

Cennik podaje Rp 1,86 mld, a naszą prowizję pokrywa deweloper, nie Ty. Dostajesz jedną lub dwie sypialnie, zależnie od typu. Powierzchni jeszcze nie podano. Leasehold trwa 50 lat, pokój jest wykończony pod klucz w standardzie Wyndham. Operator wynajmuje go na licencji hotelowej, a odbiór zaplanowano na 2028 r.

Ile naprawdę zarobi Ramada Home-room?

W wariancie bazowym pokój zarabia Rp 1,2 mln za noc przy obłożeniu 65%. Po opłacie operatora, podatku i utrzymaniu zostaje ok. Rp 150 mln rocznie, czyli 8,1% ceny zakupu. Stawka pochodzi z AirROI dla Nusa Dua, obniżona dla pokoju hotelowego. Operator, podatek i utrzymanie razem zabierają 45% przychodu. To nasza ocena, nie obietnica.

Czy 15–15,8% z folderu Ramady jest gwarantowane?

Folder tego nie mówi. Opisuje 15–15,8% jako dochód przed kosztami, co może być zabezpieczoną gwarancją albo po prostu prognozą operatora. Odpowiedź bierzemy na piśmie i pilnujemy, żeby znalazła się w umowie. Nasz model wychodzi niżej, 8,1% netto w wariancie bazowym, bo odejmuje opłaty operatora, podatek i utrzymanie.

Czy Ramada Home-room da się kupić zdalnie?

Tak. Budowę w Nusa Dua pokazujemy na Zoomie, a podpis za Ciebie składa notariusz na podstawie pełnomocnictwa. Pokój odbieramy w Twoim imieniu – deweloper planuje odbiór na 2028 r. Po drodze porównujemy budowę z harmonogramem, a kopię PBG dostajemy, zanim z Twojego konta wyjdzie jakakolwiek wpłata.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →