UBUD · ID RR-2070

Ubud Dream Apartament 1: apartament z jedną sypialnią w centrum Ubud

Za Rp 1,15 mld ten lokal z jedną sypialnią jest najtańszym wejściem do Ubud w naszym katalogu, minutę pieszo od Alchemy i ZEST. Oddawany jest pod klucz, z systemem smart home, na leasehold 31 lat, a zarządzać nim będzie Loyo & Bondar. Wpłacasz 30%, resztę w ratach. Metrażu deweloper jeszcze nie podał.

Lokal w projekcie Ubud Dream

Leasehold 31 lat
Start sprzedaży
Smart home

1sypialnia, układ do potwierdzenia
1łazienka
TBDmetraż do potwierdzenia
Sharedbasen kompleksu
Leasehold31 lat
III kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Ubud Dream to trzecia inwestycja sieci po Pandawie i Melasti, a Apartament 1 jest w niej lokalem wejściowym. Budynek stoi w samym centrum Ubud. Właściciele mogą wymieniać pobyty w obiektach sieci, a najmem ma się zająć Loyo & Bondar według standardów w stylu Marriott.

Cena zaczyna się od Rp 1,15 mld za wykończenie pod klucz z systemem smart home. Ani powierzchni, ani układu jeszcze nie opublikowano. Dlatego model niżej to tylko orientacja i radzimy poczekać na opublikowaną specyfikację, zanim wyślesz pieniądze.

Rachunek wygląda tak. Przyjmujemy Rp 708 000 za noc. Mediana AirROI dla Ubud z ostatniego roku to blisko Rp 2,1 mln, ale zawyżają ją duże wille, a ten lokal to apartament z jedną sypialnią o nieznanym jeszcze metrażu. Obłożenie w okolicy wynosi ok. 38%. Profesjonalnie zarządzane lokale w naszym segmencie sprzedają więcej nocy, więc liczymy 50, 60 i 70%. Koszty pochłaniają 40% przychodu. Przy 60% zostaje ok. Rp 93 mln rocznie, czyli 8,1% ceny.

Deweloper: Loyo & Bondar. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ubud Dream Apartament 1: brutto i netto

Deweloper nie podaje stopy zwrotu dla tego apartamentu. Niżej nasz model przy Rp 708 000 za noc dla kompaktowego apartamentu w centrum Ubud, po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu. Przeliczymy go, gdy pojawią się metraż i plan.

Brutto 13,5%≈ Rp 155 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 708 000 za noc Netto 8,1%≈ Rp 93,0 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,4 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 155 mln13,5% ceny · Rp 708 000 za noc, obłożenie 60%
Firma zarządzającaRp 27,9 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 15,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 18,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 93,0 mln8,1% ceny · okres zwrotu ≈ 12,4 lat

Scenariusze obłożenia: Ubud Dream Apartament 1
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
50%ostrożny	Rp 129 mln	Rp 51,7 mln	Rp 77,5 mln	6,7%	14,8 lat
60%bazowy	Rp 155 mln	Rp 62,0 mln	Rp 93,0 mln	8,1%	12,4 lat
70%optymistyczny	Rp 181 mln	Rp 72,4 mln	Rp 109 mln	9,4%	10,6 lat

Noce sprzedają się tu wolniej niż na wybrzeżu: dla całego Ubud AirROI podaje 37,7%. Profesjonalnie prowadzone apartamenty w tej cenie mają zwykle 55–70% obłożenia w roku, więc bazowo liczymy 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje stopy zwrotu dla tego apartamentu.
Cena za noc: Rp 708 000 – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Apartament kupujesz na 31-letni Hak Sewa, który notariusz rejestruje na Ciebie albo na Twoją spółkę. Taki okres podaje karta projektu, a o umowę dzierżawy gruntu wciąż prosimy. Przy podpisaniu umowy przedwstępnej (PPJB) płacisz 30%. Strefę i pozwolenie na budowę wciąż sprawdzamy. Po odbiorze w III kw. 2027 wydaje się SLF, a z nim można wystąpić o licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: Ubud Dream Apartament 1
Forma własności	Leasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	31 lat (Hak Sewa)Trzydzieści jeden lat podaje karta projektu. Chcemy mieć w ręku umowę dzierżawy gruntu, żeby to potwierdzić.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzeniaNasz zespół sprawdza status działki w RDTR i w OSS przed Twoją wpłatą, niezależnie od opisu sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Prosimy o dokumentO numer pozwolenia i wypis prosimy dewelopera w ramach due diligence, przed rezerwacją.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego wpłata przy odbiorze czeka na dokumenty, niezależnie od kalendarza.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek działa bez niegoNie ma rachunku escrow. Chroni Cię sam harmonogram wpłat: każda rata jest związana ze sprawdzonym etapem budowy, a kara za opóźniony odbiór jest wpisana do umowy.
Wyposażenie i odbiór	Pod klucz, III kw. 2027Ani powierzchnia lokalu, ani jego specyfikacja nie są jeszcze znane. Bez nich nie dopuścimy do podpisania umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ubud Dream Apartament 1?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Ubud Dream Apartament 1

30%Rp 345 mln trafia do dewelopera przy podpisaniu.
RatyReszta bez odsetek, rozłożona do odbioru w III kw. 2027.
−4%Zapłać całą cenę od razu, a deweloper obniży ją o 4%.

Ten plan ustala deweloper. My wiążemy każdą ratę z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Centrum Ubud

Z drzwi wychodzisz prosto do kawiarni, na zajęcia jogi i na targ w Ubud. Widoku na dżunglę tu nie ma, więc o najmie decyduje adres.

Sypialnia apartamentu Ubud Dream z dużym panoramicznym oknem — Ubud · Gianyar · 1 min do Alchemy

Alchemy i ZEST1 min
Targ w Ubud≈ 10 min pieszo
Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 20 min
Canggu≈ 1 godz.

Według AirROI przeciętna oferta w Ubud zarabia Rp 2,1 mln za noc przy obłożeniu 37,7% w roku. Małe apartamenty zarabiają mniej, dlatego nasz scenariusz bazowy to Rp 708 000.

Centrum Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

164hotele
135restauracje
35kawiarnie
28spa
19atrakcje
12bary
8sklepy

Najbliższe miejsca

Zest Ubudrestauracja · 20 m
Don Antonio Blanco Museumatrakcja · 46 m
Blanco par Mandifrestauracja · 51 m
Bridgesrestauracja · 59 m
Old Dutch Suspension Bridgeatrakcja · 87 m
Old Suspension Bridgeatrakcja · 89 m
De Munut Resorthotel · 95 m
Kopitoko Gelatokawiarnia · 104 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ubud Dream Apartament 1

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Ubud Dream Apartament 1?

Nic. Naszą prowizję płaci deweloper, a sprawdzenia przed rezerwacją pokrywamy sami. Przy tym apartamencie czytamy umowę dzierżawy gruntu stojącą za 31-letnim Hak Sewa, sprawdzamy strefę w RDTR i OSS oraz prosimy dewelopera o numer PBG i aktualny wypis dla działki. Wnioski dostajesz najpierw w pisemnym raporcie.

Co obejmuje cena Ubud Dream Apartament 1?

Cennik dewelopera zaczyna się od Rp 1,15 mld, a naszą prowizję pokrywa deweloper, nie Ty. Za te pieniądze dostajesz apartament z jedną sypialnią na leasehold 31 lat, wykończony pod klucz, z meblami i systemem smart home. Deweloper nie podał jeszcze powierzchni i o nią zabiegamy. Bez metrażu i specyfikacji nie położymy przed Tobą umowy.

Jak wyglądają wpłaty za Ubud Dream Apartament 1?

Przy podpisaniu płacisz 30%, czyli Rp 345 mln. Resztę płacisz w ratach bez odsetek aż do odbioru w III kw. 2027. Jeśli uregulujesz całość od razu, deweloper obniża cenę o 4%. To plan samego dewelopera, a my wiążemy każdą ratę z etapem budowy zamiast z datą.

Jaką stopę zwrotu realnie może dać Ubud Dream Apartament 1?

Nasz scenariusz bazowy to Rp 708 000 za noc przy obłożeniu 60%. Po odjęciu firmy zarządzającej, podatku i pustostanów zostaje ok. 8,1% ceny rocznie. Stawka to dane AirROI dla Ubud skorygowane o typ lokalu, obłożenie odpowiada zarządzanym lokalom, które śledzimy, a koszty utrzymania pochłaniają 40% przychodu. Traktuj to jako orientację.

Czy Ubud Dream Apartament 1 można kupić z zagranicy?

Tak. Teren pokazujemy Ci na Zoomie. Notariusz podpisuje umowę na podstawie pełnomocnictwa, które wystawiasz w domu. Odbiór na miejscu prowadzi nasz zespół, a deweloper planuje go na III kw. 2027. Przed każdą ratą sprawdzamy postęp prac, a na końcu porównujemy wykończenie i meble ze specyfikacją.

Oferty