Słownik nieruchomości na Bali

Pełna własność (Hak Milik)

SHM, Sertifikat Hak Milik

Najsilniejsze prawo do gruntu w Indonezji: bezterminowe i dziedziczne. Podstawowe prawo agrarne (ustawa 5/1960) zastrzega je dla obywateli Indonezji, więc cudzoziemiec nie może go mieć ani bezpośrednio, ani przez podstawioną osobę. Sprzedający często mówią po prostu SHM, od nazwy certyfikatu. Cudzoziemiec bierze taki grunt w leasehold albo ustanawia na nim Hak Pakai.

Prawo użytkowania (Hak Pakai)

Jedyne zarejestrowane prawo do gruntu, które cudzoziemiec z zezwoleniem na pobyt może mieć na swoje nazwisko. Na gruncie państwowym trwa do 80 lat w trzech etapach: 30 + 20 + 30 (PP 18/2021). Warunki są dwa: zezwolenie na pobyt oraz – na Bali – cena domu co najmniej Rp 5 mld (rozporządzenie ministra 1241/2022).

Prawo zabudowy (HGB)

Hak Guna Bangunan

Zarejestrowane prawo do posiadania budynków na cudzym gruncie. Na gruncie państwowym trwa do 80 lat (30 + 20 + 30, PP 18/2021), a na gruncie obywatela Indonezji z pełną własnością – 30 lat. Mogą je mieć Indonezyjczycy i indonezyjskie spółki, w tym PT PMA należąca do cudzoziemców. W odróżnieniu od leasehold może zabezpieczać kredyt bankowy.

Leasehold (długoterminowa dzierżawa, Hak Sewa)

Długoterminowa dzierżawa cudzego gruntu, zwykle razem ze stojącą na nim willą. Umowę poświadcza notariusz, ale do rejestru gruntów się jej nie wpisuje. Pierwszy okres trwa zwykle 25–30 lat. Potem działka i dom wracają do właściciela gruntu, chyba że umowa przewiduje więcej.

Przedłużenie leasehold

Prawo do dalszego korzystania z nieruchomości po pierwszym okresie leasehold. Indonezyjskie prawo nie zna automatycznego przedłużenia: jest tylko takie, jakie zapisano w umowie – ile lat, za ile i do kiedy trzeba je zgłosić. We wrześniu 2026 r. zapisywało je około 60% ofert leasehold w naszym katalogu. Zdanie „strony mogą o tym porozmawiać” żadnego prawa nie daje.

Cesja leasehold

Przeniesienie leasehold

Sprzedaż pozostałych lat leasehold nowemu nabywcy. Kupujący wchodzi w pierwotną umowę, więc czynsz, dozwolony sposób użytkowania i klauzula przedłużenia przechodzą na niego bez zmian. Trzeba sprawdzić, czy potrzebna jest zgoda właściciela gruntu, i mieć ją na piśmie. Urząd skarbowy często traktuje wpływy jak przychód z najmu, opodatkowany stawką 10% albo 20%.

Własność lokalu (strata title)

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Własność jednego lokalu razem z udziałem w częściach wspólnych i w gruncie pod budynkiem. PP 18/2021 pozwala cudzoziemcowi zarejestrować ją na siebie, jeśli budynek stoi na gruncie HGB lub Hak Pakai. Na Bali lokal kupowany przez cudzoziemca musi kosztować co najmniej Rp 2 mld.

Spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA)

Indonezyjska spółka z zagranicznymi udziałowcami, rejestrowana w systemie OSS. Może mieć HGB i prowadzić licencjonowany najem, ale nigdy pełnej własności. Od października 2025 r. (rozporządzenie BKPM 5/2025) udziałowcy muszą wpłacić co najmniej Rp 2,5 mld. Planowana inwestycja nadal musi przekraczać Rp 10 mld na każdy kod działalności, przy czym grunt i budynki się do niej nie wliczają.

Nominee

Układ, w którym obywatel Indonezji figuruje w dokumentach jako właściciel gruntu lub udziałów, a cudzoziemiec za nie płaci i faktycznie nimi rozporządza. Art. 26 ust. 2 podstawowego prawa agrarnego unieważnia każde takie przeniesienie, a kupujący nie odzyskuje pieniędzy. Udziały trzymane na rzecz innej osoby zakazuje ustawa 25/2007, a Bali dodało własny zakaz w rozporządzeniu prowincji 4/2026.

Girik i Letter C

Dawne wiejskie rejestry podatkowe, które kiedyś zastępowały dowód posiadania działki. Zgodnie z art. 96 PP 18/2021 od 2 lutego 2026 r. nie są już dowodem prawa do gruntu. Działkę opartą wyłącznie na girik trzeba zarejestrować, zanim ktokolwiek sprzeda ją jako grunt z certyfikatem. Taką ofertę trzeba traktować jako niedokończoną.

Grunt zwyczajowy wioski

Tanah adat

Grunt związany z balijską wspólnotą zwyczajową (desa adat): wspólne pola wioski, teren świątyni i rodzinne działki na jej obszarze. Kto obejmuje taką działkę, przejmuje też jej zobowiązania wobec wspólnoty, a niektóre wioski w ogóle nie sprzedają ziemi obcym. Certyfikat może być bez zarzutu, a wioska i tak ma tu coś do powiedzenia.

Certyfikat gruntu

Sertifikat

Dokument, który urząd ziemski wydaje dla zarejestrowanego prawa do gruntu. Wskazuje rodzaj prawa, właściciela, powierzchnię, mapę działki i datę wygaśnięcia. Mówi, do kogo należy grunt, ale nie mówi, co wolno na nim zbudować. Po pięciu latach rejestracji w dobrej wierze roszczenia osób trzecich w większości wygasają (PP 24/1997).

Hipoteka (Hak Tanggungan)

Zabezpieczenie, które bank wpisuje na prawo do gruntu, gdy udziela kredytu. Ustawa 4/1996 pozwala ustanowić je na pełnej własności, HGB, HGU i zbywalnym Hak Pakai. Leasehold na tej liście nie ma, więc willa w leasehold nie zabezpieczy indonezyjskiego kredytu hipotecznego. Większość cudzoziemców płaci gotówką albo korzysta z harmonogramu wpłat dewelopera.

Opłata rezerwacyjna

Tanda jadi

Niewielka pierwsza wpłata, zwykle 1–5% ceny, która zdejmuje nieruchomość z rynku na czas sprawdzania dokumentów. Czy wróci, jeśli sprawdzenie wypadnie źle, zależy wyłącznie od tego, co podpiszesz. Przed przelewem wynegocjuj klauzulę zwrotu powiązaną z due diligence. Uwaga: sprzedający potrafią nazywać „depozytem” trzy zupełnie różne wpłaty.

Umowa przedwstępna sprzedaży (PPJB)

Wiążąca umowa podpisywana przed aktem ostatecznym. Typowa przy inwestycjach w budowie i przy transakcjach, które czekają jeszcze na podatki albo dokumenty. Przy projektach mieszkaniowych PP 12/2021 pozwala deweloperowi ją podpisać dopiero wtedy, gdy ma prawo do gruntu, PBG i co najmniej 20% zaawansowania budowy. Umowa ustala cenę, harmonogram, termin odbioru i kary.

Akt sprzedaży (AJB)

Akta Jual Beli

Akt, który przenosi zarejestrowane prawo do gruntu i budynku; podpisuje się go przed PPAT. Najpierw płaci się oba podatki: 2,5% sprzedającego i BPHTB kupującego. Potem PPAT ma siedem dni roboczych, by złożyć akt w urzędzie ziemskim, który aktualizuje certyfikat. Przy leasehold AJB nie występuje nigdy.

Notariusz (Notaris)

Urzędnik powołany przez państwo, który na podstawie ustawy 30/2004 sporządza i poświadcza akty prywatne: umowy dzierżawy, pełnomocnictwa, akty spółek i kontrakty. Przy wielu transakcjach na Bali przechowuje też opłatę rezerwacyjną. Jego wynagrodzenie ma ustawowy limit – od 2,5% do 1% wartości aktu, malejąco. Każde powołanie da się sprawdzić w rejestrze AHU Online Ministerstwa Prawa.

Urzędnik sporządzający akty gruntowe (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Urzędnik, który podpisuje akty zmieniające wpisy w rejestrze gruntów: sprzedaż, ustanowienie Hak Pakai lub HGB, hipotekę. Wielu notariuszy na Bali pełni obie funkcje. Według PP 24/2016 jego wynagrodzenie nie może przekroczyć 1% ceny z aktu, a przy większych transakcjach limit jest niższy. Zwykły leasehold PPAT nie wymaga.

Urząd ziemski (ATR/BPN)

Kantor Pertanahan

Indonezyjskie Ministerstwo Spraw Agrarnych i Planowania Przestrzennego razem z Krajową Agencją Gruntową. Prowadzi rejestr gruntów, wydaje certyfikaty i publikuje plany zagospodarowania. Każdy powiat ma własny urząd ziemski. Oficjalna weryfikacja certyfikatu kosztuje Rp 50 000 (opłata z PP 128/2015) i wymaga oryginału dokumentu.

Sentuh Tanahku

Bezpłatna aplikacja urzędu ziemskiego. Po wpisaniu numeru certyfikatu pokazuje rodzaj prawa, zarejestrowaną powierzchnię, datę wygaśnięcia, mapę działki i ewentualny toczący się wniosek. Zajmuje to kilka minut i pozwala sprawdzić wersję sprzedającego, zanim zamówisz płatną oficjalną weryfikację. Różnica w powierzchni albo dacie wygaśnięcia wymaga wyjaśnienia od razu.

Due diligence

Sprawdzenie prawne nieruchomości, które kupujący robi, zanim zapłaci więcej niż opłatę rezerwacyjną. Na Bali obejmuje certyfikat gruntu i ewentualną hipotekę albo blokadę, strefę działki, PBG i SLF, dane spółki sprzedającej oraz zobowiązania wobec wioski zwyczajowej. Każdy punkt sprawdza się w innym źródle. Czysty certyfikat nie mówi nic o reszcie.

Zakup na etapie budowy (off-plan)

Kupno willi albo apartamentu, zanim zostanie zbudowany, z wpłatami w transzach w miarę postępu budowy. We wrześniu 2026 r. mniej więcej dwie na trzy oferty w naszym katalogu były jeszcze w budowie. Płacisz mniej niż za gotowy dom, ale ryzyko budowy bierzesz na siebie. Najwięcej mówią pozwolenia, umowa i to, co deweloper już oddał.

Harmonogram płatności powiązany z budową

Plan wpłat powiązany z etapami, które widać na budowie: fundamenty, konstrukcja, dach, odbiór. Na Bali typowy podział to 30/30/40, zwykle bez odsetek. Brak odsetek nie oznacza jednak, że nic to nie kosztuje: przegląd Anteyac z 2026 r. pokazał, że takie plany są wycenione o 5–15% wyżej niż zakup za gotówkę. Ostatnią wpłatę warto wstrzymać do wydania pozwolenia na użytkowanie.

Odbiór kluczy

Dzień, w którym deweloper przekazuje klucze, a kupujący podpisuje protokół odbioru. Wcześniej trzeba obejść willę z listą usterek: dach, odpływy, elektryka, klimatyzacja, stolarka i wyposażenie w porównaniu ze specyfikacją. To, co przyjmiesz na piśmie, trudno potem reklamować, dlatego przy tej samej wizycie odbierz SLF i komplet dokumentów.

Pod klucz (turnkey)

Dom sprzedawany gotowy do użytku: zbudowany, wykończony, umeblowany i wyposażony pod gości. Zakres wyposażenia różni się jednak między inwestycjami – od pościeli i naczyń po sprzęt do basenu i system rezerwacji. Poproś o spis na piśmie. „W pełni umeblowana” w dwóch cennikach rzadko znaczy to samo.

Gotowy dom

Gotowa do zamieszkania

Dom już zbudowany i oddany, zwykle sprzedawany przez właściciela, a nie dewelopera. Widać dokładnie, co się kupuje, można sprawdzić SLF i historię rezerwacji, a potem od razu się wprowadzić albo zacząć wynajem. We wrześniu 2026 r. mniej więcej co trzecia oferta w naszym katalogu to gotowe wille.

Plan zagospodarowania przestrzennego (RTRW)

Rencana Tata Ruang Wilayah

Ogólny plan przeznaczenia terenu dla prowincji albo powiatu – za mało szczegółowy, by rozstrzygać o jednej działce. Plan prowincji Bali obejmuje lata 2023–2043 (Perda 2/2023) i ustala limity dla całej wyspy, np. wysokość zabudowy do 15 metrów. O tym, co wolno na konkretnej działce, mówi dopiero plan szczegółowy, czyli RDTR.

Szczegółowy plan zagospodarowania (RDTR)

Rencana Detail Tata Ruang

Szczegółowa mapa przeznaczenia terenu dla dystryktu, rysowana kwartał po kwartale. Rozstrzyga, co i z jaką gęstością wolno zbudować na działce – a tego certyfikat gruntu nie mówi. Według Tarubali na 12 lutego 2026 r. planami szczegółowymi było objęte 31,49% wyspy. Badung, Gianyar i Denpasar mają je w całości. Działkę sprawdza się w GISTARU.

Różowa strefa

Strefa turystyczna

Potoczna nazwa gruntu przeznaczonego pod turystykę i zakwaterowanie – od koloru na mapach. Willa na wynajem musi stać w takiej strefie, żeby dostać pozwolenia i licencję na najem. Przepisy prowincji pozwalają tu zabudować do 50% działki, do wysokości 15 metrów. To pierwsze ogniwo łańcucha, po którym przychodzą PBG, SLF i licencja na najem.

Zielona strefa (LP2B)

Chronione grunty rolne

Grunty rolne chronione na potrzeby produkcji żywności, w tym czynne pola ryżowe (ustawa 41/2009). Sąsiedztwo willi nie robi z nich działki budowlanej. Za nielegalną zmianę przeznaczenia grozi do pięciu lat więzienia, a balijski Perda 4/2026 dodatkowo ogranicza budowę willi na polach uprawnych. Właśnie dlatego taka ziemia wygląda na tanią.

Potwierdzenie zgodności zagospodarowania (KKPR)

PKKPR

Potwierdzenie, że planowane użytkowanie działki zgadza się z planem zagospodarowania; bez niego nie ma pozwolenia na budowę. Zastąpiło dawne pozwolenie lokalizacyjne. Tam, gdzie RDTR jest wprowadzony do OSS, system wydaje je automatycznie, często w kilka sekund. W pozostałych przypadkach ręczna ocena (PKKPR) może trwać 20 dni roboczych od złożenia kompletnego wniosku i wniesienia opłaty.

Wskaźniki zabudowy (KDB, KLB, KDH)

RDTR określa gabaryty budynku kilkoma liczbami. KDB mówi, jaką część działki może zająć parter, KLB – ile może wynieść łączna powierzchnia wszystkich kondygnacji jako wielokrotność działki. KDH ustala udział zieleni i nieutwardzonego gruntu. Wszystkie trzy trzeba przeliczyć, zanim architekt narysuje pierwszą kreskę, bo razem decydują, ile sypialni się zmieści.

Pozwolenie na budowę (PBG)

Persetujuan Bangunan Gedung

Indonezyjskie pozwolenie na budowę, potrzebne przed rozpoczęciem prac. PP 16/2021 wprowadził je w miejsce IMB; urząd sprawdza w nim zgodność projektu z planem zagospodarowania i normami technicznymi. Willa zbudowana bez PBG nie dostanie pozwolenia na użytkowanie ani legalnej licencji na najem. O numer PBG pytaj przed podpisaniem umowy na etapie budowy.

IMB

Dawne pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane w Indonezji do 2021 r., kiedy PP 16/2021 zastąpił je PBG. Nowe inwestycje nie mogą już o nie wnioskować, ale IMB wydane przed zmianą nadal obejmuje budynek, dla którego je przyznano. Jeśli willa ukończona w 2024 r. ma w dokumentach tylko IMB, trzeba zapytać dlaczego.

Pozwolenie na użytkowanie (SLF)

Sertifikat Laik Fungsi

Potwierdzenie po inspekcji, że ukończony budynek odpowiada pozwoleniu i można go bezpiecznie użytkować. PP 16/2021 daje domowi jednorodzinnemu 20 lat do odnowienia, a każdemu innemu budynkowi, także komercyjnemu, 5 lat. Licencja na najem zależy od SLF, dlatego przy zakupie na etapie budowy ostatnią wpłatę wstrzymaj do jego wydania.

GISTARU

Interaktywna mapa RDTR prowadzona przez urząd ziemski. Po wpisaniu współrzędnych GPS zmierzonych na działce pokazuje strefę i wskaźniki zabudowy dla danego kwartału. Dostęp jest bezpłatny i publiczny. Certyfikat gruntu nigdy nie podaje strefy, więc sprawdź ją przed wpłatą rezerwacyjną, a nie wtedy, gdy notariusz już coś przygotował.

OSS

Online Single Submission

Rządowy portal licencji dla firm w Indonezji (jedno okienko). Rejestruje spółki, nadaje numer rejestracji działalności (NIB) z kodami KBLI i wydaje potwierdzenie zgodności zagospodarowania. Przez OSS zakłada się też PT PMA. Willa z kompletem dokumentów dostaje licencję na najem zwykle w kilka dni roboczych.

Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)

Nomor Induk Berusaha

Numer rejestracji działalności nadawany w systemie OSS; w praktyce pełni rolę licencji na najem. Wynajem na doby wymaga właściwego kodu działalności oraz budynku z PBG i SLF w strefie, w której dozwolone jest zakwaterowanie. Od 1 sierpnia 2026 r. Ministerstwo Turystyki usuwa z platform rezerwacyjnych wille i pensjonaty bez licencji.

Kod działalności KBLI

Pięciocyfrowy kod z indonezyjskiej klasyfikacji działalności (odpowiednik PKD), z którego OSS wie, czym zajmuje się firma. Willa wynajmowana na doby mieści się w KBLI 55193. Kod na licencji musi odpowiadać temu, z czego nieruchomość faktycznie zarabia. Od czerwca 2027 r. platformy rezerwacyjne planują same sprawdzać to w OSS, oferta po ofercie.

Podatek od usług hotelowych (PBJT)

Dawniej PHR

Regionalny podatek od usług zakwaterowania; ustawa 1/2022 włączyła do niego dawny podatek hotelowy. Obejmuje nie tylko hotele, ale też wille, pensjonaty i prywatne domy wynajmowane na doby. W Badung stawka wynosi 10% rachunku gościa. Operator pobiera podatek od gości i co miesiąc odprowadza go do powiatu.

Plus-plus (++)

Zwyczaj doliczania podatku i opłaty serwisowej do podanej ceny. Na Bali to zwykle 10% PBJT i 10% opłaty serwisowej, czyli razem około 21%, bo jedno liczy się od drugiego. Goście porównują wille po cenie końcowej, więc swoją wyceniaj tak samo jak konkurencja.

Opłata turystyczna

Opłata Rp 150 000 pobierana od zagranicznych turystów przy wjeździe na Bali od 14 lutego 2024 r. Zwolnieni są posiadacze KITAS, KITAP i wizy studenckiej. Płaci się ją osobno, poza ceną noclegu i prowizją platformy, więc nie zmienia przychodu willi.

Umowa zarządzania

Umowa, na podstawie której operator promuje, prowadzi i utrzymuje willę w zamian za część przychodu. Pięć zapisów warto przeczytać dwa razy: wysokość opłaty i od czego się ją liczy, noce właściciela, kto płaci za wymianę wyposażenia, na czyjej licencji willa jest wynajmowana i jak z umowy wyjść. To ona, a nie folder, ustala rentowność netto.

Opłata za zarządzanie

Udział operatora w przychodzie z najmu, liczony procentowo. Na Bali operatorzy ze średniego segmentu biorą 15–20%, tańsi 20–25%, luksusowi 12–15%, a operatorzy resortów około 23%. Trzeba sprawdzić, czy opłata jest liczona od rezerwacji brutto, czy od przychodu po prowizji platformy – przy tej samej willi zmienia to dochód właściciela.

Gwarancja najmu

Obietnica, że właściciel co roku dostanie stały procent ceny zakupu, zwykle przez pierwsze lata po odbiorze. Jest warta tyle, ile spółka, która płaci, jest w stanie udźwignąć. Zapytaj, kto płaci, z jakiego przychodu i co będzie z dochodem, gdy lata gwarancji się skończą.

Noce właściciela

Liczba nocy w roku, które właściciel może bezpłatnie spędzić we własnej willi prowadzonej przez operatora. Umowa ustala ich liczbę i często wyłącza lipiec, sierpień i Nowy Rok, czyli tygodnie, które zarabiają najwięcej. Każda noc w wysokim sezonie spędzona we własnej willi wprost zmniejsza roczny przychód z najmu.

Wyposażenie (FF&E)

Meble, wyposażenie i sprzęt

Wszystko w willi, co nie należy do konstrukcji: meble, oprawy, sprzęt AGD, wyposażenie basenu i kuchni. Przy odbiorze sprawdź je punkt po punkcie ze specyfikacją. W najmie goście i wilgoć zużywają je szybko, więc umowa z operatorem powinna mówić, kto płaci za wymianę.

Fundusz rezerwowy

Rezerwa na wymiany

Pieniądze odkładane co miesiąc z przychodu z najmu na duże wymiany: dach, pompę basenową, klimatyzację i meble. W Denpasar wilgotność względna przez cały rok wynosi 77–82%, co skraca życie tego wszystkiego. Jeśli umowa nie przewiduje rezerwy, te koszty przyjdą naraz, jednym dużym rachunkiem.

Banjar

Rada sąsiedzka w obrębie balijskiej wioski. Organizuje ceremonie i ustala lokalne zasady, a w wielu miejscach odbiera śmieci za około Rp 30 000–50 000 miesięcznie. Hałas z budowy, parkowanie, dni ceremonii – wszystko to idzie przez banjar. Z jego szefem dobrze się poznać, zanim ruszy budowa.

Stopa zwrotu brutto

Roczny przychód z najmu jako procent ceny zakupu, bez żadnych odliczeń. Foldery na Bali często podają 15–20%. Ta liczba pomija prowizję platformy, opłatę operatora, koszty utrzymania, puste noce i podatki. Wystarczy do wstępnego przesiania ofert, ale nie do decyzji o zakupie.

Stopa zwrotu netto

Roczny dochód właściciela po kosztach utrzymania i podatkach, jako procent całej zainwestowanej kwoty. Dla dobrze prowadzonej willi na Bali za realne uznajemy 6–10%, a w najlepszych lokalizacjach 8–12%. Przy leasehold część tego zwrotu to po prostu odzyskiwany kapitał, a nie zysk.

Dochód operacyjny netto (NOI)

Przychód z najmu minus koszty utrzymania, przed finansowaniem i podatkiem dochodowym. W willi to prowizja platformy, opłata operatora, personel, prąd, naprawy i rezerwa. NOI podzielony przez cenę daje stopę zwrotu przed opodatkowaniem. Od sprzedającego warto dostać NOI za dwanaście miesięcy, miesiąc po miesiącu, a nie jedną liczbę za rok.

Koszty utrzymania

Stałe koszty prowadzenia nieruchomości na wynajem. W maju 2026 r. Alpha Partner Bali wyceniło je dla willi z basenem i jedną do trzech sypialni na Rp 10,5–18,2 mln miesięcznie, bez opłaty operatora. Najwięcej kosztuje personel, potem prąd, basen i ogród, internet, naprawy i roczny podatek od nieruchomości.

Obłożenie

Odsetek dostępnych nocy, które zostały zarezerwowane. W 12 miesiącach do września 2026 r. przeciętna oferta krótkoterminowa na Bali miała obłożenie 36% (AirROI). Wille z profesjonalnym operatorem osiągają 60–75%. Najsłabsze są luty i marzec, więc model, który przez cały rok zakłada obłożenie ze szczytu sezonu, zawyża dochód.

Średnia cena za noc (ADR)

Przychód z najmu podzielony przez liczbę sprzedanych nocy. Mierzy cenę, nie popyt. W roku do września 2026 r. oferty w Seminyak miały średnio około Rp 4,92 mln za noc – najwięcej na wyspie (AirROI). Wysoka cena przy pustym kalendarzu może dać mniej niż skromna stawka przy niemal pełnym obłożeniu.

RevPAR

Przychód na dostępną noc

ADR pomnożony przez obłożenie. Łączy cenę i popyt w jednej liczbie i dlatego najuczciwiej porównuje wille z różnych lokalizacji. Willa za Rp 4 mln za noc przy obłożeniu 50% ma RevPAR Rp 2 mln. Willa za Rp 3 mln przy 70% wygrywa z nią: Rp 2,1 mln.

Cash-on-cash (zwrot z wpłaconej gotówki)

Roczny przepływ gotówki przed opodatkowaniem podzielony przez gotówkę, którą faktycznie włożyłeś. Przy willi kupionej od razu, bez transz i kredytu, wychodzi blisko stopy zwrotu netto przed podatkiem. Obie liczby się rozjeżdżają, gdy płacisz w transzach, bierzesz kredyt u siebie w kraju albo dokładasz do wyposażenia po zakupie. Zawsze pytaj, jaka gotówka stoi w mianowniku.

Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR)

Roczna stopa zwrotu, która uwzględnia moment każdej wpłaty i wypłaty, łącznie ze sprzedażą na końcu. Zawsze podaje się ją z horyzontem. Nasz model na 10 lat daje willi w leasehold w Canggu, kupionej za Rp 4 mld, IRR około 5%. Wystarczy kilka punktów mniej obłożenia albo krótszy leasehold, by szybko spadła.

Okres zwrotu

Liczba lat, po których dochód zwraca zainwestowaną kwotę. Foldery często podają sześć albo siedem lat, dzieląc po prostu cenę przez roczny przychód brutto. Jeśli zestawić cały wydatek z rzeczywistym dochodem właściciela, nasza willa w scenariuszu bazowym potrzebuje około 12 lat. Przy każdej takiej liczbie pytaj o wzór.

Ubytek wartości leasehold

Wartość, którą leasehold traci co roku w miarę zbliżania się do końca umowy: każdy wykorzystany rok to rok mniej do sprzedania. Liniowo willa za Rp 5 mld z 25-letnim leasehold traci Rp 200 mln rocznie (nasze wyliczenie). Tę kwotę trzeba odjąć od przychodu z najmu, zanim resztę nazwie się zyskiem.

Premia za pełną własność

O ile willa na pełnej własności jest droższa od porównywalnej w leasehold. Jednego wskaźnika dla całej wyspy nie ma. Dane Propertii o gotowych willach z marca 2026 r. pokazały rozrzut od zera w Nusa Dua przez 10% w Jimbaran do 76% w Uluwatu. Przy leasehold o cenie bardziej niż jakakolwiek reguła decyduje liczba pozostałych lat.

Ar (are)

Jednostka, w której na Bali podaje się ceny gruntu: 1 ar to 100 m², a 100 arów to hektar. W maju 2026 r. ar z pełną własnością w centrum Canggu wystawiano za Rp 1,2–2,5 mld (Magnum Estate). Leasehold tego samego ara kosztuje Rp 25–45 mln rocznie (Brighton, luty 2026).

NJOP

Oficjalna wycena podatkowa

Oficjalna wycena gruntu i budynków ustalana przez powiat; od niej liczy się roczny PBB-P2. Przez lata była dużo niższa od cen rynkowych, a podatek wynosił grosze. Badung od jakiegoś czasu ją podnosi i niektórzy właściciele dostali wyraźnie wyższe rachunki (NusaBali, sierpień 2025). NJOP sprawdzisz w najnowszym zawiadomieniu podatkowym.

Numer podatkowy (NPWP)

Nomor Pokok Wajib Pajak

16-cyfrowy indonezyjski numer podatnika (odpowiednik NIP) nadawany przez dyrekcję podatkową. Cudzoziemiec z KITAS lub KITAP dostaje go bezpłatnie przez Coretax, zwykle w ciągu jednego do pięciu dni roboczych. Banki, notariusze i operatorzy najmu wymagają go w większości spraw dotyczących nieruchomości. PT PMA ma własny numer, niezależny od numerów udziałowców.

Coretax

System internetowy dyrekcji podatkowej działający od 1 stycznia 2025 r. Przez niego idą rejestracja, deklaracje, zaświadczenia o podatku u źródła i płatności. Zgodnie z PMK 81/2024 podatek pobrany od czynszu trzeba wpłacić do 15. dnia następnego miesiąca, a deklarację złożyć do 20. Osoby fizyczne składają zeznanie roczne do 31 marca.

Rezydencja podatkowa

Indonezyjskim rezydentem podatkowym zostaje się po ponad 183 dniach pobytu w kraju w dowolnych 12 miesiącach albo wtedy, gdy widać zamiar zamieszkania tu na stałe. Rezydent płaci podatek od dochodów z całego świata według stawek 5–35%, a od czynszu z Bali – 10% podatku zryczałtowanego. Nierezydent płaci tylko od dochodów z Indonezji.

Podatek u źródła (PPh 26)

Podatek 20% od indonezyjskich dochodów wypłacanych nierezydentowi, który nie ma w kraju zakładu. Właściciel mieszkający za granicą płaci go od czynszu brutto, bez odliczania kosztów. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zwykle oddają prawo do opodatkowania dochodu z nieruchomości państwu, w którym leży grunt, więc rzadko obniżają stawkę.

Podatek zryczałtowany od czynszu

PP 34/2017

Podatek dochodowy rezydenta od najmu gruntu lub budynków: według PP 34/2017 – 10% czynszu brutto, ryczałtem. Ponieważ jest ostateczny, kosztów się nie odlicza, a dochód nie wraca już do zeznania rocznego. Gdy najemcą jest firma, zwykle to ona pobiera podatek u źródła. Przy najmie na doby dochodzi jeszcze PBJT płacony przez gościa.

Podatek dochodowy sprzedającego

PPh ostateczny 2,5%

Podatek sprzedającego przy przeniesieniu zarejestrowanego prawa do gruntu: 2,5% ceny brutto (PP 34/2016). Jest ostateczny i trzeba go zapłacić, zanim PPAT podpisze akt. Razem z prowizją pośrednika rzędu 5% i kosztami notarialnymi przesądza, ile ze sprzedaży naprawdę zostaje w kieszeni.

Podatek od nabycia (BPHTB)

Podatek kupującego od nabycia zarejestrowanego prawa do gruntu, np. Hak Pakai albo HGB. Ustawa 1/2022 ogranicza go do 5% ceny ponad kwotę wolną wynoszącą co najmniej Rp 80 mln; Badung pobiera pełną stawkę. Płaci się go przed podpisaniem aktu. Zwykły leasehold w ogóle go nie rodzi.

Podatek od nieruchomości (PBB-P2)

Roczny podatek powiatowy od gruntu i budynków, liczony od NJOP ponad kwotę wolną Rp 15 mln. Badung stosuje 0,2% dla NJOP poniżej Rp 1 mld i 0,3% powyżej, Denpasar – 0,1% i 0,2%. Przy leasehold to umowa decyduje, czy rachunek płacisz Ty, czy właściciel gruntu.

VAT (PPN)

Pajak Pertambahan Nilai

Indonezyjski podatek od towarów i usług. Stawka podstawowa wzrosła w styczniu 2025 r. do 12%, ale PMK 131/2024 ustalił podstawę opodatkowania dla wszystkiego poza dobrami luksusowymi na jedenaście dwunastych ceny, więc efektywnie wychodzi 11%. Większość cenników na Bali podaje, czy VAT jest wliczony. Jeśli Twój nie podaje, zapytaj.

KITAS

Zezwolenie na pobyt czasowy

Zezwolenie na pobyt na rok lub dwa lata, dobierane według źródła dochodu: praca, inwestycja, dochód z zagranicy, rodzina albo emerytura. Pozwala mieszkać na Bali, otworzyć konto w lokalnym banku i dostać NPWP. To ono uprawnia też cudzoziemca do zarejestrowania Hak Pakai na własne nazwisko.

KITAP

Zezwolenie na pobyt stały

Indonezyjskie zezwolenie na pobyt stały, wydawane na pięć lat z możliwością odnowienia. Cudzoziemcy dochodzą do niego zwykle po kilku latach na KITAS albo przez małżeństwo z obywatelem Indonezji. Tak jak KITAS, uprawnia do Hak Pakai i do NPWP, a jego posiadacz nie płaci balijskiej opłaty turystycznej.

KITAS dla pracujących zdalnie (E33G)

Roczne zezwolenie na pobyt dla osób, których pracodawca albo klienci są poza Indonezją. Trzeba wykazać dochód z zagranicy rzędu Rp 1,07 mld rocznie i oszczędności około Rp 35,8 mln utrzymywane przez trzy miesiące (według kursu z września 2026 r.). Nie przedłuża się go – wniosek składa się co roku od nowa.

KITAS inwestorski (E28A)

Zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który ma udziały warte co najmniej Rp 10 mld w indonezyjskiej spółce, zwykle własnej PT PMA. Wydawane na rok lub dwa lata, sponsorem jest spółka. Pasuje właścicielowi, który ma willę przez spółkę i chce mieszkać na wyspie.

Golden visa

Zezwolenie na pobyt na pięć albo dziesięć lat w zamian za inwestycję, bez sponsora. Najniższy próg (wiza E28C) to ulokowanie około Rp 6,26 mld w indonezyjskich obligacjach, akcjach lub funduszach na pięć lat albo Rp 12,52 mld na dziesięć. Daje prawo pobytu, nie prawo do gruntu.

Wiza po przylocie (VoA)

Wiza na 30 dni kupowana na lotnisku albo online za Rp 500 000. Można ją raz przedłużyć o kolejne 30 dni za tę samą opłatę. Na tej wizie przylatuje większość kupujących, żeby obejrzeć nieruchomości. Nie pozwala na żadną pracę, a za każdy dzień po terminie płaci się Rp 1 mln.