Podatki od nieruchomości na Bali dla cudzoziemca: co płacisz przy zakupie, posiadaniu i sprzedaży

Ile zapłacisz przy zakupie, zależy od tego, co faktycznie zmienia właściciela. Jeśli tytuł do gruntu trafia na Twoje nazwisko – jak przy Hak Pakai (prawie użytkowania) albo HGB wpisanym na Twoją spółkę – płacisz BPHTB. Ustawa 1/2022 ogranicza tę stawkę do 5%, a Badung i Denpasar w swoich regulacjach z 2023 r. naliczają pełne 5%.

Podatek liczy się od ceny pomniejszonej o kwotę wolną Rp 80 000 000. W Badung ta ulga dotyczy wyłącznie pierwszego zakupu w regencji – druga willa nie dostaje już nic. Sprzedający z kolei płaci zryczałtowany podatek dochodowy 2,5% od ceny brutto, na podstawie PP 34/2016.

Leasehold działa inaczej. Podpisujesz umowę z właścicielem gruntu u notariusza, nic nie trafia do rejestru gruntów, więc BPHTB w ogóle nie powstaje. Właściciel gruntu płaci zryczałtowany podatek 10% od opłaty za dzierżawę (PP 34/2017). W umowie warto z góry zapisać, która strona go ponosi.

Źródło: Ustawa 1/2022 (HKPD), art. 46–47; Perda Badung 7/2023; Perda Denpasar 5/2023; PP 34/2016; PP 34/2017; PMK 131/2024; PMK 15/2023

Weźmy dom na Hak Pakai w Badung za Rp 6 000 000 000 – Twój pierwszy zakup w tej regencji. BPHTB to 5% z Rp 5 920 000 000, czyli Rp 296 000 000. 2,5% sprzedającego to Rp 150 000 000 i wychodzi z jego wpływów, nie z Twoich.

Do tego dochodzą opłaty notariusza i PPAT, ograniczone ustawowo do 1% wartości aktu i malejące przy większych transakcjach. Skalę opłat pokazuje nasz poradnik o notariuszu i PPAT. Przy tej transakcji koszty zamknięcia sięgają około 5–6% ponad cenę.

Kupujesz tę samą willę na 25-letni leasehold i obraz się odwraca. Bez BPHTB, bez opłaty za wpis do rejestru gruntów, tylko notariusz. Koszty zamknięcia mieszczą się zwykle w 1–2% ceny – to jeden z powodów, dla których większość zagranicznych kupujących na wyspie wybiera dzierżawę.

Źródło: Nasze wyliczenie na podstawie ustawy 1/2022 i Perda Badung 7/2023; przedział kosztów wejścia z transakcji Rise Real Bali, 2023–2026

Deweloper zarejestrowany jako płatnik VAT nalicza go przy sprzedaży. Stawka nominalna wzrosła do 12% w 2025 r., ale PMK 131/2024 liczy ją od 11/12 ceny dla wszystkiego, co nie jest dobrem luksusowym, więc efektywnie zostaje 11%. Większość cenników na Bali podaje ceny z VAT w środku, ale warto mieć to na piśmie, zanim porównasz dwa projekty.

Na 2026 r. państwo pokrywa VAT od pierwszych Rp 2 000 000 000 ceny nowego, gotowego do zamieszkania domu wartego do Rp 5 000 000 000 (PMK 90/2025). Odbiór musi nastąpić do 31 grudnia 2026 r. Urząd skarbowy i CNBC Indonesia zgodnie podają, że cudzoziemiec z NPWP może z tego skorzystać, o ile może legalnie posiadać dom – w praktyce chodzi o Hak Pakai. Leasehold na etapie budowy tych warunków nie spełnia.

Źródło: PMK 131/2024; PMK 90/2025; PMK 15/2023; DJP, 27 lutego 2026 r.; CNBC Indonesia, 4 stycznia 2026 r.; DDTC, 5 stycznia 2026 r.

Gdy masz już tytuł, co roku płacisz podatek od gruntu i budynku, PBB-P2. Nie liczy się go od ceny zakupu. Regencja ustala urzędową wycenę NJOP, odejmuje kwotę wolną Rp 15 000 000 i nalicza swoją stawkę. W Badung to 0,2% przy NJOP poniżej Rp 1 mld i 0,3% powyżej. Denpasar liczy 0,1% i 0,2%.

Przez lata NJOP był dużo niższy od wartości rynkowej i rachunek był drobiazgiem. Już nie zawsze. NusaBali podał 20 sierpnia 2025 r., że jedna działka w Batubelig miała NJOP, który skoczył z Rp 6 195 000 do Rp 23 295 000 za m². Podatek na niej wzrósł z Rp 2 051 896 do Rp 40 165 823 w ciągu roku.

Denpasar podniósł NJOP na 2026 r. nawet o 300%. Potem obniżył wynikające z tego rachunki za domy o 7,5–37,5% na mocy rozporządzenia burmistrza 3/2026 i umorzył kary za zaległości do 30 listopada 2026 r. (DDTC, 11 marca 2026 r.; Bali Post, 10 marca 2026 r.).

1. Przed 2025NJOP dużo poniżej rynku

   PBB-P2 ledwo widać w budżecie właściciela.

2. 2025Badung przeprowadza rewaluację

   Działki w Kuta Utara, ostatnio wyceniane w 2020 r., rosną kilkukrotnie.

3. 2026Denpasar +300%

   Zrównoważone obniżkami rachunków do 37,5% na domach.

4. 30 listopada 2026Koniec umorzenia kar

   Zaległości Denpasar z 2025 r. i wcześniejsze.

Źródło: Perda Badung 7/2023, art. 6–7; Perda Denpasar 5/2023; NusaBali, 20 sierpnia 2025 r.; DDTC, 22 sierpnia 2025 r. i 11 marca 2026 r.; Bali Post, 10 marca 2026 r.

Niezapłacony PBB-P2 obciąża grunt, nie osobę, która go nie zapłaciła. Na mocy PP 35/2023 zaległy podatek nalicza karę 1% miesięcznie przez do 24 miesięcy, a PPAT zwykle prosi o dowód zapłaty, zanim sporządzi akt przeniesienia.

Poproś więc sprzedającego o zawiadomienia SPPT i potwierdzenia zapłaty za ostatnie trzy lata, zanim wpłacisz zadatek. Przy leasehold PBB-P2 płaci właściciel gruntu – sprawdź, czy umowa to potwierdza. Część umów po cichu przerzuca ten obowiązek na najemcę.

• Aktualny NJOP działki i rok ostatniej rewaluacji
• Zawiadomienia SPPT i potwierdzenia zapłaty za ostatnie trzy lata
• Kto płaci PBB-P2 według umowy leasehold – zapisane wprost
• Czy cena dewelopera zawiera VAT
• Czy to Twój pierwszy zakup w regencji – dla kwoty wolnej Rp 80 mln

Źródło: PP 35/2023; praktyka due diligence Rise Real Bali, 2023–2026

Przy czynszu zaczyna liczyć się rezydencja podatkowa. Właściciel, który nie jest indonezyjskim rezydentem podatkowym, płaci 20% kwoty brutto na podstawie PPh 26, i żadna umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania tego nie obniży. Rezydent, który wynajmuje willę na długi okres, płaci końcowe 10%. Najem na doby rządzi się swoimi zasadami, a do tego dochodzi 10% podatek regionalny (PBJT), który płaci gość.

Nasz poradnik o podatku od najmu w Indonezji tłumaczy, kto pobiera podatek, kiedy go płacić, na czym polega test 183 dni i jak zdobyć NPWP. Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym i wynajmujesz willę zdalnie, sprawdź też, jak ten dochód wygląda w Twoim PIT – opisuje to poradnik Willa na Bali a polski fiskus.

Źródło: PP 34/2017; ustawa o podatku dochodowym, art. 26; Ortax, 19 czerwca 2026 r.; Perda Badung 7/2023

Indonezja nie ma osobnego podatku od zysków kapitałowych. Sprzedając tytuł, płacisz końcowe 2,5% od ceny brutto i nic od samego zysku. Przykład liczbowy Ortax potwierdza, że te same 2,5% obowiązują, gdy sprzedaje PT PMA, zamiast jego 22% stawki korporacyjnej. Sprzedaż pozostałych lat leasehold jest opodatkowana jak dochód z najmu – 10% dla rezydenta. Żaden przepis nie odnosi się wprost do cesji leasehold przez nierezydenta, więc doradcy stosują przez analogię 20% u źródła. Przed wystawieniem oferty warto mieć pisemne stanowisko doradcy podatkowego.

Nie ma podatku od spadków ani darowizn. Spadkobierca nadal płaci BPHTB od tytułu, ale z wyższą kwotą wolną: Rp 300 000 000 w Badung. Denpasar ustala Rp 700 000 000 i 0% dla spadkobierców pierwszej linii. Spółka płaci 22% od zysku z najmu, a dywidendy wysyłane za granicę mają 20% podatku u źródła, chyba że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania go obniża. Wyjście z inwestycji w pełni opisuje poradnik Sprzedaż willi na Bali.

Źródło: PP 34/2016; Ortax, 2 marca 2025 r.; ustawa o podatku dochodowym, art. 4 ust. 3; Perda Badung 7/2023; Perda Denpasar 5/2023; PwC Worldwide Tax Summaries, 11 czerwca 2026 r.

Kupujący najczęściej przepłaca podatek przez jedną brakującą pozycję: stawkę dla nierezydenta od czynszu albo nieaktualny NJOP. Obie wliczamy do liczb przy każdej willi, którą pokazujemy, razem z kosztami zarządzania i utrzymania.

Przejrzyj katalog albo zacznij od lokalizacji. Wyślij nam willę, a odeślemy pełny obraz podatkowy dla Twojej struktury i rezydencji – zanim cokolwiek zapłacisz.

Częste pytania