ضرائب عقار بالي للأجانب: ماذا تدفع عند الشراء والتملك والبيع

ما تدفعه عند الشراء يتوقف على ما يتغيّر فعلاً في السجل. إذا انتقل عقار مسجَّل باسمك، كحق الانتفاع (Hak Pakai) أو حق المساطحة (HGB) الذي تحوزه شركتك، فأنت مدين بـ BPHTB. القانون 1/2022 يحدد سقفها عند 5%، وتفرضها بادونج ودنباسار كاملة بموجب لوائحهما الإقليمية لعام 2023.

تُحسب الضريبة على السعر بعد خصم 80,000,000 روبية. في بادونج هذا الخصم يسري فقط على أول عملية شراء لك في المنطقة، فلا يستفيد منه شراء ثانٍ. البائع من جهته يدفع 2.5% نهائية على السعر الإجمالي بموجب اللائحة الحكومية 34/2016.

الإيجار الطويل يسير على نحو مختلف تماماً. توقّع عقداً مع مالك الأرض أمام كاتب العدل، ولا يدخل شيء في السجل العقاري، فلا تُفرض BPHTB إطلاقاً. مالك الأرض يدفع 10% نهائية على قيمة الإيجار (اللائحة الحكومية 34/2017)، وعقدك هو الذي يحدد من يتحمّلها فعلاً.

المصدر: القانون 1/2022 (HKPD)، المادتان 46–47؛ لائحة بادونج الإقليمية 7/2023؛ لائحة دنباسار الإقليمية 5/2023؛ اللائحة الحكومية 34/2016؛ اللائحة الحكومية 34/2017؛ PMK 131/2024؛ PMK 15/2023

لنأخذ منزلاً بحق الانتفاع في بادونج سعره 6,000,000,000 روبية، وهو أول شراء لك في المنطقة. BPHTB هي 5% من 5,920,000,000 روبية، أي 296,000,000 روبية. نسبة 2.5% الخاصة بالبائع تبلغ 150,000,000 روبية، وتُخصم من عائداته لا من مبلغك.

أضف رسوم كاتب العدل وكاتب عدل الأراضي (PPAT)، والتي يحدد القانون سقفها عند 1% من قيمة العقد، وتنخفض نسبياً في الصفقات الكبيرة. دليلنا عن كاتب العدل وPPAT يفصّل جدول الرسوم. في هذه الصفقة تصل تكاليف الإغلاق إلى نحو 5–6% فوق السعر.

اشترِ الفيلا نفسها بإيجار طويل لمدة 25 سنة وتنقلب الصورة تماماً. لا BPHTB ولا رسوم تسجيل أرض، فقط أتعاب كاتب العدل. تكاليف الإغلاق عادة تكون 1–2% من السعر، وهذا أحد أسباب اختيار معظم المشترين الأجانب في الجزيرة للإيجار الطويل.

المصدر: حسابنا وفق القانون 1/2022 ولائحة بادونج الإقليمية 7/2023؛ نطاق تكاليف الدخول من صفقات Rise Real Bali، 2023–2026

المطوّر المسجَّل في ضريبة القيمة المضافة يفرضها على البيع. النسبة المعلنة صارت 12% عام 2025، لكن PMK 131/2024 تطبقها على 11 من أصل 12 جزءاً من السعر لكل ما ليس سلعة فاخرة، فتبقى النسبة الفعلية عند 11%. أغلب قوائم أسعار بالي تذكر السعر شاملاً الضريبة، لكن اطلب تأكيد ذلك كتابةً قبل مقارنة مشروعين.

لعام 2026 تتحمّل الحكومة ضريبة القيمة المضافة على أول 2,000,000,000 روبية من سعر منزل جديد جاهز للسكن سعره حتى 5,000,000,000 روبية (PMK 90/2025)، شرط تسليمه قبل 31 ديسمبر 2026. وتفيد مصلحة الضرائب وCNBC إندونيسيا بأن الأجنبي الحائز على الرقم الضريبي (NPWP) قد يستفيد منها إن كان يستطيع تملّك المنزل قانوناً، وهو ما يعني عملياً حق الانتفاع. فلل الإيجار الطويل على الخارطة لا تنطبق عليها هذه الشروط.

المصدر: PMK 131/2024؛ PMK 90/2025؛ PMK 15/2023؛ مصلحة الضرائب الإندونيسية (DJP)، 27 فبراير 2026؛ CNBC إندونيسيا، 4 يناير 2026؛ DDTC، 5 يناير 2026

بمجرد أن يُسجَّل عقار باسمك، تدفع سنوياً ضريبة الأرض والمباني PBB-P2. لا تُفرض على سعر الشراء، بل تحدد المنطقة قيمة رسمية تسمى NJOP، وتخصم منها 15,000,000 روبية معفاة، ثم تطبّق نسبتها. في بادونج النسبة 0.2% إن كانت القيمة أقل من مليار روبية و0.3% فوقها. دنباسار تفرض 0.1% و0.2%.

لسنوات ظلت القيمة الرسمية NJOP أقل بكثير من قيمة السوق، وكانت الفاتورة مبلغاً زهيداً. الوضع تغيّر. ذكرت صحيفة NusaBali في 20 أغسطس 2025 أن قطعة أرض في باتوبيليج قفزت قيمتها الرسمية من 6,195,000 إلى 23,295,000 روبية للمتر المربع، فارتفعت الضريبة عليها من 2,051,896 إلى 40,165,823 روبية خلال سنة واحدة.

رفعت دنباسار القيمة الرسمية حتى 300% لعام 2026، ثم خفّضت الفواتير الناتجة على المنازل بنسبة تتراوح بين 7.5% و37.5% بموجب لائحة العمدة 3/2026، وأعفت من غرامات المتأخرات حتى 30 نوفمبر 2026 (DDTC، 11 مارس 2026؛ Bali Post، 10 مارس 2026).

1. قبل 2025القيمة الرسمية أقل بكثير من السوق

   ضريبة PBB-P2 لا تكاد تُلاحَظ في ميزانية المالك.

2. 2025إعادة تقييم في بادونج

   قطع كوتا أوتارا التي لم تُقيَّم منذ 2020 تقفز عدة أضعاف.

3. 2026دنباسار حتى +300%

   مقابل تخفيض الفواتير حتى 37.5% على المنازل.

4. 30 نوفمبر 2026انتهاء إعفاء الغرامات

   على متأخرات دنباسار من 2025 وقبلها.

المصدر: لائحة بادونج الإقليمية 7/2023، المادتان 6–7؛ لائحة دنباسار الإقليمية 5/2023؛ NusaBali، 20 أغسطس 2025؛ DDTC، 22 أغسطس 2025 و11 مارس 2026؛ Bali Post، 10 مارس 2026

ضريبة PBB-P2 غير المسددة تُلزم الأرض نفسها، لا الشخص الذي تخلّف عن دفعها. بموجب اللائحة الحكومية 35/2023 تتراكم غرامة 1% شهرياً حتى 24 شهراً، وكاتب عدل الأراضي يطلب عادة إثبات السداد قبل توثيق نقل الملكية.

لذلك اطلب من البائع كشوف SPPT وإيصالات السداد لثلاث سنوات قبل دفع أي عربون. في الإيجار الطويل يدفع مالك الأرض PBB-P2، لكن تحقق أن عقدك ينص على ذلك؛ بعض العقود تُحمّلها للمستأجر دون إشعار واضح.

• القيمة الرسمية NJOP الحالية للقطعة وسنة آخر مراجعة لها
• كشوف SPPT وإيصالات السداد لثلاث سنوات
• من يدفع PBB-P2 بحسب العقد
• هل يشمل سعر المطوّر ضريبة القيمة المضافة
• هل هذا أول شراء لك في المنطقة، لأجل خصم 80 مليون روبية

المصدر: اللائحة الحكومية 35/2023؛ ممارسة الفحص القانوني في Rise Real Bali، 2023–2026

الإيجار هو حيث تبدأ إقامتك الضريبية بالتأثير على الفاتورة. المالك الذي ليس مقيماً ضريبياً في إندونيسيا يدفع 20% من المبلغ الإجمالي بموجب PPh 26، ولا تخفّضها اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع بلدك. المقيم الذي يؤجّر بعقد طويل يدفع 10% نهائية. الإيجار الليلي له قواعده الخاصة، إضافة إلى ضريبة إقليمية 10% (PBJT) يدفعها النزيل فوق السعر.

دليلنا عن ضريبة دخل الإيجار في إندونيسيا يشرح من يستقطع الضريبة ومتى تُدفع وكيف يختلف الإيجار الليلي. أما المقيم في الإمارات الذي يفكر في العلاقة بين إقامته الضريبية هناك وملكيته في بالي، فهذا موضوع دليلنا مقيم في الإمارات ويملك فيلا في بالي.

المصدر: اللائحة الحكومية 34/2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26؛ Ortax، 19 يونيو 2026؛ لائحة بادونج الإقليمية 7/2023

لا تفرض إندونيسيا ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة. عند بيع عقار مسجَّل تدفع 2.5% نهائية من السعر الإجمالي، ولا شيء على الربح نفسه. ويؤكد مثال Ortax العملي أن النسبة نفسها 2.5% تسري حتى عندما تبيع شركة PT PMA، بدلاً من ضريبة الشركات البالغة 22%. بيع سنوات إيجار طويل متبقية يُحتسب دخل إيجار، أي 10% للمقيم. لا توجد قاعدة صريحة لتنازل غير المقيم عن إيجاره، والمستشارون يطبّقون استقطاع 20% قياساً. اطلب رأياً كتابياً من مستشار ضرائب قبل عرض العقار للبيع.

لا ضريبة ميراث أو هبة في إندونيسيا. الوارث يدفع BPHTB على العقار المسجَّل، لكن بخصم أكبر: 300,000,000 روبية في بادونج. دنباسار تحدد 700,000,000 روبية ونسبة 0% للورثة من الدرجة الأولى. الشركة تدفع 22% على أرباح الإيجار، والأرباح المحوّلة للخارج تخضع لاستقطاع 20% ما لم تخفّضه اتفاقية. دليل بيع فيلا في بالي يغطي الخروج بالتفصيل.

المصدر: اللائحة الحكومية 34/2016؛ Ortax، 2 مارس 2025؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 4(3)؛ لائحة بادونج الإقليمية 7/2023؛ لائحة دنباسار الإقليمية 5/2023؛ PwC Worldwide Tax Summaries، 11 يونيو 2026

أكثر ما يدفعه المشتري زيادة في الضريبة يأتي من بند واحد مفقود: نسبة غير المقيم على الإيجار، أو قيمة NJOP قديمة. نُدرج الاثنين في أرقام كل فيلا نعرضها، إلى جانب رسوم الإدارة والتشغيل.

تصفّح الكتالوج أو ابدأ من المناطق. أرسل لنا فيلا نعيد لك الصورة الضريبية الكاملة بحسب هيكلك وإقامتك، قبل أن تدفع أي شيء.

أسئلة شائعة