الضريبة التي يدفعها البائع
المعدل الأساسي بسيط. ينقل حقوق الأرض والمبنى يكلّف البائع ضريبة دخل نهائية (PPh نهائية) تعادل 2.5% من قيمة الصفقة، بموجب PP 34/2016. تُفرض على السعر، لا على ربحك، فالبيع بخسارة يدفعها أيضاً. تدفعها قبل التوقيع، ولن يوقّع PPAT قبل أن يتحقق نظام مكتب الضرائب من الدفع.
يدفع البائعون غير المقيمين النسبة نفسها 2.5% على الأرض والمباني، لا نسبة الاستقطاع 20% المطبقة على دخل إندونيسي آخر. احصل على رقم ضريبي إندونيسي (NPWP) قبل العرض. يفيد الممارسون أن البائعين بلا رقم يواجهون استقطاعاً أعلى وتحققاً أبطأ.
المصدر: PP 34/2016، المواد 2 و3 و6؛ Bali Property Rules، دليل استراتيجيات الخروج، فبراير 2026
الإيجار الطويل هو حيث تتعقد الأمور
يحوز معظم الملاك الأجانب إيجاراً، لا ملكية. بيع إيجار يعني التنازل عن المدة المتبقية لمشتر، ولا يوجد نظام مكتوب لهذه الحالة بالذات. يختلف الممارسون في كيفية تصنيف مكتب الضرائب لها.
تعامل قراءة الأمر التنازل كدخل من تأجير الأرض والمباني بموجب PP 34/2017. وهذا 10% نهائية للمقيم الضريبي الإندونيسي و20% استقطاعاً (PPh 26) لغير المقيم. وتطبق أدلة أخرى نسبة النقل 2.5%. الفارق بين هاتين القراءتين أكبر من عمولة وكيلك، فسوِّ الأمر مع كاتب العدل قبل الاتفاق على سعر.
| الصفقة | النسبة | من يدفعها |
|---|---|---|
| نقل حقوق الأرض والمبنى | 2.5% من السعر الإجمالي | البائع، قبل العقد |
| نفس الحالة، بائع غير مقيم | 2.5%، لا 20% | البائع |
| التنازل عن إيجار، كما يعامله الممارسون غالباً | 10% للمقيم، 20% لغير المقيم | البائع |
| رسم نقل الملكية (BPHTB) في نقل ملكية | حتى 5% | المشتري |
المصدر: PP 34/2016؛ PP 34/2017؛ القانون 1/2022 (HKPD)؛ Excel Bali وSeven Stones Indonesia بشأن التنازل عن الإيجار، 2026
لست متأكداً أي صيغة ملكية تناسبك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب جواباً مختصراً يناسب حالتك.
ماذا يبقى لك: مثال محسوب عند 5 مليار روبية
خذ فيلا تُباع بـ5,000,000,000 روبية في نقل ملكية. تخرج ثلاثة بنود من السعر: الضريبة، والوكيل، وكاتب العدل، إن كان العقد يضع كاتب العدل في جانبك.
يحدد القانون سقف أتعاب كاتب العدل على مقياس متدرج. فوق 1 مليار روبية، السقف 1% من قيمة العقد، وسقف PPAT نفسه على عقد بهذا الحجم أقل من ذلك. يحسب مثالنا 1% كاملة على أي حال، توخياً للحذر. مع عمولة 5%، يصل الإجمالي إلى 8.5% من السعر، وتبقي 4,575,000,000 روبية. تعامل مع هذا كسقف للتكاليف. العمولة قابلة للتفاوض، وقليل من كتّاب العدل يتقاضون السقف الكامل.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| سعر البيع | 5,000,000,000 روبية |
| ضريبة الدخل، 2.5% | − 125,000,000 روبية |
| عمولة الوكيل، 5% | − 250,000,000 روبية |
| كاتب العدل، سقف 1% | − 50,000,000 روبية |
| يبقى للبائع | 4,575,000,000 روبية |
المصدر: القانون 30/2004 المعدَّل بالقانون 2/2014، المادة 36؛ PP 34/2016؛ حساب Rise Real Bali
التسعير: ابدأ من وسيط المنطقة
سعِّر مقابل وسيط منطقتك، لا فيلا الجار. تتراوح أسعار الطلب في كتالوجنا من وسيط نحو 2.7 مليار روبية في نوسا دوا (Nusa Dua) إلى 6.6 مليار روبية في بينجين (Bingin). التفاوت داخل منطقة واحدة قد يكون أوسع من الفجوة بين المناطق.
المنافسة تهم أيضاً. إن كنت تبيع وحدة في مشروع لا يزال للمطوّر فيه مخزون، يقع إعلانك بجانب قائمة أسعار المطوّر. لا تستطيع فيلا مكتملة الفوز بالسعر أمام فيلا جديدة، لكنها تستطيع الفوز بموعد الانتقال وسجل تأجير يمكن للمشتري التحقق منه. والفلل الجاهزة نادرة: نحو ثلث ما ندرجه جاهز للسكن فوراً. ابدأ بهذه الميزة.
- 6.62 مليار روبية
- 5.68 مليار روبية
- 5.42 مليار روبية
- 3.43 مليار روبية
- 3.38 مليار روبية
- 2.68 مليار روبية
المصدر: كتالوج Rise Real Bali، وسطاء الإعلانات المنشورة، سبتمبر 2026
كم يستغرق بيع فيلا في بالي
لا تملك إندونيسيا قاعدة بيانات عامة للمبيعات المكتملة، ولا نظام MLS. كل رقم عن مدة البقاء في السوق لبالي تقدير من وكالة، وتقديرنا سيكون كذلك أيضاً. نعمل في جانب المشتري، فلا نحتفظ ببيانات خروج خاصة بنا.
يضع Bali Property Rules، في دليله لفبراير 2026، بيع إيجار طويل عند ثلاثة إلى تسعة أشهر من العرض إلى الإتمام، وينصح بالتخطيط لستة إلى اثني عشر شهراً لخروج كامل. إن بقيت فيلا في السوق سنة كاملة، يقرأ المشترون ذلك كمشكلة في السعر أو المستندات. إعادة التسعير عند تلك النقطة أفضل من انتظار ربع آخر.
المصدر: Bali Property Rules، بيع العقار في بالي كأجنبي: استراتيجيات الخروج، فبراير 2026
العمولة وكاتب العدل
المعيار في بالي 5% من سعر البيع، يدفعها البائع، بحسب دليل بائعي Exotiq Property لعام 2026 وBali Property Rules. تتحرك النسبة مع شروط الإعلان. غالباً ما يحصل التفويض الحصري على نسبة أفضل من فيلا معروضة لدى عشر وكالات في آن واحد.
خلافاً للعمولة، لأتعاب كاتب العدل سقف قانوني. يحدد دليلنا عن كاتب العدل وPPAT المقياس كاملاً.
- عقد قيمته حتى 100 مليون روبية: أتعاب كاتب عدل حتى 2.5% كحد أقصى
- 100 مليون إلى 1 مليار روبية: حتى 1.5% كحد أقصى
- فوق 1 مليار روبية: 1% كحد أقصى، بالاتفاق
- عمولة الوكيل: نحو 5% بحسب الممارسة السوقية
المصدر: القانون 30/2004 المعدَّل بالقانون 2/2014، المادة 36؛ Exotiq Property، بيع العقار في بالي عام 2026؛ Bali Property Rules، فبراير 2026
إخراج المال
لا يفرض البائع الفردي ضريبة قيمة مضافة. يضيفها فقط عمل مسجَّل في ضريبة القيمة المضافة، مثل مطوّر. تتيح إندونيسيا إعادة عائدات البيع كاملة عبر بنك معتمد، بلا سقف قانوني على المبلغ.
الأوراق هي ما تغيّر في 2026. خفّض بنك إندونيسيا مرتين الحد الذي يطلب عنده البنك مستندات داعمة لتحويل نقدي أجنبي صادر: من 1 أبريل بموجب PADG 8/2026 ومجدداً من 1 يوليو بموجب PADG 13/2026. أبقِ العقد والاتفاق وإثبات دفع ضريبة 2.5% جاهزة لبنكك، لا لكاتب العدل فقط.
قد يفرض بلدك الأصلي ضريبة على الربح أيضاً. تمنح معظم اتفاقيات الازدواج الضريبي إندونيسيا الحق الأول في فرض ضريبة على الأرض والمباني الواقعة فيها، ثم يقيّد بلدك الضريبة الإندونيسية. تحقق كيف يعامل مكتب ضرائبك ذلك قبل إغلاق البيع.
- دفع PPh النهائية والتحقق منها قبل العقد
- الاتفاق مع كاتب العدل على المعاملة الضريبية للصفقة: نقل ملكية أم تنازل عن إيجار
- سعر الطلب محدد من وسيط المنطقة
- العقد والاتفاق وإيصال الضريبة جاهزة للبنك
- بعد سنة في السوق، راجع السعر والمستندات
المصدر: Bank Indonesia PADG 8/2026 وPADG 13/2026، عبر AKSET Law وإشعارات BCA، 2026؛ Bali Property Rules، فبراير 2026
قبل العرض
يجري مشترو الفلل المكتملة الفحوص نفسها التي أجريتها أنت: الملكية والتصنيف وPBG وSLF ورخصة التأجير. دليلنا للفحص القانوني هو القائمة التي سيعملون بها، فأصلح الثغرات قبل العرض. انظر كيف نعرض الفلل المكتملة في كتالوجنا وحسب المنطقة، أو أخبرنا عن فيلتك في صفحة اعرض عقارك.
ماذا يعني هذا للمشتري
- احسب ميزانية نحو 8.5% من السعر للخروج: 2.5% ضريبة، و5% عمولة، وحتى 1% لكاتب العدل.
- قد يفرض مكتب الضرائب على التنازل عن الإيجار 10% أو 20% بدلاً من 2.5%. سوِّ التصنيف مع كاتب العدل قبل الاتفاق على السعر.
- سعِّر من وسيط سعر الطلب في منطقتك، لا من إعلان جارك.
- سنة في السوق تشير إلى مشكلة في السعر أو المستندات، لا في السوق.
أسئلة شائعة
ما الضريبة التي يدفعها البائع على فيلا في بالي؟
حين تتغير الملكية، يدين البائع بضريبة دخل نهائية 2.5% من سعر البيع، بموجب PP 34/2016. يدفعها البائع قبل توقيع العقد. يدفع غير المقيمين النسبة نفسها.
كم عمولة الوكيل عند البيع في بالي؟
نحو 5% من سعر البيع بحسب الممارسة السوقية، يدفعها البائع. قابلة للتفاوض، وغالباً ما تخفّض الوكالات النسبة مقابل إعلان حصري لا يسوّقه أحد آخر.
كم يستغرق بيع فيلا في بالي؟
لا توجد قاعدة بيانات مبيعات عامة، فكل رقم تقدير. يضع Bali Property Rules بيع الإيجار الطويل عند ثلاثة إلى تسعة أشهر ويقترح التخطيط لستة إلى اثني عشر شهراً لخروج كامل.
كيف تُفرض الضريبة على بيع فيلا بالإيجار الطويل؟
لا توجد قاعدة مكتوبة للتنازل عن الإيجار. يعامله كثير من الممارسين كدخل إيجار، بضريبة نهائية 10% للمقيمين و20% استقطاعاً لغير المقيمين. ويطبق آخرون 2.5%. اتفق على المعاملة مع كاتب عدلك قبل التوقيع.
هل يمكنني إخراج عائدات البيع من إندونيسيا؟
نعم، عبر بنك معتمد. منذ 2026، تطلب البنوك مستندات داعمة على تحويلات صادرة أصغر من ذي قبل، فأبقِ العقد والاتفاق وإيصال الضريبة جاهزة.
من أين نعرف ذلك
معدلات الضرائب من PP 34/2016 بشأن نقل الأراضي والمباني وPP 34/2017 بشأن دخل الإيجار. سقف كاتب العدل من المادة 36 من القانون 30/2004 المعدَّل عام 2014. المعاملة الضريبية للتنازل عن الإيجار موقف من الممارسين لا نص قانوني، وتختلف المصادر، وهذا مذكور في النص. مثال الـ5 مليار روبية حساب بسيط عند أقصى النسب، سقف لا متوسط سوقي. حسبنا وسطاء أسعار الطلب من الإعلانات المنشورة في كتالوجنا. مدة البقاء في السوق تقدير من Bali Property Rules، إذ لا تنشر إندونيسيا بيانات مبيعات ولا نحتفظ ببيانات خروج خاصة بنا. أكدنا قواعد بنك إندونيسيا لعام 2026 عبر مذكرة مكتب محاماة وإشعار بنكي. هذه ليست استشارة ضريبية.
- النظام الحكومي رقم 34 لعام 2016 بشأن ضريبة الدخل من نقل الأراضي والمباني
- النظام الحكومي رقم 34 لعام 2017 بشأن ضريبة الدخل من إيجار الأراضي والمباني
- القانون رقم 30 لعام 2004 المعدَّل بالقانون رقم 2 لعام 2014، المادة 36
- القانون رقم 1 لعام 2022 (HKPD)، BPHTB
- Bank Indonesia، PADG رقم 8 لعام 2026 وPADG رقم 13 لعام 2026، عبر AKSET Law وBCA، 2026
- Bali Property Rules، بيع العقار في بالي كأجنبي: استراتيجيات الخروج، فبراير 2026
- Exotiq Property، بيع العقار في بالي عام 2026
- كتالوج Rise Real Bali، وسطاء أسعار الطلب للإعلانات المنشورة، سبتمبر 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
