المصطلحات
78 مصطلحاً يواجهها المشتري الأجنبي في عقود بالي وتراخيصها وتقارير التأجير فيها. لكل مصطلح تعريف مختصر ورابط إلى الدليل الذي يشرحه بالتفصيل.
باختصار
أغلب المشترين الأجانب في بالي يحوزون العقار بعقد إيجار طويل الأمد (Hak Sewa)، وهو عقد استخدام أرض لمدة محددة، لأن التملك الحر (Hak Milik) مقصور على المواطنين الإندونيسيين. المقيمون يمكنهم تسجيل حق الانتفاع (Hak Pakai) لمدة تصل إلى 80 سنة. ولا يبدأ البناء إلا بعد الحصول على رخصة PBG. وفي مارس 2026، وجدت Propertia أن الإيجار الطويل يقف خلف 81.8% من إعلانات بالي.
المصطلحات: 13
ما الحقوق الموجودة، وأيها يستطيع الأجنبي حيازته، وما لا يُعدّ سنداً للملكية أصلاً.
SHM، Sertifikat Hak Milik
أقوى حق على الأرض في إندونيسيا، بلا تاريخ انتهاء وينتقل بالميراث. قانون الأراضي الأساسي (5/1960) يقصره على المواطنين الإندونيسيين، فلا يستطيع الأجنبي حيازته، لا مباشرة ولا عبر غيره. يسمّيه البائعون غالباً SHM نسبةً إلى الشهادة. المشتري الأجنبي يستأجر هذه الأرض طويلاً أو يحصل عليها بحق الانتفاع.
المزيدالحق الوحيد المسجَّل على الأرض الذي يستطيع المقيم الأجنبي حيازته باسمه. على أرض الدولة تصل مدته إلى 80 سنة على ثلاث مراحل، 30 + 20 + 30 (اللائحة الحكومية PP 18/2021). يشترط إقامة سارية أولاً، وفي بالي يجب ألا يقل سعر المنزل عن 5 مليار روبية (قرار وزاري 1241/2022).
المزيدHak Guna Bangunan
حق مسجَّل بملكية المباني على أرض يملكها غيرك. على أرض الدولة يصل إلى 80 سنة (30 + 20 + 30 وفق PP 18/2021)، و30 سنة على أرض تملك حر لإندونيسي. يحوزه الإندونيسيون والشركات الإندونيسية، ومنها شركة PT PMA المملوكة لأجانب. وخلافاً للإيجار، يصلح ضماناً لقرض بنكي.
المزيدعقد لاستخدام أرض غيرك، عليها غالباً فيلا، لمدة محددة. يوثّقه كاتب العدل، لكن سجل الأراضي لا يسجّله أبداً. المدة الأولى تكون عادة 25–30 سنة. وعند الانتهاء تعود الأرض والمبنى لصاحب الأرض، ما لم يمنحك العقد مدة إضافية.
المزيدحقك في إبقاء الإيجار الطويل بعد انتهاء مدته الأولى. القانون الإندونيسي لا يمنح تمديداً تلقائياً، فيبقى الحق في العقد وحده: عدد السنوات الإضافية وسعرها وموعد الإخطار بها. نحو 60% من عقود الإيجار الطويل في كتالوجنا تنص على تمديد (سبتمبر 2026). أما عبارة «يمكن للطرفين التفاوض» فليست حقاً.
المزيدالتنازل عن الإيجار
بيع السنوات المتبقية من إيجارك الطويل لمستأجر جديد. يدخل المشتري في العقد الأصلي نفسه، فتنتقل إليه قيمة الإيجار وأوجه الاستخدام المسموحة وبند التمديد كما هي. تحقّق أولاً هل يشترط صاحب الأرض موافقته، واحصل عليها كتابةً. مصلحة الضرائب غالباً تعامل العائد كدخل إيجاري، بنسبة 10% أو 20%.
المزيدHak Milik atas Satuan Rumah Susun
ملكية وحدة سكنية واحدة مع حصة من المرافق المشتركة والأرض تحتها. يمكن للأجنبي تسجيلها وفق PP 18/2021، بشرط أن يقوم المبنى على أرض حق مساطحة (HGB) أو حق انتفاع، وأن تُسجَّل الوحدة باسمه. وللمشتري الأجنبي في بالي، يجب ألا يقل سعر الوحدة عن 2 مليار روبية.
المزيدشركة إندونيسية بمساهمين أجانب، تُسجَّل عبر منظومة OSS. تستطيع حيازة حق المساطحة (HGB) وتشغيل نشاط تأجير مرخّص، لا التملك الحر أبداً. يدفع المساهمون الآن ما لا يقل عن 2.5 مليار روبية، وهو حد أدنى وضعته لائحة BKPM رقم 5/2025 في أكتوبر 2025. ولا يزال الاستثمار المخطط له يجب أن يتجاوز 10 مليار روبية لكل رمز نشاط. الأرض والمباني لا تُحسب ضمن هذا المبلغ.
المزيدترتيب يحوز فيه مواطن إندونيسي التملك الحر أو أسهم شركة على الورق بينما يدفع الثمن ويتحكم فيها أجنبي. قانون الأراضي الأساسي، المادة 26(2)، يبطل أي نقل من هذا النوع، ولا يستطيع المشتري استرداد ماله. حيازة الأسهم لحساب غيرك يشملها القانون 25/2007. وأضافت بالي حظرها الخاص في اللائحة الإقليمية 4/2026.
المزيدسجلات ضريبية قروية قديمة كانت تُستخدم دليلاً غير رسمي على من يحوز قطعة الأرض. ووفق PP 18/2021، المادة 96، توقفت عن اعتبارها إثبات ملكية منذ 2 فبراير 2026. الأرض المحوزة بـ girik فقط يجب تسجيلها قبل أن يستطيع أحد بيعها كحق موثّق، فتعامل مثل هذا العرض على أنه غير مكتمل.
المزيدTanah adat
أرض تابعة لقرية بالينيزية عرفية (desa adat). تشمل حقول القرية المشتركة وأراضي المعابد وقِطَع بيوت العائلات داخل القرية. من يحوز القطعة يرث التزاماتها تجاه المجتمع، وبعض القرى ترفض أي بيع لغير أهلها. الشهادة قد تبدو سليمة تماماً بينما لا يزال للقرية رأي فيها.
المزيدSertifikat
الوثيقة التي تصدرها هيئة الأراضي لحق مسجَّل. تُبيّن نوع الحق وحائزه ومساحة القطعة وخريطتها وتاريخ الانتهاء. تثبت من يحوز الأرض لا ما يمكن بناؤه عليها. وبعد خمس سنوات من التسجيل بحسن نية، تُغلق أغلب الطعون من أطراف ثالثة (PP 24/1997).
المزيدالضمان الذي يسجّله البنك على سند الأرض عند الإقراض. يسمح القانون 4/1996 بتسجيله على التملك الحر وحق المساطحة (HGB) وHGU وحق الانتفاع القابل للتحويل. الإيجار الطويل ليس ضمن هذه القائمة، فلا يمكن لفيلا بالإيجار الطويل أن تحمل رهناً إندونيسياً. أغلب المشترين الأجانب يدفعون نقداً أو يستخدمون خطة سداد المطوّر بدلاً من ذلك.
المزيدالمصطلحات: 13
الوثائق والأشخاص الذين تتعامل معهم بين الدفعة الأولى ويوم التسليم.
Tanda jadi
دفعة أولى صغيرة، غالباً 1–5% من السعر، تسحب الوحدة من السوق ريثما تراجع الأوراق. عودتها إليك عند فشل المراجعة يعتمد كلياً على ما توقّعه. اطلب بند استرداد مرتبطاً بالفحص القانوني قبل أن تحوّل أي مبلغ. البائعون أحياناً يسمّون ثلاث دفعات مختلفة «العربون» نفسه.
المزيدالعقد الملزم الذي يُوقَّع قبل سند الملكية النهائي، شائع في المشاريع على الخارطة وفي الصفقات التي تنتظر ضرائب أو أوراقاً بعد. للمشاريع السكنية، تشترط اللائحة PP 12/2021 وجود سند الأرض ورخصة البناء وإنجاز 20% من البناء على الأقل قبل أن يوقّع المطوّر هذا العقد. يحدد السعر والجدول وموعد التسليم والغرامات.
المزيدAkta Jual Beli
السند الذي ينقل حقاً مسجَّلاً على الأرض والمبنى، ويُوقَّع أمام كاتب عدل الأراضي (PPAT). تُدفع الضريبتان أولاً: ضريبة البائع 2.5% وضريبة نقل الملكية على المشتري (BPHTB). ثم يملك كاتب عدل الأراضي سبعة أيام عمل لتسجيل السند لدى هيئة الأراضي، التي تحدّث الشهادة. صفقة الإيجار الطويل لا تستخدم عقد نقل الملكية أبداً.
المزيدموظف تعيّنه الدولة يحرّر السندات الخاصة ويوثّقها وفق القانون 30/2004: عقود الإيجار، والوكالات، وعقود الشركات. وفي كثير من صفقات بالي يحتفظ كاتب العدل نفسه بدفعة الحجز. أتعابه محدَّدة بسقف نسبةً إلى قيمة السند، من 2.5% إلى 1%. ويمكن التحقق من تعيينه عبر سجل AHU Online التابع لوزارة العدل.
المزيدPejabat Pembuat Akta Tanah
المسؤول الذي يوقّع السندات التي تُعدّل سجل الأراضي: بيع، أو حق انتفاع جديد، أو حق مساطحة، أو رهن. كثير من كتّاب عدل بالي يجمعون بين التعيينين. سقف الأتعاب في PP 24/2016 هو 1% من السعر المذكور في السند، وينخفض مع كبر قيمة الصفقة. الإيجار العادي لا يحتاج كاتب عدل أراضٍ.
المزيدKantor Pertanahan
وزارة الشؤون الزراعية والتخطيط المكاني الإندونيسية مع هيئتها الوطنية للأراضي. تحفظ سجل الأراضي وتصدر الشهادات وتنشر خرائط التصنيف. لكل إقليم مكتب أراضٍ. رسم الفحص الرسمي للشهادة هناك 50,000 روبية بحسب PP 128/2015، وتحتاج فيه الشهادة الأصلية.
المزيدتطبيق هيئة الأراضي المجاني للجمهور. تُدخل رقم الشهادة فيعرض نوع الحق والمساحة المسجَّلة وموعد انتهائه وخريطة القطعة وأي طلب قيد المعالجة عليها. يستغرق دقائق ويختبر رواية البائع قبل أن تطلب الفحص الرسمي المدفوع. أي فرق في المساحة أو تاريخ الانتهاء يحتاج جواباً فورياً.
المزيدالفحوص التي يجريها المشتري قبل أن يدفع أكثر من دفعة الحجز. في بالي تشمل شهادة الأرض وأي رهن أو حجز عليها، وتصنيف القطعة، ورخصة البناء (PBG) وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF)، وسجلات شركة البائع، والتزاماته تجاه القرية العرفية. لكل بند مصدره الخاص. وسلامة السند لا تقول شيئاً عن البقية.
المزيدشراء فيلا أو شقة قبل بنائها، بالدفع على مراحل مع تقدّم البناء. نحو ثلثي عقارات كتالوجنا لا تزال قيد الإنشاء (سبتمبر 2026). تدفع أقل من ثمن منزل جاهز، ومقابل ذلك تتحمل مخاطرة البناء. الأهم هنا التراخيص والعقد ومشاريع المطوّر السابقة المنجزة.
المزيدخطة دفع مرتبطة بمراحل يمكنك رؤيتها في الموقع: الأساسات، الهيكل، السقف، التسليم. التقسيم الشائع في بالي 30/30/40، غالباً بلا فوائد. وبلا فوائد لا تعني مجاناً: مراجعة Anteyac لعام 2026 وجدت أن هذه الخطط أعلى سعراً بنسبة 5–15% من صفقة نقدية. احتفظ بالدفعة الأخيرة حتى صدور شهادة صلاحية الاستخدام.
المزيداليوم الذي يسلّمك فيه المطوّر المفاتيح وتوقّع محضر الاستلام. عاين الفيلا أولاً بقائمة عيوب: السقف، الصرف، الكهرباء، التكييف، النجارة، وباقة الأثاث مقارنةً بالمواصفات. كل ما توافق عليه كتابةً يصعب الاعتراض عليه لاحقاً، فاجمع شهادة صلاحية الاستخدام ومجموعة الوثائق الكاملة في الزيارة نفسها.
المزيديُباع جاهزاً للاستخدام: مبنياً ومكتمل التشطيب ومفروشاً ومجهزاً للضيوف. ما تشمله باقة الأثاث يختلف من مشروع لآخر، من البياضات وأدوات المطبخ إلى معدات المسبح ونظام الحجز. اطلب جرد الأثاث كتابةً. «مفروش بالكامل» في قائمة سعر وفي أخرى نادراً ما تعني الشيء نفسه.
المزيدجاهزة للتسليم
منزل مبني ومسلَّم بالفعل، يبيعه غالباً مالكه لا مطوّر. ترى ما تشتريه بالضبط، وتستطيع مراجعة شهادة صلاحية الاستخدام وسجل تأجيره السابق، وتسكن أو تبدأ التأجير فوراً. نحو ثلث العقارات في كتالوجنا جاهزة للسكن (سبتمبر 2026).
المزيدالمصطلحات: 11
سلسلة التراخيص تسير بترتيب واحد: التصنيف، رخصة البناء، شهادة صلاحية الاستخدام، رخصة التأجير.
Rencana Tata Ruang Wilayah
خطة استخدام الأرض العامة لمحافظة أو إقليم، أعم من أن تحدد مصير قطعة واحدة. خطة بالي الإقليمية تغطي 2023–2043 وفق Perda 2/2023، وتضع حدوداً على مستوى الجزيرة مثل ارتفاع البناء الأقصى 15 متراً. ولمعرفة ما تسمح به قطعة بعينها، تحتاج الخطة التفصيلية، أي المخطط التنظيمي (RDTR).
المزيدRencana Detail Tata Ruang
خريطة التصنيف العمراني لإقليم، مرسومة قطعة قطعة. تحدد ما يمكنك بناؤه على قطعة وبأي كثافة، وهو ما لا تخبرك به شهادة الأرض. أحصت Tarubali أن 31.49% من الجزيرة مشمولة بمخططات تفصيلية حتى 12 فبراير 2026. وبادونج وجيانيار ودنباسار مغطاة بالكامل. تحقق من قطعتك على منصة GISTARU.
المزيدمنطقة سياحية
تسمية محلية للأرض المصنَّفة للسياحة والإقامة، نسبةً إلى لونها على الخرائط. الفيلا المؤجَّرة تحتاج منطقة من هذا النوع لتحصل على تراخيصها ورخصة التأجير. اللوائح الإقليمية تحدّ فيها البناء بنسبة تغطية 50% من القطعة وارتفاع 15 متراً. وهي الحلقة الأولى في سلسلة تكملها رخصة البناء وشهادة صلاحية الاستخدام ورخصة التأجير.
المزيدأرض زراعية محمية
أرض زراعية محمية للإنتاج الغذائي، وتشمل حقول الأرز العاملة، وفق القانون 41/2009. وجود فلل مجاورة لا يجعلها قابلة للبناء. التحويل غير المشروع عقوبته السجن حتى خمس سنوات، ولائحة بالي Perda 4/2026 تحدّ الآن من بناء الفلل على الأراضي الزراعية المنتجة. وسعر الأرض هنا يبدو منخفضاً لهذا السبب تحديداً.
المزيدPKKPR
تأكيد أن الاستخدام المخطَّط لقطعة يطابق المخطط العمراني، مطلوب قبل أي رخصة بناء. حلّ محل تصريح الموقع القديم. وحيث يقع المخطط التنظيمي داخل منظومة OSS، يصدره النظام تلقائياً، غالباً خلال ثوانٍ. وفي غير ذلك يستغرق التقييم اليدوي (PKKPR) نحو 20 يوم عمل بعد اكتمال الملف وسداد الرسم.
المزيديحدد المخطط التنظيمي حجم المبنى بأرقام قليلة. KDB يحدّ نسبة الطابق الأرضي من القطعة، وKLB يحدّ إجمالي مساحة الأدوار كمضاعف من مساحة القطعة. KDH يحدد نسبة المساحة الخضراء غير المعبّدة. راجع الثلاثة قبل أن يرسم المهندس خطاً واحداً، لأنها معاً تحدد عدد الغرف الممكنة.
المزيدPersetujuan Bangunan Gedung
رخصة البناء الإندونيسية، مطلوبة قبل بدء الإنشاء. أدخلتها PP 16/2021 بديلاً لرخصة IMB القديمة، وتراجع التصميم مقابل التصنيف العمراني والمعايير الفنية. الفيلا المبنية من دونها لا تحصل على شهادة صلاحية استخدام ولا رخصة تأجير قانونية. اطلب رقم رخصة PBG قبل توقيع عقد على الخارطة.
المزيدرخصة البناء التي أصدرتها إندونيسيا حتى 2021، حين استبدلتها PP 16/2021 برخصة PBG. المشاريع الجديدة لم يعد بإمكانها طلب IMB، بينما الرخصة الصادرة قبل التغيير لا تزال تغطي المبنى الذي مُنحت له. فيلا اكتمل بناؤها عام 2024 وفي ملفها IMB فقط تستحق سؤالاً.
المزيدSertifikat Laik Fungsi
تأكيد بعد معاينة أن المبنى المكتمل يطابق رخصته وآمن للاستخدام. تمنح PP 16/2021 المنزل الواحد 20 سنة قبل التجديد، وأي مبنى آخر، بما فيه التجاري، 5 سنوات. رخصة التأجير تعتمد عليها، فاحتفظ بالدفعة الأخيرة في عقد على الخارطة حتى صدورها.
المزيدخريطة هيئة الأراضي التفاعلية للمخطط التنظيمي. أدخل إحداثيات GPS من القطعة نفسها فتعرض المنصة تصنيفها ومعدلات البناء في القطعة. الوصول مجاني وعام. وبما أن شهادة الأرض لا تذكر التصنيف أبداً، فهذا البحث يسبق دفعة الحجز، لا يأتي بعد أن يحرّر كاتب العدل أي شيء.
المزيدOnline Single Submission
بوابة الترخيص الحكومية الإندونيسية للأعمال. تسجّل الشركات وتصدر رقم الهوية التجارية برموز نشاطها، وتتولى تأكيد التوافق مع التخطيط العمراني. شركة PT PMA تُؤسَّس عبرها. والفيلا المؤجَّرة بأوراق مكتملة تحصل عادة على رخصتها خلال أيام عمل قليلة.
المزيد
لديك سؤال عن الشراء في بالي؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب جواباً مختصراً يناسب حالتك.
المصطلحات: 12
التراخيص والضرائب على فاتورة الضيف، وعقد الإدارة الذي يحدد ما يبقى لك.
Nomor Induk Berusaha
رقم الهوية التجارية الصادر عبر منظومة OSS، ويعمل رخصةً للتأجير. التأجير بالليلة يحتاج رمز النشاط الصحيح، إضافة إلى مبنى يحمل رخصة البناء (PBG) وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF) داخل منطقة يُسمح فيها بالإقامة. وبدأت وزارة السياحة حذف الفلل والنُّزل غير المرخّصة من منصات الحجز منذ 1 أغسطس 2026.
المزيدالرمز المكوّن من خمسة أرقام في التصنيف الإندونيسي للأعمال، ويخبر منظومة OSS بنشاط الشركة. الفيلا المؤجَّرة بالليلة تقع تحت الرمز KBLI 55193. ويجب أن يطابق الرمز على الرخصة الطريقة الفعلية لكسب العقار. ومن يونيو 2027 تخطط منصات الحجز لمطابقة ذلك مع منظومة OSS بنفسها، إعلاناً إعلاناً.
المزيدسابقاً PHR
ضريبة إقليمية على خدمات الإقامة. القانون 1/2022 دمج ضريبة الفنادق السابقة فيها. وتشمل الفلل والنُّزل والبيوت الخاصة المؤجَّرة بالليلة، لا الفنادق وحدها. في بادونج نسبتها 10% من فاتورة الضيف. ويجمعها المشغّل من الضيوف ويسددها للإقليم شهرياً.
المزيدعادة تسعير تضيف الضريبة والخدمة فوق السعر المعلن. في بالي يعني ذلك عادة ضريبة PBJT بنسبة 10% ورسم خدمة 10%، أي نحو 21% إضافية عند احتساب أحدهما على الآخر. الضيوف يقارنون الفلل بالرقم النهائي، فسعّر فيلتك على الأساس نفسه الذي يستخدمه منافسوك.
المزيدرسم قدره 150,000 روبية لكل دخول تجمعه بالي من السياح الأجانب، سارٍ منذ 14 فبراير 2024. حاملو KITAS أو KITAP أو تأشيرة الطالب معفون منه. يُدفع خارج سعر الليلة وخارج عمولة المنصة، فلا يتحرك دخل الفيلا معه.
المزيدالعقد الذي يُسوّق بموجبه المشغّل فيلتك ويديرها ويصونها مقابل حصة من الإيراد. خمسة بنود تستحق قراءة ثانية: الرسم وأساس احتسابه، ليالي المالك، من يستبدل باقة الأثاث، وباسم مَن رخصة تأجير الفيلا، وشروط الخروج من العقد. وهذا العقد يحدد صافي عائدك أكثر من أي كتيّب تسويقي.
المزيدحصة المشغّل من إيراد التأجير، تُذكر نسبةً مئوية. مديرو الفلل في السوق المتوسط في بالي يأخذون 15–20%، والفلل الاقتصادية 20–25%، والفاخرة 12–15%، ومشغّلو المنتجعات نحو 23%. تحقق هل تُحتسب الرسوم على إجمالي الحجوزات أم على الإيراد بعد عمولة المنصة، فهذا الفرق يغيّر دخل المالك على الفيلا نفسها.
المزيدوعد بدفع حصة ثابتة من سعر الشراء للمالك كل سنة، عادة في السنوات الأولى بعد التسليم. وقيمته بقدر قدرة الشركة الدافعة على الوفاء به. اسأل من يدفعه ومن أي إيراد، وماذا يحدث لدخلك بعد انتهاء سنوات الضمان.
المزيدعدد الليالي في السنة التي يمكنك الإقامة فيها بفيلتك المُدارة من دون مقابل. يحدد العقد العدد، وغالباً يستثني يوليو وأغسطس ورأس السنة، أعلى الأسابيع دخلاً. وكل ليلة موسم ذروة تأخذها لنفسك تُقتطع مباشرة من إيراد السنة.
المزيدFurniture, Fixtures and Equipment
كل ما في الفيلا وليس جزءاً من هيكلها: الأثاث والتجهيزات والأجهزة ومعدات المسبح والمطبخ. عند التسليم، راجعها قطعة قطعة مقابل المواصفات. وفي التأجير، يستهلكها الضيوف والرطوبة بسرعة، فيجب أن يحدد عقد الإدارة من يدفع تكلفة الاستبدال.
المزيداحتياطي الاستبدال
مبلغ يُقتطع شهرياً من إيراد التأجير للاستبدالات الكبرى. يغطي إصلاح السقف ومضخة المسبح والتكييف والأثاث. الرطوبة النسبية في دنباسار تتراوح بين 77% و82% طوال السنة، ما يقصّر عمر هذه الأجزاء جميعاً. ومن دون احتياطي في العقد، تصلك هذه التكاليف فاتورةً كبيرة واحدة.
المزيدمجلس الحي داخل القرية البالينيزية. ينظّم الاحتفالات والقواعد المحلية، وفي كثير من المناطق يجمع النفايات مقابل نحو 30,000–50,000 روبية شهرياً. ضجيج البناء ومواقف السيارات وأيام الاحتفالات تمر جميعاً عبره. قابل رئيس البانجار قبل بدء أي أعمال.
المزيدالمصطلحات: 14
كيف تُبنى الأرقام في عرض بيع فيلا، وأيها يستحق الثقة.
إيراد اثني عشر شهراً من التأجير كنسبة مما دفعته، من دون أي خصم. كتيّبات بالي غالباً تذكر 15–20%. والرقم يتجاهل عمولة المنصة والإدارة وتكاليف التشغيل والليالي الشاغرة والضريبة. صالح لترتيب العروض سريعاً، وغير مفيد لقرار الشراء.
المزيددخل المالك في السنة بعد سداد تكاليف التشغيل والضريبة، كنسبة من كامل المبلغ المستثمَر. وفي فيلا مُدارة جيداً في بالي، نعتبر 6–10% نسبة واقعية، وتصل إلى 8–12% في أفضل المواقع. وفي الإيجار الطويل، جزء من هذا العائد هو رأس مالك نفسه يعود إليك، لا ربحاً.
المزيدإيراد التأجير مطروحاً منه مصاريف التشغيل، قبل التمويل وضريبة الدخل. وللفيلا يعني ذلك عمولة المنصة ورسوم الإدارة والموظفين والكهرباء والإصلاحات والاحتياطي. اقسم صافي الدخل التشغيلي على السعر فتحصل على عائد قبل الضريبة. اطلب من البائع اثني عشر شهراً منه، شهراً شهراً، لا رقماً سنوياً واحداً.
المزيدالتكاليف المتكررة لتشغيل عقار مؤجَّر. قدّرت Alpha Partner Bali تكلفة فيلا بغرفة إلى ثلاث غرف نوم ومسبح بين 10.5 و18.2 مليون روبية شهرياً في مايو 2026، من دون رسوم الإدارة. الموظفون يشكّلون الحصة الأكبر، تليها الكهرباء وصيانة المسبح والحديقة والإنترنت والإصلاحات وضريبة الأرض السنوية.
المزيدحصة الليالي المتاحة التي جرى حجزها. متوسط إشغال إعلان قصير الأمد في بالي بلغ 36% من الليالي في الأشهر الـ12 المنتهية في سبتمبر 2026 (AirROI). الفلل المُدارة باحتراف تصل إلى 60–75%. فبراير ومارس أضعف الأشهر، فأي نموذج يفترض إشغال الذروة طوال السنة يبالغ في الدخل.
المزيدإيراد التأجير مقسوماً على عدد الليالي المباعة. يقيس السعر لا الطلب. متوسط سعر إعلانات سيمينياك بلغ نحو 4.92 مليون روبية لليلة في السنة المنتهية سبتمبر 2026، الأعلى في الجزيرة (AirROI). سعر ليلة مرتفع بتقويم شبه فارغ قد يجني أقل من سعر متواضع بإشغال شبه كامل.
المزيدRevenue per Available Room
الإيراد لكل ليلة متاحة: متوسط سعر الليلة مضروباً في نسبة الإشغال. يجمع السعر والطلب في رقم واحد، وهو الأساس الأعدل لمقارنة الفلل بين المناطق. فيلا سعرها 4 مليون روبية لليلة بإشغال 50% عائدها لكل وحدة متاحة 2 مليون روبية. وأخرى سعرها 3 مليون روبية بإشغال 70% تتفوق عليها بـ2.1 مليون روبية.
المزيدالتدفق النقدي قبل الضريبة في سنة واحدة مقسوماً على النقد الذي دفعته فعلاً. لفيلا اشتُريت نقداً بالكامل من دون دفعات على مراحل أو قروض، تقترب النتيجة من صافي العائد قبل الضريبة. يتباعد الرقمان عندما تدفع على مراحل، أو تقترض في بلدك، أو تنفق على أثاث بعد الشراء. اسأل دائماً أي نقد يدخل في المقام.
المزيدالعائد السنوي الذي يحتسب توقيت كل دفعة داخلة وخارجة، بما فيها البيع في النهاية. اذكره دائماً مع أفق زمني. نموذجنا لعشر سنوات يضع فيلا إيجار طويل في كانجو اشتُريت بـ4 مليار روبية عند معدل عائد داخلي نحو 5%. وتخسر نقاطاً منه بسرعة مع أي انخفاض في الإشغال أو مع إيجار قصير المدة.
المزيدعدد السنوات التي يحتاجها الدخل ليعيد ما استثمرته. الكتيّبات غالباً تقول ست أو سبع سنوات، بقسمة السعر ببساطة على الدخل الإجمالي السنوي. قِس بدلاً من ذلك كامل التكلفة مقابل ما يصل فعلاً للمالك، وفيلتنا الأساسية تحتاج نحو 12 سنة. اسأل دائماً أي معادلة تقف خلف أي رقم يُعرض عليك.
المزيدالقيمة التي يخسرها الإيجار الطويل كل سنة كلما اقترب من الانتهاء، إذ كل سنة تُستخدم هي سنة أقل للبيع. وعلى خط مستقيم، فيلا سعرها 5 مليار روبية بإيجار 25 سنة تخسر 200 مليون روبية سنوياً (حسابنا). اطرحها من دخل التأجير قبل أن تسمّي الباقي ربحاً.
المزيدكم يزيد سعر الفيلا بالتملك الحر عن مثيلتها بالإيجار الطويل. ولا نسبة موحدة على مستوى الجزيرة. بيانات Propertia لمارس 2026 عن الفلل الجاهزة تراوحت من عدم وجود فارق في نوسا دوا إلى 10% في جيمباران و76% في أولواتو. وفي الإيجار الطويل، السنوات المتبقية تحرك السعر أكثر من أي قاعدة عامة.
المزيدوحدة الأرض التي تُسعَّر بها الأراضي في بالي: آر واحد يساوي 100 م² (نحو 1,076 قدماً مربعة)، و100 آر تصنع هكتاراً. آر واحد بالتملك الحر في وسط كانجو أُدرج بسعر 1.2–2.5 مليار روبية في مايو 2026 (Magnum Estate). وإيجار الآر نفسه يبلغ 25–45 مليون روبية سنوياً (Brighton، فبراير 2026).
المزيدالتقييم الضريبي الرسمي
تقييم الإقليم الرسمي للأرض والمباني، يُستخدم أساساً لفاتورة PBB-P2 السنوية. لسنوات ظل بعيداً عن القيمة السوقية وكانت الضريبة زهيدة. وتراجع بادونج يرفعها الآن، وشهد بعض المالكين قفزة في فواتيرهم (NusaBali، أغسطس 2025). تحقق من القيمة الضريبية الرسمية على آخر إشعار.
المزيدالمصطلحات: 9
ما يدفعه المشتري والبائع والمالك المؤجِّر، ولِمن.
Nomor Pokok Wajib Pajak
الرقم الضريبي الإندونيسي المكوّن من 16 رقماً، تصدره مديرية الضرائب. الأجنبي الحامل لـKITAS أو KITAP يحصل عليه مجاناً عبر نظام Coretax، عادة خلال يوم إلى خمسة أيام عمل. البنوك وكتّاب العدل وشركات الإدارة تطلبه في أغلب المعاملات العقارية. وشركة PT PMA تحصل على رقمها الخاص، منفصل عن أرقام مساهميها.
المزيدالنظام الإلكتروني لمديرية الضرائب، يعمل منذ 1 يناير 2025. التسجيل والإقرارات وإيصالات الاستقطاع والدفع كلها تمر عبره. وبموجب PMK 81/2024، يجب سداد الضريبة المستقطعة على الإيجار قبل اليوم 15 من الشهر التالي، وتقديم التقرير قبل اليوم 20. الأفراد يقدّمون إقرارهم السنوي قبل 31 مارس.
المزيدتصبح مقيماً ضريبياً في إندونيسيا بعد أكثر من 183 يوماً فيها خلال أي فترة 12 شهراً، أو بإظهار نية الإقامة هنا. المقيمون تُفرض عليهم الضريبة على دخلهم العالمي بنسبة 5–35%، ويدفعون ضريبة نهائية 10% على إيجار بالي. غير المقيمين تُفرض عليهم الضريبة فقط على دخل مصدره إندونيسيا.
المزيدضريبة 20% على الدخل الإندونيسي الذي يُدفع لغير مقيم لا كيان دائم له هنا. وللمالك المقيم في الخارج، تُفرض على إجمالي الإيجار من دون خصم أي تكاليف. والاتفاقيات الضريبية عموماً تمنح حق فرض الضريبة على دخل العقار للدولة التي تقع فيها الأرض، فنادراً ما تخفض النسبة.
المزيدPP 34/2017
ضريبة دخل المالك المقيم على تأجير أرض أو مبنى، حددتها PP 34/2017 بنسبة ثابتة 10% من إجمالي الإيجار. وبما أنها نهائية، لا تُخصم منها التكاليف ولا يُفرض على الدخل ضريبة ثانية في الإقرار السنوي. وحين يكون المستأجر شركة، فهي عادة تستقطع الضريبة بنفسها. والتأجير بالليلة يضيف فوقها ضريبة PBJT التي يدفعها الضيف.
المزيدضريبة نهائية 2.5%
الضريبة التي يدفعها البائع عند انتقال حق مسجَّل على الأرض: 2.5% من السعر الإجمالي بموجب PP 34/2016. وهي نهائية ويجب سدادها قبل أن يوقّع كاتب عدل الأراضي السند. ومع عمولة الوسيط التي تبلغ نحو 5% ورسوم كاتب العدل، تحدد هذه الضريبة ما يبقى فعلاً للبائع من الصفقة.
المزيدرسم يدفعه المشتري عند حيازة حق مسجَّل على الأرض مثل حق الانتفاع أو حق المساطحة. القانون 1/2022 يحدّه بـ5% من السعر بعد إعفاء لا يقل عن 80 مليون روبية، وبادونج تفرض النسبة الكاملة. يُدفع قبل توقيع السند، بينما الإيجار الطويل العادي لا يستوجبه أصلاً.
المزيدضريبة إقليمية سنوية على الأرض والمباني، تُفرض على القيمة الضريبية الرسمية (NJOP) بعد إعفاء 15 مليون روبية. بادونج تفرض 0.2% على قيمة ضريبية دون مليار روبية و0.3% على ما فوقها. ودنباسار تفرض 0.1% و0.2%. وفي الإيجار الطويل، العقد هو من يحدد من يدفع الفاتورة، أنت أم صاحب الأرض.
المزيدPajak Pertambahan Nilai
ضريبة القيمة المضافة الإندونيسية. ارتفعت نسبتها الأساسية إلى 12% في يناير 2025. ثم حددت PMK 131/2024 وعاء الضريبة لما هو خارج فئة السلع الفاخرة بـ11/12 من السعر، ما يبقي النسبة الفعلية عند 11%. أغلب قوائم أسعار بالي تذكر هل الضريبة مشمولة. اسأل إن لم تُذكر.
المزيدالمصطلحات: 6
الفيلا لا تأتي بتأشيرة معها. هذه التصاريح التي يستخدمها المالكون فعلاً.
تصريح إقامة محدود
تصريح إقامة لسنة أو سنتين، يُختار بحسب مصدر دخلك: عمل، استثمار، دخل أجنبي، عائلة أو تقاعد. يتيح لك الإقامة في بالي وفتح حساب بنكي محلي والتسجيل للحصول على رقم ضريبي (NPWP). وهو أيضاً ما يؤهل الأجنبي لحيازة حق الانتفاع باسمه.
المزيدتصريح إقامة دائم
تصريح الإقامة الدائم في إندونيسيا، يُصدر لخمس سنوات وقابل للتجديد. الأجانب يصلون إليه عادة بعد سنوات على KITAS أو بالزواج من مواطن إندونيسي. ومثل حاملي KITAS، يستحق حاملو KITAP حق الانتفاع، ويمكنهم التسجيل لرقم ضريبي، ولا يدفعون رسم دخول السياح في بالي.
المزيدتصريح إقامة لسنة واحدة للأشخاص الذين تقع جهة عملهم أو عملاؤهم خارج إندونيسيا. يثبت المتقدّم دخلاً أجنبياً نحو 1.07 مليار روبية سنوياً ومدخرات نحو 35.8 مليون روبية على مدى ثلاثة أشهر، بسعر صرف سبتمبر 2026. ولا يُمدَّد، فتتقدم بطلب جديد كل سنة.
المزيدتصريح إقامة للأجانب الذين يحوزون أسهماً بقيمة 10 مليار روبية أو أكثر في شركة إندونيسية، غالباً شركتهم الخاصة (PT PMA). يمتد سنة أو سنتين، وتكون الشركة كفيلاً له. يناسب مالكاً يحوز فيلته عبر شركة ويريد الإقامة في الجزيرة.
المزيدتصريح إقامة لخمس أو عشر سنوات يُمنح مقابل استثمار، بلا حاجة لكفيل. أدنى مستوى للدخول، الفئة E28C، يطلب نحو 6.26 مليار روبية موظّفة في سندات أو أسهم أو صناديق إندونيسية لإقامة خمس سنوات، و12.52 مليار روبية لعشر سنوات. وتمنحك إقامة لا حقوقاً على الأرض.
المزيدتأشيرة دخول لـ30 يوماً تُشترى عند الوصول أو عبر الإنترنت مقابل 500,000 روبية. يمكن تمديدها مرة واحدة، لـ30 يوماً إضافية وبالرسم نفسه. أغلب المشترين يصلون بها لمعاينة عقار. لا تسمح بأي عمل، وتجاوز مدتها يكلّف مليون روبية عن كل يوم إضافي.
المزيدإجابات مباشرة
حرفياً «حق الاستخدام». وعملياً هو السند الذي يستطيع الأجنبي الحامل لـKITAS أو KITAP تسجيله باسمه في مكتب الأراضي، لمنزل في بالي يبدأ سعره من 5 مليار روبية أو شقة من 2 مليار روبية. حق الانتفاع محدد المدة يمكن بيعه أو توريثه أو رهنه لبنك.
PBG اختصار لـPersetujuan Bangunan Gedung، وهي رخصة البناء التي يحتاجها المبنى قبل بدء العمل فيه. حلّت محل رخصة IMB في 2021. وحين يقول البائع إن الفيلا «مرخّصة بالكامل»، اطلب رقم رخصة PBG وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF) كلاً على حدة، فهما تصدران في مرحلتين مختلفتين.
عقد إيجار للأرض، غالباً عليها الفيلا، لمدة محددة تبدأ عادة من 25 إلى 30 سنة. لا يشترط إقامة سارية ولا ضريبة نقل ملكية، ولهذا يبدأ منه أغلب المشترين من خارج إندونيسيا. والسعر يجب أن يتبع السنوات المتبقية، فكلما قصرت المدة المتبقية انخفض السعر المفترض.
شهادة الأرض، أو سند الإيجار بمدته مكتوبة رقماً. ثم تصنيف القطعة في المخطط التنظيمي (RDTR)، ورخصة البناء (PBG)، وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF) إن كان المبنى مكتملاً، ورخصة التأجير (NIB) إن كانت الفيلا تستقبل ضيوفاً بالفعل. كل وثيقة تصدر من جهة مختلفة، ولا تثبت أي منها الأخرى.
كل تعريف يتبع اللائحة الإندونيسية التي وضعت المصطلح، مذكورةً في النص، ويستخدم الأرقام نفسها الواردة في أدلتنا. راجعنا كل رقم قانوني وضريبي مقابل مصدرين على الأقل، منها اللائحة نفسها حيث تكون منشورة. أرقام السوق تأتي من المصدر المذكور بجانبها. هذه الصفحة تشرح المصطلحات، وليست استشارة قانونية بشأن قطعة أو عقد بعينه.
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
تواصل معنا
أرسل لنا البند، ونشرح لك بلغة واضحة ماذا يعني بالنسبة إليك.
هلا، معك جوستي. عندك سؤال عن الملكية أو الضرائب أو التراخيص؟
اترك رقمك على واتساب وأرسل لك جواباً مختصراً لحالتك بعد مراجعة محامينا.