أسعار الأراضي في بالي حسب المنطقة: السعر للآر وإيجار الإيجار الطويل واتجاه السوق

تُسعَّر أرض بالي بوحدة الآر، أي 100 م². وكل رقم منشور تقريباً هو سعر طلب لا صفقة مسجَّلة. تذكّر هذا في كل ما يلي.

قمة السوق سيمينياك وأومالاس (Umalas)، بين 1.5 و3 مليار روبية للآر فأكثر. تليها كانجو (Canggu) المركزية بين 1.2 و2.5 مليار روبية، وتضع مراجعة إندونيسية لشركة Brighton كانجو وبيريرينان (Pererenan) بين 1.5 و2.5 مليار روبية. شبه جزيرة بوكيت حول أولواتو (Uluwatu) تتراوح بين 0.5 و1.5 مليار روبية، حسب الإطلالة أساساً.

في الداخل وغرباً، تنخفض الأرقام بسرعة. الطرق الرئيسية في دنباسار (Denpasar) تُعرض بين 500 و900 مليون روبية للآر، وأطرافها تحت 400 مليون روبية. تابانان وسيسيه وكيماجي والشمال غالباً تحت 300 مليون روبية.

المصدر: Magnum Estate، أسعار عقارات بالي 2026، 26 مايو و3 يونيو 2026؛ Brighton، أسعار الأرض للآر في بالي 2026، 7 فبراير 2026. أسعار طلب، لا صفقات مسجَّلة.

متوسط أي منطقة يخفي أكثر مما يُظهر. في أوبود، الأرض في المركز تُعرض بين 1.5 و2.5 مليار روبية للآر. بيجينج وسايان تُعرض بين 600 و900 مليون روبية، وتامباكسيرينج وتيغالالانج بين 250 و500 مليون روبية. فارق يصل إلى عشرة أضعاف داخل الإقليم نفسه.

منصات الإعلانات تُظهر الشيء نفسه شارعاً بشارع. في سبتمبر 2026، تراوحت قطع أرض كانجو على منصة 99.co بين 5.25 و19 مليون روبية للمتر المربع. الطرف الرخيص على الأزقة الضيقة وحواف المزارع، والطرف الأعلى على مسافة قريبة من الشاطئ.

المصدر: Indo-Terra، مراجعة عشر سنوات لسوق أرض بالي، 14 يناير 2026؛ 99.co، إعلانات أرض كانجو، سبتمبر 2026

أغلب تقارير السوق تتجاهل هذا الجزء. خذ أولواتو مثالاً: مراجعة لعام 2026 تعطي 5–8 مليون روبية للمتر المربع، وأخرى نحو 14 مليون روبية. في أوبود ينعكس الفارق: 4–13 مليون روبية للمتر المربع في تقرير، و2–4 مليون روبية في آخر.

السبب هو العيّنة. تقرير يحصي قطع المطوّرين في الجيوب المميزة، وآخر يحصي كل قطعة على منصات الإعلانات. نحن لا نأخذ متوسط الاثنين. لتقييم قطعة حقيقية، اجمع من ثلاث إلى خمس قطع قريبة بنفس إمكانية الوصول للطريق والتصنيف العمراني. واستبعدنا جدولاً واسع الانتشار بالكامل: كان سعره للآر لا يطابق رقمه للمتر المربع في الجدول نفسه.

المصدر: Coco Development Group، 26 مايو 2026؛ OwnPropertyAbroad، 9 مايو 2026؛ Magnum Estate، 26 مايو 2026؛ محوّلة إلى الروبية بسعر الصرف المعتمد في الموقع

أغلب السوق لا يبيع أرضاً أصلاً. أحصت Propertia أن 81.8% من إعلانات بالي بالإيجار الطويل في مارس 2026، وهذا يطابق القانون: لا يمكن للأجنبي حيازة التملك الحر (Hak Milik)، فإيجار الأرض هو المنتج نفسه.

إيجار الأرض في كانجو وبيريرينان يبلغ 25–45 مليون روبية للآر سنوياً (Brighton، فبراير 2026)، وبعض قطع بيريرينان تُعرض الآن بـ60 مليون روبية. خمسة آرات بعقد 25 سنة تصل بذلك إلى نحو 3–5.6 مليار روبية مقدَّماً. وموزَّعة على كامل المدة، تصبح أرض الإيجار الطويل في كانجو 6–11 مليون روبية للمتر المربع، مقابل 3–5 مليون روبية في أوبود (Balitecture، 2026).

المصدر: Propertia، تحليل 16,316 إعلاناً، بيانات مارس 2026؛ Brighton، 7 فبراير 2026؛ إعلانات 99.co، سبتمبر 2026؛ صفحة أسعار الأرض لدى Balitecture، 2026

ستجد حاسبات تطبّق خصماً واحداً على كل إيجار طويل. السوق لا يعمل هكذا. وجدت Propertia أن علاوة التملك الحر على الفلل المكتملة تتراوح من صفر في نوسا دوا و10% في جيمباران إلى 76% في أولواتو، وحتى 82% في القرى المجاورة لها.

المدة المتبقية تشكّل السعر أكثر من أي معامل ثابت. وسيط الفيلا المعروضة بالإيجار الطويل كان 27 سنة متبقية، و60% منها بين 21 و30 سنة، و4% فقط بأقل من 15 سنة. تحت نحو 20 سنة تنخفض الأسعار أسرع ويصعب بيع الفيلا لاحقاً. دليلنا الإيجار الطويل مقابل التملك الحر يشرح الحساب على سعر حقيقي.

المصدر: Propertia، بيانات مارس 2026

خلال السنتين الماضيتين ارتفعت أرض بالي بنحو 15–30%، وأضافت الأسواق الجزئية القوية 7–15% سنوياً بنفس المستوى (Magnum Estate، يونيو 2026). ومدّ النافذة الزمنية يجعل الصورة أكثر حدة: ارتفعت المناطق المميزة 200–400% خلال 2014–2024، بما في ذلك قفزة ما بعد الجائحة بنحو 51% في 2021–2024 (Indo-Terra).

اتجه النمو نحو الخارج. بلغ الساحل الجنوبي سقفاً فوق 2 مليار روبية للآر، واتجه المشترون إلى أوبود وتابانان وسيسيه وبوكيت. اكتسبت قرى أوبود الخارجية 15–20% سنوياً في 2022–2025، مقابل 5–8% في 2016–2019. الوتيرة الأخيرة في المركز أهدأ: ارتفعت أسعار إعلانات كانجو على 99.co نحو 3% في الأشهر الستة حتى سبتمبر 2026.

المصدر: Magnum Estate، 3 يونيو 2026؛ Indo-Terra، 14 يناير 2026؛ 99.co، سبتمبر 2026

قاعدتان تشكّلان العرض، وكلتاهما إدارية. الأولى وقف مؤقت لتصاريح الإقامة السياحية الجديدة، يعمل عبر توجيهات للأقاليم لا قانوناً واحداً مرقّماً. تربطه إحدى المراجعات التنظيمية بستة أقاليم: تابانان وجمبرانا وبولليلينج وبانجلي وكارانجاسيم وكلونجكونج، بينما بادونج وجيانيار ودنباسار خارج القائمة. روايات منشورة أخرى ترسم الحدود بشكل مختلف. المشاريع المرخّصة قبل بدء الوقف والأرض المصنَّفة تجارياً بالفعل مستثناة، وحقوق الملكية نفسها لا تتأثر.

الثانية التصنيف العمراني. وجدت Propertia أن 9.3% من إعلانات بادونج على أرض زراعية أو محمية، وترتفع النسبة فوق الربع في أولواتو والقرى المحيطة بها، مقابل 0.6% في سيمينياك. ومنذ فبراير 2026، تحدّ لائحة إقليمية (Perda 4/2026) من تحويل الأرض الزراعية المنتجة إلى فلل. لذا جزء من العرض الرخيص في بوكيت أرض لا يمكن قانونياً بناء إيجار عليها. دليلنا المخطط التنظيمي يشرح كيف تتحقق من قطعة أرض.

المصدر: Bali Property Rules، مراجعة الوقف المؤقت، 12 فبراير 2026؛ Propertia، بيانات مارس 2026؛ اللائحة الإقليمية لبالي Perda 4/2026

التوقعات مختلفة، ومن يضعها غالباً لديه ما يبيعه. سيناريو حذر لعام 2027 يضع +3–7% في الممرات المميزة وأسعاراً ثابتة في القطاعات المبالغ في تسعيرها كسيناريو أساسي، و+8–12% كسقف أعلى، و−3–5% كسقف أدنى (investlandbali). مراجعة أكثر تفاؤلاً تتوقع 10–18% سنوياً في كانجو وبيراوا وبيريرينان وممر أولواتو (Magnum Estate). لا مصدر يتوقع سعر الآر لعام 2027 بالضبط، ولن نخترع رقماً.

رقم يستحق التذكر: 38% من العرض المعروض لا يزال قيد الإنشاء، و68% من الشقق. ستصل هذه المخزونات إلى السوق خلال العامين المقبلين. إذا كنت تشتري أرضاً لتبني عليها، شغّل ميزانية البناء جنباً إلى جنب مع سعر الأرض قبل أن تلتزم.

المصدر: investlandbali، 1 يوليو 2025؛ Magnum Estate، 3 يونيو 2026

لترى ما تتحول إليه الأرض، قارنها بالفلل الجاهزة في دليلنا كم تكلف الفيلا، مقسَّماً حسب المنطقة. الكتالوج يعرض الفلل والشقق المدقَّقة التي نبيعها. وجدت قطعة أرض أو فيلا تعجبك؟ قبل أن تدفع الحجز، نتحقق من تصنيفها العمراني وسند ملكيتها من دون أي تكلفة عليك.

أسئلة شائعة