الطلب: استقرار عند مستوى قياسي
سجّلت بالي في 2025 رقماً قياسياً بلغ 6,948,754 زائراً أجنبياً. الأشهر السبعة الأولى من 2026 جلبت 3,900,965 زائراً، أي أقل بنسبة 1.98% عن العام السابق. يوليو تجاوز يوليو 2025 بنسبة 0.10% فقط، أول ارتفاع شهري هذا العام.
هذا استقرار عند القمة، لا تراجع. تتوقع Hotel Investment Advisory أن ينتهي العام عند 6.93 مليون زائر، قريباً من نهاية 2025. الخلاصة للمستثمر: نمو الزوار لم يعد كافياً لإنقاذ عقار ضعيف الأداء. تقريرنا عن إحصاءات السياحة يفصّل الأرقام شهراً بشهر وحسب الدولة.
المصدر: BPS بالي، 2 فبراير و1 سبتمبر 2026، عبر Antara؛ Hotel Investment Advisory عبر Bali Discovery، 20 سبتمبر 2026
الإيجارات: الأسعار ثبتت، وإيراد كل إعلان تراجع
الأسعار الليلية بالكاد تحركت خلال العام. الإيراد تحرك، لأن إعلانات جديدة وصلت أسرع من الضيوف الجدد. في بيريرينان قفز عدد الإعلانات 45.6% خلال العام، وتراجع إيراد الإعلان الواحد 27.9% نتيجة لذلك. في أوبود: المعروض ارتفع 43.2%، وإيراد كل إعلان تراجع 19.3%.
كانجو هي الحالة اللافتة. عدد إعلاناتها تقلّص 8.0% مع خروج العقارات الأضعف من المنصات، ومع ذلك تراجع إيراد كل إعلان 23.1%. الضيوف وجدوا خيارات أكثر في بيريرينان المجاورة، بأسعار أقل قليلاً.
داخل كل منطقة، الفجوة بين الفلل الجيدة والضعيفة تفوق الفجوة بين المناطق نفسها. فيلا بـ200 تقييم جيد ومشغّل محترف يمكن أن تعمل بنسبة إشغال 60–75% في منطقة يتراوح متوسطها بين 36 و46%.
| المنطقة | السعر الليلي | الإشغال | الإيراد لكل إعلان | تغيّر الإيراد سنوياً | تغيّر عدد الإعلانات |
|---|---|---|---|---|---|
| سيمينياك | 4.92 مليون روبية | 38.0% | 514 مليون روبية | −18.1% | — |
| أولواتو | 4.32 مليون روبية | 46.2% | 491 مليون روبية | — | — |
| بيريرينان | 3.68 مليون روبية | 40.2% | 386 مليون روبية | −27.9% | +45.6% |
| كانجو | 3.79 مليون روبية | 36.2% | 376 مليون روبية | −23.1% | −8.0% |
| أوبود | 2.00 مليون روبية | 36.6% | 206 مليون روبية | −19.3% | +43.2% |
المصدر: AirROI، 12 شهراً حتى يوليو 2026، بالروبية بسعر صرف موقعنا؛ نموذج عائد Rise Real Bali
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
الفنادق تكسب الإقامة القصيرة
بينما تراجع إيراد الفلل، امتلأت الفنادق. عملت الفنادق المصنَّفة بنسبة إشغال 67.29% في يوليو 2026، وفنادق الخمس نجوم بنسبة 74.45% (BPS بالي). تضع Horwath HTL عيّنتها من الفنادق ذات العلامات التجارية عند 74% لعام 2025، بمتوسط سعر نحو 2.35 مليون روبية لليلة.
الضيوف الآن يمكثون نحو ثلاث ليالٍ في الفندق. في الرحلة القصيرة يختار الناس الخيار الذي فيه مكتب استقبال وتنظيف منتظم. الفيلا الخاصة تفوز بهذا الحجز بالخدمة والتقييمات، نادراً بالسعر.
- 79.2%
- 74.9%
- 69.9%
- 68.6%
- 66.0%
- 60.0%
المصدر: Horwath HTL وC9 Hotelworks، Bali Hotel & Branded Residences 2026، 31 مارس 2026؛ BPS بالي، 1 سبتمبر 2026
المعروض: ما لا يزال قادماً
تحصي Colliers نحو 62,000 غرفة فندقية في الجزيرة، إضافة إلى نحو 1,700 غرفة خمس نجوم جديدة مقررة حتى 2029، معظمها في أوبود وكانجو. وجدت Hotel Investment Advisory نحو 2,460 غرفة قيد الإنشاء في أغسطس 2026، أكبر حصة منها حول جيمباران وأولواتو.
الوحدات السكنية المُدارة بعلامات تجارية تنمو أيضاً. شكّلت الفلل 18% من المشاريع السكنية المُدارة ضيافياً المعروضة للبيع في إحصاء Horwath لعام 2026، ارتفاعاً من 13% قبل عام، و84% من المشاريع تضم أقل من 30 فيلا. المشاريع الصغيرة تعني مشغّلين كثراً، والجودة تتفاوت من مشروع لآخر.
المصدر: Colliers، سوق فنادق بالي، الربع الثاني 2026؛ PT Hotel Investment Advisory، بيانات حتى 22 أغسطس 2026؛ Horwath HTL وC9 Hotelworks، 31 مارس 2026
القواعد التي أعادت تشكيل 2026
تحرّك التنظيم في الأشهر الاثني عشر الماضية أكثر مما تحرّك في الأعوام الخمسة السابقة مجتمعة. الاتجاه واحد: إيجارات أقل في المنطقة الرمادية، وعقارات أكثر بأوراق كاملة. بالنسبة للمشتري، هذا سوق أنظف بقائمة أقصر من الفلل التي تستحق النظر فيها.
- سبتمبر 2025وقف تحويل الأراضي الزراعية
بعد فيضانات سبتمبر، طلبت المقاطعة من الأقاليم وقف تحويل الأراضي الزراعية المنتجة إلى استخدام تجاري.
- 24 فبراير 2026دخول Perda 4/2026 حيز التنفيذ
لائحة إقليمية تحدّ من البناء على الحقول المنتجة وتحظر ملكية التستر (nominee) تماماً.
- من 2026ستة أقاليم تتراجع عن دعم الفنادق الجديدة
تابانان وجمبرانا وبوليليغ وبانغلي وكارانغاسم وكلونغكونغ اتفقت على عدم تشجيع فنادق ومطاعم جديدة، مقابل حصة من ضريبة الفنادق والمطاعم. هذا اتفاق، لا لائحة.
- 1 أغسطس 2026إزالة الإعلانات غير المرخَّصة من منصات الحجز
بدأت وزارة السياحة إزالة نحو 1,600 عقار غير مرخَّص على مستوى البلاد من المنصات. من يونيو 2027، تخطط المنصات لمطابقة رخصة كل إعلان مع نظام OSS تلقائياً.
المصدر: Mongabay، 26 سبتمبر 2025؛ Perda Bali رقم 4 لعام 2026؛ Antara Bali، 28 يوليو 2025؛ Antara، 27 مايو 2026؛ CNN إندونيسيا، 29 مايو 2026
التصنيف العمراني يستبعد العقارات قبل السعر
تغطي المخططات التفصيلية المعتمدة (RDTR) نحو 31.49% من بالي، بحسب بوابة التخطيط الإقليمية في فبراير 2026. بادونج ودنباسار وجيانيار مغطاة بالكامل ومرتبطة بنظام OSS للترخيص. ضع فيلا على أرض زراعية أو محمية، ولن تنفع أفضل الصور في الحصول على رخصة بناء أو تأجير.
فحصت Propertia 16,316 إعلان بيع في مارس 2026. في بادونج، 9.3% منها تقع على أرض زراعية أو محمية. الحصة ترتفع إلى 17.3% في بيريرينان و26.1% حول أولواتو، وتنخفض إلى 3.6% في بيراوا و0.6% في سيمينياك.
| المنطقة | حصة الإعلانات |
|---|---|
| بادونج إجمالاً | 9.3% |
| سيمينياك | 0.6% |
| بيراوا | 3.6% |
| بيريرينان | 17.3% |
| أولواتو | 26.1% |
- احصل على رقم شهادة الأرض ونسخة من الشهادة من البائع
- ابحث عن تصنيف القطعة في نظام OSS ومخطط الإقليم التفصيلي (RDTR)
- تأكد أن الاستخدام المسموح به يشمل الإقامة السياحية
- امشِ حدود القطعة على الأرض بدل الاعتماد على التصوير الافتراضي
- اطلب رخصة بناء المشروع (PBG)
المصدر: بوابة التخطيط الإقليمية في بالي (Tarubali)، 2 فبراير 2026؛ Antara وKompas، يوليو 2026؛ Propertia، بيانات سوق فلل بالي، مارس 2026
الملكية والأسعار
لا يمكن للأجانب حيازة التملك الحر باسمهم، فمعظم السوق يتداول عبر الإيجار الطويل (leasehold). التملك الحر عبر شركة أجنبية ينمو: بلغ نحو 23% من المعروض السكني المُدار ضيافياً في إحصاء Horwath لعام 2026، ارتفاعاً من 12%.
علاوة التملك الحر مرتفعة. في سيمينياك، كانت الوسطاء بحسب Propertia في مارس 2026 نحو 6.60 مليار روبية لفيلا بالإيجار الطويل مقابل 10.92 مليار روبية للتملك الحر، بسعر صرف موقعنا. الإيجار الطويل بشرط تمديد واضح غالباً يُعيد أكثر لكل روبية مستثمرة، طالما احتسبت تناقص سنوات العقد.
الأسعار الرسمية تتحرك ببطء. أظهر مسح بنك إندونيسيا ارتفاع أسعار المساكن في بالي 1.02% سنوياً في الربع الثاني 2026، مقابل 0.69% على مستوى البلاد. هذا المؤشر يتتبع الإسكان الجديد للسوق الجماهيري، لا الفلل السياحية، فاعتبره أرضية للسوق الأوسع.
المصدر: Horwath HTL وC9 Hotelworks، 31 مارس 2026؛ Propertia، مارس 2026؛ مسح بنك إندونيسيا لأسعار العقارات السكنية، الربع الثاني 2026، ومكتبه في بالي، أغسطس 2026
البنية التحتية: احسب فقط ما له عقد فعلي
مشروع طريق واحد لديه طواقم على الأرض في حزام الفلل: رابط جديد بين Subak Sari وأومالاس في كانجو، بدأ في 12 مايو 2026 بتكلفة 74 مليار روبية. حصل ترام المطار–كانجو على اتفاق موقَّع في 1 سبتمبر 2026، بطول نحو 13 كم على مرحلتين، مع استهداف بدء الأعمال في مارس 2027.
الطريق السريع Gilimanuk–Mengwi تقلّصت مساحته إلى نحو 42 كم وما زال بلا مستثمر. هدف افتتاحه 2031. لن ندفع اليوم أي زيادة على فيلا قرب أي من الخطين. دليلنا عن مشاريع البنية التحتية يتابع حالة كل مشروع.
المصدر: Detik، 29 يونيو 2026؛ Antara وBali Post، 1 سبتمبر 2026؛ Kompas، 20 يوليو 2026؛ Detik، 20 أغسطس 2026
كيف نشتري في هذا السوق
احسب الفيلا على إيراد اليوم لكل إعلان، لا إيراد العام الماضي، وافترض ثبات عدد الزوار. في بيريرينان وأوبود، حيث نما المعروض أسرع، امنح النموذج ستة إلى تسعة أشهر ليصل إلى الإشغال المخطَّط له.
ثم قارن الفيلا بما هو معروض في صفحات المناطق والكتالوج، حيث يحمل كل إعلان تقدير عائدنا الصافي. نتحقق من التصنيف العمراني والتراخيص قبل أي عربون، دون رسوم.
ماذا يعني هذا للمشتري
- استقر عدد الوافدين عند مستوى قياسي: يناير–يوليو 2026 جاء أقل بنسبة 1.98% عن 2025، بـ3,900,965 زائراً.
- تراجع إيراد كل إعلان إيجار 18–28% في المناطق الرئيسية.
- التصنيف العمراني يستبعد الآن حصة كبيرة من الإعلانات: 17.3% في بيريرينان و26.1% حول أولواتو.
- خرجت الإيجارات غير المرخَّصة من منصات الحجز اعتباراً من 1 أغسطس 2026.
- الهدف الواقعي لفيلا مُدارة جيداً 6–10% صافياً، لا 15–20% إجمالياً كما في الكتيّبات.
الخطوة التالية: عائد الفلل في كانجو وبيريرينان: حساب 2026
أسئلة شائعة
هل سوق العقارات في بالي صاعد أم هابط في 2026؟
الأسعار مستقرة، لكن إيراد الإيجار لكل عقار تراجع في كل منطقة فلل رئيسية. أسعار المساكن في بالي ارتفعت 1.02% سنوياً في الربع الثاني 2026 (بنك إندونيسيا). إيراد كل إعلان قصير الأمد تراجع 18–28% في كانجو وبيريرينان وسيمينياك وأوبود مع تجاوز المعروض لثبات عدد الزوار.
هل يوجد فائض في عرض عقارات بالي؟
في بعض المناطق نعم. أضافت بيريرينان 45.6% إعلانات إيجار خلال 12 شهراً، وأوبود 43.2%، وتراجع إيراد كل إعلان في كلتيهما. معروض كانجو تقلّص 8%. كما يوجد نحو 2,460 غرفة فندقية قيد الإنشاء، معظمها حول جيمباران وأولواتو وكانجو وأوبود.
ما العائد الإيجاري المتوقع في بالي عام 2026؟
خطّط لعائد صافٍ 6–10% سنوياً لفيلا مُدارة جيداً. أفضل المواقع تصل إلى 8–12%. أرقام 15–20% في المواد التسويقية غالباً إجمالية، قبل الإدارة والصيانة والليالي الشاغرة والضريبة.
ما الذي تغيّر في قواعد العقارات في بالي عام 2026؟
دخلت Perda 4/2026 حيز التنفيذ في 24 فبراير، وتحدّ من البناء على الأراضي الزراعية المنتجة وتحظر ملكية التستر. من 1 أغسطس، بدأت منصات الحجز بإزالة الإيجارات غير المرخَّصة بطلب من وزارة السياحة. كما اتفقت ستة أقاليم على عدم تشجيع فنادق جديدة.
كيف أتحقق من أن فيلا في بالي ضمن التصنيف الصحيح؟
ابحث عن القطعة في نظام OSS ومخطط الإقليم التفصيلي (RDTR). بادونج ودنباسار وجيانيار مُخطَّطة بالكامل. نجري هذا الفحص مجاناً قبل دفع أي عربون.
من أين نعرف ذلك
الوافدون من إحصاءات BPS بالي المباشرة لعام 2025 ويناير–يوليو 2026. أرقام الإيجار قصير الأمد من AirROI لاثني عشر شهراً حتى يوليو 2026، حسب المنطقة، بالروبية بسعر صرف موقعنا. أرقام الفنادق من BPS لكل الفنادق المصنَّفة ومن Horwath HTL لعيّنتها من الفنادق ذات العلامات التجارية، ونُبقي السلسلتين منفصلتين. أرقام المعروض من إحصاء Colliers للربع الثاني 2026 وبيانات إنشاءات Hotel Investment Advisory حتى 22 أغسطس 2026. حصص التصنيف من تحليل Propertia لـ16,316 إعلان بيع في مارس 2026. القواعد مؤرَّخة من اللائحة الإقليمية وإعلانات الوزارة، عبر الجهات المذكورة. مؤشر أسعار المساكن من مسح بنك إندونيسيا للربع الثاني 2026. نطاقات العائد نموذجنا الخاص، لا توقعاً لعقار محدد.
- BPS بالي، الوافدون الأجانب 2025 ويناير–يوليو 2026
- AirROI، بيانات الإيجار قصير الأمد في بالي حسب المنطقة، أغسطس 2025 – يوليو 2026
- Horwath HTL وC9 Hotelworks، Bali Hotel & Branded Residences 2026، 31 مارس 2026
- Colliers، سوق فنادق بالي، الربع الثاني 2026
- PT Hotel Investment Advisory، خط إنشاءات الفنادق، 22 أغسطس 2026، عبر Bali Discovery
- Tarubali، حالة المخططات المكانية في إقليم بالي، 2 فبراير 2026
- Propertia، بيانات سوق فلل بالي، مارس 2026
- Perda Bali رقم 4 لعام 2026؛ إعلان وزارة السياحة عن إزالة الإدراج، 26 مايو 2026
- بنك إندونيسيا، مسح أسعار العقارات السكنية، الربع الثاني 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
