Mercado inmobiliario de Bali 2026: demanda, alquileres y zonificación

Bali cerró 2025 con 6.948.754 visitantes extranjeros, un récord. Los primeros siete meses de 2026 trajeron 3.900.965, un 1,98 % menos que un año antes. Julio superó a julio de 2025 por un 0,10 %, la primera subida mensual del año.

Es una pausa arriba del todo, no una caída. Hotel Investment Advisory espera cerrar el año en 6,93 millones, más o menos donde terminó 2025. La conclusión para un inversor: el crecimiento de visitantes ya no va a salvar una propiedad floja. Nuestro informe de estadísticas de turismo tiene el detalle mes a mes y por país.

Fuente: BPS Bali, 2 de febrero y 1 de septiembre de 2026, vía Antara; Hotel Investment Advisory vía Bali Discovery, 20 de septiembre de 2026

La tarifa por noche apenas se movió en el año. El ingreso sí, porque llegaron más anuncios nuevos que huéspedes nuevos. En Pererenan el número de anuncios subió un 45,6 % en el año, y el anuncio medio ganó un 27,9 % menos como resultado. Ubud: oferta +43,2 %, ingreso por anuncio −19,3 %.

Canggu es el caso interesante. Su número de anuncios se redujo un 8,0 % al salir de las plataformas las propiedades más flojas, y aun así el ingreso por anuncio cayó un 23,1 %. Los huéspedes tenían más donde elegir al lado, en Pererenan, con tarifas algo más bajas.

Dentro de cada zona, la diferencia entre una villa buena y una floja pesa más que la diferencia entre zonas. Una villa con 200 buenas reseñas y una gestora profesional puede llegar al 60–75 % de ocupación en un distrito que hace de media un 36–46 %.

Fuente: AirROI, 12 meses hasta julio de 2026, en rupias al cambio de nuestra web; modelo de rentabilidad de Rise Real Bali

Mientras el ingreso de las villas bajaba, los hoteles se llenaban. Los hoteles con estrellas tuvieron un 67,29 % de ocupación en julio de 2026, y los de cinco estrellas un 74,45 % (BPS Bali). Horwath HTL sitúa su muestra de hoteles de marca en un 74 % para 2025, con una tarifa media de unos Rp 2,35 millones la noche.

Los huéspedes se quedan ahora unas tres noches en hotel. En un viaje corto, la gente elige la opción con recepción y limpieza previsible. Una villa privada gana esa reserva por servicio y reseñas, casi nunca por precio.

Fuente: Horwath HTL y C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026, 31 de marzo de 2026; BPS Bali, 1 de septiembre de 2026

Colliers cuenta unas 62.000 habitaciones de hotel en la isla, más otras 1.700 habitaciones nuevas de cinco estrellas programadas hasta 2029, sobre todo en Ubud y Canggu. Hotel Investment Advisory encontró unas 2.460 habitaciones en construcción en agosto de 2026, la mayor parte alrededor de Jimbaran y Uluwatu.

Las residencias de marca también crecen. Las villas fueron el 18 % de los proyectos residenciales gestionados por operadoras hoteleras a la venta en el recuento de 2026 de Horwath, frente al 13 % un año antes, y el 84 % de los proyectos tienen menos de 30 villas. Proyectos pequeños significan muchas gestoras, y la calidad cambia de un proyecto a otro.

Fuente: Colliers, mercado hotelero de Bali T2 2026; PT Hotel Investment Advisory, datos a 22 de agosto de 2026; Horwath HTL y C9 Hotelworks, 31 de marzo de 2026

La normativa se ha movido más en los últimos 12 meses que en los cinco años anteriores. La dirección es la misma: menos alquileres en zona gris, más propiedades con papeles en regla. Para un comprador, eso es un mercado más limpio con una lista más corta de villas que merece la pena mirar.

1. Septiembre de 2025Moratoria sobre suelo agrícola

   Tras las inundaciones de septiembre, la provincia pidió a las regencias que dejaran de convertir suelo agrícola productivo a uso comercial.

2. 24 de febrero de 2026Entra en vigor la Perda 4/2026

   Una norma provincial limita construir en suelo agrícola productivo y prohíbe directamente la titularidad por testaferro.

3. Desde 2026Seis regencias frenan los hoteles nuevos

   Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem y Klungkung acordaron no fomentar hoteles y restaurantes nuevos, a cambio de una parte del impuesto de hostelería. Es un acuerdo, no una norma.

4. 1 de agosto de 2026Los anuncios sin licencia salen de las plataformas

   El Ministerio de Turismo empezó a retirar unas 1.600 propiedades sin licencia de todo el país. Desde junio de 2027, las plataformas planean comprobar la licencia de cada anuncio contra OSS de forma automática.

Fuente: Mongabay, 26 de septiembre de 2025; Perda de Bali n.º 4 de 2026; Antara Bali, 28 de julio de 2025; Antara, 27 de mayo de 2026; CNN Indonesia, 29 de mayo de 2026

Los planes urbanísticos detallados aprobados (RDTR) cubren el 31,49 % de Bali, según el portal de planificación de la provincia en febrero de 2026. Badung, Denpasar y Gianyar están cubiertos por completo y conectados a OSS, el sistema de licencias. Pon una villa en suelo agrícola o protegido y ninguna fotografía va a conseguirle una licencia de obra ni de alquiler.

Propertia revisó 16.316 anuncios de venta en marzo de 2026. En Badung, el 9,3 % estaba en suelo agrícola o protegido. El porcentaje sube al 17,3 % en Pererenan y al 26,1 % en Uluwatu, y baja al 3,6 % en Berawa y al 0,6 % en Seminyak.

• Pide al vendedor el número de certificado del suelo y una copia del certificado
• Consulta la zona de la parcela en OSS y en el RDTR de la regencia
• Confirma que el uso permitido incluye alojamiento turístico
• Camina los límites de la parcela in situ, no te fíes del render
• Pide la licencia de obra (PBG) del proyecto

Fuente: Portal de planificación provincial de Bali (Tarubali), 2 de febrero de 2026; Antara y Kompas, julio de 2026; Propertia, datos del mercado de villas de Bali, marzo de 2026

Un extranjero no puede tener plena propiedad a su nombre, así que la mayor parte del mercado se mueve en leasehold. La plena propiedad a través de una sociedad de capital extranjero está creciendo: llegó a un 23 % aproximado de la oferta gestionada por operadoras en el recuento 2026 de Horwath, frente al 12 %.

La prima por plena propiedad es alta. En Seminyak, las medianas de Propertia de marzo de 2026 eran unos Rp 6.600 millones para una villa en leasehold y Rp 10.920 millones en plena propiedad, convertido al cambio de nuestra web. Un leasehold con una cláusula de prórroga clara suele devolver más por cada rupia invertida, siempre que se cuente con que el plazo se va consumiendo.

Los precios oficiales se mueven despacio. La encuesta de Bank Indonesia situó el precio de la vivienda en Bali un 1,02 % arriba en el año hasta el T2 2026, frente al 0,69 % a nivel nacional. Ese índice sigue la vivienda nueva de mercado masivo, no las villas turísticas, así que tómalo como suelo del mercado más amplio.

Fuente: Horwath HTL y C9 Hotelworks, 31 de marzo de 2026; Propertia, marzo de 2026; encuesta de precios de vivienda residencial de Bank Indonesia, T2 2026, y su oficina en Bali, agosto de 2026

Un proyecto de carretera tiene obreros trabajando en la zona de villas: un nuevo enlace entre Subak Sari y Umalas, en Canggu, iniciado el 12 de mayo de 2026 con un coste de Rp 74.000 millones. El tranvía aeropuerto–Canggu firmó su acuerdo el 1 de septiembre de 2026, unos 13 km en dos fases, con la primera piedra prevista para marzo de 2027.

La autopista de peaje Gilimanuk–Mengwi se ha reducido a unos 42 km y sigue sin inversor. Su apertura se plantea para 2031. Hoy no pagaríamos ni un rupia de más por una villa cerca de ninguna de las dos líneas. Nuestra guía de infraestructuras sigue el estado de cada proyecto.

Fuente: Detik, 29 de junio de 2026; Antara y Bali Post, 1 de septiembre de 2026; Kompas, 20 de julio de 2026; Detik, 20 de agosto de 2026

Calcula la villa con el ingreso por anuncio de hoy, no el del año pasado, y da por hecho llegadas planas. En Pererenan y Ubud, donde la oferta creció más deprisa, dale al modelo de seis a nueve meses para llegar a su ocupación prevista.

Después compara la villa con las de nuestras páginas de zona y del catálogo, donde cada anuncio lleva nuestra estimación de rentabilidad neta. Comprobamos zonificación y licencias antes de cualquier señal, sin coste.

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