CANGGU
desde Rp 4.780 millones/ 25 + 25 años
Zamaya
Canggu · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 127 m²
- leasehold 25+25
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CANGGU · ID RR-5477
Zamaya: villa de dos dormitorios, 127 m², con piscina privada en Tibubeneng, Canggu
En Zamaya, al norte de Tibubeneng, esta villa de dos plantas tiene 127 m², dos dormitorios, tres baños y terraza en la azotea, sobre una parcela de 149 m². Cuesta Rp 4.780 millones con los muebles incluidos. Se compra con 25 años de leasehold y una prórroga de 25, y la entrega está prevista para marzo de 2027.
Unidad de Zamaya
- Leasehold 25 + 25 años
- Cimentación
- Piscina privada
- Amueblada
- 2dormitorios
- 3baños
- 127 m²casa
- 149 m²parcela
- Leasehold25 + 25 años
- Marzo de 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Esta villa es una de las once casas iguales que Elysium Group Bali construye en Zamaya. La parcela está en Tibubeneng, en el lado norte de Canggu, cerca de Jl. Poh Gading, rodeada de arrozales y calles tranquilas. La playa de Berawa queda a unos 4,7 km.
Tienes 127 m² en dos plantas sobre una parcela de 149 m². En la planta baja están el salón con isla de cocina, un baño de invitados y la mesa de comedor. Arriba, cada uno de los dos dormitorios tiene baño propio. La piscina privada ocupa el jardín y en la azotea hay una terraza con solárium; el precio cubre mobiliario, cocina y electrodomésticos según la memoria de la promotora.
Según la base de anuncios, la parcela está en zona residencial, y lo comprobaremos con un extracto del RDTR. El leasehold es de 25 años, y la promotora declara otros 25 encima. El precio es de Rp 4.780 millones, con un 30 % al firmar el MOU. La solicitud 510306-14102025-019 de la licencia de obra sigue en revisión, y la promotora prevé la entrega en marzo de 2027.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Zamaya · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no ha publicado ninguna rentabilidad, ni en el folleto ni en otro sitio. La tabla supone una tarifa media diaria de Rp 2,7 millones para una villa de dos dormitorios en el Canggu interior, después de la comisión de gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.
Bruta 14,2 %≈ Rp 678 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,7 millones por noche
Neta 8,5 %≈ Rp 407 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 678 millones14,2 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 122 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 67,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 81,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 407 millones8,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 581 millones | Rp 233 millones | Rp 349 millones | 7,3% | 13,7 años |
| 70%base | Rp 678 millones | Rp 271 millones | Rp 407 millones | 8,5% | 11,7 años |
| 80%optimista | Rp 775 millones | Rp 310 millones | Rp 465 millones | 9,7% | 10,3 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Canggu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Canggu en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 7,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold de 25 años que, según la promotora, se prorroga otros 25. El camino va de un MOU con el 30 % de entrada a un PPJB, y después a un leasehold ante notario en la entrega. La solicitud del PBG aún no ha superado la revisión. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) esperan a que termine la obra.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 25 + 25 añosLos años cuentan desde la entrega, no desde la compra. Las condiciones de la prórroga van a tu contrato. |
| Zonificación | Residencial, según la base de anunciosSacaremos un extracto del RDTR. El alquiler vacacional necesita zona turística o una confirmación aparte. |
| Licencia de obra (PBG) | Solicitud 510306-14102025-019, en revisiónAntes del depósito pedimos un extracto que muestre la licencia ya concedida. |
| Promotora | Elysium Group Bali, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad y los proyectos que Elysium Group Bali ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) exige antes el SLF, así que los pagos siguen las fases de obra y no el calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblada, entrega marzo de 2027La lista de muebles y electrodomésticos la adjuntamos a tu contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Zamaya · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Zamaya · Villa de 2 dormitorios
- ReservaEl MOU va con un primer pago del 30 %, según la promotora.
- Fases de obraLos pagos siguen los hitos de obra; concretamos el reparto exacto para esta villa.
- EntregaEl último pago lo haces después de la inspección, contra la documentación.
El calendario no está cerrado en los materiales de la promotora. Tras el primer pago del 30 %, un documento pide un 30 % al acabar la estructura y otro, 15 + 15 + 10. Acordamos la versión con la promotora y la escribimos en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Tibubeneng · Canggu
El lado norte de Tibubeneng te da vistas a los arrozales, calles tranquilas y más o menos el doble de metros de lo que da el mismo dinero en la costa. Calcula 12–15 minutos en moto para llegar a la playa y a los cafés del paseo.
- Playa de Berawa≈ 4,7 km
- Tienda más cercana≈ 660 m
- Cafetería Nextdoor≈ 750 m
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 50 min
Quien compra en el Canggu interior renuncia al paseo a la playa para tener casa con parcela y piscina por dinero de apartamento. El precio es el trayecto hasta el mar, todos los días.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 71hoteles
- 24restaurantes
- 14lugares de interés
- 7clínicas
- 7cafeterías
- 5colegios
- 4tiendas
Lo más cercano
- Goddess Lashspa · 519 m
- De Chy Massagespa · 609 m
- Gravity Stretching Canggugimnasio · 612 m
- Bali MMAgimnasio · 636 m
- UD Trisna Putratienda · 659 m
- Pondok Gede Eco-Lodgehotel · 685 m
- Pancing Balitienda · 714 m
- Nextdoor Coffee and Kitchenrestaurante · 753 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Zamaya · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa de Zamaya?
A nosotros no nos pagas nada. Se aplica el precio de lista de la promotora, y ella cubre nuestra comisión. En esta villa comprobamos en qué punto está la solicitud del PBG, la zonificación según el RDTR y el arrendamiento del suelo de 25 + 25 años. Esa revisión la hacemos antes de tu depósito y la pagamos nosotros. Los puntos abiertos te llegan por escrito.
¿Puedo comprar la villa a distancia mientras se construye?
Sí. La visita se hace por Zoom, y los documentos y el contrato se firman ante notario con tu poder. La recepción sobre el terreno la llevamos nosotros. Como el complejo sigue en obra, cada pago corresponde a una fase que inspeccionamos in situ y documentamos con fotos. El último pago va detrás de los papeles, y ningún depósito sale antes de que los documentos estén en orden.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de Rp 2,7 millones por noche parte de los datos de AirROI para Canggu, ajustados a la baja por el tipo: una villa de dos dormitorios con piscina a 4,7 km de la playa gana menos que las villas cerca de Batu Bolong. Con un 70 % de ocupación, nuestro escenario base, el cálculo da un 8,5 % neto. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Tómalo todo como una estimación, no como un ingreso garantizado.
¿Qué incluye la villa por Rp 4.780 millones?
La casa de 127 m² con la piscina del jardín y la terraza de la azotea, más mobiliario, cocina y electrodomésticos según la memoria de la promotora. Los planos de la promotora confirman la distribución. La memoria de mobiliario la hacemos anexo del contrato, para que la inspección de entrega tenga una lista con la que comparar. Las once villas tienen el mismo precio; solo cambia la posición de la parcela.
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