CANGGU · ID RR-5477

Zamaya : villa de deux chambres de 127 m² avec piscine privée à Tibubeneng, Canggu

Pour l'investisseur qui hésite entre une villa avec piscine et un appartement en bord de mer, Zamaya, dans le nord de Tibubeneng, offre 127 m² sur deux niveaux : deux chambres, trois salles de bains et un patio sur le toit, sur une parcelle de 149 m². Le mobilier est inclus dans le prix de Rp 4,78 Md. Vous détenez un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans avec une prolongation de 25 ans, et la livraison est prévue en mars 2027.

Lot dans Zamaya

  • Leasehold 25 + 25 ans
  • Fondations
  • Piscine privée
  • Meublée
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 127 m²maison
  • 149 m²parcelle
  • Leasehold25 + 25 ans
  • Mars 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Cette villa est l'une des onze maisons identiques que Elysium Group Bali construit à Zamaya. Le site se trouve à Tibubeneng, au nord de Canggu, près de Jl. Poh Gading, entouré de rizières et de rues calmes. La plage de Berawa est à environ 4,7 km.

Vous avez 127 m² sur deux niveaux, sur une parcelle de 149 m². Le rez-de-chaussée comprend le séjour avec son îlot de cuisine, une salle de bains d'invités et la table à manger. Les deux chambres de l'étage ont chacune une salle de bains privative. Une piscine privée occupe le jardin et un patio-solarium couronne le toit ; le prix comprend le mobilier, la cuisine et l'électroménager selon le descriptif du promoteur.

Les données de l'annonce placent la parcelle en zone résidentielle, et nous le vérifierons par un extrait du RDTR (plan de zonage détaillé). Le leasehold est de 25 ans, et le promoteur annonce 25 ans de plus. Le prix est de Rp 4,78 Md, dont 30 % à la signature du protocole d'accord (MOU). La demande 510306-14102025-019 pour le permis de construire est encore à l'examen, et le promoteur vise une livraison en mars 2027.

Les chiffres de ce bien

Zamaya · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur n'a publié aucun rendement, ni dans la brochure ni ailleurs. Le tableau suppose un prix moyen par nuit (ADR) de Rp 2,7 M pour une villa de deux chambres dans l'intérieur de Canggu, après frais de gestion, taxes, usure et entretien.

Brut 14,2 %≈ Rp 678 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 8,5 %≈ Rp 407 M par an · amorti en ≈ 11,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 678 M14,2 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 122 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 67,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 81,4 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 407 M8,5 % du prix · amorti en ≈ 11,7 ans
Scénarios d'occupation : Zamaya · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 581 MRp 233 MRp 349 M7,3 %13,7 ans
70 %baseRp 678 MRp 271 MRp 407 M8,5 %11,7 ans
80 %optimisteRp 775 MRp 310 MRp 465 M9,7 %10,3 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est vendue en leasehold de 25 ans, que le promoteur dit prolongeable de 25 ans. Le parcours va du protocole d'accord (MOU) avec 30 % à la signature au PPJB, puis à un bail notarié à la remise des clés. La demande de PBG n'a pas encore franchi l'étape d'examen. Le SLF et la licence de location attendent la fin du chantier.

Propriété et permis : Zamaya · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansLe décompte qui nous intéresse commence à la remise des clés, pas à l'achat. Les conditions de prolongation figurent dans votre contrat.
ZonageRésidentiel, selon les données de l'annonceNous demanderons un extrait du RDTR. La location courte durée exige une zone touristique ou une confirmation distincte.
Permis de construire (PBG)Demande 510306-14102025-019, en cours d'examenAvant l'acompte, nous demandons un extrait indiquant l'autorisation comme délivrée.
PromoteurElysium Group Bali, société à confirmerNous vérifions l'entité juridique et les projets qu'Elysium Group Bali a menés à terme.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxUne licence de location exige d'abord le certificat de conformité (SLF) : les versements suivent donc les étapes du chantier plutôt que le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, livraison mars 2027Nous joignons à votre contrat la liste du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Zamaya · villa 2 chambres ?

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Conditions

Zamaya · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationLe MOU s'accompagne d'un premier paiement de 30 %, selon le promoteur.
  2. Étapes du chantierLes versements suivent les jalons du chantier ; nous précisons la répartition exacte pour cette villa.
  3. LivraisonVous réglez le dernier paiement après l'inspection, contre le dossier de documents.

L'échéancier n'est pas définitif dans les documents du promoteur. Après le premier paiement de 30 %, un document demande 30 % à l'achèvement du gros œuvre et un autre 15 + 15 + 10. Nous arrêtons la version avec le promoteur et l'inscrivons au PPJB.

Localisation

Emplacement : Tibubeneng · Canggu

Le nord de Tibubeneng offre une vue sur les rizières, des rues calmes et à peu près le double de surface pour le même budget qu'en bord de côte. Comptez 12 à 15 minutes en scooter pour atteindre la plage et les cafés du front de mer.

Zamaya : villas alignées le long des rizières
Canggu · Badung · Jl. Poh Gading
  • Plage de Berawa≈ 4,7 km
  • Commerce le plus proche≈ 660 m
  • Nextdoor Coffee and Kitchen≈ 750 m
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 50 min

Les acheteurs de l'intérieur de Canggu renoncent à la plage à pied pour posséder une maison avec sa parcelle et sa piscine au prix d'un appartement. La contrepartie : le trajet vers l'océan, chaque jour.

Tibubeneng · Canggu · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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  • Nextdoor Coffee and Kitchenrestaurant · 753 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Zamaya · villa 2 chambres

Quels sont les frais de Rise Real Bali pour l'achat de cette villa Zamaya ?

Vous ne nous payez rien. Le prix catalogue du promoteur s'applique, et le promoteur prend en charge notre commission. Pour cette villa, nous contrôlons où en est la demande de permis de construire (PBG), le zonage au regard du RDTR et le bail foncier de 25 + 25 ans. Nous menons cet examen avant votre acompte et en assumons le coût. Vous recevez les points ouverts par écrit.

Puis-je acheter la villa à distance pendant la construction ?

Oui. La visite se fait sur Zoom, et les documents et le contrat passent par un notaire, sur la base de votre procuration. Nous nous chargeons de la réception sur place. Le complexe étant encore en construction, chaque versement correspond à une étape que nous inspectons sur site et documentons par des photos. Le paiement final suit les documents, et aucun acompte ne part avant la validation de ceux-ci.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif de Rp 2,7 M la nuit part des données AirROI pour Canggu, revues à la baisse pour ce type de bien : une villa de deux chambres avec piscine, à 4,7 km de la plage, rapporte moins que les villas proches de Batu Bolong. À 70 % d'occupation, notre scénario central, le modèle affiche un rendement net de 8,5 %. Les charges prennent 40 % des revenus. Voyez-y notre estimation, pas un revenu garanti.

Qu'est-ce qui est inclus avec la villa à Rp 4,78 Md ?

La maison de 127 m² avec sa piscine dans le jardin et son patio sur le toit, plus le mobilier, la cuisine et l'électroménager selon le descriptif du promoteur. Les plans du promoteur confirment la distribution des pièces. Nous annexons le descriptif du mobilier au contrat, pour que l'inspection de remise des clés dispose d'une liste de référence. Les onze villas sont au même prix ; seule la position de la parcelle change.

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