Avertissement

Des prix indicatifs

Les promoteurs et les propriétaires fixent les prix et peuvent les modifier. Un promoteur peut relever ses tarifs entre deux phases de chantier, épuiser un type de lot ou changer l'échéancier de paiement sans préavis. Une fiche affiche le dernier prix que nous avons reçu ; elle ne réserve pas le lot pour vous.

Le site indique tous les prix en roupies indonésiennes (IDR, notées Rp). La loi n° 7 de 2011 sur la monnaie et le règlement n° 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia (article 11) imposent aux vendeurs établis en Indonésie d'indiquer leurs prix en roupies uniquement. Le prix contractuel, l'échéancier de paiement et tout taux de conversion figurent dans le contrat.

Photos et rendus

Les photos, rendus et plans proviennent des promoteurs et des propriétaires, qui nous les ont envoyés directement, ou sont repris de leurs documents officiels. Les photos des quartiers sont les nôtres ou proviennent de sources sous licence libre. Les droits restent à leurs titulaires.

Un rendu montre ce que le promoteur prévoit de construire. Ce n'est pas une photo du bien achevé : les finitions, le jardin ou la vue peuvent différer. Les images ne font partie d'aucune offre ; seul le descriptif du contrat fait foi.

Deux types de rendement

Nous affichons toujours deux chiffres. Le rendement locatif brut est le revenu locatif divisé par le prix d'achat ; c'est le chiffre que la plupart des brochures impriment. Le rendement net est ce qui reste après les frais de gestion, les impôts, les nuits vides et l'entretien.

D'après notre expérience, ces coûts absorbent 30 à 50 % des revenus. C'est ainsi qu'une brochure peut promettre jusqu'à 20 % par an pour une villa qui rapporte 6 à 10 % net. Dans les quartiers porteurs, avec une gestion professionnelle, le net atteint 8 à 12 %. Comparez les marchés et les biens uniquement sur le rendement net.

Ce que contient notre estimation

• Prix moyen par nuit (ADR) : repris de biens comparables dans le même quartier. Pour un bien sur plan, nous l'indiquons comme une estimation.
• Taux d'occupation : présenté sous forme de scénarios, de prudent à optimiste, pour que vous voyiez à quel point le résultat en dépend.
• Charges d'exploitation : frais de gestion, impôts, vacance locative et entretien, chacun exprimé en part des revenus.
• Durée du bail : pour un bien en leasehold (bail de longue durée), l'estimation ne porte que sur les années restant à courir, telles que le promoteur les indique.

Ce que nous ne garantissons pas

Aucun chiffre de ce site n'est une promesse de revenu. Ce qu'un bien rapporte réellement dépend du marché, du gestionnaire, de la saison, de la loi et de l'état du bâtiment. Un quartier qui a bien performé par le passé peut ne pas faire aussi bien à l'avenir.

Règles de propriété à Bali

• Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (freehold, Hak Milik) en Indonésie. Les voies légales sont le leasehold (Hak Sewa), un droit d'usage (Hak Pakai) réservé aux résidents étrangers, et une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
• Détenir un bien par l'intermédiaire d'un prête-nom indonésien n'est pas une voie légale. L'article 26, alinéa 2, de la loi agraire fondamentale frappe ces montages de nullité. Nous ne les organisons ni ne les recommandons.
• La location courte durée légale exige quatre autorisations, dans cet ordre. Le terrain doit se trouver dans une zone qui autorise l'usage touristique (RDTR). Le bâtiment doit ensuite disposer d'un permis de construire (PBG), d'un certificat de conformité (SLF) et d'une licence de location active (NIB). Pour chaque bien, nous indiquons où en est chaque document, y compris les points restés ouverts.
• Un compte séquestre est rarement proposé pour les achats sur plan à Bali. L'acheteur est protégé par un échéancier lié à l'avancement du chantier : chaque versement n'est exigible que lorsque l'étape correspondante est construite.

Pas de conseil juridique ni fiscal

Ce site ne fournit aucun conseil juridique, fiscal ou financier. L'impôt dû dépend de la manière dont le bien est détenu, de votre résidence fiscale et d'une éventuelle mise en location. Avant de signer, consultez un notaire indonésien (PPAT) ou un avocat, ainsi qu'un conseiller fiscal dans votre pays de résidence.

Sources

Les chiffres extérieurs au site, comme les statistiques touristiques, les indices de prix et les loyers, proviennent de publications officielles et de sources sectorielles, citées dans le texte. Lorsqu'un chiffre est notre propre estimation, nous le précisons. Nous ne renvoyons pas vers d'autres sites : le nom de la source vous permet de la vérifier vous-même.