Zastrzeżenia prawne

Ceny mają charakter orientacyjny

Ceny ustalają i zmieniają deweloperzy i właściciele. Deweloper może podnieść ceny między etapami budowy, wyprzedać dany typ lokalu albo zmienić harmonogram płatności bez uprzedzenia. Każda oferta pokazuje ostatnią cenę otrzymaną przez Rise Real Bali, a jej wyświetlenie nie oznacza rezerwacji lokalu.

Serwis podaje wszystkie ceny w rupiach indonezyjskich (IDR, symbol Rp). Indonezyjska ustawa nr 7 z 2011 r. o walucie oraz art. 11 rozporządzenia Bank Indonesia nr 17/3/PBI/2015 zobowiązują sprzedających w Indonezji do podawania cen wyłącznie w rupiach. Wiążąca cena, harmonogram płatności i ewentualny kurs przeliczenia są określone w umowie.

Zdjęcia i wizualizacje

Zdjęcia, wizualizacje i rzuty pochodzą od deweloperów i właścicieli, którzy przesyłają je bezpośrednio albo publikują w swoich oficjalnych materiałach. Zdjęcia lokalizacji są własne albo pochodzą ze źródeł na wolnych licencjach. Prawa do nich pozostają przy ich właścicielach.

Wizualizacja pokazuje to, co deweloper planuje zbudować. Nie jest zdjęciem gotowej nieruchomości, a wykończenie, ogród czy widok mogą się okazać inne. Obrazy nie są częścią żadnej oferty: wiążący jest wyłącznie standard wykończenia określony w umowie.

Dwa rodzaje rentowności

Serwis zawsze podaje dwie wartości. Stopa zwrotu brutto to przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu – to ją podaje większość folderów. Stopa zwrotu netto pokazuje, co zostaje po opłacie za zarządzanie, podatkach, pustych nocach i utrzymaniu.

Z doświadczenia Rise Real Bali wynika, że te koszty pochłaniają od 30% do 50% przychodu. Dlatego folder może obiecywać do 20% rocznie przy willi, która przynosi 6–10% netto. W najlepszych lokalizacjach i przy profesjonalnym zarządzaniu rentowność netto sięga 8–12%. Rynki i nieruchomości należy porównywać wyłącznie według rentowności netto.

Co obejmuje szacunek Rise Real Bali

• Średnia cena za noc (ADR): przyjmowana na podstawie porównywalnych nieruchomości w tej samej lokalizacji. Przy nieruchomości w budowie jest oznaczona jako szacunek.
• Obłożenie: pokazywane jako zakres scenariuszy, od ostrożnego do korzystnego, aby było widać, jak bardzo wynik od niego zależy.
• Koszty: opłata za zarządzanie, podatki, okresy bez najmu i utrzymanie – każda pozycja jako procent przychodu.
• Okres leasehold: przy nieruchomości w leasehold (długoterminowa dzierżawa, Hak Sewa) szacunek obejmuje tylko lata pozostałe do końca umowy, zgodnie z deklaracją dewelopera.

Czego serwis nie gwarantuje

Żadna liczba w serwisie nie jest obietnicą dochodu. To, ile nieruchomość faktycznie zarabia, zależy od rynku, firmy zarządzającej, sezonu, przepisów i stanu budynku. Dobre wyniki lokalizacji w przeszłości nie gwarantują takich samych wyników w przyszłości.

Formy władania nieruchomością na Bali

• Cudzoziemiec nie może mieć w Indonezji gruntu na pełną własność (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold (Hak Sewa), prawo użytkowania (Hak Pakai) dla cudzoziemców z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA), której przysługuje prawo zabudowy (HGB).
• Władanie nieruchomością przez podstawioną osobę (nominee) z indonezyjskim obywatelstwem nie jest legalną drogą. Art. 26 ust. 2 indonezyjskiej ustawy gruntowej z 1960 r. uznaje takie umowy za nieważne. Rise Real Bali ich nie organizuje ani nie poleca.
• Legalny najem krótkoterminowy wymaga czterech zgód, w tej kolejności. Grunt musi leżeć w strefie, która według planu zagospodarowania (RDTR) dopuszcza funkcję turystyczną. Następnie budynek potrzebuje pozwolenia na budowę (PBG), pozwolenia na użytkowanie (SLF) i ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Przy każdej nieruchomości serwis pokazuje, na jakim etapie jest każdy dokument, także te jeszcze niewydane.
• Przy zakupach nieruchomości w budowie na Bali rachunek escrow (depozyt u niezależnej strony, inny niż polski rachunek powierniczy) jest rzadko dostępny. Kupującego chroni harmonogram płatności powiązany z budową: każda rata staje się wymagalna dopiero po zakończeniu odpowiedniego etapu.

Brak porady prawnej i podatkowej

Serwis nie świadczy doradztwa prawnego, podatkowego ani finansowego. Wysokość podatków zależy od formy władania nieruchomością, rezydencji podatkowej i tego, czy nieruchomość jest wynajmowana. Przed podpisaniem umowy warto skonsultować się z indonezyjskim notariuszem lub prawnikiem oraz z doradcą podatkowym w kraju rezydencji.

Źródła

Dane zewnętrzne, takie jak statystyki turystyczne, indeksy cen i stawki najmu, pochodzą z oficjalnych publikacji i źródeł branżowych wskazanych w tekście. Jeśli liczba jest szacunkiem Rise Real Bali, jest to zaznaczone. Serwis nie zawiera linków do innych stron: nazwa źródła pozwala sprawdzić je samodzielnie.