Brama wyspy
Lotnisko Ngurah Rai obsługuje 25 mln pasażerów rocznie. Rozbudowa do 32 mln do 2031 r. jest zatwierdzona.
Indonezja i prawo · jeśli jesteś tu pierwszy raz
Ziemię chroni tu prawo.
Cudzoziemca też – jeśli dokumenty są w porządku.
Cudzoziemiec może legalnie władać nieruchomością na Bali na jeden z trzech sposobów: leasehold (długoterminowa dzierżawa, Hak Sewa), prawo użytkowania (Hak Pakai) albo spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA). Każdy przechodzi przez notariusza lub urząd ziemski. Podstawą jest ustawa gruntowa z 1960 r. i rejestr BPN, gdzie wypis pokazuje właściciela gruntu i obciążenia. Niżej: kraj, wyspa, transakcja, podatki i to, jak prowadzimy zakup aż do wpływu z najmu na Twoje konto.
- Rynek, który rósł mimo każdego kryzysu
- Stawki idą za cenami światowymi, koszty zostają w rupiach
- Trzy legalne formy władania
01 · Kraj
Indonezja: duża gospodarka, w której ziemię chroni konstytucja
Bali leży w czwartym pod względem liczby ludności kraju świata, a ten kraj działa według spisanych reguł. To dzięki nim w ogóle można tu kupić nieruchomość. Każdą z nich da się sprawdzić.
GospodarkaRówny wzrost: 5,11% w 2025 r.
Prognoza na 2026 r. to 5,0–5,1%. Inflacja na poziomie 3% mieści się w celu banku centralnego.
RatingPoziom inwestycyjny we wszystkich trzech agencjach
Fitch od 2011 r., Moody's od 2012 r., S&P od 2017 r. Członek G20 i BRICS, kandydat do OECD.
GruntUstawa gruntowa z 1960 r. i rejestr BPN
Pełna własność jest dla obywateli. Cudzoziemcy mają trzy własne formy – każdą wpisaną do rejestru albo podpisaną u notariusza.
RejestrCertyfikaty prawa do gruntu są już elektroniczne
Właściciela gruntu i obciążenia sprawdza się w wypisie z rejestru, a nie na słowo sprzedającego.
BaliHinduistyczna wyspa w kraju o muzułmańskiej większości
Obok prawa państwowego działa adat: grunty zwyczajowe, wspólnotowe i świątynne. Przy każdej działce pierwsze pytanie brzmi: do kogo należy i na jakiej podstawie.
Co to znaczy dla CiebiePrawo chroni kupującego, który go przestrzega
Prawidłowo zarejestrowany leasehold, Hak Pakai czy PT PMA jest chroniony tak samo jak majątek obywatela. Spory biorą się z szarych schematów.
02 · Wyspa
Bali dziś: rekord przyjazdów i infrastruktura, która już działa
Dwa rekordowe lata z rzędu pod względem przyjazdów, inwestycje o 18% wyższe niż rok wcześniej i projekty, które już otwarto, a nie takie, które wciąż są na papierze.
6,95 mlnturystów zagranicznych w 2025 r. · +9,7%
9,3 mlnturystów krajowych w 2025 r.
Rp 42,5 blnzainwestowano na wyspie w 2025 r. · +17,9%
73,2%średnie obłożenie hoteli na wyspie w 2025 r.
- Australia 23%
- Chiny
- Indie
- Korea
- Europa
- USA
- Popyt nie zależy od jednego kraju. Od stycznia do lipca 2026 r. idzie łeb w łeb z rekordowym 2025 r.
Nowe ośrodki
Nuanu zajmuje 44 ha, zainwestowano w nie Rp 2,4 bln (2 400 mld). Szkoła, beach club i przestrzenie sztuki już działają. Specjalna strefa ekonomiczna KEK Sanur ze szpitalem międzynarodowym działa od czerwca 2025 r.
Pieniądze płyną na południe
88% inwestycji z 2025 r. trafiło do Badung, Denpasar i Gianyar. W Badung 72% kapitału to kapitał zagraniczny.
Działa
- KEK Sanur · szpital międzynarodowyotwarty 25 czerwca 2025
- Nuanu Creative City44 ha, otwierane etapami
- Terminal wycieczkowców Benoa73 zawinięcia statków zgłoszone na 2026 r.
- Lotnisko Ngurah Rai≈ 25 mln pasażerów
W realizacji
- Rozbudowa Ngurah Raido 32 mln w 2031 r.
- Bingin po rozbiórkachprzebudowa od 2027 r.
- Elektroniczny rejestr BPN2026–2027
Tylko w planach
- Lotnisko na północy Balideklaracja inwestora ≈ Rp 54 bln, start najwcześniej w 2027 r.
- Płatna droga Pekutatan–Mengwi42 km, przetarg w 2027 r.
- Bali Urban Subwaybudowa jeszcze nie ruszyła
Nasza zasada: w cenie lokalizacji liczy się tylko kolumna „Działa”. Lotnisko na północy czy metro to potencjał, a nie dzisiejsza cena za noc.
03 · Perspektywy
Najbliższe pięć lat: rynek dojrzał i to najmocniejszy argument, żeby kupić teraz
Pięć lat temu sprzedawano tu „do 20% rocznie” na polach ryżowych. W 2025 i 2026 r. rząd rozebrał nielegalne budowy, zamknął szare schematy i wprowadził obowiązek licencji na najem. Jeśli kupujesz zgodnie z przepisami, konkurencja jest dziś uczciwsza, a Twoja inwestycja lepiej chroniona.
Co już się zmieniło
- Rozbiórki w Bingin. Rozebrano 48 budynków postawionych bez pozwoleń w zielonej strefie. Plan zagospodarowania to nie formalność.
- PT PMA założysz taniej. Wymagany kapitał spadł z Rp 10 mld do Rp 2,5 mld.
- Perda Bali 4/2026. Wprost zakazano zakupu przez podstawione osoby (nominee) i zabudowy gruntów rolnych.
- Najem tylko z licencją. Airbnb, Booking i siedem innych platform usuwa oferty bez numeru rejestracji działalności (NIB).
- Pośrednicy zdają egzamin. Każdy pośrednik musi mieć numer rejestracji działalności (NIB) i certyfikat kompetencji.
Grunty w okolicach ekspatów · 2015 → 2026
W jedenaście lat grunty w turystycznych okolicach podrożały od 2,5 do 4,5 raza
Cena jednego ara gruntu (100 m²) na pełną własność, przeliczona po dzisiejszym kursie. Wzięliśmy środek przedziału z ofert agencji i portali; w obrębie jednej okolicy ceny różnią się o ±30%. Mieszkania na rynek lokalny podrożały w tym czasie o ok. 7% (indeks Bank Indonesia). W tym segmencie nie pracujemy.
CangguBerawa · Pererenan
×4.4w 11 lat
Za ar (100 m²), pełna własność
KedunguTabanan · zachodnie wybrzeże
×4.3w 11 lat
Za ar (100 m²), pełna własność
UluwatuPecatu · Bingin · Ungasan
×2.5w 11 lat
Za ar (100 m²), pełna własność
Ubudcentrum i okolice
×2.4w 11 lat
Za ar (100 m²), pełna własność
201520212026Wszystkie lata liczymy po dzisiejszym kursie. Po kursie z danego roku wzrost w rupiach jest jeszcze wyższy, bo rupia mocno straciła na wartości od 2015 r.
Dlaczego kupić teraz, a nie czekać, aż wszystko zostanie zbudowane
- Popyt już tu jest. 6,95 mln turystów zagranicznych rocznie i obłożenie hoteli z gwiazdkami blisko 70% w szczycie sezonu – a to wszystko bez lotniska na północy.
- Podaż się oczyściła. Rozbiórki, licencje i zakaz podstawionych osób wypchnęły z rynku szare oferty. Mniej konkurentów to wyższa stawka dla legalnych nieruchomości.
- Próg wejścia niższy niż na sąsiednich rynkach. Willa blisko morza na Bali kosztuje mniej więcej tyle, co apartament w Dubaju. Ceny za noc idą za stawkami światowymi, a koszty zostają w rupiach.
- Infrastruktura dogania popyt. Każdy otwarty obiekt – szpital, nowy ośrodek czy terminal – podnosi ceny gruntów wokół siebie. Liczymy tylko to, co już działa.
Wprost o cenach gruntów: firmy doradcze nie publikują szeregów czasowych dla Bali, a „+20% rocznie” z prezentacji sprzedażowej nie jest dla nas źródłem. Zmierzyć da się co innego: inwestycje wzrosły o 17,9% w rok, a podaż w Canggu i Pererenan o 45,6%. Dlatego kupuj w sprawdzonych lokalizacjach i licz na ostrożnym scenariuszu.
04 · Prawo
Trzy sposoby władania i jeden zamknięty
Według ustawy z 1960 r. cudzoziemiec nie może mieć pełnej własności na swoje nazwisko. To nie luka do obejścia, tylko rama. W jej obrębie masz trzy działające formy, każdą z jasnym okresem i progiem wejścia.
25–30 lat + przedłużenie
Leasehold · Hak Sewa
- Co to jest
- Umowa dzierżawy gruntu z właścicielem, podpisana u notariusza
- Dla kogo
- Każdy cudzoziemiec, bez wizy i bez minimalnej ceny
- Mocna strona
- Szybko, tanio, bez spółki. Najczęstsza droga wejścia
- Na co uważać
- To umowa, więc przedłużenie i jego cenę wpisujemy do tekstu
Pasuje, jeśli: budżet do Rp 5,31 mld, horyzont 10–15 lat, najem przez firmę zarządzającą.
do 80 lat · 30+20+30
Hak Pakai · prawo użytkowania
- Co to jest
- Prawo wpisane do rejestru gruntów BPN, najbliższe własności
- Dla kogo
- Cudzoziemcy ze statusem pobytowym: KITAS, KITAP, Second Home
- Próg na Bali
- Domy od Rp 5 mld, apartamenty od Rp 2 mld, jedna nieruchomość na rodzinę
- Na co uważać
- Prawo jest związane z Twoim statusem pobytowym
Pasuje, jeśli: mieszkasz na wyspie i kupujesz dom dla siebie.
do 80 lat · 30+20+30
PT PMA → HGB
- Co to jest
- Prawo do budynku i gruntu na Twoją spółkę z kapitałem zagranicznym
- Dla kogo
- Inwestorzy bez wizy; można budować, wynajmować, obciążyć hipoteką i sprzedawać udziały
- Próg
- Rp 2,5 mld kapitału od października 2025 r.; przy budowie i najmie grunt wchodzi do planu inwestycyjnego
- Na co uważać
- Księgowość i kwartalna sprawozdawczość
Pasuje, jeśli: najem prowadzisz jako biznes, masz kilka nieruchomości, budżet od Rp 7,08 mld.
bezterminowo · tylko obywatele
Hak Milik · pełna własność (freehold)
- Co to jest
- Pełna własność według ustawy z 1960 r.
- Dla kogo
- Tylko obywatele Indonezji
- Dla cudzoziemca
- Transakcja jest nieważna. Nie ryzykowna – w świetle prawa po prostu nie istnieje
- Legalna droga
- Przez PT PMA grunt Hak Milik przekształca się w prawo zabudowy (HGB)
„Pełna własność bezpośrednio dla cudzoziemca” zawsze oznacza podstawioną osobę (nominee). Wyjaśniamy niżej.
Zakup przez podstawioną osobę (nominee) jest zamknięty na dobre od 25 lutego 2026
- Schemat: pełna własność zapisana na Indonezyjczyka, opłacona pieniędzmi cudzoziemca. Działał przez dwadzieścia lat.
- Teraz: Perda Bali 4/2026 zakazuje go wprost kupującemu, podstawionej osobie i wszystkim pośrednikom.
- Cena błędu: do 5 lat więzienia i grzywna Rp 1 mld według prawa krajowego, rozbiórka, cofnięcie licencji i utrata nieruchomości w razie sporu. Sąd nie chroni kogoś, czyjego nazwiska nie ma w rejestrze.
- My: nie prowadzimy takich transakcji i nie pomagamy „przepisywać” istniejących.
Nie wiesz, która forma własności Ci pasuje?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp krótką odpowiedź dla Twojej sytuacji.
05 · Transakcja
Jak przebiega zakup i ile płacisz państwu
Siedem kroków, a pieniądze ruszają dopiero na piątym. Wcześniej jest weryfikacja, którą robimy na własny koszt.
- 1Rezerwacja
Zwrotna opłata rezerwacyjna zdejmuje nieruchomość z rynku na 2–4 tygodnie sprawdzania.
- 2Certyfikat
Wypis z BPN: rodzaj prawa, właściciel, obciążenia. Girik to jeszcze nie certyfikat.
- 3Plan zagospodarowania
Plan zagospodarowania okolicy (RDTR) i mapa GISTARU. Najem krótkoterminowy jest dozwolony tylko w strefie turystycznej.
- 4Pozwolenia
KKPR → PBG → SLF → licencja na najem krótkoterminowy (NIB). Bez SLF nie można w nim mieszkać. Bez NIB nie można go wynajmować.
- 5Notariusz PPAT
Akt AJB dla Hak Pakai i HGB, umowa notarialna dla leasehold. Płacisz przy podpisaniu albo, u dewelopera, we wpłatach powiązanych z postępem budowy.
- 6Podatki i rejestracja
Kupujący płaci BPHTB, sprzedający – PPh. Prawo rejestruje się w BPN.
- 7Odbiór i najem
Protokół odbioru, firma zarządzająca, licencja, raporty. Tu zostajemy z Tobą.
06 · Jak pracujemy
Jak prowadzimy transakcję: osiem kroków od nieruchomości do przychodu na Twoim koncie
Znamy Bali od 2010 r. i zbudowaliśmy własny projekt. To doświadczenie ułożyło proces, który usuwa ryzyka przed rezerwacją, a nie po niej.
01Analizujemy nieruchomość
Materiały sprzedażowe dewelopera, cennik, tabela dostępności, rzuty i historia wcześniejszych odbiorów.
Dostajesz: kartę nieruchomości na jednej stronie
02Porównujemy z rynkiem
Zamknięte transakcje w okolicy, cena za noc i obłożenie z AirROI, porównywalne nieruchomości z naszego katalogu.
Dostajesz: uczciwą cenę na tle rynku
03Sprawdzamy grunt na mapie
Strefa w RDTR i GISTARU, zdjęcie satelitarne, sąsiedzi, dojazd, woda, prąd i ryzyko zalania.
Dostajesz: działkę, na której można legalnie wynajmować
04Sprawdzamy dokumenty
Certyfikat BPN, PBG, SLF, licencja na najem, umowa dzierżawy gruntu i warunki jej przedłużenia.
Dostajesz: pisemną opinię prawną
05Liczymy pieniądze, które do Ciebie trafią
Trzy scenariusze obłożenia, cena za noc w okolicy, 40% na koszty operacyjne odjęte. Pod liczbami: skąd pochodzą.
Dostajesz: stopę zwrotu netto, a nie procent z nagłówka reklamy
06Negocjujemy warunki
Cena, harmonogram wpłat powiązany z postępem budowy, warunki przedłużenia, rachunek escrow tam, gdzie jest dostępny.
Dostajesz: umowę, w której wszystko jest zapisane
07Finalizujemy u notariusza
Notariusz PPAT, prawnik, płatność za dokumenty, rejestracja prawa albo umowy notarialnej.
Dostajesz: prawidłowo zarejestrowaną nieruchomość
08Zostajemy po transakcji
Odbiór techniczny, firma zarządzająca, licencja na najem, raporty i sprzedaż, kiedy zechcesz.
Dostajesz: przychód i wyjście z inwestycji, kiedy zdecydujesz
Wstępna weryfikacja za darmoprzed rezerwacją; pełne due diligence to osobna usługa
Tylko legalne formybez podstawionych osób i zielonych stref
Cena deweloperaprowizję płaci sprzedający
Jeśli nieruchomość jest słabausłyszysz to najpierw od nas
Pierwszy krok
Zapytaj prawnika, nie handlowca
Trzydzieści minut na wideo: Twoja wiza, budżet i cel oraz forma władania, która do nich pasuje. Bez zobowiązań i bez formularzy.
Konkretne odpowiedzi
Pytania o prawo nieruchomości na Bali
Czy cudzoziemiec może mieć nieruchomość na Bali?
Nie na pełną własność na swoje nazwisko: według ustawy z 1960 r. taka transakcja jest nieważna. Możesz mieć leasehold na 25–30 lat z przedłużeniem, Hak Pakai do 80 lat, jeśli masz status pobytowy, albo HGB do 80 lat przez własną PT PMA. Wszystkie trzy formy są legalne i przechodzą przez notariusza lub rejestr BPN.
Czym jest zakup przez podstawioną osobę (nominee) i dlaczego już go nie ma?
Pełna własność jest zapisana na obywatela Indonezji, a płaci cudzoziemiec. Od 25 lutego 2026 r. Perda Bali 4/2026 zakazuje tego wprost: do 5 lat więzienia według prawa krajowego, rozbiórka i cofnięcie licencji. W sporze tracisz nieruchomość, bo w rejestrze widnieje cudze nazwisko. Nie prowadzimy takich transakcji.
Jakie podatki płaci kupujący?
Przy przeniesieniu prawa płacisz BPHTB – 5% minus kwota wolna. Cena dewelopera może zawierać PPN (VAT) 11% albo 12% przy luksusowych nieruchomościach od Rp 30 mld. Co roku dochodzi PBB – do 0,5% wartości szacunkowej, w praktyce 0,1–0,3%. Zakup leasehold nie rodzi BPHTB.
Czym leasehold różni się od Hak Pakai?
Leasehold to notarialna umowa dzierżawy gruntu z przedłużeniem i nie jest wpisywany do BPN jako prawo. Hak Pakai to prawo wpisane do rejestru na 30+20+30 lat, ale tylko dla cudzoziemca ze statusem pobytowym, który kupuje dom od Rp 5 mld albo apartament od Rp 2 mld.
Jak sprawdzić, czy działka leży w strefie turystycznej?
Zanim wpłacisz rezerwację, weź wypis z planu zagospodarowania okolicy (RDTR) i mapę GISTARU. W strefie turystycznej najem krótkoterminowy jest legalny. Strefa mieszkaniowa wymaga innego rozwiązania, a w zielonej lub rolnej strefie nie wolno budować. Czysty certyfikat nie gwarantuje właściwej strefy. To dwa różne dokumenty i sprawdzamy oba.
Czy cudzoziemiec może kupić ziemię na Bali?
Nie na pełną własność. Konstytucja zastrzega Hak Milik dla obywateli Indonezji, a każda transakcja, która to obchodzi, jest nieważna. Cudzoziemiec ma trzy możliwości: leasehold (Hak Sewa) na 25–30 lat z przedłużeniem, Hak Pakai z zezwoleniem na pobyt i HGB przez własną PT PMA. Dom na dzierżawionym gruncie i tak jest Twój, bo prawo do budynku dokumentuje się osobno.
Czym jest leasehold (Hak Sewa) w prostych słowach?
Hak Sewa to terminowe prawo do korzystania z gruntu i domu, zwykle na 25–30 lat, z prawem przedłużenia i wynajmu. To jedyna forma dostępna dla cudzoziemca bez zezwolenia na pobyt i bez spółki. Umowę sporządza notariusz PPAT i to w niej zapisuje się okres oraz warunki przedłużenia.
Co się dzieje, gdy leasehold wygasa?
Grunt i budynek wracają do właściciela gruntu, chyba że umowa mówi inaczej. Dlatego przedłużenie ustala się z góry: okres, formułę ceny i termin wypowiedzenia, zwykle rok lub dwa przed wygaśnięciem. Sprawdzamy ten zapis przed rezerwacją. Jeśli klauzuli o przedłużeniu nie ma, traktujemy nieruchomość jako aktywo terminowe i przeliczamy okres zwrotu na pozostałe lata.
Czy nieruchomość na Bali można odziedziczyć?
Tak. Leasehold przechodzi na spadkobierców na pozostały okres, jeśli umowa wyraźnie na to pozwala – dlatego przed podpisaniem czytamy klauzulę o cesji i dziedziczeniu. Udziały w PT PMA dziedziczy się jak każdy składnik majątku spółki. Hak Pakai zależy od statusu pobytowego: spadkobierca przejmie je tylko z własnym zezwoleniem na pobyt.
Co zmieniło się 1 sierpnia 2026 r.?
Airbnb, Booking i siedem innych platform usuwa teraz oferty bez licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dla właścicieli legalnych nieruchomości to dobra wiadomość: mniej szarej konkurencji i wyższe stawki. Dopóki nieruchomość nie ma licencji, liczymy ją wyłącznie na najmie długoterminowym.