Ici, la terre est protégée par la loi.
Vos droits d'étranger aussi, si les papiers sont en règle.

Pas en pleine propriété (freehold) à votre nom : selon la loi de 1960, une telle opération est nulle. Vous pouvez détenir un leasehold (bail de longue durée) de 25 à 30 ans avec prolongation, un Hak Pakai (droit d'usage) jusqu'à 80 ans si vous avez un titre de séjour, ou un HGB (droit de bâtir) jusqu'à 80 ans via votre propre PT PMA. Ces trois voies sont légales et passent par un notaire ou par le registre du BPN.

La pleine propriété est inscrite au nom d'un citoyen indonésien, tandis que c'est un étranger qui paie. Depuis le 25 février 2026, la Perda Bali 4/2026 l'interdit formellement : le droit national prévoit jusqu'à 5 ans d'emprisonnement, la démolition et le retrait des licences. En cas de litige, vous perdez le bien, car c'est un autre nom qui figure au registre. Nous ne traitons pas ces opérations.

Lors du transfert du titre, vous payez le BPHTB de 5 %, après déduction d'un abattement exonéré. Le prix d'un promoteur peut inclure la PPN (TVA) de 11 %, ou de 12 % pour les biens de luxe à partir de Rp 30 Md. Chaque année s'ajoute la PBB (taxe foncière), plafonnée à 0,5 % de la valeur fiscale et, en pratique, comprise entre 0,1 et 0,3 %. L'achat d'un leasehold ne déclenche pas de BPHTB.

Le leasehold est un bail notarié sur le terrain, avec prolongation ; il n'est pas inscrit comme un droit auprès du BPN. Le Hak Pakai est un droit inscrit pour 30+20+30 ans, mais réservé à un étranger disposant d'un titre de séjour qui achète une maison à partir de Rp 5 Md ou un appartement à partir de Rp 2 Md.

Demandez l'extrait de zonage RDTR du secteur et la carte GISTARU avant de verser un acompte. La location courte durée est légale en zone touristique. Une zone résidentielle demande un montage à part, et on ne construit ni en zone verte ni en zone agricole. Un certificat sans anomalie ne garantit pas la bonne zone : ce sont deux documents distincts, et nous vérifions les deux.

Pas en pleine propriété. La Constitution réserve le Hak Milik (droit de propriété) aux citoyens indonésiens, et toute opération qui le contourne est nulle. Un étranger dispose de trois voies : le leasehold (Hak Sewa) de 25 à 30 ans avec prolongation, le Hak Pakai avec un titre de séjour, et le HGB via sa propre PT PMA. La maison construite sur un terrain loué reste la vôtre, car le droit sur le bâtiment fait l'objet d'un acte distinct.

Le Hak Sewa est un droit d'usage à durée limitée sur le terrain et la maison, en général de 25 à 30 ans, avec la possibilité de le prolonger et de louer le bien. C'est la seule forme ouverte à un étranger sans titre de séjour ni société. Un notaire PPAT formalise le contrat, qui fixe la durée et les conditions de prolongation.

Le terrain et le bâtiment reviennent au propriétaire du sol, sauf clause contraire. C'est pourquoi la prolongation se négocie dès le départ : durée, formule de prix et préavis, en général un à deux ans avant l'échéance. Nous vérifions cette clause avant l'acompte. Sans clause de prolongation, nous traitons le bien comme un actif à durée limitée et nous recalculons l'amortissement sur la durée restante.

Oui. Un leasehold passe à vos héritiers pour la durée restante si le contrat le prévoit expressément ; nous lisons donc la clause de cession et de succession avant la signature. Les parts d'une PT PMA se transmettent comme n'importe quel actif d'une société. Le Hak Pakai dépend de la résidence : un héritier ne peut le reprendre qu'avec son propre titre de séjour.

Airbnb, Booking et sept autres plateformes retirent désormais les biens sans licence de location. Pour les propriétaires en règle, c'est une bonne nouvelle : moins de concurrence non déclarée et des tarifs plus élevés. Tant qu'un bien n'a pas sa licence, nous le chiffrons uniquement en location longue durée.