Investir dans des villas à Bali avec le rendement et les papiers vérifiés d’abord
Nous vendons des villas de promoteurs et des biens livrés, en roupies, au prix catalogue. Chaque annonce indique le revenu qu’il reste après gestion, impôts et entretien. Nous vérifions le terrain et les permis avant que vous versiez un acompte. Biens à partir de Rp 1,59 Md
15+conseillers, juristes et analystes travaillent sur votre achat
3 000+lots de promoteurs et biens livrés dans notre base de recherche, pas seulement nos propres annonces
0 %frais pour l’acheteur : c’est le vendeur qui paie notre commission
Gratuitevérification juridique de tout bien avant que vous versiez un acompte
Marché
Pourquoi Bali : demande, rendements et mises en garde honnêtes
Nous sommes sur l'île depuis 2010. Nous avons vu ce marché traverser l'emballement de 2022 et la correction de 2026. Voici les quatre chiffres sur lesquels nous travaillons réellement, chacun avec sa source et sa date, aucun tiré d'une brochure.
avant charges
10–14 %
Rendement locatif brut
Villas et appartements en location courte durée : prix par nuit × taux d'occupation. Hôtels non compris.
sur votre compte
8–12 %
Rendement net
Environ 60 % des revenus vous reviennent : 18 % vont à la société de gestion, 10 % aux impôts et 12 % aux périodes sans location et à l'entretien.
notre segment
65–80 %
Taux d'occupation
Pour les biens de notre segment avec une gestion professionnelle. La moyenne de l'île avoisine 37 %.
2025
16,3 millions
Visiteurs
6,95 millions de visiteurs étrangers et environ 9,3 millions de visiteurs indonésiens. En 2026, les arrivées se sont stabilisées à ce niveau record : 3,9 millions d'étrangers de janvier à juillet, soit 1,98 % de moins qu'un an plus tôt.
À la une
Villas et appartements à la une
Un lot par projet, chacun avec ses propres photos, le prix promoteur et un rendement net issu de notre modèle.
Nous ne poussons pas une sélection maison : nous cherchons dans tout le marché
La plupart des agences de l'île ont une douzaine de projets sous mandat, et ce sont ceux-là qu'on vous montre. Nous travaillons autrement, et voici ce que cela change concrètement pour vous.
3 000+lots référencés
500+promoteurs dans notre base
RU / ENnous voyons les deux côtés du marché
0 %vous ne nous payez rien, c'est le vendeur qui règle la commission
Faites glisser pour voir plus de fiches
01
Nous choisissons dans le marché, pas dans une liste maison
Notre base compte plus de 3 000 lots chez plus de 500 promoteurs, y compris des maisons terminées et des villas indépendantes. La discussion part donc de votre besoin, pas d'un « voilà ce que nous avons ».
02
La moitié du marché qu'on ne vous montre pas d'habitude
Une bonne part de l'offre vient de promoteurs européens et anglophones : de petits projets boutique, reconnus sur l'île, qui se revendent bien par la suite. Beaucoup d'agences les écartent de leurs sélections. Nous couvrons les deux côtés du marché.
03
C'est le vendeur qui nous paie, pas vous
Le promoteur a déjà intégré nos honoraires dans le prix : vous ne payez rien de plus pour nous. Sur certains projets, acheter par notre intermédiaire revient même moins cher. Nous n'avons pas non plus de raison de vous orienter vers un projet précis : nous gagnons autant, quel que soit votre choix.
04
Nous vérifions avant la visite, pas après la réservation
Zonage, chaîne des permis, durée de bail restante, réputation du promoteur et de la société de gestion. Si un projet ne passe pas nos contrôles, vous n'en entendez tout simplement jamais parler. C'est plus honnête que de vous expliquer plus tard pourquoi il faut renoncer à l'opération.
05
Investir et se loger demandent des biens différents
On les confond facilement, et c'est précisément là qu'on perd de l'argent. Nous partons de votre objectif et de ce qu'il vous restera réellement, puis nous regardons les options. Renoncer à une mauvaise affaire vaut mieux que la conclure.
06
Nous restons après la signature
Contrôle à la livraison, mise en location, gestion, et revente quand vous serez prêt. Vendre une fois puis disparaître n'est pas rentable pour nous : sur ce marché, on nous connaît par nos clients fidèles et par les recommandations.
Ce que nous faisons
Ce que nous faisons pour sécuriser votre achat à Bali
Dans une transaction à Bali, le risque se trouve dans les papiers et dans les chiffres, pas dans la villa. Nous traitons les deux avant que vous vous engagiez, et en tant qu’acheteur vous ne nous payez rien.
Trouver le bon bien
Nous cherchons parmi plus de 3 000 lots de promoteurs et biens livrés, pas seulement parmi nos propres annonces. Nous vous en envoyons trois à cinq qui correspondent à votre budget et à votre objectif, avec le rendement brut et net calculé pour chacun.
Une sélection avec les calculs faits
Visites en vidéo sur place
Paiements liés aux étapes du chantier
Vérifications avant votre acompte
Titre foncier, zonage, permis de construire et antécédents du promoteur, vérifiés à nos frais. Vous recevez un rapport écrit avec toutes les questions ouvertes avant tout mouvement d’argent.
Le certificat foncier et son titulaire
Un zonage (RDTR) compatible avec votre projet
Permis de construire (PBG) et antécédents du promoteur
Nous inspectons le bien avec vous, faisons intervenir un gestionnaire locatif et vous aidons à obtenir la licence de location. Notre travail ne s’arrête pas à la signature.
Les acheteurs nous comparent sans cesse aux Émirats et à la Thaïlande, et ils ont raison. Nous comparons selon l'argent qui arrive sur votre compte, pas selon les pourcentages annoncés. Chaque marché met en avant son chiffre avant charges, à son avantage.
Bali rendement plus élevé
8–12 %
net par an dans les meilleurs emplacements
Ticket d’entrée
Rp 1,59–2,65 Md
Propriété
un bail de 25 à 35 ans
Taux d’occupation
65 à 80 %, toute l’année
VS
Dubaï
4,5–6 %
net par an après frais et impôts
Ticket d’entrée
Rp 3,54–5,31 Md
Propriété
pleine propriété (freehold)
Taux d’occupation
85 à 90 % en hiver, 55 à 65 % en été
Faites glisser le tableau pour voir la suite
Indicateur
Bali
Dubaï
Phuket
Revenu avant charges, le chiffre qu'annoncent d'ordinaire les publicités
10–14 %villas et appartements en location courte durée, hors hôtels ; données des plateformes pour 2026
6–8 %notre estimation pour la location courte durée dans les zones touristiques
7–9 %notre estimation pour les bons projets proches de la plage
Ce qu'il vous reste vraiment
8–12 %dans les meilleurs quartiers ; 6 à 10 % pour un bien moyen
4,5–6 %après frais, impôts et charges
3,8–5,2 %avec six mois de basse saison pris en compte
Prix d'entrée pour un bien de qualité
Rp 1,59–2,65 Mdun appartement dans un quartier établi comme Canggu, ou une villa dans un quartier voisin encore en construction
Rp 3,54–5,31 Mdun studio ou un appartement 1 chambre dans un quartier où la revente est facile
Rp 1,77–2,65 Mdun appartement en résidence, près de la plage
Taux d'occupation et saisonnalité
65–80 %se maintient toute l'année : haute et basse saison diffèrent de 10 à 15 points
85 à 90 % en hiver, 55 à 65 % en étéDe juin à août, il fait chaud et la demande est presque divisée par deux
80 à 90 % de novembre à avril, 40 à 55 % pendant la saison des pluiesla saison des pluies emporte environ la moitié de l'année
Ce qu'un étranger peut détenir
un bail de 25 à 35 ansleasehold (bail de longue durée) avec droit de prolongation ; également le droit d'usage (Hak Pakai) ou l'achat via votre propre société à capitaux étrangers (PT PMA)
pleine propriété (freehold)sans limite de durée, mais uniquement dans les zones ouvertes aux acheteurs étrangers
pleine propriété uniquement sur les appartementset l'ensemble des étrangers ne peut pas détenir plus de 49 % de la surface d'un immeuble ; les villas sont en leasehold, pour 30 ans maximum
La mise en garde honnête
Les règles sont récentes ici, et elles se sont durcies en 2026 : un bien sans licence de location (NIB) valide est retiré des plateformes de réservation. Cela touche ceux qui avaient bâti leur modèle en contournant les règles. Pour les biens en règle, c'est une protection contre le bradage des prix. Nous vérifions le zonage et les permis avant votre acompte, pas après.
Le plus transparent des trois : le registre des transactions est public, l'argent transite par un compte séquestre (escrow) et les droits de l'acheteur sont protégés. Le prix à payer : un ticket d'entrée deux fois plus élevé et des loyers qui progressent moins vite que les prix. Les revenus sont pris en étau entre un achat cher et un flux constant de constructions neuves.
Un marché mûr, avec les bons et les mauvais côtés que cela suppose : en plus des projets neufs, vous êtes en concurrence avec des centaines de propriétaires qui vendent sous le prix affiché. Ajoutez six mois de basse saison et un nombre de visiteurs qui ne progresse plus.
Sources : Global Property Guide et les plateformes de location AirROI et AirDNA, 2026. Les chiffres de Dubaï et de Phuket sont des références de marché. Pour un bien précis, nous refaisons toujours le calcul séparément.
Données du marché de Bali
La demande est de retour. Voici où cela rapporte
Trois chiffres que nous vérifions avant de recommander quoi que ce soit : combien de visiteurs arrivent, à quel point les chambres se remplissent au fil de l’année, et ce que rapporte réellement une villa dans chaque quartier.
Arrivées d’étrangers
BPS Bali · 2019, 2023–2026
Les arrivées directes d’étrangers ont dépassé en 2024 le pic de 2019 et atteint un record de 6,95 millions en 2025. De janvier à juillet 2026, il en est arrivé 3,90 millions, soit 1,98 % de moins que sur les mêmes mois de 2025, et juillet est repassé en positif.
Arrivées directes d’étrangers à Bali : 6,28 millions en 2019, 5,27 millions en 2023, 6,33 millions en 2024, 6,95 millions en 2025 et 3,90 millions de janvier à juillet 2026
Année
Arrivées
2019
6 275 210
2023
5 273 258
2024
6 333 360
2025
6 948 754
2026, janvier–juillet
3 900 965
*2026 : janvier–juillet. Source : BPS Bali, arrivées directes d’étrangers, publication du 1er septembre 2026. Toutes les données →
Taux d’occupation hôtelière par mois
BPS Bali · hôtels classés · 2025–2026
Les chambres se remplissent à environ 70 % en juillet et août et tombent à 47 % en mars. 2026 reste proche de 2025, avec un premier trimestre plus solide. Planifiez l’année d’une villa autour des mois creux, pas autour du pic.
Taux d’occupation des hôtels classés de Bali par mois en 2025 et de janvier à juillet 2026, de 46,6 % en mars 2025 à 69,5 % en août 2025
Mois
2025
2026
1
60,3 %
56,7 %
2
51,6 %
55,4 %
3
46,6 %
52,5 %
4
57,2 %
57,9 %
5
58,1 %
61,2 %
6
64,7 %
64,9 %
7
67,8 %
67,3 %
8
69,5 %
—
9
68,2 %
—
10
64,6 %
—
11
58,0 %
—
12
60,9 %
—
Source : BPS Bali, publications mensuelles sur le tourisme jusqu’en juillet 2026. Toutes les données →
Ce que rapporte une villa par an
AirROI · revenu par annonce · 12 derniers mois
Revenu annuel moyen par annonce de location courte durée, en roupies. Le propriétaire conserve environ 60 % après gestion, entretien et impôts. Les villas gérées font mieux que ces moyennes.
Revenu annuel moyen par annonce de location courte durée selon le quartier : Seminyak Rp 514 M, Uluwatu Rp 491 M, Pererenan Rp 386 M, Canggu Rp 376 M, Ubud Rp 206 M
Quartier
Revenu par annonce
Occupation
Seminyak
Rp 514 millions
38,0 %
Uluwatu
Rp 491 millions
46,2 %
Pererenan
Rp 386 millions
40,2 %
Canggu
Rp 376 millions
36,2 %
Ubud
Rp 206 millions
36,6 %
Source : données AirROI sur la location courte durée, consultées en septembre 2026 et converties en roupies au taux du site. Données sectorielles : le BPS ne publie pas les revenus des villas. Toutes les données →
Localisation
Quartiers de Bali : où acheter une villa ou un appartement
Nous travaillons ces quartiers tous les jours, alors voici la vérité : il n'y a pas de « meilleur quartier ». Il y a des niveaux de maturité. Une entrée moins chère laisse plus de potentiel, mais la sortie est plus longue. Choisissez selon votre objectif, pas selon l'effet de mode.
Fond de carte satellite issu des données Copernicus Sentinel-2 (2024–2025), composite sans nuages traité par Rise Real Bali. Les repères indiquent le centre approximatif de chaque quartier.
Cœur
Canggu Badung · sud-ouest
Le cœur du marché : infrastructures et demande sont en place, et les biens se revendent plus vite. Rp 3,9 M la nuit pour 37,5 % d'occupation, avec près de 4 000 annonces de location. La concurrence est forte et il ne reste presque plus de terrain libre.
Urbanisation dense, avec restaurants et beach clubs à proximité. La liquidité est élevée, le bruit et la circulation aussi. Sur le plan juridique, c'est l'un des quartiers les plus sains du sud : seulement 3,6 % des annonces se situent en zone agricole ou protégée, contre 9,3 % à l'échelle de l'île.
L'historique locatif le plus long de l'île : Rp 5 M la nuit, le prix le plus élevé du sud, mais 39 % d'occupation et une croissance à peu près nulle. Il ne reste presque plus de parcelles neuves, et la prime de la pleine propriété sur le leasehold est la plus forte de l'île : médiane de Rp 6,6 Md en leasehold contre Rp 10,9 Md en pleine propriété.
Un quartier résidentiel calme, à deux pas du cœur du marché. Il convient mieux à la résidence et à la location longue durée qu'aux séjours à la nuit : médiane de Rp 6,4 Md en leasehold et de Rp 9,6 Md en pleine propriété. Ceux qui vivent eux-mêmes à Bali achètent ici.
La demande a débordé de Canggu : Rp 3 M la nuit, 45 à 48 % d'occupation, et une offre locative en hausse de 15 % en un an, plus vite que les revenus. Il faut chiffrer le bien, pas le quartier. 17,3 % des annonces se situent en zone agricole ou protégée : nous vérifions donc le zonage avant de parler prix.
Construction active, avec des infrastructures qui rattrapent celles de Canggu. Le principal risque est la zone verte (agricole) : nous vérifions donc le zonage et les permis avant toute discussion de prix.
Le plan directeur de Nuanu City couvre 44 hectares, avec plus de 400 lots annoncés d'ici 2027. Le quartier affiche environ 50 % d'occupation en moyenne, et certaines villas font régulièrement mieux : c'est le bien et sa gestion qui font l'occupation, pas le quartier.
D'abord le spot de surf, puis les cafés, puis les logements, puis les prix. Le terrain y est moins cher qu'à Badung, et le risque est moyen à élevé. L'autoroute à péage Mengwi–Gilimanuk et le métro sont des projets sans date ni foncier réservé : nous les laissons hors de nos calculs.
Le duo Tabanan–Kedungu : entrée basse, horizon long, liquidité inférieure à celle du cœur de marché. La régence reste en dehors de l'accord volontaire d'aménagement du sud, et le zonage (RDTR) ne couvre pas tout : nous vérifions donc le statut de chaque parcelle à la date de la transaction.
Vues sur l'océan et falaises : Rp 4,3 M la nuit pour 46 % d'occupation, la meilleure combinaison du sud. Mais 26,1 % des annonces se situent en zone agricole ou protégée. Nous retenons des biens dotés d'un atout qu'aucune construction ne pourra masquer : la vue, la première ligne, l'accès à la plage.
Le centre de l'île, avec sa propre clientèle : Rp 2,1 M la nuit pour 37,7 % d'occupation et des revenus en hausse de 16,5 %, la meilleure progression de l'île sur un an. L'offre augmente vite : nous y allons avec un modèle, pas avec une intuition.
Une côte est calme, avec une demande familiale et le pôle médical de la KEK, où 62 % des patients des hôpitaux sont étrangers. Rp 1,5–1,8 M la nuit pour environ 40 % d'occupation, et des revenus qui progressent à peine. Le ferry pour Nusa Penida met 40 à 45 minutes depuis ici.
L'enclave hôtelière de l'ITDC : aménagement, sécurité, ingénierie et gestion de niveau hôtelier. Sa particularité : une prime quasi nulle de la pleine propriété sur le leasehold, donc rien à surpayer sur le type de propriété. Au catalogue : Nai by Vibe et Ramada by Wyndham.
Littoral sauvage au sud d'Uluwatu, à un stade précoce. Pour chaque bien, nous vérifions l'accès, les routes, l'eau et l'électricité : rien de tout cela n'est acquis ici, et la Perda 3/2026 a garanti l'accès public au rivage.
L'est de l'île, un marché encore tout jeune. Le projet phare est SALT of Virgin Beach, un resort de 84 clés dont l'ouverture est prévue au T1 2028. Les propres documents du promoteur donnent des rendements portant sur des années différentes : nous le chiffrons donc selon notre propre scénario.
Le village-centre du sud d'Uluwatu, où se concentrent les services de la presqu'île. Rp 4 M la nuit pour 42 % d'occupation. Le risque de zonage le plus élevé du sud : 27,9 % des annonces se situent en zone agricole ou protégée. Pour chaque bien, nous vérifions l'eau et les routes d'accès.
Un petit quartier intimiste en bord de falaise : 59 % d'occupation, le taux le plus élevé du sud, à Rp 3,2 M la nuit, et des biens qui se vendent deux fois plus vite que la moyenne de l'île. Les hôtels et les villas sont interdits dans la zone de plage, seuls de simples cafés sont admis, et des travaux d'aménagement du rivage sont en cours depuis juillet 2026. Nous regardons le juridique avant le prix.
Le sud d'Uluwatu, près des beach clubs de Melasti, un secteur en forte croissance. Le terrain en pente renchérit la construction et l'accès. En contrepartie, vous avez des panoramas qu'aucune construction ne viendra masquer.
Une plage familiale fréquentée en journée : beaucoup d'excursions, moins de nuitées. L'entrée est moins chère et le modèle locatif plus faible que dans les quartiers de falaises ; nous le chiffrons donc de façon plus prudente.
Une baie calme avec un marché aux poissons et des restaurants sur le sable, à 15 minutes de l'aéroport. Les villas en hauteur dominent la baie. Nous n'avons pas d'échantillon local et reprenons donc la référence d'Uluwatu : Rp 4,3 M la nuit pour 46 % d'occupation.
Une plage de surf au pied de la falaise, avec un plateau plat au-dessus : l'entrée la plus basse de la presqu'île, une villa de type loft. Nous n'avons pas d'échantillon local : les chiffres suivent la référence d'Uluwatu.
Une plage sauvage au-delà de Nyang Nyang, avec 20 minutes de marche pour descendre jusqu'à l'eau. Stade précoce : pour chaque parcelle, nous vérifions la route, l'eau et l'électricité. Les chiffres suivent la référence d'Uluwatu.
La première station balnéaire de l'île, à 15 minutes de l'aéroport, avec ses hôtels et ses centres commerciaux. Il n'y a plus de terrain libre : les acheteurs prennent ce qui est déjà construit. Nous n'avons pas d'échantillon local et reprenons la référence de Seminyak : Rp 5 M la nuit pour 39,4 % d'occupation.
1,08 million de visiteurs par an, surtout des excursionnistes à la journée : Rp 2 M la nuit pour 26 % d'occupation et environ Rp 142 M de revenus par annonce et par an. Les promesses de 70 à 85 % décrivent la haute saison, pas l'année entière. Risques : eau, limites des parcelles, permis et une traversée en ferry qui dépend de la houle.
Montagnes, lacs, air frais : Rp 1,2 M la nuit pour 27 % d'occupation, mais en hausse de 45 % en un an, la croissance la plus rapide de l'île. Les rendements de plus de 20 % avancés par les promoteurs sont des projections : un projet voisin promettait 22,6 % à 80 % d'occupation, contre 27 % réels sur l'année. Nous refaisons avec vous un scénario réaliste lors de l'appel.
Le nord aujourd'hui : Rp 1,7 M la nuit pour 23 % d'occupation, et les revenus des annonces de location ont reculé de 31 % sur l'année. Un scénario d'aéroport dans le nord existe, mais le projet n'a ni site approuvé ni date : nous ne le comptons pas.
Indiquez votre budget à Gusti : recevez 3 à 5 villas avec les chiffres réels.
« Je vous envoie des villas qui correspondent à votre budget, avec le rendement net, les conditions du bail et ce qu’il reste à vérifier. Aucune pression pour acheter. »
Gusti Ayu, conseillère chez Rise Real Bali
Rendement net après gestion, entretien et impôts
État du titre, du zonage et des permis pour chaque bien
Gratuit pour l’acheteur : le vendeur paie notre commission
Faites défiler vers la droite
étape 1 sur 6
01
Premier message
Vous nous envoyez votre budget et votre objectif. Nous posons cinq à sept questions et écartons ce qui ne convient pas avant toute visite.
étape 2 sur 6
02
Sélection chiffrée
Trois à cinq biens, chacun avec son rendement brut et net, l’état des documents et les points faibles.
étape 3 sur 6
03
Visite en vidéo
Un conseiller fait le tour du site caméra à la main et montre ce que les rendus passent sous silence : les voisins, la route d’accès, l’avancement du chantier.
étape 4 sur 6
04
Vérifications préalables
Titre foncier, zonage, permis de construire (PBG) et antécédents du promoteur. Vous recevez un rapport écrit qui liste chaque question ouverte.
étape 5 sur 6
05
Acompte et contrat
L’acompte de réservation n’est versé qu’après les vérifications. Les paiements suivent les étapes du chantier, pas le calendrier.
étape 6 sur 6
06
Remise des clés et suite
Nous inspectons le bien avec vous, faisons intervenir un gestionnaire locatif et vous aidons pour la licence de location. Nous restons à vos côtés après la vente.
Propriété
Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ?
Pas en pleine propriété. La loi indonésienne réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens. Les acheteurs étrangers prennent un leasehold (bail de longue durée) long à leur nom, détiennent un droit d’usage (Hak Pakai) avec un permis de séjour, ou achètent via une société à capitaux étrangers (PT PMA). Les trois voies sont légales, et la plupart des acheteurs étrangers à Bali choisissent la première.
01
Leasehold (Hak Sewa)
Qui peut y recourir
Toute personne, à son nom. Pas de permis de séjour nécessaire.
Durée
En général 25 à 30 ans. Les prolongations sont fixées dans le contrat.
Points de vigilance
La clause de prolongation et sa formule de prix. Sans elles, l’actif perd de la valeur chaque année.
02
Droit d’usage (Hak Pakai)
Qui peut y recourir
Les étrangers titulaires d’un permis de séjour indonésien (KITAS ou KITAP).
Durée
30 ans, prolongeables de 20 ans et renouvelables de 30 ans.
Points de vigilance
Il couvre un logement où vous habitez. Des prix minimaux s’appliquent et varient selon la province.
03
Société à capitaux étrangers (PT PMA) avec droit de bâtir (HGB)
Qui peut y recourir
Une société que vous créez, avec un code d’activité autorisant la location.
Durée
HGB de 30 ans, prolongeable de 20 ans et renouvelable de 30 ans.
Points de vigilance
Exigences de capital, déclarations annuelles et comptabilité. C’est rentable pour une activité de location ou pour plusieurs lots.
Sources : loi agraire de base n° 5/1960 ; règlement du gouvernement n° 18/2021 sur les droits fonciers. Les conditions du bail varient selon le contrat.
Ne nous croyez pas sur parole. Vérifiez : qui nous sommes, ce que nous avons construit nous-mêmes et comment nous nous rémunérons.
Entreprise
RISE REAL BALI
Nous sommes une équipe internationale spécialisée dans l'investissement immobilier à Bali. Nous connaissons l'île depuis 2010 : nous avons d'abord construit et géré, et depuis 2023 nous dirigeons une agence dotée de sa propre équipe d'études. Nous voyons ce marché des deux côtés, en constructeurs et en vendeurs, et nous jugeons donc un prix à ce que coûte la construction, pas à l'annonce. Nous travaillons avec plus de 500 promoteurs et savons qui livre à temps et dont les dossiers méritent un second regard.
Nous vendons ce qui n'apparaît pas dans les annonces publiques : des lots rares, des terrains à bâtir, des hôtels en exploitation. Si vous en avez besoin, nous conseillons aussi et menons des constructions clés en main. Bali est notre maison, et nous la vendons comme nous achèterions nous-mêmes : d'abord une maison où l'on a envie de vivre, ensuite le revenu qu'elle rapporte.
Nous l'avons construit nous-mêmes
Notre propre projet : Rise Villas près de Nuanu
Villas à partir de Rp 3,36 Md à Nyanyi, à côté de Nuanu. Nous ne vendons pas que les projets des autres : celui-ci, nous l'avons construit et il nous appartient, du terrain et du budget jusqu'aux premiers hôtes. Nous parlons donc la même langue que les promoteurs, et nous repérons les failles économiques d'un projet avant l'acheteur.
à partir de Rp 3,36 Mdprix promoteur, villa 1 chambre
30 ansleasehold (Hak Sewa)
sur villas encore disponibles en première phase
8,4 %net avec un taux d'occupation de 70 % · Rise Villas · Unit #4
Conseillers, avocat, marketing et gestion locative sont tous salariés, pas sous-traités. La vérification des documents, la modélisation du rendement et le lancement de votre location restent entre les mêmes mains, au lieu d'être éparpillés entre trois prestataires.
L’actualité immobilière de Bali de cette quinzaine
Ce qui a changé ces deux dernières semaines pour les acheteurs et les propriétaires : fréquentation touristique, règles, vols et budgets de Badung. Chaque brève explique pourquoi cela compte pour une villa ou un appartement.
Tourisme
Les arrivées à Bali grimpent de 15 % en juillet, et le marché des villas se réorganise
BPS Bali a recensé 697 809 arrivées directes de touristes étrangers en juillet, soit 15,34 % de plus qu'en juin, et le taux d'occupation des hôtels classés est monté à 67,29 %. L'association des gestionnaires de villas BVRMA voit dans le grand nombre de villas et d'hôtels mis en vente un nouveau cycle d'investissement, pas un repli : davantage d'offre, une concurrence plus rude, des coûts plus élevés et des licences plus strictes.
Pourquoi c’est important : La demande tient. Les villas aux autorisations complètes et à la gestion professionnelle l'emportent, et les acheteurs de villas déjà terminées ont plus de choix et plus de marge de négociation.
Source : BPS Bali, NusaBali
Réglementation
Nusa Penida va avoir ses propres règles pour les investisseurs
La régence de Klungkung oriente Nusa Penida, Lembongan et Ceningan vers l'écotourisme. L'investissement reste ouvert, mais les projets seront filtrés pour préserver le caractère local, y compris l'aspect des bâtiments, et les investisseurs auront des exigences et des permis distincts.
Pourquoi c’est important : Attendez-vous à des règles de conception et de permis plus strictes à Penida. Avant de vous engager sur un projet là-bas, confrontez-le aux nouvelles exigences de la régence.
Source : ANTARA Bali
Infrastructures
Des sirènes d'alerte aux inondations à Kuta, Legian et Seminyak
L'agence de gestion des catastrophes de Badung a commencé à installer un système d'alerte précoce le long de la rivière Tukad Mati, avec des mâts à sirènes à Kuta, Legian et Seminyak. Denpasar cure 200 mètres de la même rivière avant la saison des pluies.
Pourquoi c’est important : Moins de risque d'inondation en saison des pluies pour les propriétaires et les locataires de Seminyak et de Legian.
Source : NusaBali
Vols
TransNusa ouvre des vols directs Melbourne–Bali
À partir du 19 octobre, TransNusa relie Melbourne à Denpasar quatre fois par semaine en Airbus A320 de 174 places. Cela représente plus de 70 000 sièges supplémentaires par an et la sixième compagnie sur la ligne, avec 20 kg de bagages inclus dans chaque tarif.
Pourquoi c’est important : L'Australie envoie à Bali plus de visiteurs que tout autre pays. Davantage de sièges directs depuis Melbourne nourrissent l'occupation des villas à Canggu et sur le Bukit.
Source : Bali Discovery
Budget
Badung consacre Rp 4 800 Md aux travaux et aux terrains de stationnement
Le budget révisé 2026 de Badung porte les dépenses à plus de Rp 13 000 Md. Sur ce total, Rp 4 800 Md vont aux investissements en capital, et l'ensemble des infrastructures absorbe 59 % des dépenses. Le plan prévoit aussi des terrains pour le stationnement dans les sites touristiques les plus saturés, à commencer par Kuta.
Pourquoi c’est important : L'essentiel du parc locatif de Bali se trouve à Badung. L'argent consacré aux routes et au stationnement à Kuta façonne le quartier que les acheteurs verront dans deux ou trois ans.
Source : ANTARA News Bali
Urbanisme
Badung veut des routes dans le nord avant les resorts
Le plan de Badung pour un tourisme de qualité place les infrastructures du nord de Badung avant les nouveaux resorts. Il donne aussi un rôle plus important aux gardiens traditionnels des villages, les pecalang, sur les sites touristiques, et remet de l'ordre dans le stationnement à Kuta.
Pourquoi c’est important : Si les routes passent vraiment en premier, les terrains du nord pourraient prendre de la valeur avant le début des grands chantiers. Un scénario à suivre de près.
Source : ANTARA News Bali
Réponses directes
Acheter à Bali : les questions qu’on nous pose le plus
Vous ne trouvez pas la vôtre ? Écrivez-nous sur WhatsApp, nous répondrons par écrit.
Un étranger peut-il être propriétaire à Bali ?
Pas en pleine propriété. La loi agraire de base indonésienne (n° 5/1960) réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Les options viables : un leasehold (bail de longue durée) à votre nom, un droit d'usage (Hak Pakai) si vous détenez un titre de séjour, et la détention via une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB) sur un cycle de 30+20+30 ans.
En quoi le leasehold diffère-t-il du Hak Pakai et de la PT PMA ?
Le leasehold est un bail à durée fixe. Ce qui compte n'est pas la durée affichée, mais ce qu'il en reste et les conditions de prolongation inscrites au contrat. C'est la voie d'entrée la plus simple et la plus rapide.
Le Hak Pakai est un droit d'usage enregistré au nom d'une personne titulaire d'un titre de séjour. Une PT PMA est une société indonésienne à actionnaires étrangers : elle détient le titre HGB et peut légalement exploiter des locations commerciales.
Et les montages avec prête-nom ?
Mettre un bien au nom d'un prête-nom indonésien constitue un risque pénal depuis la Perda 4/2026, et non plus une « zone grise ». Nous n'organisons pas ces montages et ne les recommandons pas.
Quel est le rendement réel ?
Le rendement locatif brut des villas de Bali s'établit à environ 5,8 % dans les données du T1 2026 de Global Property Guide. La seule comparaison honnête entre marchés passe par le rendement net : Bali 6 à 10 %, 8 à 12 % dans les meilleurs quartiers avec une gestion professionnelle ; Dubaï 4,5 à 6 % ; Phuket 3,8 à 5,2 %.
Entre le revenu brut et l'argent sur votre compte, il y a la gestion, les impôts, les périodes sans location et les réparations, qui absorbent 30 à 50 % des revenus. Tout modèle est une projection, pas une garantie : le revenu réel dépend de l'occupation, de la saison, de la qualité de la gestion et du taux de change de la roupie.
Faut-il un NIB, et qu'est-ce qui a changé le 1er août 2026 ?
Une location courte durée légale suppose toute la chaîne : une zone rose (touristique) au RDTR → un permis de construire (PBG) → un certificat de conformité (SLF) → une licence de location (NIB). Depuis le 1er août 2026, les plateformes de réservation retirent les biens sans licence de location valide : un document manquant se répercute donc directement sur l'occupation.
Puis-je acheter à distance ?
Oui. Les visites se font sur Zoom, les démarches à distance, et nous assurons le contrôle à la livraison. Vous n'avez pas besoin de vous rendre sur l'île.
Qui gère la location ?
La société de gestion propre au bien ou l'un de nos partenaires. Les frais du marché vont de 15 à 25 % des revenus, et les exploitants de resorts prélèvent jusqu'à 35 %. Nos modèles sur le site retiennent 18 % pour un gestionnaire standard et 25 % pour un resort. Dans le contrat, nous contrôlons la commission, qui paie les consommables, comment sont comptées les périodes sans location et à quoi ressemblent les comptes rendus au propriétaire.
Comment revendre plus tard ?
Un leasehold se revend par cession du bail. Un bien détenu dans une PT PMA se vend comme un actif ou par cession de parts de la société. La rapidité de la sortie dépend du quartier : dans le cœur du marché (Canggu, Uluwatu, Ubud), les acheteurs se présentent plus vite que sur les zones pionnières. Avant l'acompte, nous vous présentons le délai et le prix de sortie attendus pour le bien concerné, avec le modèle de revenus.
Combien coûtent vos services ?
Le prix est le même que si vous achetiez directement auprès du promoteur. La commission est payée par le vendeur.
Quels échéanciers de paiement les promoteurs proposent-ils ?
L'échéancier est fixé par le promoteur : en général 20 à 30 % au départ, puis le solde en versements égaux jusqu'à la livraison. Les conditions varient selon le projet, et l'échéancier exact figure dans la grille tarifaire de chaque projet.
Et les impôts ?
Votre charge fiscale dépend de la structure de détention (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), de votre résidence fiscale et de la façon dont vous louez le bien. Nos modèles sur le site retiennent 10 % des revenus locatifs, le taux de base de la location courte durée. Nous déterminons les taux exacts, les déclarations et la fiscalité à la revente selon votre situation, avec un avocat et un conseiller fiscal indonésiens, avant l'acompte.
Quels quartiers couvrez-vous ?
L'essentiel de nos transactions se fait sur la côte sud-ouest, de Seminyak et Canggu jusqu'à Pererenan, Seseh, Nyanyi, Kedungu et Tabanan, sur la presqu'île d'Uluwatu, à Ubud, Nusa Dua et Sanur. Le catalogue couvre 23 quartiers au total. À l'est et au nord, nous référençons des projets isolés et disons clairement quand nous n'avons pas de données locatives locales.
Contact
Indiquez-nous votre budget. Nous vous envoyons trois à cinq biens avec les chiffres
C’est gratuit pour l’acheteur : le promoteur paie notre commission, donc votre prix est le même qu’en achetant en direct. Un conseiller répond en moins d’une heure pendant les heures de bureau de Bali (UTC+8).
01
02
03
04
05
06
