NYANYI
Rp 4,49 Md/ 35 ans
BSO Villa 2BD
Nyanyi · villa 2 chambres
- 2 chambres
- 104,61 m²
- leasehold 35
Voir le détail
NYANYI · ID RR-2007
Black Sands Oasis Villa 1BD : une chambre, 71,3 m², Nuanu City
Des plafonds de six mètres et une piscine privée distinguent cette villa 1 chambre de 71,3 m² des studios de Black Sands Oasis, à Nuanu City. Elle se vend au prix de lancement de Rp 3,36 Md sur un bail de 35 ans, et le palier de prix suivant sur la grille est de Rp 3,53 Md.
Lot dans Black Sands Oasis · lots publiés : 3
- Leasehold 35 ans
- Prévente
- Nuanu City
- 1chambre
- 1salle de bain
- 71,3 m²taille de la villa
- Privéepiscine, plafonds de 6 m
- Leasehold35 ans
- T3 2027livraison
Bien
Ce que vous obtenez
C'est une maison indépendante de 71,3 m² avec une chambre, un plafond de six mètres au-dessus du séjour et sa propre piscine. Elle fait partie de Black Sands Oasis, un projet de 103 unités d'inspiration moderniste du désert, signé UNIT Space, à l'intérieur de Nuanu Creative City.
Le mobilier UNIT fait partie de l'offre. Le projet n'a pas encore de modèle financier, et le bail de 35 ans est proposé sans conditions de renouvellement, de sorte que le rendement ci-dessous est notre travail, pas celui du promoteur.
Voici comment nous y arrivons. Le tarif par nuit est fixé à Rp 2,0 M, en dessous de la médiane de Nuanu et de Nyanyi d'environ Rp 3,0 M sur AirROI, car les grandes villas tirent cette médiane vers le haut. Le taux d'occupation de la zone avoisine 45 %, mais les logements gérés par des professionnels comme celui-ci se remplissent plus souvent. Notre scénario central est donc de 70 %, encadré par 60 % et 80 %. Les charges d'exploitation absorbent 40 % de ce que rapporte la villa. Dans le scénario central, environ Rp 312 M par an vous restent, soit 9,3 % du prix d'achat.
Les chiffres de ce bien
BSO Villa 1BD : rendement brut et net
UNIT Space ne publie aucun rendement pour cette villa. Ci-dessous, nous chiffrons la nuit à Rp 2,0 M d'après les villas voisines de Nyanyi et de Nuanu, puis déduisons l'exploitant, les impôts, les nuits vides et les frais d'exploitation.
Brut 15,5 %≈ Rp 520 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit
Net 9,3 %≈ Rp 312 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
- Revenus locatifs brutsRp 520 M15,5 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 93,6 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 52,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 62,4 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 312 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 446 M | Rp 178 M | Rp 267 M | 8,0 % | 12,6 ans |
| 70 %base | Rp 520 M | Rp 208 M | Rp 312 M | 9,3 % | 10,8 ans |
| 80 %optimiste | Rp 594 M | Rp 238 M | Rp 357 M | 10,6 % | 9,4 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Vous posséderiez la villa via un Hak Sewa de 35 ans, qu'un notaire enregistre à votre nom. L'offre d'UNIT Space ne comporte aucune clause de renouvellement : c'est donc la première chose que nous lui demandons de mettre par écrit. Le PPJB accompagne le versement de 30 %. La régence n'accorde une licence de location qu'après l'arrivée du SLF avec les clés, au T3 2027.
| Forme de propriété | Leasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 35 ans (Hak Sewa)Les conditions de prolongation manquent dans l'offre, et nous les voulons signées avant l'acompte. |
| Zonage | Plan directeur de Nuanu, extrait à confirmerLa parcelle relève du plan directeur de Nuanu. Nous tirons malgré tout l'extrait du RDTR pour confirmer sa zone. |
| Permis de construire (PBG) | Demandé au promoteurUNIT Space nous doit le numéro du PBG et une copie dans le cadre des vérifications préalables. |
| Certificat de conformité (SLF) | À la livraisonSans SLF, pas de licence de location. Votre virement à la livraison dépend donc des documents, pas d'une échéance. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, T3 2027Le contrat comporte en annexe le descriptif du mobilier et de l'électroménager. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour BSO Villa 1BD ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
BSO Villa 1BD : échéancier de paiement
- 30 % à la signatureRp 1,01 Md sont versés à votre signature du PPJB.
- 70 % sur 24 moisLes versements suivent les étapes du chantier sur deux ans.
- LivraisonVous débloquez la somme finale après notre réception de la villa et de ses documents.
UNIT Space a conçu cet échéancier. Nous réécrivons les déclencheurs des échéances autour de l'avancement vérifié sur place.
Localisation
Emplacement : Nyanyi
La villa se situe dans Nuanu, dont les 44 hectares descendent jusqu'au sable volcanique sombre de Nyanyi. Une école, des postes de coworking et une saison de festivals font arriver les visiteurs, tandis que le quartier autour est plus calme et encore en train de se former.
- Black Sands Beach6 min
- Canggu15 min
- Aéroport Ngurah Rai19 km
- École et coworking de Nuanuà l'intérieur de la cité
Les villas avec piscine rapportent plus par nuit à Nyanyi que la moyenne de Tabanan. Nous retenons Rp 2,0 M pour celle-ci.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur BSO Villa 1BD
Quel est le prix de la BSO Villa 1BD, et que comprend-il ?
Rp 3,36 Md, tout droit de la grille d'UNIT Space, notre commission étant du côté du promoteur. Pour ce prix, vous obtenez une chambre sur 71,3 m², une piscine privée et le mobilier UNIT clés en main, sur un bail de 35 ans. Quand ce palier sera épuisé, la grille passera à Rp 3,53 Md. Vous verseriez 30 % à la signature et prendriez les clés au T3 2027 si le promoteur tient son calendrier.
Comment fonctionne le plan de paiement de la villa 1 chambre ?
Les premiers 30 %, environ Rp 1,01 Md, partent à la signature. Les 70 % restants suivent sur 24 mois, par étapes liées à la construction. Le dernier virement ne part qu'après notre réception de la villa et la vérification du dossier de documents. Nous réécrivons les déclencheurs mensuels du promoteur pour que chaque paiement corresponde à un avancement que nous avons constaté sur place.
Quel rendement puis-je espérer de façon réaliste de la BSO Villa 1BD ?
Notre scénario central retient Rp 2,0 M la nuit et 70 % d'occupation. Après gestion, impôts et vacance, environ 9,3 % de ce que vous avez payé vous revient chaque année. Nous prenons le chiffre AirROI de la zone et le réduisons pour une 1 chambre, puis mettons 40 % des revenus de côté pour les charges. Lisez-le comme un modèle plutôt que comme une promesse.
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète BSO Villa 1BD ?
Rien, car UNIT Space nous rémunère, et l'examen préalable à l'acompte ne vous coûte rien non plus. Pour cette villa, nous confirmons le bail de 35 ans, pressons UNIT Space pour obtenir les conditions de renouvellement par écrit, commandons un extrait du RDTR pour la parcelle et demandons le numéro du PBG. Vous recevez une synthèse écrite de ce qui est clair et de ce qui reste ouvert.
Puis-je acheter la villa depuis l'étranger ?
Oui. Nous vous diffusons le site en direct sur Zoom, et vous signez chez un notaire par l'intermédiaire de la personne titulaire de votre procuration. La livraison est prévue au T3 2027. Notre équipe inspecte le chantier à Nyanyi avant chaque tranche. Quand la villa est prête, nous pointons le mobilier clés en main par rapport au descriptif de votre contrat.
Biens
