NYANYI · ID RR-2539

Black Sands Oasis Villa 2BD : deux chambres, 104,61 m², Nuanu City

Deux chambres sur 104,61 m² : c'est la plus grande villa de la grille de prix ouverte de Black Sands Oasis, à l'intérieur de Nuanu Creative City. UNIT Space demande Rp 4,49 Md pour un bail de 35 ans, mobilier compris. Un premier versement de 30 % la réserve à la signature, et le promoteur prévoit la livraison au T3 2027.

Lot dans Black Sands Oasis · lots publiés : 3

  • Leasehold 35 ans
  • Prévente
  • Nuanu City
  • 2chambres
  • À confirmersalles de bain, selon le plan
  • 104,61 m²taille de la villa
  • Leasehold35 ans
  • T3 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Parmi les villas qu'UNIT Space présente sur sa grille de prix ouverte pour Black Sands Oasis, celle-ci est la plus grande : deux chambres et 104,61 m². Le même projet de 103 unités à Nuanu Creative City propose aussi la Villa 1BD de 71,3 m² et des studios à partir de 31,2 m².

La livraison se fait clés en main au T3 2027, avec le mobilier UNIT compris dans le prix. Le promoteur n'a pas publié de plan pour la 2BD ; nous demandons donc le plan du lot pour confirmer le nombre de salles de bain, la piscine et la taille de la parcelle. Les rendus de cette page montrent des intérieurs de villas du projet, pas cette unité précise.

Notre modèle retient Rp 2,7 M la nuit, au-dessus de la 1BD mais en dessous de la médiane de Nuanu et de Nyanyi sur AirROI, que les grandes villas tirent vers le haut. Le taux d'occupation est testé à 60, 70 et 80 % selon les trois scénarios, et 40 % des revenus vont aux frais d'exploitation. Dans le scénario à 70 %, il vous reste environ Rp 407 M par an, soit 9,1 % du prix. Avec 35 ans et sans renouvellement annoncé, nous organisons la sortie vers la dixième année.

Les chiffres de ce bien

BSO Villa 2BD : rendement brut et net

Le promoteur ne publie aucun rendement pour la 2BD. Notre modèle ci-dessous chiffre la 2 chambres à Rp 2,7 M la nuit par rapport aux villas voisines de Nyanyi et de Nuanu, puis retire la part du gestionnaire, les impôts, les nuits vides et l'entretien.

Brut 15,1 %≈ Rp 678 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 9,1 %≈ Rp 407 M par an · amorti en ≈ 11,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 678 M15,1 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 122 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 67,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 81,4 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 407 M9,1 % du prix · amorti en ≈ 11,0 ans
Scénarios d'occupation : BSO Villa 2BD
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 581 MRp 233 MRp 349 M7,8 %12,9 ans
70 %baseRp 678 MRp 271 MRp 407 M9,1 %11,0 ans
80 %optimisteRp 775 MRp 310 MRp 465 M10,4 %9,7 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #1-2 : 10,1 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est un bail Hak Sewa de 35 ans, qu'un notaire enregistre à votre nom ou à celui de votre société. Rien dans l'offre ne couvre une prolongation : nous demandons donc ces conditions à UNIT Space avant que vous vous engagiez. Les premiers 30 % accompagnent le PPJB. Après le SLF à la livraison, la villa peut demander sa licence de location.

Propriété et permis : BSO Villa 2BD
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail35 ans (Hak Sewa)L'offre ne dit rien du renouvellement. Des conditions de prolongation écrites d'UNIT Space figurent sur notre liste.
ZonagePlan directeur de Nuanu, extrait à confirmerNuanu zone ses terrains selon un plan directeur qui lui est propre, et un extrait du RDTR pour le lot confirme le statut.
Permis de construire (PBG)Demandé au promoteurAvant l'acompte, le promoteur doit nous montrer le numéro du PBG et en remettre une copie.
PromoteurUNIT Space, entité juridique à confirmerNous examinons la société contractante, ce qu'elle a livré et le calendrier de cette phase.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne licence de location suppose d'abord le SLF. Nous lions donc le paiement à la livraison aux documents plutôt qu'à une date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T3 2027Nous annexons au contrat le descriptif complet du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour BSO Villa 2BD ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

BSO Villa 2BD : échéancier de paiement

  1. 30 % à la signatureAvec Rp 1,35 Md, la villa est réservée à la signature du contrat.
  2. 70 % sur 24 moisRp 3,14 Md en versements liés aux étapes du chantier.
  3. LivraisonLa dernière tranche part une fois le dossier de documents validé.

La répartition est celle d'UNIT Space. Dans le contrat, nous lions chaque échéance à une étape achevée plutôt qu'à un mois du calendrier.

Localisation

Emplacement : Nyanyi

Nuanu apporte à cette villa sa clientèle : une cité de 44 hectares dédiée à l'art, à l'étude et aux événements, sur le rivage de sable noir de Nyanyi. Le quartier alentour est plus calme que Canggu et continue de se développer.

Nyanyi : l'arche de Nuanu au coucher du soleil
Nyanyi · Tabanan · à 6 min de Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aéroport Ngurah Rai19 km
  • École et coworking de Nuanuà l'intérieur de la cité

Les villas avec piscine de Nyanyi rapportent plus par nuit que la moyenne de Tabanan, et notre scénario 2 chambres retient Rp 2,7 M.

Nyanyi · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur BSO Villa 2BD

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète BSO Villa 2BD ?

Rien de votre côté. Vous payez le prix catalogue de Rp 4,49 Md, et UNIT Space règle notre commission. Nous vérifions le terrain, les permis et le projet de contrat avant que vous versiez un acompte, et nous absorbons ce coût. Ce qui reste non résolu figure dans une note écrite : vous décidez en voyant clairement les lacunes.

Puis-je acheter la villa 2 chambres sans me déplacer ?

Oui. Nous vous montrons Nuanu et la parcelle lors d'une visite vidéo en direct. Votre signature passe par un notaire de Bali, qui agit sur la procuration que vous signez chez vous. À la signature, vous versez 30 %. Le solde suit en échéances sur 24 mois. Au T3 2027, nous inspectons et réceptionnons la villa pour vous : vous n'avez à aucun moment besoin de prendre l'avion.

Que comprend le prix de la BSO Villa 2BD, et quel droit obtiens-je ?

Vous obtenez deux chambres sur 104,61 m² à Nuanu, détenues en leasehold de 35 ans, avec livraison au T3 2027. Le mobilier UNIT est inclus, et son descriptif fait partie du contrat. Les salles de bain, une piscine privée et la taille de la parcelle ne figurent pas dans la documentation publiée ; nous les confirmons donc d'après le plan du lot avant tout acompte.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI nous donne le tarif par nuit de la zone, que nous ajustons pour une villa 2 chambres : Rp 2,7 M. Le taux d'occupation reflète les locations gérées de notre segment, 70 % dans le scénario central. La gestion, les impôts et l'entretien réclament 40 % du brut. Nous comptons le bail jusqu'à une sortie vers la dixième année. Ces chiffres sont nos estimations et ne comportent aucune garantie.

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