NYANYI · ID RR-2539

Black Sands Oasis Villa 2BD: dos dormitorios y 104,61 m² en Nuanu City

Con dos dormitorios en 104,61 m², es la villa más grande de la lista de precios abierta de Black Sands Oasis, dentro de Nuanu Creative City. UNIT Space pide Rp 4.490 millones por un leasehold de 35 años con muebles incluidos. Un primer pago del 30 % te la asegura al firmar, y la promotora prevé la entrega para el 3.er trimestre de 2027.

Unidad de Black Sands Oasis · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 35 años
  • Preventa
  • Nuanu City
  • 2dormitorios
  • Por confirmarbaños, según plano
  • 104,61 m²superficie de la villa
  • Leasehold35 años
  • 3.er trim. 2027entrega

Inmueble

Qué compras

De las villas que UNIT Space enseña en su lista de precios abierta de Black Sands Oasis, esta es la mayor: dos dormitorios y 104,61 m². El mismo proyecto de 103 unidades en Nuanu Creative City ofrece también la Villa 1BD de 71,3 m² y estudios desde 31,2 m².

Se entrega llave en mano en el 3.er trimestre de 2027, con los muebles de UNIT en el precio. La promotora no ha publicado el plano de la 2BD, así que pedimos el plano del lote para confirmar cuántos baños tiene, la piscina y el tamaño de la parcela. Los renders de esta página muestran interiores de villas del proyecto, no de esta unidad en concreto.

Nuestro modelo pone la noche a Rp 2,7 millones: más que la 1BD, pero por debajo de la mediana de Nuanu y Nyanyi en AirROI, que inflan las villas grandes. La ocupación va del 60 al 80 % en tres escenarios, con el 70 % en medio, y el 40 % de la facturación se va en gastos. Con el 70 % te quedan unos Rp 407 millones al año, un 9,1 % del precio. Con 35 años y sin renovación declarada, planteamos la salida hacia el décimo año.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de BSO Villa 2BD: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad para la 2BD. Nuestro modelo de abajo pone la villa de dos dormitorios a Rp 2,7 millones por noche frente a villas cercanas de Nyanyi y Nuanu, y resta la parte de la gestora, los impuestos, las noches sin huéspedes y el mantenimiento.

Bruta 15,1 %≈ Rp 678 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,7 millones por noche Neta 9,1 %≈ Rp 407 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 678 millones15,1 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 122 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 67,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 81,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 407 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
Escenarios de ocupación: BSO Villa 2BD
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 581 millonesRp 233 millonesRp 349 millones7,8%12,9 años
70%baseRp 678 millonesRp 271 millonesRp 407 millones9,1%11,0 años
80%optimistaRp 775 millonesRp 310 millonesRp 465 millones10,4%9,7 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tu derecho es un leasehold Hak Sewa de 35 años, que el notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. Nada en la oferta cubre una prórroga, así que pedimos esas condiciones a UNIT Space antes de que te comprometas. El primer 30 % se paga con el PPJB. Con el SLF de la entrega ya se puede pedir la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de BSO Villa 2BD
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho35 años (Hak Sewa)La oferta no dice nada de renovación. Pedimos a UNIT Space por escrito las condiciones de prórroga.
ZonificaciónPlan director de Nuanu, extracto por confirmarNuanu zonifica su suelo con un plan director propio, y un extracto del RDTR del lote confirma la situación.
Licencia de obra (PBG)Solicitado a la promotoraAntes de la reserva, la promotora tiene que enseñarnos el número del PBG y darnos una copia.
PromotoraUNIT Space, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma, lo que ya ha entregado y los plazos de esta fase.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) exige antes el SLF. Por eso ligamos el pago de la entrega a los papeles y no a una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 3.er trim. 2027Adjuntamos al contrato la especificación completa de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de BSO Villa 2BD?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de BSO Villa 2BD

  1. 30 % a la firmaCon Rp 1.350 millones aseguras la villa al firmar el contrato.
  2. 70 % en 24 mesesRp 3.140 millones en cuotas ligadas a fases de obra.
  3. EntregaEl último pago sale cuando la documentación está en regla.

El reparto es el de UNIT Space. En el contrato ligamos cada cuota a una fase terminada en lugar de a un mes del calendario.

Ubicación

Dónde está: Nyanyi

Los huéspedes de esta villa los trae Nuanu: una ciudad de 44 hectáreas dedicada al arte, el estudio y los eventos en la orilla de arena negra de Nyanyi. La zona de alrededor es más tranquila que Canggu y sigue creciendo.

Nyanyi: el arca de Nuanu al atardecer
Nyanyi · Tabanan · 6 min a Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai19 km
  • Colegio y coworking de Nuanudentro de la ciudad

En Nyanyi, las villas con piscina ganan por noche más que la media de Tabanan; nuestro escenario de dos dormitorios supone Rp 2,7 millones.

Nyanyi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10lugares de interés
  • 4restaurantes
  • 2bares
  • 2hoteles
  • 1colegio

Lo más cercano

  • Hearthlugar de interés · 255 m
  • Magic Gardenlugar de interés · 282 m
  • Lumeiralugar de interés · 301 m
  • Nuanu Creative Citylugar de interés · 303 m
  • Jungle Kidslugar de interés · 328 m
  • ProEdGlobalcolegio · 346 m
  • Nuanu Parklugar de interés · 447 m
  • Phi Camp Hotelhotel · 542 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre BSO Villa 2BD

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la BSO Villa 2BD?

A ti, nada. Pagas el precio de lista, Rp 4.490 millones, y UNIT Space paga nuestra comisión. Antes de que des una reserva revisamos el terreno, las licencias y el borrador del contrato, y ese coste corre de nuestra cuenta. Lo que quede sin resolver va a un informe escrito, y decides sabiendo exactamente lo que falta.

¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios sin viajar?

Sí. Te enseñamos Nuanu y la parcela en una visita por vídeo en directo. Firmas ante un notario de Bali mediante un poder que otorgas en tu país. Al firmar pagas el 30 %, y el resto va en cuotas durante 24 meses. En el 3.er trimestre de 2027 revisamos y recibimos la villa por ti, así que en ningún momento tienes que volar.

¿Qué incluye el precio de la BSO Villa 2BD y qué derecho compro?

Te llevas dos dormitorios en 104,61 m² dentro de Nuanu, con leasehold de 35 años y entrega en el 3.er trimestre de 2027. Los muebles de UNIT van incluidos, y su especificación forma parte del contrato. Los baños, una piscina privada y el tamaño de la parcela no aparecen en los materiales publicados, así que los confirmamos con el plano del lote antes de cualquier reserva.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

AirROI nos da la tarifa por noche de la zona, y la ajustamos a una villa de dos dormitorios: Rp 2,7 millones. La ocupación refleja alquileres gestionados de nuestro segmento, un 70 % en el escenario base. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan el 40 % de la facturación bruta. Contamos el leasehold hasta una salida hacia el décimo año. Son estimaciones nuestras, sin garantía.

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