NYANYI
Rp 5.490 millones/ 30 años
Rise Villas · Unit #4
Nyanyi · Villa de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 153,5 m²
- leasehold 30
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NYANYI · ID RR-2210
Rise Villas Unit #5: villa de dos dormitorios con piscina, 153,5 m², Nuanu
La Unit #5 tiene los mismos 153,5 m² y dos dormitorios que la Unit #4, con piscina propia, pero es la villa más cara de la primera fase de Rise Villas, en Nuanu City. Cuesta Rp 6.200 millones con un leasehold de 30 años (Hak Sewa): pagas la mitad al firmar y el resto por fases. La fecha de entrega aún la estamos confirmando.
Unidad de Rise Villas · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 30 años
- Nuestro proyecto
- Nuanu City
- 2dormitorios
- 153,5 m²superficie de la villa
- Leasehold30 años, Hak Sewa
- 3 de 7villas disponibles
Inmueble
Qué compras
Rise Villas son siete villas que construimos dentro de Nuanu Creative City, cerca de la playa de arena negra de Nyanyi. A Black Sands Beach se llega en seis minutos, y Canggu está a quince en coche. Nuanu tiene colegio, coworking y restaurantes en su propio recinto. Aquí somos la promotora y, a la vez, tu asesor.
La Unit #5 es una villa de dos dormitorios con piscina y 153,5 m², igual que la Unit #4 en superficie y número de dormitorios. Se entrega llave en mano, con la especificación de muebles adjunta a tu contrato. El plano propio de esta unidad y el tamaño del jardín te los mandamos por mensaje.
El derecho es un leasehold Hak Sewa de 30 años en la zona de Nuanu, que sigue su propio plan director. La Unit #5 cuesta Rp 6.200 millones, frente a los Rp 5.490 millones de la Unit #4 y los Rp 3.360 millones de las villas de un dormitorio. En el contrato dejamos escritas la fecha de entrega y la razón de la diferencia con la Unit #4.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Rise Villas · Unit #5: bruta y neta
En nuestra presentación de Rise Villas mostramos un 10–12 %, y esa cifra es antes de gastos. Abajo va nuestro modelo de lo que le queda neto al comprador: Rp 3,0 millones por noche según villas cercanas de Nyanyi, menos la gestora, los impuestos, las noches vacías y el mantenimiento.
Bruta 12,4 %≈ Rp 769 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,0 millones por noche
Neta 7,4 %≈ Rp 461 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 769 millones12,4 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 138 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 76,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 92,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 461 millones7,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,4 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 659 millones | Rp 264 millones | Rp 395 millones | 6,4% | 15,7 años |
| 70%base | Rp 769 millones | Rp 308 millones | Rp 461 millones | 7,4% | 13,4 años |
| 80%optimista | Rp 879 millones | Rp 351 millones | Rp 527 millones | 8,5% | 11,8 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #1-2: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación; BSO Villa 1BD: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La Unit #5 se compra con un leasehold Hak Sewa del suelo de 30 años, inscrito ante notario a tu nombre o al de tu sociedad. Las condiciones de renovación están en el contrato de leasehold, y te lo pasamos antes de mover dinero. PBG: concedido. Al terminar la obra llegan el certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB), y el último 10 % vence contra esos papeles.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 30 años (Hak Sewa)Lee el contrato de leasehold antes de la reserva: ahí están el plazo de 30 años y las condiciones de renovación. |
| Zonificación | Zona especial de Nuanu, extracto pendienteNuanu construye según su propio plan director. Un extracto del RDTR completa el paquete de documentos. |
| Licencia de obra (PBG) | EmitidaCompartimos el número de la licencia y un extracto durante nuestras comprobaciones, antes de cualquier reserva. |
| Promotora | Rise Villas Bali, nuestro proyectoLa sociedad, el contrato de leasehold y el estado de la obra llegan en el paquete de documentos previo a la reserva. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaLa licencia de alquiler turístico exige antes el SLF. Por eso el tramo de la entrega depende de los documentos y no de una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, según contratoLa especificación de muebles y electrodomésticos va como anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Rise Villas · Unit #5?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Rise Villas · Unit #5
- 50 %Rp 3.100 millones al firmar.
- 40 %Rp 2.480 millones en tramos por fases de obra.
- 10 %Rp 620 millones a la entrega, con el acta de recepción.
Estos porcentajes siguen el calendario del proyecto. Tu contrato liga la fecha de cada tramo a una fase de obra.
Ubicación
Dónde está: Nuanu · Nyanyi
Las 44 hectáreas de Nuanu están sobre una playa de arena negra, y la ciudad tiene su propio colegio, coworking y calendario de festivales, lo que mantiene la llegada de huéspedes. El ritmo es más lento que en Canggu, y la zona sigue creciendo.
- Black Sands Beach6 min
- Canggu15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai19 km
- Colegio y coworking de Nuanudentro de la ciudad
Nyanyi toma el relevo de Canggu y Pererenan, y las villas con piscina ganan por noche más que la media de Tabanan. De momento las noches son tranquilas, y la zona sigue sumando sitios adonde ir.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 2 km del inmueble
- 2restaurantes
- 1spa
- 1beach club
- 1colegio internacional
Lo más cercano
- ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestaurante · 943 m
- Pepito Supermarketsupermercado · 958 m
- Jungle Kidsclub infantil de Nuanu · 1,1 km
- ProEd Global Schoolcolegio internacional · 1,1 km
- Lumeiraspa y bienestar · 1,2 km
- Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
- Nuanu Creative Cityciudad creativa · 1,5 km
- KŌRO Balirestaurante · 1,7 km
Lugares seleccionados a mano: solo servicios del nivel de Nuanu. Distancias en línea recta desde el inmueble según las coordenadas de Google Maps; para Luna Beach Club y Nuanu, hasta la entrada principal Nuanu Gate.
Respuestas claras
Preguntas sobre Rise Villas · Unit #5
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la Unit #5?
A ti, nada. El proyecto es nuestro, así que la lista de precios es el precio completo y no hay comisión encima. Pagamos nosotros las comprobaciones del certificado del suelo, del leasehold y de las licencias, todas antes de que des una reserva. Recibes las conclusiones por escrito, con las preguntas abiertas y una comparación con villas cercanas.
¿Cuánto cuesta la Unit #5 y cuál es el plan de pagos?
La lista de precios marca Rp 6.200 millones por esta villa de dos dormitorios y 153,5 m², con leasehold Hak Sewa de 30 años. La mitad se paga al firmar, un 40 % va en tramos ligados a las fases de obra y el último 10 % llega a la entrega. La fecha de entrega entra en el contrato en cuanto la confirmemos.
¿Por qué la Unit #5 cuesta más que la Unit #4?
Las dos villas tienen dos dormitorios y 153,5 m², pero la Unit #5 cuesta Rp 6.200 millones y la Unit #4, Rp 5.490 millones. En todo el proyecto, el precio por metro cuadrado cambia con la parcela y el acristalamiento, no con un sobreprecio. Te explicamos la diferencia concreta de la Unit #5 en una llamada y la dejamos escrita en el contrato.
¿Puedo comprar la Unit #5 desde el extranjero?
Sí. Una llamada por Zoom desde la obra de Nuanu te enseña la villa. La firma se hace ante notario con tu poder, así que nunca tienes que estar en la isla. Cuando termine la obra, revisamos la villa en tu nombre y te mandamos fotos y el acta de recepción. Los pagos llegan a la promotora fase a fase, como marca el calendario del contrato.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de la Unit #5?
Nuestra tarifa es de Rp 3,0 millones por noche, sacada de los datos de AirROI para Nyanyi y Nuanu y ajustada a una villa de dos dormitorios. Tres escenarios de ocupación, del 60, 70 y 80 %, suponen gestión profesional. Los gastos corrientes suman el 40 % de la facturación. Como el precio es más alto que el de la Unit #4, el neto sale más bajo: cerca de un 7,4 % con un 70 %. Es una estimación, no una garantía.
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