NYANYI · ID RR-2210

Rise Villas, willa #5: dwie sypialnie, basen, 153,5 m², Nuanu

Najdroższa willa pierwszego etapu kosztuje Rp 6,20 mld: dwie sypialnie, basen i 153,5 m² w Nuanu City, tyle samo powierzchni co w willi #4. Leasehold (Hak Sewa) obejmuje 30 lat, a połowę ceny płacisz przy podpisaniu umowy. Datę odbioru potwierdzamy.

Lokal w projekcie Rise Villas · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 lat
  • Nasz projekt
  • Nuanu City
  • 2sypialnie
  • 153,5 m²powierzchnia willi
  • Leasehold30 lat, Hak Sewa
  • 3 z 7wolnych willi

Nieruchomość

Co kupujesz

Rise Villas to siedem willi, które budujemy w Nuanu Creative City, blisko plaży z czarnym piaskiem w Nyanyi. Do Black Sands Beach jedzie się sześć minut, do Canggu piętnaście. Nuanu ma na swoim terenie szkołę, coworking i restauracje. Jesteśmy tu deweloperem i zarazem Twoim doradcą.

Willa #5 ma dwie sypialnie, basen i 153,5 m² – powierzchnią i liczbą sypialni odpowiada willi #4. Przekazujemy ją pod klucz, a specyfikacja mebli jest załącznikiem do umowy. Rzut tej willi i wielkość jej ogrodu wyślemy na WhatsApp.

Kupujesz leasehold Hak Sewa na 30 lat w strefie Nuanu, która ma własny plan zagospodarowania. Willa #5 kosztuje Rp 6,20 mld, willa #4 – Rp 5,49 mld, a wille z jedną sypialnią – Rp 3,36 mld. Datę odbioru i powód różnicy względem willi #4 wpisujemy do umowy.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Rise Villas · Willa #5: brutto i netto

W naszej prezentacji Rise Villas pokazujemy 10–12%, a to liczba przed kosztami. Niżej model tego, co kupujący ma netto: Rp 3,0 mln za noc według pobliskich willi w Nyanyi, minus operator, podatek, puste noce i utrzymanie.

Brutto 12,4%≈ Rp 769 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,0 mln za noc Netto 7,4%≈ Rp 461 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 769 mln12,4% ceny · Rp 3,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 138 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 76,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 92,3 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 461 mln7,4% ceny · okres zwrotu ≈ 13,4 lat
Scenariusze obłożenia: Rise Villas · Willa #5
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 659 mlnRp 264 mlnRp 395 mln6,4%15,7 lat
70%bazowyRp 769 mlnRp 308 mlnRp 461 mln7,4%13,4 lat
80%optymistycznyRp 879 mlnRp 351 mlnRp 527 mln8,5%11,8 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
W naszej prezentacji Rise Villas pokazujemy 10–12%, a to liczba przed kosztami. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Nyanyi za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Rise Villas · Willa #4: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; Rise Villas · Willa #1-2: 10,1% netto przy obłożeniu 70%; BSO Villa 1BD: 9,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa #5 to leasehold Hak Sewa na grunt na 30 lat, rejestrowany u notariusza na Ciebie albo na Twoją spółkę. Warunki przedłużenia są w umowie dzierżawy gruntu, którą dostajesz, zanim przelejesz pieniądze. PBG jest wydane. Po zakończeniu budowy przychodzi pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencja na najem na doby, a ostatnie 10% płaci się po otrzymaniu tych dokumentów.

Prawo i pozwolenia: Rise Villas · Willa #5
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat (Hak Sewa)Umowę dzierżawy gruntu przeczytaj przed wpłatą rezerwacyjną: jest w niej okres 30 lat i warunki przedłużenia.
Strefa (RDTR)Specjalna strefa Nuanu, wypis w drodzeNuanu buduje według własnego planu zagospodarowania. Wypis z RDTR domyka pakiet dokumentów.
Pozwolenie na budowę (PBG)WydaneNumer pozwolenia i wypis przekazujemy w trakcie sprawdzenia, przed jakąkolwiek wpłatą.
DeweloperRise Villas Bali, nasz projektSpółka, umowa dzierżawy gruntu i stan budowy – wszystko to jest w pakiecie dokumentów przed wpłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Dlatego transza przy odbiorze zależy od dokumentów, a nie od daty w kalendarzu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, według umowySpecyfikacja mebli i AGD jest załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Rise Villas · Willa #5?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Rise Villas · Willa #5

  1. 50%Rp 3,10 mld przy podpisaniu umowy.
  2. 40%Rp 2,48 mld w transzach za etapy budowy.
  3. 10%Rp 620 mln przy odbiorze, z protokołem odbioru.

Udziały wynikają z harmonogramu projektu. Umowa wiąże termin każdej transzy z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Nuanu · Nyanyi

44 hektary Nuanu leżą przy plaży z czarnym piaskiem, a miasto ma własną szkołę, coworking i kalendarz festiwali – to przyciąga gości. Tempo jest wolniejsze niż w Canggu, a okolica wciąż rośnie.

Rise Villas wśród palm Nuanu, widok z powietrza
Nyanyi · Tabanan · 6 min do Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai19 km
  • Szkoła i coworking Nuanuna terenie miasta

Nyanyi przejmuje pałeczkę po Canggu i Pererenan, a wille z basenem zarabiają tu za noc więcej niż średnia dla Tabanan. Na razie wieczory są ciche, a w okolicy przybywa miejsc, do których można wyjść.

Nuanu · Nyanyi · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

W promieniu 2 km od willi

  • 2restauracje
  • 1spa
  • 1beach cluby
  • 1szkoły międzynarodowe

Najbliższe miejsca

  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestauracja · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermarket · 958 m
  • Jungle Kidsklub dla dzieci Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolszkoła międzynarodowa · 1,1 km
  • Lumeiraspa i wellness · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Citymiasto kreatywne · 1,5 km
  • KŌRO Balirestauracja · 1,7 km

Miejsca wybrane ręcznie: tylko infrastruktura na poziomie Nuanu. Odległości w linii prostej od willi według współrzędnych Google Maps; dla Luna Beach Club i Nuanu – do głównego wejścia Nuanu Gate.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Rise Villas · Willa #5

Ile Rise Real Bali bierze przy zakupie willi #5?

Nic. Projekt jest nasz, więc cena z cennika jest ceną pełną i nie ma doliczonej prowizji. Płacimy za sprawdzenie certyfikatu prawa do gruntu, umowy dzierżawy i pozwoleń – wszystko przed wpłatą rezerwacyjną. Wyniki dostajesz na piśmie, z listą otwartych pytań i porównaniem z pobliskimi willami.

Ile kosztuje willa #5 i jak wygląda harmonogram wpłat?

Cennik podaje Rp 6,20 mld za tę willę z dwiema sypialniami i 153,5 m², na leasehold Hak Sewa na 30 lat. Połowę płacisz przy podpisaniu umowy, 40% idzie w transzach za etapy budowy, a ostatnie 10% przy odbiorze. Datę odbioru wpisujemy do umowy, gdy ją potwierdzimy.

Dlaczego willa #5 kosztuje więcej niż willa #4?

Obie wille mają dwie sypialnie i 153,5 m², a jednak willa #5 kosztuje Rp 6,20 mld, a willa #4 – Rp 5,49 mld. W całym projekcie cena za metr zależy od działki i przeszkleń, a nie od marży. Konkretną różnicę dla willi #5 wyjaśnimy na rozmowie i zapiszemy w umowie.

Czy mogę kupić willę #5 z zagranicy?

Tak. Willę pokazujemy na Zoomie, prosto z budowy w Nuanu. Umowę podpisuje się przez pełnomocnictwo u notariusza, więc nie musisz być na wyspie. Po zakończeniu budowy sprawdzamy willę w Twoim imieniu i wysyłamy zdjęcia z protokołem odbioru. Wpłaty trafiają do dewelopera etap po etapie, zgodnie z harmonogramem z umowy.

Skąd biorą się liczby rentowności willi #5?

Przyjmujemy Rp 3,0 mln za noc – z danych AirROI dla Nyanyi i Nuanu, dopasowanych do willi z dwiema sypialniami. Trzy warianty obłożenia, 60, 70 i 80%, zakładają profesjonalnego operatora. Koszty utrzymania to 40% przychodu. Cena jest wyższa niż przy willi #4, więc netto wychodzi niżej: ok. 7,4% przy 70%. To szacunek, a nie gwarancja.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →