Dwa rynki, jeden gość
Canggu i Pererenan sprzedają się tym samym ludziom: surferom, pracownikom zdalnym, parom po trzydziestce. Goście wybierają między nimi po cenie i po tym, jak daleko będą szli na kolację. Podaż jednak zmierza w przeciwnych kierunkach.
Canggu to dojrzały rynek. Ma 3920 ofert na platformach, a ta liczba skurczyła się o 8,0% w ciągu roku, w miarę jak słabsze nieruchomości wypadały z rynku. Pererenan ma 626 ofert, o 45,6% więcej niż rok wcześniej, i większość nowej zabudowy na tym odcinku wybrzeża idzie właśnie tam. Przychód na ofertę spadł w obu miejscach – odpowiednio o 23,1% i 27,9%.
| Wskaźnik | Canggu | Pererenan |
|---|---|---|
| Średnia cena za noc | Rp 3,79 mln | Rp 3,68 mln |
| Obłożenie | 36,2% | 40,2% |
| Przychód na ofertę, rocznie | Rp 376 mln | Rp 386 mln |
| Przychód rok do roku | −23,1% | −27,9% |
| Liczba ofert rok do roku | −8,0% | +45,6% |
| Oferty na platformach | 3920 | 626 |
Źródło: AirROI, sierpień 2025 – lipiec 2026, przeliczone na rupie po kursie strony
Dokąd trafia każda rupia przychodu
Każda rentowność w tym raporcie zaczyna się od przychodu brutto: cena za noc razy liczba sprzedanych nocy. Nasz model odejmuje potem trzy rzeczy. Prowizja operatora (opłata za zarządzanie) to 18% przychodu, w granicach rynkowego przedziału 15–25%. Utrzymanie, zaopatrzenie i puste noce między pobytami zabierają kolejne 12%. Podatek bierze 10% – to stawka zryczałtowana od przychodu z najmu dla rezydenta podatkowego zgodnie z PP 34/2017.
Właścicielowi zostaje więc ok. 60% przychodu. Operator kurortowy liczy sobie zwykle ok. 23%, co obniża udział właściciela do ok. 55%. Nierezydent płaci 20% podatku u źródła zamiast 10%, więc licz na mniej więcej połowę.
Dla trzech nieruchomości poniżej ta różnica kosztuje 1,3–1,5 punktu. Przy 70% obłożenia nierezydent zarabia netto 6,2% na willi w Pererenan, 7,1% na willi w Canggu i 7,2% na apartamencie. Trzymanie nieruchomości przez lokalną spółkę zmienia linię podatkową jeszcze inaczej, co tłumaczy nasz poradnik o podatku od najmu w Indonezji.
- 60%
- 18%
- 12%
- 10%
Źródło: Model rentowności Rise Real Bali; rozporządzenie rządowe nr 34 z 2017 r.; ustawa o podatku dochodowym, art. 26
Chcesz wyliczenie dla swojego budżetu?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp wyliczenie stopy zwrotu netto dla Twojego budżetu.
Trzy nieruchomości z katalogu, trzy scenariusze
Wybraliśmy trzy aktywne oferty z naszego katalogu: willę z dwiema sypialniami i basenem w Pererenan, willę z dwiema sypialniami i basenem w głębi Canggu oraz apartament z jedną sypialnią przy Batu Bolong. Każda cena za noc to nasz szacunek dla danego typu nieruchomości w danej lokalizacji, oparty na AirROI i skorygowany o metraż i standard wykończenia. Żaden z trzech deweloperów nie publikuje rentowności netto dla konkretnego lokalu, więc te liczby są nasze.
Ostrożny wariant to 60% obłożenia, bazowy 70%, mocny 80%. Te liczby celowo leżą wyraźnie powyżej średniej dla lokalizacji, wynoszącej 36–40%. Opisują nieruchomość z profesjonalnym operatorem i rokiem opinii za sobą. Jeśli planujesz samodzielne zarządzanie, użyj zamiast tego średniej dla lokalizacji – i zobaczysz, dlaczego tego nie polecamy.
| Nieruchomość | Cena | Cena za noc | Netto przy 60% | Netto przy 70% | Netto przy 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| Willa Elysium, 2 sypialnie, Pererenan | Rp 6,18 mld | Rp 3,0 mln | 6,4% | 7,5% | 8,5% |
| Willa Zamaya, 2 sypialnie, Canggu | Rp 4,78 mld | Rp 2,7 mln | 7,3% | 8,5% | 9,7% |
| White Palm, 1 sypialnia, Canggu | Rp 2,65 mld | Rp 1,5 mln | 7,4% | 8,7% | 9,9% |
Źródło: Ceny z katalogu Rise Real Bali i model rentowności, wrzesień 2026; ceny za noc to nasze szacunki na podstawie danych AirROI dla danej lokalizacji
Jakiego obłożenia potrzeba na 8% netto
Odwróćmy pytanie, a trzy nieruchomości wyraźnie się rozdzielają. Przy swojej szacowanej cenie willa w Pererenan potrzebuje 75,0% obłożenia, żeby przekroczyć 8% netto. Willa w Canggu potrzebuje 65,8%, a apartament 64,5%.
To liczba, o którą warto pytać operatora. Zapytaj, jakie obłożenie miały jego porównywalne nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach, miesiąc po miesiącu. Jeśli nie potrafi tego pokazać, zakładaj średnią dla lokalizacji. Przy przychodzie na poziomie średniej dla lokalizacji willa nie może kosztować więcej niż ok. Rp 2,82 mld w Canggu albo Rp 2,89 mld w Pererenan, żeby dać 8% netto.
Źródło: Wyliczenie Rise Real Bali na podstawie cen z katalogu i szacowanych cen za noc; przychód na ofertę AirROI
Co zabiera leasehold
Każdy rok użytkowania odcina kawałek wartości leasehold. Licząc liniowo, 27-letni podstawowy okres willi w Pererenan traci ok. Rp 229 mln rocznie, czyli 3,7% swojej ceny. 25-letni okres Zamayi traci 4,0% rocznie, a 27 lat White Palm – 3,7%. Nazywamy to utratą wartości leasehold i musi to wejść do rachunku, zanim ktokolwiek powie o zysku.
Odejmij ją od zwrotu netto w scenariuszu bazowym, a dostaniesz 3,8% dla willi w Pererenan, 4,5% dla willi w Canggu i 5,0% dla apartamentu. Tyle zarabiasz ponad odzyskanie własnego kapitału.
Przedłużenia mocno zmieniają obraz. Wszystkie trzy umowy je zawierają: 30 dodatkowych lat dla Elysium i White Palm, 25 dla Zamayi. Rozłożona na cały okres łącznie z przedłużeniem utrata wartości spada do 1,75–2,0% rocznie. Sprawdź, ile kosztuje przedłużenie i kto ustala cenę, bo od tego zależy, którą z tych dwóch liczb naprawdę kupujesz.
| Nieruchomość | Leasehold | Netto przy 70% | Po utracie wartości, okres podstawowy | Po utracie wartości, z przedłużeniem |
|---|---|---|---|---|
| Willa Elysium, Pererenan | 27 + 30 lat | 7,5% | 3,8% | 5,7% |
| Willa Zamaya, Canggu | 25 + 25 lat | 8,5% | 4,5% | 6,5% |
| White Palm, Canggu | 27 + 30 lat | 8,7% | 5,0% | 6,9% |
Źródło: Wyliczenie Rise Real Bali; okresy leasehold zgodnie z deklaracją każdego dewelopera
Pererenan niesie więcej ryzyka strefowania
Duża część Pererenan do niedawna była polem ryżowym. Przegląd ofert sprzedaży Propertii z marca 2026 r. znalazł 17,3% ofert w Pererenan na gruntach rolnych lub chronionych, wobec 9,3% dla całego Badung. Willa w takiej strefie nie ma drogi do PBG ani licencji na najem, a od 1 sierpnia 2026 r. nie może też zostać na platformach rezerwacyjnych.
Problem Canggu jest inny. Wolnego gruntu prawie już nie ma, więc nowe projekty albo wciskają się na mniejsze działki, albo stają na skraju lokalizacji. Przed porównaniem oferty z liczbami dla Canggu sprawdź dokładny adres na mapie.
Canggu sprawdza się, gdy
- Chcesz łatwego wyjścia z inwestycji
- Nieruchomość leży w odległości spaceru od Batu Bolong albo Berawy
- Wolisz kupować na rynku, z którego słabsze oferty już same wypadły z platform
W Pererenan sprawdź, czy
- Strefowanie i PBG się zgadzają
- Cena już uwzględnia rok, w którym konkurencyjne oferty urosły o 45,6%
- Nazwany operator ma podobne wille w okolicy
Źródło: Propertia, dane rynku willi na Bali, marzec 2026; Ministerstwo Turystyki, delisting od 1 sierpnia 2026
Jak modelujemy willę w tych dwóch lokalizacjach
Rozbieg kiedyś wynosił trzy do sześciu miesięcy. Przy 626 ofertach w Pererenan zamiast 430 nowa willa potrzebuje więcej czasu, żeby zebrać opinie, które wprowadzą ją na pierwszą stronę wyników.
- Zaczynamy od przychodu dla lokalizacji
12-miesięczny przychód na ofertę z AirROI, który odzwierciedla faktycznie dokonane rezerwacje, nie stawki z ogłoszeń.
- Korygujemy pod nieruchomość
Liczba sypialni, metraż, basen, wykończenie i odległość spacerem do plaży i kawiarni.
- Liczymy trzy warianty obłożenia
60%, 70% i 80% dla nieruchomości zarządzanej, plus średnia dla lokalizacji jako dolna granica.
- Odejmujemy koszty
Ok. 40% przychodu łącznie, albo 45% przy operatorze kurortowym.
- Dodajemy rozbieg
Sześć do dziewięciu miesięcy.
- Odejmujemy utratę wartości leasehold
Za okres podstawowy i za cały okres z przedłużeniem, obok siebie.
Źródło: Metodologia rentowności Rise Real Bali, wrzesień 2026
Kolejny krok
Każda z powyższych nieruchomości ma własną stronę z pełnym rozbiciem kosztów i warunkami operatora: oferty w Canggu i oferty w Pererenan są o jedno kliknięcie. Wstaw własne założenie obłożenia do kalkulatora rentowności albo prześlij nam willę, którą rozważasz, a przepuścimy ją przez ten model.
Co to znaczy dla kupującego
- Przeciętne oferty zarobiły Rp 376 mln w Canggu i Rp 386 mln w Pererenan w ostatnim roku, obie wartości spadły o 23–28%.
- Właściciel-rezydent zatrzymuje ok. 60% przychodu.
- Nasze trzy nieruchomości z katalogu dają 7,5–8,7% netto przy 70% obłożenia, wobec 12,4–14,5% brutto.
- Przy leasehold na 25–27 lat ok. 4 punkty zwrotu netto to wracający kapitał.
- 17,3% ofert sprzedaży w Pererenan leży na gruntach rolnych lub chronionych. Sprawdź strefowanie w pierwszej kolejności.
Następny krok: Ilu turystów odwiedza Bali: przyjazdy, rynki źródłowe i plateau 2026
Częste pytania
Jaka jest rentowność najmu willi w Canggu?
W naszym modelu zarządzana willa w Canggu daje ok. 8,5% netto rocznie przy 70% obłożenia i 7,3% przy 60%. Ta sama nieruchomość pokazuje ok. 14% brutto. Przeciętna oferta w Canggu zarobiła Rp 376 mln w roku do lipca 2026 r. (AirROI).
Co jest lepsze pod wynajem: Pererenan czy Canggu?
Przychód na ofertę jest zbliżony: Rp 386 mln w Pererenan wobec Rp 376 mln w Canggu. Pererenan sprzedaje więcej swoich nocy (40,2% wobec 36,2%), ale w ciągu roku przybyło mu też 45,6% ofert, a więcej jego gruntu ma status rolny.
Dlaczego wasza rentowność jest niższa niż liczba dewelopera?
Odejmujemy zarządzanie, utrzymanie, puste noce i podatek – ok. 40% przychodu. Materiały sprzedażowe zwykle pokazują przychód brutto względem ceny. Na naszych trzech przykładowych nieruchomościach brutto to 12,4–14,5%, a netto 7,5–8,7%.
Jakie obłożenie założyć dla willi w Canggu?
Użyj średniej dla lokalizacji, ok. 36%, jako dolnej granicy i 60–70% dla nieruchomości z profesjonalnym operatorem i rokiem opinii. Po starcie licz sześć do dziewięciu miesięcy, zanim osiągnie ten poziom.
Czy okres leasehold wpływa na rentowność?
Tak. Przy 25-letnim leasehold ok. 4% ceny odchodzi liniowo każdego roku. Odejmij to od zwrotu netto, żeby zobaczyć, co zarabiasz ponad zwrot własnego kapitału. Zapisane w umowie przedłużenie obniża tę utratę o połowę lub więcej.
Skąd to wiemy
Stawki dla lokalizacji, obłożenie, przychód na ofertę i liczba ofert pochodzą z AirROI za okres sierpień 2025 – lipiec 2026, przeliczone na rupie. Trzy nieruchomości to aktywne oferty w naszym katalogu. Ceny i okresy leasehold podajemy zgodnie z deklaracją deweloperów, a ceny za noc to nasze szacunki dla danego typu nieruchomości. Model odejmuje od przychodu brutto 18% na zarządzanie, 12% na utrzymanie i puste noce oraz 10% podatku, jak dla właściciela-rezydenta podatkowego. Utrata wartości leasehold to wyliczenie liniowe za okres podstawowy i za cały okres łącznie z przedłużeniem zapisanym w umowie, bez uwzględnienia kosztu samego przedłużenia. Udział gruntów w strefach z ograniczeniami pochodzi z przeglądu ofert sprzedaży Propertii z marca 2026 r. To nie jest doradztwo inwestycyjne ani obietnica dochodu.
- AirROI, dane najmu krótkoterminowego Canggu i Pererenan, sierpień 2025 – lipiec 2026
- Katalog i model rentowności Rise Real Bali, wrzesień 2026
- Rozporządzenie rządowe nr 34 z 2017 r. o podatku dochodowym od najmu gruntów i budynków
- Ustawa o podatku dochodowym, art. 26, podatek u źródła dla nierezydentów
- Propertia, dane rynku willi na Bali, marzec 2026
- Ministerstwo Turystyki, delisting obiektów bez licencji, od 1 sierpnia 2026
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
