Podatek od najmu willi w Indonezji: PPh 26, PBJT, NPWP i rezydencja podatkowa

Czynsz z willi na Bali obciążają dwa osobne podatki. Dżakarta nakłada podatek dochodowy na to, co zarabia właściciel. Regencja nakłada PBJT, podatek od zakwaterowania, który gość płaci na wierzchu stawki za dobę. Jeden nie zastępuje drugiego, a przy najmie na doby płacisz oba naraz.

PBJT to dawny PHR, podatek hotelowo-gastronomiczny. Ustawa 1/2022 wchłonęła PHR do szerszego podatku od wybranych towarów i usług i ograniczyła stawkę za zakwaterowanie do 10%. Badung nalicza pełne 10% na podstawie Perda 7/2023, a lista wprost obejmuje wille i domy prywatne używane jak hotel. Ponieważ pobyt na dobę ma PBJT, VAT go już nie dotyczy.

Źródło: Ustawa 1/2022 (HKPD); Perda Badung 7/2023; PP 34/2017; ustawa o podatku dochodowym, art. 26; PMK 70/2020, art. 6

PP 34/2017 ustala 10% podatku końcowego dla rezydentów i zakładów stałych. Właściciel mieszkający za granicą podlega zamiast tego art. 26 ustawy o podatku dochodowym, który zabiera 20% kwoty brutto. Czynsz jest na liście dochodów objętych tym przepisem. Ortax opisał tę wykładnię 19 czerwca 2026 r., a podsumowanie podatkowe PwC dla Indonezji podaje tę samą stawkę 20%.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania tu nie pomoże. Na mocy art. 6 umów podpisanych przez Indonezję – w tym z USA, Australią, Wielką Brytanią i Singapurem – dochód z nieruchomości może być opodatkowany tam, gdzie ona leży. Umowa pozwala Twojemu krajowi zaliczyć podatek zapłacony w Indonezji, ale nie obniża indonezyjskiej stawki.

Źródło: Ustawa o podatku dochodowym, art. 26; Ortax, 19 czerwca 2026 r.; PwC Worldwide Tax Summaries, Indonezja, 11 czerwca 2026 r.; nasz przykład

Samo posiadanie willi na leasehold nie robi z Ciebie indonezyjskiego podatnika. Numer podatkowy, NPWP, jest Ci potrzebny, gdy Indonezja ma powód, żeby Cię opodatkować: zarabiasz tu na czynszu, stajesz się rezydentem podatkowym, wynajmujesz dom trzymany na Hak Pakai albo zasiadasz w zarządzie indonezyjskiej spółki, w tym własnego PT PMA.

Rezydentem podatkowym stajesz się, jeśli spędzisz w Indonezji ponad 183 dni w dowolnych kolejnych 12 miesiącach – dni nie muszą następować po sobie – albo jeśli jesteś tu w roku podatkowym z zamiarem zamieszkania, co pokazuje długoterminowe zezwolenie na pobyt, umowa o pracę czy długa umowa najmu domu. Aktualne wytyczne urzędu skarbowego w tej sprawie, PER-23/PJ/2025, weszły w życie 9 grudnia 2025 r. – liczy się sama obecność, nie rodzaj wizy.

Rezydencja zmienia więcej niż tylko podatek od czynszu. Obniża go z 20% do 10% przy długim najmie, ale w zamian rezydent rozlicza dochód z całego świata: pensję, dywidendy i zyski z kraju według progresywnej skali do 35%, pomniejszone o to, co już zapłacił u siebie, jeśli umowa na to pozwala. Nierezydent płaci płaskie 20% od dochodu indonezyjskiego, bez żadnych ulg – dla właściciela jednej willi z dużym dochodem gdzie indziej pozostanie nierezydentem bywa po prostu tańsze.

1. 01
   Zbierz dokumenty

   Paszport, KITAS lub KITAP, zdjęcie, indonezyjski adres.

2. 02
   Złóż wniosek w Coretax

   Rejestracja online, potwierdzenie kodem.

3. 03
   Odbierz numer

   Od jednego do pięciu dni roboczych, zależnie od weryfikacji.

4. 04
   Przekaż go dalej

   Bankowi, zarządcy willi, notariuszowi i każdemu, kto Ci tu płaci.

Źródło: Ustawa o podatku dochodowym, art. 2; PER-23/PJ/2025; PMK 81/2024; PER-7/PJ/2025; Ortax i DDTC, 2025–2026

Wynajmujesz willę na rok lub dłużej i jako rezydent płacisz końcowe 10% kwoty brutto. Nic nie odliczasz, a po zapłaceniu sprawa jest zamknięta.

Najem na doby jest mniej oczywisty. Wykładnia DDTC z 12 sierpnia 2024 r. mówi, że usługa noclegowa to nie najem budynku, więc wypada poza 10% podatkiem końcowym i liczy się jako dochód z działalności. Rezydent-osoba fizyczna mógłby wtedy skorzystać z 0,5% podatku od obrotu, który PP 20/2026 uczyniło stałym od 22 kwietnia 2026 r., ze zwolnieniem pierwszych Rp 500 000 000 rocznego obrotu. Przewodnik podatkowy Airbnb dla gospodarzy z 2024 r. wspomina obie stawki, 10% i 0,5%.

Nie wybieramy za Ciebie między tymi dwiema wykładniami. Jeśli będziesz rezydentem i wynajmujesz na doby, zdobądź pisemną opinię zarejestrowanego doradcy podatkowego przed pierwszą rezerwacją, a do tego czasu licz rentowność na 10%.

Źródło: PP 34/2017; PP 20/2026; DDTC, 12 sierpnia 2024 r. i 17 listopada 2025 r.; Airbnb, przewodnik podatkowy dla gospodarzy w Indonezji, 2024

Ogłoszenia o najmie długoterminowym często mają dopisek „excl. tax”. Znaczy to, że podatek dolicza się na wierzchu. Willa za Rp 20 000 000 miesięcznie bez podatku kosztuje najemcę Rp 22 000 000 przy stawce 10%, jeśli to on ją ponosi.

Spory dotyczą też podstawy naliczenia. PP 34/2017 liczy do czynszu brutto opłaty serwisowe, konserwację, sprzątanie i ochronę, nawet gdy w umowie są na osobnej pozycji. Podział płatności na „czynsz” i „usługi” nie zmniejsza podatku. Zapisz w umowie, kto płaci podatek, w jakiej stawce i czy podana kwota już go zawiera.

Źródło: PP 34/2017; DDTC o opłatach serwisowych w podstawie najmu

Jeśli najemcą jest firma, zakład stały, urząd albo zagraniczne przedstawicielstwo, to on pobiera podatek i płaci go za Ciebie. Najemca-osoba fizyczna tego nie robi, więc obowiązek zostaje przy Tobie jako właścicielu. Dla nierezydenta, którego willą zarządza lokalna firma, to ona pobiera 20% z Twojej wypłaty i powinna wystawić potwierdzenie poboru (bukti potong).

Na podstawie PMK 81/2024 podatek pobrany w danym miesiącu trzeba wpłacić do 15. dnia kolejnego i zgłosić przez e-Bupot do 20. dnia. Wszystko idzie przez system Coretax, działający od 1 stycznia 2025 r. Roczne zeznania składa się do 31 marca (osoby fizyczne) i do 30 kwietnia (spółki). Spóźnione zeznanie kosztuje Rp 100 000 dla osoby i Rp 1 000 000 dla spółki, a zaległa zapłata nalicza odsetki według stopy referencyjnej plus 5%, podzielone przez 12, za każdy miesiąc.

1. 01
   Ustal rezydencję

   Decyduje o 20% albo reżimie rezydenta.

2. 02
   Wskaż, kto pobiera podatek

   Zapisz to w umowie najmu albo zarządzania.

3. 03
   Zapłać do 15. dnia

   Za dochód otrzymany w poprzednim miesiącu.

4. 04
   Zgłoś do 20. dnia

   Przez e-Bupot w systemie Coretax.

5. 05
   Zachowaj każde potwierdzenie

   Twój urząd skarbowy w kraju będzie ich chciał do odliczenia.

Źródło: PMK 81/2024, art. 94; DDTC, 6 maja 2024 r.; ordynacja podatkowa (KUP), art. 7 i 9

Platformy rezerwacyjne nie pobierają za indonezyjskich gospodarzy ani PBJT, ani podatku dochodowego. Strona Airbnb o odpowiedzialnym goszczeniu w Indonezji mówi wprost, że gospodarz rejestruje się po regionalny numer podatkowy (NPWPD) i płaci PBJT do regencji co miesiąc. Airbnb nalicza VAT tylko od własnej opłaty za usługę, efektywnie 11% od stycznia 2025 r.

Pojedyncza willa jest daleko od progu Rp 4 800 000 000 obrotu, który zobowiązuje do rejestracji jako płatnik VAT, a zakwaterowanie objęte PBJT i tak jest poza VAT. Ten próg ma znaczenie dla firmy zarządzającej całym portfelem willi. Rząd rozważał jego obniżenie, ale żaden przepis dotąd tego nie zmienił.

Źródło: Airbnb, odpowiedzialne goszczenie w Indonezji; przewodnik podatkowy Airbnb Indonezja, 2024; PMK 131/2024; PMK 81/2024

Weźmy willę z dwiema sypialniami w Canggu, która zarabia od gości Rp 900 000 000 rocznie, po odliczeniu PBJT. Właściciel-nierezydent traci z tego Rp 180 000 000 na PPh 26, zanim zapłaci za zarządzanie, platformy, personel i naprawy. Przy willi wartej Rp 5 000 000 000 ta jedna pozycja kosztuje 3,6 punktu procentowego rentowności brutto.

Gdy przeliczamy model rentowności dewelopera od nowa, najczęściej brakuje w nim dwóch pozycji: podatku regionalnego i stawki dla nierezydenta. Nasz poradnik o rentowności najmu pokazuje pełną drogę od brutto do netto, a poradnik o podatkach od nieruchomości obejmuje zakup, posiadanie i sprzedaż.

Żeby zobaczyć, ile willa zwróci Tobie po podatku, wybierz jedną z katalogu albo porównaj lokalizacje. Policzymy liczby dla Twojej rezydencji, zanim się zdecydujesz.

Źródło: Nasze wyliczenie na przykładzie willi za Rp 5 mld z Rp 900 mln przychodu brutto

Częste pytania