Ubezpieczenie willi na Bali: ochrona, która się liczy, stawki i luki

Nie. Indonezyjskie prawo nie zmusza zagranicznego właściciela do ubezpieczenia willi i nikt tego przy zakupie nie sprawdza. Obowiązek wynika z umów: bank udzielający kredytu, regulamin budynku albo umowa leasehold mogą wymagać polisy. Cudzoziemcy rzadko mają kredyt bankowy (zob. kredyt hipoteczny dla cudzoziemców), więc praktyczne pytanie brzmi: co mówi Twoja umowa leasehold albo umowa o zarządzanie?

Jedna zasada jednak wiąże. Ustawa 40/2014 kieruje ochronę majątku w Indonezji do lokalnych ubezpieczycieli, chyba że żaden z nich nie może przyjąć ryzyka. Polisę zagranicznego ubezpieczyciela trudno tu wyegzekwować, a banki jej nie przyjmują. Przed zapłatą poproś o numer licencji OJK ubezpieczyciela – nadzór finansowy publikuje rejestr licencjonowanych firm.

Źródło: Expatica, ubezpieczenie domu w Indonezji, 12 sierpnia 2026 r.; ustawa 40/2014 o ubezpieczeniach, w streszczeniu Mondaq, 2014; Global Investments, przewodnik po ubezpieczeniu nieruchomości na Bali, 2026

Pięć zdarzeń: ogień, piorun, wybuch, uderzenie statku powietrznego i dym. To standardowa klauzula od ognia, znana jako PSKI, i na niej oparta jest prawie każda polisa na nieruchomość sprzedawana tutaj. Pęknięte rury, powodzie, trzęsienia ziemi i kradzież zostają poza nią.

Całą resztę dokupuje się jako rozszerzenia, każde z własną ceną. Dwa liczą się na Bali. Pierwsze to powódź i wichura. Drugie to pakiet, który ubezpieczyciele nazywają EQVET: trzęsienie ziemi, erupcja wulkanu i tsunami. Maybank i Tokio Marine sprzedają go jako jeden zestaw. Klauzula Tokio Marine dodaje pożar i wybuch będące następstwem wstrząsu. Jeden przewodnik brokera pisze, że wiele standardowych planów pomija erupcję, więc czytaj klauzule, nie broszurę.

Źródło: Okólnik OJK 6/SEOJK.05/2017, załącznik I (stawka od ognia dla domów) i załącznik III (strefy i stawki za trzęsienie ziemi); streszczenie polisy od ognia Chubb Indonesia (przedział dla powodzi); strony produktowe Maybank i Tokio Marine o trzęsieniu ziemi, 2026

Licz około 0,2% kosztu odbudowy rocznie za ogień, powódź i trzęsienie ziemi razem. Przy willi za Rp 2 mld w Badung to Rp 4,2–4,5 mln (nasz szacunek na stawkach OJK dla domów, podanych wyżej). Ta sama willa w Tabanan: pozycja za trzęsienie ziemi spada z Rp 2,7 mln do Rp 2,08 mln.

Ubezpiecz budynek, nie działkę. Suma ubezpieczenia to koszt odbudowy, więc licz od kosztu budowy. Nasz przewodnik o tym, ile kosztuje budowa willi, podaje dla indonezyjskich wykonawców w 2026 r. Rp 5,5–15 mln za m². Willa 200 m² wychodzi więc między Rp 1,1 a 3 mld. Jeśli ubezpieczysz cenę zakupu, zapłacisz składkę od gruntu, którego żaden pożar nie spali.

Przewodniki brokerów podają łącznie 0,1–0,3% wartości ubezpieczonej, co otacza tę liczbę. Ubezpieczyciele dodają opłaty za polisę i stemplowe, więc pytaj o sumę, nie tylko o stawkę. Taryfy pochodzą z kwietnia 2017 r. Organizacje branżowe prosiły o przegląd w 2025 r., a w marcu 2026 r. regulator zapowiedział, że wciąż ocenia sprawę i przeprowadzi konsultacje publiczne. Przy odnowieniu potwierdź, który cennik obowiązuje.

Źródło: Okólnik OJK 6/SEOJK.05/2017; cennik Chubb Indonesia; Bali Villa Realty, ubezpieczenie nieruchomości na wynajem, aktualizacja 26 lutego 2026 r.; Bisnis, 17 stycznia 2025 r.; Kontan, 21 marca 2026 r.; wyliczenie Rise Real Bali

To największa pozycja w rachunku i ta, z której właściciele rezygnują najpierw. Bali zanotowało w 2025 r. 547 trzęsień ziemi, a ludzie odczuli dziesięć z nich. Te liczby brzmią spokojnie. Zagrożenie tkwi w sposobie zbudowania domu.

Wstrząs o magnitudzie 4,8 w pobliżu Karangasem z 16 października 2021 r. pochłonął trzy ofiary (BMKG; BNPB). Przy takiej sile widać, jak wiele znaczy jakość budowy. Zapytaj wykonawcę, którą normę sejsmiczną spełnia willa. Obecna norma krajowa to SNI 1726:2019, a obliczenia inżyniera według niej należą do tej samej teczki co pozwolenie na budowę.

Powódź jest druga. Powodzie z września 2025 r. zabiły na wyspie 18 osób, a najmocniej uderzyły w Denpasar. Rozszerzenie na powódź kosztuje mniej więcej jedną trzecią pozycji za trzęsienie ziemi. Rezygnacja z którejkolwiek dla oszczędności Rp 1 mln rocznie to fałszywa oszczędność.

Źródło: BBMKG Wilayah III Denpasar za Metro TV i ANTARA, styczeń 2026 r.; ocena skutków wstrząsu w Karangasem z 16 października 2021 r. (BMKG i BNPB); BNPB za Antara, wrzesień 2025 r.; SNI 1726:2019

Willa wynajmowana potrzebuje trzech warstw, których dom nie wymaga: odpowiedzialności cywilnej, ochrony utraconego dochodu z najmu i ochrony wyposażenia. Odpowiedzialność płaci, gdy gość ulegnie wypadkowi przy basenie albo na schodach. Ochrona dochodu płaci, gdy szkoda trzyma willę pustą. Ochrona wyposażenia zastępuje pakiet mebli, z którym willę sprzedano.

Wycenę warstwy dochodowej zderz z własnymi liczbami. Jeden przewodnik brokera podaje 0,5–1,5% ubezpieczonego przychodu z najmu rocznie, a jeden pakiet ubezpieczyciela wypłaca Rp 500 000 dziennie przez maksymalnie 90 dni, gdy willa nie nadaje się do zamieszkania. Porównaj oba z realistycznym miesiącem według naszych przewodników o obłożeniu i kosztach utrzymania. Wynajmujący potrzebują też jasnych zapisów o pustostanie, więc zapytaj, co uznaje się za pustą willę.

Jeśli willą zarządza operator, sprawdź, kto ubezpiecza wyposażenie i kto ponosi udział własny. Przewodnik o umowie o zarządzanie wylicza, co powinna zawierać umowa, a przewodnik o licencji na najem omawia NIB.

Źródło: Global Investments, przewodnik po ubezpieczeniu nieruchomości na Bali, 2026; Bali Villa Realty, ubezpieczenie nieruchomości na wynajem, 2026; Expatica, 12 sierpnia 2026 r.

Powiadom ubezpieczyciela albo brokera w dniu pojawienia się szkody, a potem wyślij opis na piśmie. Standardowe indonezyjskie klauzule od ognia wymagają go w ciągu siedmiu dni kalendarzowych, choć każdy ubezpieczyciel ustala własny termin. Sfotografuj wszystko, zanim ktokolwiek zacznie naprawiać albo sprzątać. Likwidator ogląda szkodę, wycenia ją względem sumy ubezpieczenia i udziału własnego, a ubezpieczyciel potwierdza lub odmawia wypłaty.

Trzymaj teczkę budowlaną pod ręką: rzuty, pozwolenie na budowę (PBG), pozwolenie na użytkowanie (SLF), faktury wykonawców i listę mebli. Razem pokazują, co tam stało, że wolno to było postawić i ile kosztuje odbudowa. Zgłoszenia idą w języku indonezyjskim, więc anglojęzyczny broker oszczędza tygodnie. Oba dokumenty wyjaśnia nasz przewodnik po PBG i SLF.

Źródło: Expatica, 12 sierpnia 2026 r.; Global Investments, 2026

Przed podpisem przeczytaj klauzule w sześciu punktach. Zacznij od sumy ubezpieczenia, która ma być kwotą odbudowy. Potem sprawdź, czy polisa wylicza ryzyka, czy obejmuje wszystkie, jaki jest udział własny na zdarzenie i czy pakiet od trzęsienia ziemi zawiera erupcję i tsunami. Poszukaj zapisów o dachach ze strzechy i o pustych willach, bo niektórzy ubezpieczyciele odmawiają strzechy w ogóle, a tradycyjny dach z alang-alang może zawęzić wybór. Na koniec potwierdź licencję OJK ubezpieczyciela.

Ubezpieczenie zdrowotne to osobny rynek, opisany w tekście opieka zdrowotna i ubezpieczenia na Bali. Resztę kosztów utrzymania willi policzysz, zaczynając od naszego katalogu ofert, gdzie każda karta pokazuje etap budowy i formę władania, przed którymi się ubezpieczasz.

Źródło: Global Investments, 2026; OJK; Rise Real Bali

Częste pytania