Czy przy zakupie nieruchomości na Bali potrzebny jest prawnik? Co sprawdza i ile bierze

Nie znaleźliśmy przepisu, który zmuszałby do wynajęcia prawnika. Prawo wymaga natomiast aktu PPAT przy rejestracji sprzedaży praw do gruntu i zobowiązuje notariuszy do bezstronności wobec stron. Obaj urzędnicy obsługują transakcję i żaden nie jest Twoim prawnikiem. W Polsce notariusz ma podobny obowiązek: czuwa nad należytym zabezpieczeniem interesów stron i innych osób, których czynność może dotyczyć (Prawo o notariacie, art. 80 § 2). Co podpisuje i ile bierze każdy z nich, opisuje poradnik o notariuszu i PPAT.

Trzy sytuacje sprawiają, że prawnik jest prawie konieczny. Leasehold to umowa, więc kupujesz w gruncie rzeczy papier. Zakup przez PT PMA to jednocześnie założenie spółki i uzyskanie prawa do gruntu. A przy willi na etapie budowy płacisz, zanim będzie co obejrzeć.

Źródło: PP 24/1997, art. 37 ust. 1; ustawa o notariacie 2/2014, art. 16 ust. 1 lit. a; Prawo o notariacie z 14 lutego 1991 r., art. 80 § 2

Tylko advokat w rozumieniu ustawy 18/2003 (odpowiednik orientacyjny polskiego adwokata albo radcy prawnego). Ustawa wymaga obywatelstwa Indonezji, dyplomu prawniczego, zdanego egzaminu zawodowego i dwóch lat praktyki w kancelarii. Kandydat musi mieć też co najmniej 25 lat i złożyć przysięgę przed sądem wyższej instancji prowincji (Pengadilan Tinggi), zanim zacznie praktykować.

Zagraniczni prawnicy tej pracy nie wykonują. Art. 23 zabrania im występować w sądzie, praktykować prawo i otwierać kancelarię. Indonezyjska kancelaria może zatrudnić takiego prawnika jako eksperta od prawa zagranicznego, za zgodą ministerstwa i z pozwoleniem na pracę. Prawnik z Polski wyjaśni więc zasady podatkowe Twojego kraju, ale nie indonezyjskie prawo.

Sprawdzaj człowieka, nie szyld kancelarii. Poproś o legitymację advokata, wydawaną przez PERADI albo inną organizację adwokacką, oraz o potwierdzenie przysięgi w Pengadilan Tinggi. Sam zawód też jest w ruchu. Od pisma Sądu Najwyższego z 2015 r. sądy wyższej instancji przyjmują przysięgę od advokatów z kilku organizacji, a wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 17 czerwca 2026 r. dał ustawodawcy dwa lata na przepisanie ustawy, która do tego czasu obowiązuje. Napis „konsultant prawny” na wizytówce nie jest kwalifikacją advokata.

Źródło: Ustawa 18/2003, art. 1, 3, 4 i 23; pismo Sądu Najwyższego 73/KMA/HK.01/IX/2015; orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego 126/PUU-XXIV/2026

Przy typowej transakcji pojawia się pięć stron i każda odpowiada przed kimś innym. Tylko jedna pracuje wyłącznie dla Ciebie.

Źródło: Ustawa 18/2003; ustawa o notariacie 2/2014; PP 24/2016

Według przewodnika cenowego The Indonesian Lawyer z września 2026 r. podstawę stanowi siedem sprawdzeń. Prawnik potwierdza w urzędzie ziemskim, że certyfikat jest prawdziwy, a sprzedający jest obecnym właścicielem, po czym odczytuje rodzaj prawa i datę jego wygaśnięcia. Dalej idą hipoteki, spory i roszczenia spadkowe. Potem strefa, pozwolenia budowlane (PBG i SLF), zaległe podatki i granice. Jak wygląda samo sprawdzanie w rejestrach, opisuje nasza lista due diligence, a czytanie planu pokazuje poradnik o strefach.

Sprawdzenia to połowa pracy. Reszta to ocena, czy ten sprzedający w ogóle może sprzedać. Gdy sprzedaje spółka, prawnik pobiera jej profil z rejestru AHU Online, z udziałowcami i zarządem. Art. 102 ustawy o spółkach (40/2007) wymaga zgody udziałowców na sprzedaż lub zastaw ponad 50% aktywów netto, więc prawnik prosi o uchwałę. Gdy sprzedaje osoba fizyczna, pyta o stan cywilny, bo majątek wspólny można zbyć tylko za zgodą obojga małżonków.

Zapytaj też o postać certyfikatu. Przejście na certyfikat elektroniczny jest dobrowolne, ale gdy grunt zostanie przekonwertowany, urząd ziemski wycofuje papierowy oryginał.

Źródło: The Indonesian Lawyer, 23 września 2026 r.; ustawa 40/2007, art. 102; Mondaq, 31 marca 2023 r.; ustawa 1/1974, art. 36 ust. 1; Permen ATR/BPN 3/2023

Zacznij od języka. Art. 31 ustawy o języku (24/2009) wymaga indonezyjskiego w umowach z indonezyjską stroną, a gdy podpisuje cudzoziemiec, dodaje wersję w jego języku albo po angielsku. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 2015 r. podtrzymało nieważność umowy pożyczki sporządzonej wyłącznie po angielsku. Okólnik Sądu Najwyższego 3/2023 uznał później, że brak tekstu indonezyjskiego unieważnia umowę tylko tam, gdzie wykazano złą wiarę, choć część autorów tę wykładnię kwestionuje. Bezpieczna droga to umowa dwujęzyczna, która wskazuje, który tekst rozstrzyga.

Potem klauzule, które decydują, co możesz zrobić z umową. Przedłużenie: wzór ceny, termin zawiadomienia, kto musi się zgodzić. Cesja: czy możesz sprzedać pozostały okres i czy właściciel gruntu musi na to pozwolić. Następstwo: co wiąże nowego właściciela, jeśli dotychczasowy właściciel gruntu sprzeda działkę albo umrze. Wyjście: kto i dlaczego może zakończyć umowę wcześniej. Nasz poradnik o przedłużeniu leasehold omawia sześć takich klauzul, a słownik definiuje cesję leasehold.

Źródło: Ustawa 24/2009, art. 31; orzeczenie Sądu Najwyższego 601 K/Pdt/2015; okólnik Sądu Najwyższego 3/2023; Hukumonline, 10 stycznia 2024 r.; Neginski, 2025 r.

Dwa przewodniki cenowe z 2026 r. podają za przegląd ryczałt Rp 5–20 mln (Global Investments, 13 czerwca 2026 r.) i Rp 8–30 mln (The Indonesian Lawyer, 23 września 2026 r.). Złożone transakcje i struktury spółek kosztują więcej. Drugi przewodnik dodaje, że kancelarie rozliczają się też godzinowo. Opublikowanych stawek godzinowych nie znaleźliśmy, więc żadnej nie podajemy.

Przy willi za Rp 3,5 mld łączny zakres daje mniej więcej 0,1–0,9% ceny (nasze wyliczenie). Notariusze i PPAT liczą inaczej, jako procent wartości transakcji, zwykle 0,5–1%, a prawo ogranicza obu.

Zapytaj, czego opłata nie obejmuje. Opłaty urzędowe, takie jak sprawdzenie certyfikatu w urzędzie ziemskim, honoraria notariusza i PPAT, podatki i tłumaczenie przysięgłe, zwykle leżą poza nią. Poproś o pisemne zestawienie, które je wyodrębnia. Ustawa 18/2003 pozwala prawnikowi i klientowi ustalić honorarium w umowie, więc najpierw negocjuj zakres pracy, a dopiero potem stawkę.

Źródło: Global Investments, 13 czerwca 2026 r.; The Indonesian Lawyer, 23 września 2026 r.; ustawa 18/2003, art. 21; Expatica, 18 sierpnia 2026 r.

Wynajmij własnego. Prawnik polecony przez sprzedającego, dewelopera albo pośrednika opłacanego z prowizji sprzedającego nie musi być stronniczy, ale nie masz jak tego sprawdzić. Kodeks etyki advokatów każe prawnikowi, który znalazł się po obu stronach, całkowicie się wycofać, gdy interesy się zderzą. To kiepski moment na takie odkrycie. Rise Real Bali dostaje wynagrodzenie od sprzedającego albo dewelopera, więc o sobie mówimy to samo: wybierz prawnika sam i zapytaj, kto komu płaci.

Następnie weź pisemne zlecenie. Powinno wskazywać zakres, pisemny raport i jego język, termin, honorarium z wyłączeniami oraz to, kto płaci opłaty urzędowe. Powinno też ujawniać wcześniejszą pracę dla sprzedającego, właściciela gruntu, dewelopera lub pośrednika. Poufność jest i tak obowiązkiem prawnika na mocy ustawy o advokatach i kodeksu etyki i trwa po zakończeniu zlecenia. Jeśli nie możesz być na podpisaniu, ogranicz pełnomocnictwo do jednej nieruchomości, jednego aktu i terminu ważności.

Źródło: Kodeks etyki advokatów (2002), art. 4 lit. h i j; ustawa 18/2003, art. 19

Przed opłatą rezerwacyjną. Przegląd trwa od jednego do trzech tygodni według The Indonesian Lawyer, a lista kontrolna InvestLand Bali z 2026 r. podaje dwa do trzech tygodni dla prostej sprawy i cztery do sześciu dla złożonej. Rezerwacja, która trzyma nieruchomość przez dwa tygodnie, to za mało na złożoną sprawę. Wpisz okres przeglądu do umowy rezerwacyjnej razem z przesłankami zwrotu opłaty. Miejsce przeglądu w całym procesie pokazuje poradnik zakupu krok po kroku.

Zawężasz wybór? Przejrzyj nieruchomości albo zacznij od lokalizacji, a pytania z listy poniżej zabierz na pierwszą rozmowę z prawnikiem.

Źródło: The Indonesian Lawyer, 23 września 2026 r.; InvestLand Bali, lista kontrolna due diligence 2026

Poproś o odpowiedzi na piśmie, a wymijającą odpowiedź traktuj jak sygnał ostrzegawczy. Pierwsze pięć pytań sprawdza prawnika. Pozostałe dziesięć sprawdza transakcję.

• Czy prawnik jest advokatem po przysiędze i czy mogę zobaczyć legitymację oraz potwierdzenie przysięgi w Pengadilan Tinggi?
• Czy pracował wcześniej dla sprzedającego, dewelopera, właściciela gruntu albo pośrednika?
• Co obejmuje honorarium i jakie opłaty urzędowe dochodzą do niego?
• Kto wykona pracę i kiedy dostanę pisemny raport po angielsku, z zaznaczonymi zmianami w umowie?
• Co leży poza zakresem, na przykład wycena?
• Czy certyfikat jest papierowy, czy elektroniczny, i kto jest dziś wpisany jako posiadacz?
• Jeśli sprzedaje spółka, gdzie jest uchwała udziałowców i upoważnienie podpisującego do działania w jej imieniu?
• Jeśli sprzedaje osoba fizyczna, czy małżonek albo spadkobierca ma jakieś roszczenie?
• Co dopuszcza na tej działce plan zagospodarowania i gdzie jest pisemne potwierdzenie?
• Czy PBG i SLF są w ręku i czy budynek odpowiada tym dokumentom?
• Czy umowa powstała po indonezyjsku i po angielsku, i który tekst rozstrzyga, gdy się różnią?
• Jaka jest cena przedłużenia, termin zawiadomienia i warunki zgody?
• Czy mogę sprzedać albo scedować pozostały okres i czy właściciel gruntu musi się zgodzić?
• Co stanie się z moimi prawami, jeśli właściciel gruntu sprzeda grunt albo umrze?
• Gdzie trafia moja opłata rezerwacyjna i co musi się stać, zanim zostanie zwolniona każda kolejna wpłata?

Częste pytania