Co się dzieje, gdy kończy się leasehold na Bali, i jak go przedłużyć

Leasehold (Hak Sewa) to umowa na korzystanie z cudzego gruntu i budynku przez ustalony czas. To nie jest wpisane prawo do gruntu. Trwa dokładnie tyle, ile mówi umowa, na warunkach, które umowa ustala.

Gdy okres się kończy, działka i wszystko, co na niej postawiono, wraca do właściciela gruntu. Domyślnie nie ma odkupu, automatycznego przedłużenia ani ustawowego odszkodowania za willę, za którą zapłaciłeś. Cokolwiek chcesz mieć w tym momencie – od prawa do przedłużenia po zapłatę za budynek – musi już być w umowie.

Tymczasem pomagają dwa przepisy Kodeksu cywilnego. Umowa nie kończy się wraz ze śmiercią żadnej ze stron (artykuł 1575), a sprzedaż gruntu nie unieważnia obowiązującego leasehold, chyba że umowa na to pozwala (artykuł 1576). Oba chronią pozostałe lata. Żaden nie dodaje nowych.

To, który Cię spotka, wybiera umowa podpisana dziś, nie prawo obowiązujące w dniu wygaśnięcia.

Tę listę sprawdzamy przy każdym leasehold, zanim klient wpłaci rezerwację. Brak klauzuli nie zawsze jest powodem, żeby zrezygnować. Jest za to powodem, żeby negocjować cenę.

1. 01
   Data rozpoczęcia

   Czy okres liczy się od podpisania umowy, od aktu notarialnego czy od odbioru? Przy willi na etapie budowy różnica może pochłonąć rok lub więcej Twojego leasehold.

2. 02
   Prawo do przedłużenia

   Umowa powinna wprost mówić, że najemcy przysługuje prawo do przedłużenia. „Strony mogą negocjować” to nie jest prawo.

3. 03
   Cena przedłużenia

   Kwota stała, kwota indeksowana inflacją albo procent ceny pierwotnej. Najgorsza wersja to „wartość rynkowa w chwili przedłużenia”.

4. 04
   Termin powiadomienia

   Zwykle rok do dwóch lat przed wygaśnięciem. Przegapienie tego terminu to najczęstszy sposób, w jaki właściciele tracą już opłacone przedłużenie.

5. 05
   Cesja i dziedziczenie

   Sprawdź, czy prawo do przedłużenia przechodzi razem z willą przy sprzedaży i na Twoich spadkobierców. Bez tego w drugiej połowie okresu liczba kupujących kurczy się do garstki.

6. 06
   Budynek na koniec

   Odszkodowanie, prawo do zabrania mebli i wyposażenia albo przeniesienie na właściciela gruntu. Milczenie umowy oznacza przeniesienie.

W trzech latach praktyki nie widzieliśmy właściciela gruntu, który z dobrej woli przedłużyłby leasehold na starych warunkach. Przedłużenia się sprawdzają tam, gdzie są zapisane. Wszędzie indziej to nowa negocjacja, a pozycja kupującego jest słaba – willa już stoi na cudzym gruncie.

Rise Real Bali, przegląd umów

Krótszy leasehold kosztuje mniej i, przy tym samym czynszu, pokazuje wyższą roczną rentowność. Dlatego krótkie okresy wyglądają lepiej, niż są. Licz to tak, jak liczy się użytkowanie wieczyste: łączny dochód w latach, które faktycznie będziesz mieć, minus to, co zapłaciłeś.

Ta sama willa daje Rp 360 000 000 netto rocznie po kosztach, raz sprzedana na leasehold 20-letnim za Rp 3 200 000 000, a raz na 30-letnim za Rp 4 400 000 000. Obie ceny są naszą ilustracją.

• Licz dochód w latach, które zostały, nie jako rentowność wieczystą
• Porównuj leasehold o różnej długości po dochodzie minus cena
• Dodaj do rachunku cenę przedłużenia, jeśli umowa ją ustala
• Przy mniej niż 20 latach zapytaj, czy remont jeszcze się zwróci przed końcem

Źródło: Ilustracja Rise Real Bali: stały dochód netto, bez wzrostu czynszu, bez wartości na koniec okresu

To nie jest sytuacja bez wyjścia, ale moment ma większe znaczenie niż cokolwiek innego w umowie, której nie masz.

Po pierwsze, sprawdź, kto dziś jest właścicielem gruntu. Przez 10–15 lat mógł przejść na spadkobierców, zostać sprzedany albo trafić do grupy rodzinnej lub tradycyjnej wspólnoty wioskowej (desa adat), z których każda decyduje inaczej.

Po drugie, zacznij rozmowy pięć do siedmiu lat przed wygaśnięciem, nie w ostatnim roku. Im dalej od terminu, tym spokojniejsza rozmowa i niższa cena. Po trzecie, podpisz każde porozumienie u notariusza (PPAT). Ustna obietnica przedłużenia nie ma mocy prawnej i nie wiąże spadkobierców właściciela.

Pamiętaj też o podatku. Właściciel gruntu jest winny 10% podatku ostatecznego od płatności za przedłużenie, tak samo jak od pierwotnego leasehold (PP 34/2017). Ustal na piśmie, kto go ponosi.

Źródło: Praktyka transakcyjna Rise Real Bali, 2023–2026; PP 34/2017

Spójrz na przedłużenie, zanim spojrzysz na rentowność. Nasz katalog willi pokazuje okres bazowy i przedłużenie deklarowane przez dewelopera, a strony lokalizacji pokazują, jak trzymają się czynsze w zależności od miejsca. Przy większym wyborze między leasehold a wpisanym prawem przeczytaj leasehold czy freehold na Bali.

Częste pytania