KEDUNGU · ID RR-2679

Kedungu Baza Studio SMT: studio 29,4 m² w Kedungu

Jedno studio z 32 wciąż jest wolne w Kedungu Baza: lokal SMT218, 29,4 m² na drugim piętrze, trzy minuty od fali. Kosztuje Rp 1,64 mld na leasehold 30 + 30 lat, odbiór planowany na I kw. 2027. Nasz model daje mu najlepszy dochód bazowy w kompleksie, ok. 9,2% netto.

Lokal w projekcie Kedungu Baza · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 + 30 lat
  • W budowie
  • Licencja hotelowa
  • Studiołóżko, kuchnia i strefa jadalna
  • 1łazienka z prysznicem
  • 29,4 m²powierzchnia lokalu · 2 piętro
  • wspólnybasen infinity 25 m, siłownia
  • Leasehold30 + 30 lat · 27 po odbiorze
  • I kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Kedungu Baza to rezydencja na 58 lokali w Tabanan, trzy minuty spacerem od plaży Kedungu. Część wspólna obejmuje sklep surfingowy, kawiarnię, basen infinity na 25 metrów i dwupoziomową siłownię. Cennik pokazuje 32 studia. Dwadzieścia sześć się sprzedało, pięć jest zarezerwowanych, co zostawia SMT218 na drugim piętrze.

29,4 m² mieści łóżko przy oknie od podłogi do sufitu, stolik na dwie osoby i ciąg kuchenny z płytą grzewczą. Łazienka jest wyłożona niebieskimi płytkami. Wizualizacje dewelopera pokazują meble i sprzęt, a specyfikację dla tego lokalu wciąż zdobywamy. Surferzy i pary na tygodniowy wyjazd rezerwują ten metraż, więc jego stawka za dobę jest niższa niż w 1BR.

Deweloper zgłasza strefę różową i licencję hotelową na poziomie kompleksu. Dostajesz Hak Sewa na 30 lat, z możliwością przedłużenia o 30, z ok. 27 pozostałymi, gdy budynek się otworzy. Wcześniejsze studia zaczynały się od Rp 1,40 mld, a SMT218 kosztuje teraz Rp 1,64 mld. Dla porównania, 1BR ALT to Rp 2,25 mld, a Apartament Honeymoon Rp 3,72 mld. Wciąż zdobywamy harmonogram płatności od dewelopera.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Kedungu Baza Studio SMT: brutto i netto

Dla studia nie ma liczby dochodu od dewelopera. Nasz model wycenia dobę w tych 29,4 m² blisko plaży Kedungu na Rp 1,1 mln, potem odejmuje udział zarządcy, podatek, przerwy między gośćmi i utrzymanie.

Brutto 15,4%≈ Rp 252 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,1 mln za noc Netto 9,2%≈ Rp 151 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 252 mln15,4% ceny · Rp 1,1 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 45,4 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 25,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 30,2 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 151 mln9,2% ceny · okres zwrotu ≈ 10,8 lat
Scenariusze obłożenia: Kedungu Baza Studio SMT
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 213 mlnRp 85,3 mlnRp 128 mln7,8%12,8 lat
65%bazowyRp 252 mlnRp 101 mlnRp 151 mln9,2%10,8 lat
75%optymistycznyRp 291 mlnRp 116 mlnRp 174 mln10,7%9,4 lat

Okolica jest nowa, a duża część popytu przelewa się z Canggu i Nuanu. Wariant bazowy liczymy na 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Dla studia nie ma liczby dochodu od dewelopera. Nasz model wycenia dobę w tych 29,4 m² blisko plaży Kedungu na Rp 1,1 mln, potem odejmuje udział zarządcy, podatek, przerwy między gośćmi i utrzymanie.
Cena za noc
Rp 1,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Kedungu to ≈ Rp 1,6 mln, nasz model (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Kedungu 1BR Terrace: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8% netto przy obłożeniu 65%; Four Palms Villas: 9,4% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Studio trzymasz na Hak Sewa przez 30 lat, potem kolejne 30. Dzierżawa gruntu uruchomiła zegar, co zostawia ok. 27 lat pierwszego okresu przy otwarciu. Kroki idą od rezerwacji SMT218 przez PPJB, a przy zakończeniu dostajesz notarialny leasehold razem z SLF.

Prawo i pozwolenia: Kedungu Baza Studio SMT
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdHak Sewa 30 + 30 latOkres liczy się od daty dzierżawy gruntu, więc przy odbiorze zostaje ok. 27 lat pierwszego okresu. Warunki przedłużenia ustalamy w umowie.
Strefa (RDTR)Różowa, turystyczna z licencją hotelowąDeweloper to deklaruje, a my sprawdzamy w OSS wobec RDTR Tabanan.
Pozwolenie na budowę (PBG)Prosimy o szczegółyPrace na miejscu już się rozpoczęły. Chcemy numeru i wypisu PBG w aktach, zanim się zdecydujesz na opłatę rezerwacyjną.
DeweloperBali Baza, podmiot do potwierdzeniaPrzed opłatą rezerwacyjną potwierdzamy, która spółka podpisuje umowę, i patrzymy na projekty, które deweloper już ukończył.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Dlatego ostatnia płatność idzie za dokumentami, niezależnie od kalendarza.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Przez licencję kompleksuPlatformy rezerwacyjne usuwają lokale bez ważnej licencji na najem (NIB). W Kedungu Baza licencja hotelowa obejmuje każde studio, a my sprawdzamy zapis umowy o Twoim prawie do najmu.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPełny, I kw. 2027Załącznik do umowy wymienia meble i sprzęt studia.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Kedungu Baza Studio SMT?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Kedungu Baza Studio SMT

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje SMT218 z rynku. Deweloper nie podał jeszcze kwoty.
  2. Etapy budowyKażda transza odpowiada ukończonemu etapowi w planie budowy dewelopera.
  3. OdbiórPozostała suma jest wymagalna, gdy pełna dokumentacja jest gotowa.

Dokumenty dewelopera jak dotąd nie pokazują planu płatności. Po naszych sprawdzeniach wpisujemy go do PPJB.

Położenie

Położenie: Kedungu, Tabanan

Za Nyanyi i Nuanu City wybrzeże zmienia się w Kedungu: załamanie fal, tarasy ryżowe i Canggu ok. 25 minut samochodem. Wieczory są tu ciche, dlatego rezydencja ma własny basen, siłownię i kawiarnię.

Rezydencja Kedungu Baza wśród ryżowych pól blisko oceanu o zachodzie słońca, wizualizacja
Kedungu · Tabanan · 3 min do plaży
  • Plaża Kedungu3 min
  • Nuanu≈ 10 min
  • Canggu≈ 25 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz.

Tabanan przejmuje popyt, którego Canggu nie mieści. Stawki są niższe niż w Uluwatu, a obłożenie oscyluje wokół 50%. Nasz model wycenia studio 29,4 m² tak blisko wody na Rp 1,1 mln za dobę.

Kedungu, Tabanan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 7atrakcje
  • 5hotele
  • 2restauracje
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Swell Hotel, Pool & Barhotel · 9 m
  • Ombakhotel · 89 m
  • Tipsy Pigsrestauracja · 120 m
  • Pantai Kedunguatrakcja · 330 m
  • Pantai Kadungaplaża · 365 m
  • Nirjharahotel · 581 m
  • AMBUrestauracja · 582 m
  • seunghoatrakcja · 621 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Kedungu Baza Studio SMT

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Kedungu Baza Studio SMT?

Kupujący nie płacą opłaty. Nasza prowizja pochodzi od dewelopera, a cena studia z cennika się przez to nie zmienia. Przed Twoją wpłatą przechodzimy przez zapisy gruntowe, pozwolenia i umowę na własny koszt. Otwarte punkty trafiają do Ciebie w krótkim pisemnym memo. Jeśli przegląd znajdzie prawdziwy problem, powiemy Ci, żeby nie wpłacać opłaty rezerwacyjnej.

Ile kosztuje Studio SMT i co jest w cenie?

Lokal SMT218 kosztuje w cenniku dewelopera Rp 1,64 mld. Dostajesz studio 29,4 m² na drugim piętrze rezydencji Kedungu, z łóżkiem przy oknie, kącikiem jadalnym, ciągiem kuchennym i łazienką. Leasehold to 30 + 30 lat, odbiór wypada w I kw. 2027, w pełni umeblowany. Wciąż zdobywamy specyfikację sprzętu dla tego lokalu.

Czy mogę wynajmować studio Kedungu Baza na krótkie pobyty?

Deweloper mówi, że tak. Grunt ma strefę różową, a licencja hotelowa kompleksu obejmuje każdy lokal, więc Twoje studio nie potrzebuje własnej licencji na najem (NIB). Przed opłatą rezerwacyjną czytamy Twoją klauzulę najmu. Potwierdzamy też, która spółka będzie zarządzać gośćmi i na jakich warunkach.

Skąd bierzecie liczby dochodu dla studia?

Zaczynamy od danych AirROI dla Kedungu i korygujemy je pod mały lokal, dochodząc do Rp 1,1 mln za dobę dla 29,4 m². Nasz wariant bazowy rezerwuje studio przez 65% roku, poziom osiągany przez najem zarządzany. Po tym jak zarządzanie, podatek i zużycie zabiorą 40% przychodu, przy Tobie zostaje ok. 9,2% ceny rocznie. To szacunek, i nikt go nie gwarantuje.

Czy mogę kupić Studio SMT w Kedungu Baza z zagranicy?

Tak. Nasz doradca pokazuje teren na Zoomie i przechodzi z Tobą przez cennik i układ podczas tej rozmowy. Notariusz podpisuje za Ciebie na podstawie danego pełnomocnictwa, więc zostajesz w domu. Płacisz za etapy budowy. Gdy studio jest gotowe, nasz zespół je sprawdza i wysyła Ci listę usterek przed podpisaniem odbioru.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →