KEDUNGU · ID RR-2042

Kedungu Baza 1BR ALT: apartament z jedną sypialnią i tarasem, 43,5 m²

ALT to apartament z jedną sypialnią i tarasem w Kedungu Baza: 43,5 m² w środku plus taras 4,9 m² z widokiem przez pola ryżowe na ocean. Kosztuje Rp 2,25 mld, leasehold 30 + 30 lat. Nasz wariant bazowy daje ok. 7,9% netto rocznie po kosztach, a odbiór zaplanowano na I kw. 2027.

Lokal w projekcie Kedungu Baza · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30+30
  • W budowie
  • Licencja hotelowa
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 43,5 m²powierzchnia mieszkalna · taras 4,9 m²
  • wspólnybasen infinity 25 m, siłownia
  • Leasehold30 + 30 lat · 27 pozostało przy odbiorze
  • I kw. 2027odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

ALT to apartament z jedną sypialnią i tarasem w Kedungu Baza, surferskim kompleksie na 58 lokali w Tabanan. Takie lokale są na piętrach od pierwszego do trzeciego, z widokiem na ocean i pola. Na parterze jest basen infinity 25 m, dwupoziomowa siłownia, sklep surfingowy i kawiarnia. Najem prowadzi firma zarządzająca z 13-letnim doświadczeniem i ponad 200 obiektami.

Na 43,5 m² mieszczą się sypialnia, salon z panoramicznym oknem, zabudowana szafa i kącik z biurkiem. Pełne umeblowanie jest w cenie, a lista sprzętu trafia do umowy. Działka leży w różowej strefie, a budynek ma licencję hotelową, więc najem na doby jest legalny od razu dla całego kompleksu. Nie musisz starać się o osobną licencję dla jednego apartamentu.

Nasz model wycenia dobę w tym lokalu na Rp 1,2 mln. To wyraźnie mniej niż mediana Kedungu według AirROI, ok. Rp 3,0 mln, bo podciągają ją duże wille. Obłożenie w okolicy to ok. 45%. Apartamenty z profesjonalnym operatorem radzą sobie lepiej, więc liczymy 55, 65 i 75%. Po odjęciu 40% na koszty wariant bazowy daje ok. Rp 176 mln rocznie, czyli 7,9% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Kedungu 1BR Terrace: brutto i netto

Dla ALT nie ma liczby dochodu od dewelopera. Nasz model wycenia dobę jednosypialniową blisko plaży Kedungu na Rp 1,2 mln, potem odejmuje opłatę zarządcy, podatek, puste noce i utrzymanie.

Brutto 13,1%≈ Rp 294 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 7,9%≈ Rp 176 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 294 mln13,1% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 52,9 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 29,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 35,3 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 176 mln7,9% ceny · okres zwrotu ≈ 12,7 lat
Scenariusze obłożenia: Kedungu 1BR Terrace
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 249 mlnRp 99,5 mlnRp 149 mln6,6%15,1 lat
65%bazowyRp 294 mlnRp 118 mlnRp 176 mln7,9%12,7 lat
75%optymistycznyRp 339 mlnRp 136 mlnRp 204 mln9,1%11,0 lat

Kedungu wciąż się zapełnia, z gośćmi napływającymi z Canggu i Nuanu, więc wariant bazowy to 65%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Dla ALT nie ma liczby dochodu od dewelopera. Nasz model wycenia dobę jednosypialniową blisko plaży Kedungu na Rp 1,2 mln, potem odejmuje opłatę zarządcy, podatek, puste noce i utrzymanie.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Kedungu to ≈ Rp 1,6 mln, nasz model (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8% netto przy obłożeniu 65%; Kedungu Baza Studio SMT: 9,2% netto przy obłożeniu 65%; Four Palms Villas: 9,4% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

ALT kupujesz na warunkach Hak Sewa: leasehold na 30 lat z przedłużeniem o 30, zarejestrowany notarialnie na Ciebie lub Twoją spółkę. Ponieważ pierwszy okres biegnie od daty dzierżawy gruntu, przy odbiorze kluczy zostaje ok. 27 lat. Formalności: rezerwacja, PPJB, potem akt leasehold. SLF i prawa do najmu w ramach licencji hotelowej przychodzą przy odbiorze.

Prawo i pozwolenia: Kedungu 1BR Terrace
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdHak Sewa 30 + 30 latCzas liczy się od umowy dzierżawy gruntu, nie od Twojego zakupu. Ok. 27 lat pierwszego okresu zostanie przy odbiorze.
Strefa (RDTR)Różowa, turystyczna z licencją hotelowąTak deklaruje deweloper. Sprawdzamy to wobec planu strefowania Tabanan (RDTR) w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Prosimy o kopięPrace na miejscu oznaczają, że pozwolenie powinno już istnieć. Jego numer i kopia docierają do Ciebie przed opłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego ostatnią płatność wiążemy z dokumentami, nie z datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Przez licencję kompleksuLicencja hotelowa kompleksu obejmuje każdy lokal. Czytamy, jak Twoja umowa opisuje prawo do wynajmu tego apartamentu.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPełny, I kw. 2027Specyfikacja mebli i sprzętu jest załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Kedungu 1BR Terrace?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Kedungu 1BR Terrace

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje ALT z rynku, a deweloper wciąż musi podać kwotę.
  2. Etapy budowyRaty idą za budową, etap po etapie, według harmonogramu dewelopera.
  3. OdbiórTwoja ostatnia płatność wychodzi, gdy komplet dokumentów jest w ręku.

Plan etapowy wciąż wymaga potwierdzenia w ofercie. Gdy się ustali, wpisujemy go do PPJB.

Położenie

Położenie: Kedungu, Tabanan

Na zachód od Nyanyi i Nuanu City Kedungu ma załamanie fal, czarny piasek i tarasowe pola, 25 minut od Canggu. Wybrzeże jest ciche. Szkoły, przychodnie i większe sklepy wciąż oznaczają dojazd w stronę Canggu.

Salon Kedungu Baza z widokiem na pola
Kedungu · Tabanan · 3 min do plaży
  • Plaża Kedungu3 min
  • Nuanu≈ 10 min
  • Canggu≈ 25 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz.

Popyt idzie za Canggu na zachód, w głąb Tabanan. Stawki są niższe niż w Uluwatu, a obłożenie sięga ok. 50%, więc dla jednej sypialni przy plaży używamy Rp 1,2 mln za dobę.

Kedungu, Tabanan · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 7atrakcje
  • 5hotele
  • 2restauracje
  • 1plaże

Najbliższe miejsca

  • Swell Hotel, Pool & Barhotel · 9 m
  • Ombakhotel · 89 m
  • Tipsy Pigsrestauracja · 120 m
  • Pantai Kedunguatrakcja · 330 m
  • Pantai Kadungaplaża · 365 m
  • Nirjharahotel · 581 m
  • AMBUrestauracja · 582 m
  • seunghoatrakcja · 621 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Kedungu 1BR Terrace

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Kedungu 1BR Taras?

Nic. Kupujesz po cenie z cennika dewelopera, a deweloper płaci nam. Sprawdzenia dokumentów przed Twoją wpłatą są po naszej stronie. Przy tym apartamencie porównujemy różową strefę i licencję hotelową z RDTR Tabanan w OSS, bierzemy PBG i czytamy umowę Hak Sewa 30 + 30. Sprawdzamy też, jak zapisano Twoje prawo do wynajmu lokalu.

Ile kosztuje Kedungu 1BR Taras i co obejmuje cena?

Rp 2,25 mld, prosto z cennika dewelopera. Za tę kwotę dostajesz apartament z jedną sypialnią, 43,5 m², z własnym tarasem i pełnym umeblowaniem, a specyfikacja mebli i sprzętu jest w umowie. Leasehold to Hak Sewa 30 + 30 lat. Przy odbiorze w I kw. 2027 zostanie ok. 27 lat pierwszego okresu.

Jak płacę za Kedungu 1BR Taras?

Najpierw wpłacasz opłatę rezerwacyjną; jej kwoty deweloper jeszcze nie ustalił. Potem płacisz w transzach, gdy budowa dochodzi do kolejnych etapów. Ostatnia rata idzie wtedy, gdy dokumenty są w porządku, a nie w ustalonym dniu. Plan etapów zapisujemy w ofercie i w PPJB, razem z karą za opóźnienie odbioru.

Na jaki dochód z tego apartamentu realnie liczyć?

Wariant bazowy zakłada, że goście płacą Rp 1,2 mln za dobę i rezerwują 65% roku. Po opłaceniu firmy zarządzającej, podatku i pustych nocy zostaje Ci rocznie ok. 7,9% ceny zakupu. Stawkę bierzemy z danych AirROI dla Kedungu, skorygowanych pod jedną sypialnię, a obłożenie – z najmu prowadzonego przez operatora. Koszty zabierają 40% przychodu. To prognoza, nie obietnica.

Czy mogę kupić Kedungu 1BR Taras zdalnie?

Tak. Oprowadzamy Cię po budowie na wideo, a notariusz na Bali podpisuje dokumenty w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Nie musisz przylatywać. Budynek powstaje, odbiór zaplanowano na I kw. 2027. Przed każdą transzą jedziemy na budowę i sprawdzamy postęp. Przy odbiorze porównujemy meble ze specyfikacją i zbieramy dokumenty.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →