KEDUNGU · ID RR-2042

Kedungu Baza 1BR ALT : appartement une chambre avec terrasse, 43,5 m²

L'ALT est l'appartement une chambre avec terrasse de Kedungu Baza : 43,5 m² intérieurs plus une terrasse de 4,9 m² donnant sur les rizières, avec l'océan au loin. Il coûte Rp 2,25 Md pour un bail de 30 + 30 ans. Notre scénario central dégage environ 7,9 % net par an après charges, et la livraison est prévue au T1 2027.

Lot dans Kedungu Baza · lots publiés : 3

  • Leasehold 30+30
  • En construction
  • Licence hôtelière
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 43,5 m²surface habitable · terrasse de 4,9 m²
  • communepiscine à débordement de 25 m, salle de sport
  • Leasehold30 + 30 ans · 27 restants à la livraison
  • T1 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

L'ALT est l'appartement une chambre avec terrasse de Kedungu Baza, la résidence de 58 logements tournée vers le surf, à Tabanan. Ces unités se trouvent aux étages un à trois, face à l'océan et aux rizières. Au rez-de-chaussée : une piscine à débordement de 25 mètres, une salle de sport sur deux niveaux, un surf shop et un café. La location est confiée à une société de gestion qui a 13 ans d'activité et plus de 200 biens en portefeuille.

Les 43,5 m² comprennent une chambre, un séjour avec baie panoramique, un placard encastré et un coin bureau. Le mobilier complet est inclus dans le prix, et la liste des appareils entre au contrat. La parcelle est en zone rose et l'immeuble détient une licence hôtelière : la location à la nuit est donc légale pour l'ensemble de la résidence. Vous n'avez pas à courir après une licence séparée pour un seul appartement.

Notre modèle valorise une nuit dans cette unité à Rp 1,2 M. C'est bien en dessous de la médiane de Kedungu, environ Rp 3,0 M selon AirROI, car les grandes villas la tirent vers le haut. Le taux d'occupation de la zone tourne autour de 45 %. Les appartements gérés par des professionnels font mieux : nous testons donc 55, 65 et 75 %. Retranchez 40 % de charges : le scénario central dégage environ Rp 176 M par an, soit 7,9 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Kedungu 1BR Terrace : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun rendement pour l'ALT. Notre modèle valorise une nuit en une chambre près de la plage de Kedungu à Rp 1,2 M, puis déduit les honoraires du gestionnaire, les impôts, les nuits vides et l'entretien.

Brut 13,1 %≈ Rp 294 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 7,9 %≈ Rp 176 M par an · amorti en ≈ 12,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 294 M13,1 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 52,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 29,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 35,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 176 M7,9 % du prix · amorti en ≈ 12,7 ans
Scénarios d'occupation : Kedungu 1BR Terrace
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 249 MRp 99,5 MRp 149 M6,6 %15,1 ans
65 %baseRp 294 MRp 118 MRp 176 M7,9 %12,7 ans
75 %optimisteRp 339 MRp 136 MRp 204 M9,1 %11,0 ans

Kedungu se remplit encore, avec des voyageurs qui arrivent de Canggu et de Nuanu : le scénario central retient donc 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 1,6 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Kedungu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Kedungu Baza Honeymoon Suite : 7,8 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Studio SMT : 9,2 % net avec 65 % d’occupation; Four Palms Villas : 9,4 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous prenez l'ALT en Hak Sewa : un bail de 30 ans avec une prolongation de 30 ans, enregistré par un notaire pour vous ou pour votre société. La première période court depuis la date du bail du terrain : il reste donc environ 27 ans à la remise des clés. Les formalités : réservation, PPJB, puis acte de bail. Le SLF et les droits de location au titre de la licence hôtelière arrivent à la livraison.

Propriété et permis : Kedungu 1BR Terrace
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailHak Sewa 30 + 30 ansLa durée court à partir du bail du terrain, et non de votre achat. Il restera environ 27 ans de la première période à la livraison.
ZonageRose, tourisme avec licence hôtelièreC'est la déclaration du promoteur. Nous la confrontons au plan de zonage de Tabanan (RDTR) dans l'OSS.
Permis de construire (PBG)Copie demandéeLe chantier est en cours : l'autorisation doit donc exister. Son numéro et une copie vous parviennent avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonPas de SLF, pas de licence de location. Nous lions donc le dernier paiement aux documents, et non à une date.
Licence de location courte durée (NIB)Via la licence du complexeLa licence hôtelière du complexe s'étend à chaque unité. Nous lisons comment votre contrat formule le droit de louer cet appartement.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonComplet, T1 2027Le contrat comporte en annexe le descriptif du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Kedungu 1BR Terrace ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Kedungu 1BR Terrace : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte retire l'ALT du marché ; le promoteur doit encore indiquer la somme.
  2. Étapes du chantierLes échéances suivent le chantier, étape par étape, selon le calendrier du promoteur.
  3. LivraisonVotre dernier paiement part une fois le dossier de documents en main.

Le plan par étapes reste à confirmer dans l'offre. Une fois fixé, nous l'inscrivons dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Kedungu, Tabanan

À l'ouest de Nyanyi et de Nuanu City, Kedungu offre un spot de surf, du sable noir et des rizières en terrasses, à 25 minutes de Canggu. La côte est calme. Écoles, cliniques et grandes surfaces supposent toujours de rouler vers Canggu.

Kedungu Baza : salon avec vue sur les rizières
Kedungu · Tabanan · à 3 minutes de la plage
  • Plage de Kedungu3 min
  • Nuanu≈ 10 min
  • Canggu≈ 25 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h

La demande suit Canggu vers l'ouest, jusqu'à Tabanan. Les prix restent en dessous d'Uluwatu et l'occupation tourne autour de 50 % : pour un appartement une chambre près de la plage, nous retenons Rp 1,2 M la nuit.

Kedungu, Tabanan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Kedungu 1BR Terrace

Que facture Rise Real Bali si j'achète le Kedungu 1BR Terrace ?

Rien. Vous achetez au prix de la fiche du promoteur, et le promoteur nous rémunère. Les vérifications documentaires avant votre acompte sont à notre charge. Pour cet appartement, nous confrontons le zonage rose et la licence hôtelière au RDTR de Tabanan dans l'OSS, obtenons le PBG et examinons le contrat Hak Sewa (leasehold) de 30 + 30 ans. Nous confirmons aussi comment votre droit de louer l'unité est rédigé.

Combien coûte le Kedungu 1BR Terrace, et que comprend le prix ?

Rp 2,25 Md, tels qu'affichés sur la grille du promoteur. Pour ce montant, vous obtenez un appartement une chambre de 43,5 m² avec sa terrasse et un mobilier complet ; le descriptif du mobilier et de l'électroménager figure au contrat. Le bail est un Hak Sewa de 30 + 30 ans. À la livraison au T1 2027, il restera environ 27 ans de la première période.

Comment payer le Kedungu 1BR Terrace ?

Vous versez d'abord un acompte de réservation, dont le promoteur doit encore fixer le montant. Vous payez ensuite par tranches, à mesure que le chantier atteint chaque étape. Le dernier versement part quand les documents sont en règle, et non à date fixe. Nous inscrivons l'échéancier par étapes dans l'offre et le PPJB, avec une pénalité si la livraison glisse.

Quel rendement puis-je espérer de façon réaliste de cet appartement ?

Notre scénario central suppose que les voyageurs paient Rp 1,2 M la nuit et réservent 65 % de l'année. Une fois payés la société de gestion, l'impôt et les nuits vides, environ 7,9 % du prix d'achat vous reviennent chaque année. Nous tirons le prix par nuit des données AirROI pour Kedungu, ajustées à un appartement une chambre, et prenons l'occupation de locations gérées. Les dépenses absorbent 40 % du chiffre d'affaires. C'est une projection, pas une promesse.

Puis-je acheter le 1 chambre Terrasse de Kedungu à distance ?

Oui. Nous vous faisons visiter le site en vidéo, et un notaire de Bali signe les documents pour vous par procuration. Vous n'avez pas besoin de prendre l'avion. L'immeuble est en construction, avec une livraison prévue au T1 2027. Nous contrôlons les travaux sur place avant chaque tranche, et à la livraison nous comparons le mobilier au descriptif et récupérons les documents.

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