KEDUNGU
Rp 4,16 Md/ 31 ans après la livraison
Four Palms Villas · Villa 2 chambres
Kedungu · villa 2 chambres
- 2 chambres
- 128 m²
- leasehold 31
Voir le détail
KEDUNGU · ID RR-1736
Four Palms Villas : ensemble de quatre villas de deux chambres, 127 à 138 m², à Kedungu
Four Palms Villas, ce sont quatre villas individuelles de deux chambres dans le village de Bengkel, à 2,6 km à l'intérieur des terres depuis la plage de Kedungu ; le chantier est avancé à environ 60 %. Chaque villa compte 127 à 138 m² habitables, une parcelle à partir de 105 m² et sa propre piscine dans la cour. Les prix démarrent à Rp 4,16 Md, meublée. La livraison est prévue en décembre 2026, et le bail du terrain court jusqu'en août 2058.
- Leasehold 31 ans
- En construction, 60 %
- Piscine privée
- Meublée
- 2chambres
- 2salles de bain
- 127–138 m²taille de la villa
- 105–122 m²parcelle
- Leasehold31 ans après la livraison
- Déc. 2026livraison
Bien
Ce que vous obtenez
L'ensemble se trouve sur Jl. Yudistira, dans le village de Bengkel, kabupaten de Tabanan. La plage de Kedungu est à 2,6 km, le temple de Tanah Lot à environ 4 km. Le promoteur construit quatre villas indépendantes sur un terrain commun de 580 m², mesuré sur relevé. Les voisins sont des maisons de village, des rizières et quelques résidences récentes. Rien de dense n'a encore été construit.
Chaque villa offre de 127 à 138 m² sur sa propre parcelle de 105 à 122 m². Le rez-de-chaussée est une grande pièce ouverte, dont la cuisine en îlot donne directement sur la piscine de la cour. À l'étage, vous trouvez deux chambres avec salle de bains privative et un dressing. Les villas sont livrées clés en main, finitions, mobilier et électroménager compris : vous pouvez donc mettre la villa en location sans budget d'aménagement à part.
La parcelle est classée en zone résidentielle urbaine par le RTRW Tabanan 3/2023, et l'extrait ITR 1271.B/2025 confirme que les villas sont autorisées. Le bail principal du terrain a été notarié le 29 août 2023, pour 35 ans. Il vous en reste 31 après la livraison. Le prix pendant la construction est de Rp 4,16 Md. Les villas 1 et 2 ont une option de paiement échelonné sur trois ans, et les villas 3 et 4 un prix promotionnel. Nous attendons toujours le PBG.
Grille de prix du promoteur
Four Palms Villas : types de lots et prix
Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.
| Type | Surface | Chambres | Prix | Les chiffres |
|---|---|---|---|---|
| Villa 2 chambres avec piscine | 127–138 m² + parcelle de 105–122 m² | 2 | Rp 4,16 Md | avec calcul → |
Les surfaces, le prix et le plan viennent de notre Airtable et des fichiers du promoteur. L'ensemble vend un seul produit, une villa de deux chambres. Les écarts de prix entre les villas 1 à 4 tiennent aux conditions de paiement, non à l'agencement.
Les chiffres de ce bien
Four Palms Villas : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour Four Palms. Notre modèle part de Rp 2,7 M par nuit réservée à Kedungu, puis retire la part du gestionnaire, l'impôt et une réserve pour l'usure et l'entretien. Le taux d'occupation reste dans la fourchette de Kedungu tant que le secteur se remplit.
Brut 15,6 %≈ Rp 651 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit
Net 9,4 %≈ Rp 391 M par an · amorti en ≈ 10,7 ans
- Revenus locatifs brutsRp 651 M15,6 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 117 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 65,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 78,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 391 M9,4 % du prix · amorti en ≈ 10,7 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 551 M | Rp 220 M | Rp 330 M | 7,9 % | 12,6 ans |
| 65 %base | Rp 651 M | Rp 260 M | Rp 391 M | 9,4 % | 10,7 ans |
| 75 %optimiste | Rp 751 M | Rp 300 M | Rp 451 M | 10,8 % | 9,2 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 1,6 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Kedungu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Kedungu 1BR Terrace : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Honeymoon Suite : 7,8 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Studio SMT : 9,2 % net avec 65 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Vous détenez un leasehold (bail de longue durée) découpé dans un bail principal du terrain de 35 ans, qui prend fin le 29 août 2058 : il reste donc 31 ans à partir de la livraison. Le propriétaire du terrain garantit le renouvellement au prix du marché, préavis et paiement un an avant l'échéance. Vous réservez d'abord, signez un PPJB avec le promoteur, puis recevez le bail notarié. Le SLF et la licence de location ne viennent qu'après l'achèvement.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | Jusqu'au 29 août 2058, soit 31 ans après la livraisonBail principal du terrain n° 22, notarié le 29 août 2023, pour 35 ans. Nous comptons ce qui reste à partir de la date de livraison. Le propriétaire du terrain garantit une prolongation au prix du marché, sous réserve d'un préavis et d'un paiement un an avant l'échéance, et le contrat le précise. |
| Zonage | Résidentiel urbain, villas autoriséesExtrait ITR 1271.B/2025 du 24 novembre 2025, sous RTRW Tabanan 3/2023 : emprise au sol jusqu'à 60 %, rapport surface plancher/terrain jusqu'à 2,4, espaces verts à partir de 20 %, hauteur jusqu'à 15 m. L'extrait lui-même ne tient pas lieu de permis de construire. |
| Permis de construire (PBG) | Pas encore dans le dossierLe dossier reçu ne contient pas de PBG. Nous le demanderons au promoteur et le vérifierons dans SIMBG avant l'acompte. |
| Promoteur | PT SEACREST REAL ESTATELa société détient le bail du terrain et vend les villas. Elle exerçait auparavant sous le nom de PT SERATUS METER PERSEGI INVESTMENT. Avant l'acompte, nous vérifions son droit de vendre et ses projets livrés. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après l'achèvementLa demande a été déposée, et le kabupaten l'a renvoyée pour des pièces complémentaires. Il n'y a pas de licence de location sans SLF (certificat de conformité) ; nous en obtiendrons une copie avant la remise des clés. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Après le SLFAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Meublée, électroménager inclusLa liste du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat, et nous réceptionnons la villa sur cette base. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Four Palms Villas ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Four Palms Villas : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte réserve la villa que vous choisissez ; nous en convenons le montant avec le promoteur.
- 60 % à la signatureDû à la signature du contrat.
- 20 % au stade des façadesDû une fois la façade et les vitrages posés.
- 15 % à la livraisonVous le payez le jour où vous réceptionnez la villa.
- 5 % après la remise des clésDû dans les 30 jours suivant la livraison.
L'échéancier vient de notre Airtable, d'après les documents du promoteur. Pour les villas 1 et 2, le promoteur propose un plan sur trois ans : 40 % d'entrée, soit environ Rp 2,27 Md, puis 12 versements trimestriels d'environ Rp 283 M. Au total, cette voie coûte plus cher que l'échéancier standard. Nous confirmons les conditions par écrit et les reprenons dans le PPJB.
Localisation
Emplacement : Bengkel · Kedungu
Kedungu est la plage de surf à sable noir située après Nyanyi, dans la région de Tabanan ; les premiers cafés et les premières résidences n'y apparaissent que maintenant, le long des chemins qui bordent les champs. Le terrain y coûte moins cher qu'à Badung, mais les courses, les écoles et les cliniques supposent encore de rouler jusqu'à Canggu.
- Plage de Kedungu≈ 2,6 km
- Magasin Alive Wholefoods≈ 1,1 km
- Café Jogelo Corner≈ 1,2 km
- Coco Supermarket≈ 2,5 km
- Temple de Tanah Lot≈ 3,9 km à vol d'oiseau
- Aéroport Ngurah Rai≈ 19,6 km à vol d'oiseau
On vient à Kedungu pour être près de l'océan, à la moitié ou aux deux tiers du prix de Canggu. La contrepartie, c'est la vie de village : les chemins sont sombres la nuit, et chaque course se fait en scooter.
À proximité
Les environs
Dans un rayon de 1 km autour du bien
- 5lieux d'intérêt
- 1hotel
Les lieux les plus proches
- Merajan Gede Pandelieu d'intérêt · 570 m
- Pink Turtlehotel · 591 m
- Pura Siwalieu d'intérêt · 609 m
- Pura Pase lan Swagina Kesenianlieu d'intérêt · 610 m
- Pura Bedugul Subak Bengkellieu d'intérêt · 635 m
- Pura Batan Entallieu d'intérêt · 653 m
- Alive Wholefoodsboutique · 1,1 km
- Jogelo Cornerrestaurant · 1,2 km
Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Four Palms Villas
Que facture Rise Real Bali si j'achète à Four Palms Villas ?
Rien. Vous payez le prix du promoteur, et celui-ci règle notre rémunération selon un accord signé avant votre réservation. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge : bail du terrain de Bengkel, lettre de zonage de Tabanan et dossier de permis, où le PBG manque encore. Chaque point ouvert figure dans notre rapport écrit. La visite sur Zoom est gratuite aussi.
Puis-je acheter une villa Four Palms sans me rendre à Bali ?
Oui. À environ 60 % d'avancement, le chantier se prête bien à une visite en direct sur Zoom : la parcelle, l'ossature en béton, la cour qui attend sa piscine et le chemin vers la plage. Notre équipe examine les documents, et vous signez par procuration devant notaire. Le jour de la livraison, nous parcourons la villa inventaire en main, puis nous vous envoyons par e-mail des photos de chaque pièce.
Quelle est la durée du bail à Four Palms Villas ?
Un notaire a certifié le bail principal du terrain le 29 août 2023, pour 35 ans : il se termine donc le 29 août 2058. Après la livraison de décembre 2026, il vous reste 31 ans. Le propriétaire du terrain garantit un renouvellement au prix du marché, à condition que vous le préveniez et régliez un an avant la fin du bail. Un étranger ne peut pas obtenir la pleine propriété (freehold) à Bali.
Qu'est-ce qui est inclus dans le prix de la villa ?
La villa est livrée clés en main : finitions, mobilier, électroménager et linge de maison sont compris dans le prix. À l'intérieur, vous trouvez deux chambres, deux salles de bains, un dressing et une cuisine en îlot. À l'extérieur, il y a la piscine et une terrasse couverte. La liste du mobilier devient une annexe du contrat, et nous réceptionnons la maison sur cette base. Gardez à l'esprit que vous louez le terrain : vous n'en êtes pas propriétaire.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Notre prix par nuit, Rp 2,7 M, est le tarif AirROI des douze derniers mois à Kedungu, ajusté pour une maison de deux chambres avec piscine. Nous faisons ensuite tourner des taux d'occupation de 55, 65 et 75 %, le marché locatif local étant encore jeune. Quarante pour cent du chiffre d'affaires part en charges, réparties entre le gestionnaire, l'impôt et l'entretien. Considérez le résultat comme notre estimation, jamais comme une promesse.
Lots de ce projet
1 lot avec calcul
Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.
Biens
Biens similaires
KEDUNGU
à partir de Rp 3,15 Md/ 30 ans
Vasana Kedungu
Kedungu · complexe de villas
- 2–3 chambres
- 100–138 m²
- leasehold 30
Voir le détail
KEDUNGU
à partir de Rp 1,58 Md/ 27 ans
Kedungu Baza
Kedungu · studios et appartements
- Studio à 2 chambres
- 25–70 m²
- leasehold 27
Voir le détail
KEDUNGU
à partir de Rp 13,27 Md/ Pleine propriété, structure à confirmer
The Residences
Kedungu · complexe de villas
- 3–5 chambres
- 193–293 m²
- pleine propriété (freehold)
Voir le détail