KEDUNGU · ID RR-1736

Four Palms Villas: complejo de cuatro villas de dos dormitorios, 127–138 m², en Kedungu

Cuatro villas independientes de dos dormitorios en Bengkel, a 2,6 km de la playa de Kedungu, con la obra en torno al 60 %. Cada una tiene 127–138 m², parcela propia desde 105 m² y piscina en el patio. Se venden amuebladas desde Rp 4.160 millones, la entrega está prevista para diciembre de 2026 y el leasehold del suelo llega hasta agosto de 2058.

  • Leasehold de 31 años
  • En construcción, 60 %
  • Piscina privada
  • Amueblada
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 127–138 m²superficie de la villa
  • 105–122 m²parcela
  • Leasehold31 años desde la entrega
  • Dic. 2026entrega

Inmueble

Qué compras

El complejo está en Jl. Yudistira, en el pueblo de Bengkel, regencia de Tabanan. La playa de Kedungu queda a 2,6 km y el templo de Tanah Lot, a unos cuatro. La promotora levanta cuatro villas independientes en un solar común de 580 m², según el levantamiento topográfico. Los vecinos son casas del pueblo, arrozales y alguna residencia nueva. Todavía no se ha construido nada denso.

Cada villa tiene de 127 a 138 m² sobre su propia parcela de 105–122 m². Abajo hay una única estancia abierta, y la cocina con isla sale directamente a la piscina del patio. Arriba, dos dormitorios con baño y un vestidor. Las villas se entregan llave en mano, con acabados, muebles y electrodomésticos incluidos, así que puedes ponerla en alquiler sin gastar aparte en equiparla.

La parcela es suelo urbano residencial según el RTRW de Tabanan 3/2023, y el extracto ITR 1271.B/2025 confirma que se permiten villas. El leasehold principal del suelo se firmó ante notario el 29 de agosto de 2023 por 35 años, así que te quedan 31 tras la entrega. El precio en fase de obra es de Rp 4.160 millones. Las villas 1 y 2 tienen opción de pago a tres años, y las 3 y 4, precio promocional. Seguimos esperando el PBG.

Lista de precios de la promotora

Four Palms Villas: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Villa 2 dorm. con piscina127–138 m² + parcela de 105–122 m²2Rp 4.160 millonescon cálculo →

Superficies, precio y distribución salen de nuestra base y de los archivos de la promotora. El complejo vende un único producto, una villa de dos dormitorios. Las diferencias de precio entre las villas 1 a 4 responden a las condiciones de pago, no a la distribución.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Four Palms Villas: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de Four Palms. Nuestro modelo parte de Rp 2,7 millones por noche reservada en Kedungu y resta la parte de la gestora, impuestos y una reserva para desgaste y mantenimiento. La ocupación se queda dentro de la horquilla de Kedungu mientras la zona se va llenando.

Bruta 15,6 %≈ Rp 651 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,7 millones por noche Neta 9,4 %≈ Rp 391 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 651 millones15,6 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 117 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 65,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 78,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 391 millones9,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
Escenarios de ocupación: Four Palms Villas
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 551 millonesRp 220 millonesRp 330 millones7,9%12,6 años
65%baseRp 651 millonesRp 260 millonesRp 391 millones9,4%10,7 años
75%optimistaRp 751 millonesRp 300 millonesRp 451 millones10,8%9,2 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 1,6 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Kedungu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Kedungu 1 dorm. con terraza: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza estudio SMT: 9,2 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tu leasehold deriva de un leasehold principal del suelo de 35 años que termina el 29 de agosto de 2058, así que quedan 31 años desde la entrega. El dueño del terreno garantiza la renovación a precio de mercado, con aviso y pago un año antes del vencimiento. Primero reservas, después firmas un PPJB con la promotora y recibes el leasehold ante notario. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo llegan tras terminar la obra.

Derecho y licencias de Four Palms Villas
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta el 29/8/2058, 31 años tras la entregaLeasehold principal del suelo n.º 22, firmado ante notario el 29 de agosto de 2023 por 35 años. Contamos lo que queda desde la fecha de entrega. El dueño del terreno garantiza la prórroga a precio de mercado con aviso y pago un año antes del final, y el contrato lo detalla.
ZonificaciónResidencial urbano, villas permitidasExtracto ITR 1271.B/2025 del 24 de noviembre de 2025, según el RTRW de Tabanan 3/2023: ocupación de parcela hasta el 60 %, edificabilidad hasta 2,4, zona verde desde el 20 %, altura hasta 15 m. El extracto por sí solo no es licencia de obra.
Licencia de obra (PBG)Aún no está en el paqueteEl paquete de documentos que hemos recibido no trae PBG. Se lo pediremos a la promotora y lo comprobaremos en el SIMBG antes de la reserva.
PromotoraPT SEACREST REAL ESTATELa sociedad tiene el leasehold del suelo y vende las villas. Antes operaba como PT SERATUS METER PERSEGI INVESTMENT. Comprobamos su derecho a vender y sus proyectos entregados antes de la reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaLa solicitud está presentada, y la regencia la ha devuelto pidiendo más documentos. Sin SLF no hay licencia de alquiler turístico, así que conseguiremos una copia antes de la entrega de llaves.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Después del SLFAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada, electrodomésticos incluidosLa lista de muebles y electrodomésticos va al contrato como anexo, y recibimos la villa contra ella.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Four Palms Villas?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Four Palms Villas

  1. ReservaLa reserva bloquea la villa que elijas, y acordamos el importe con la promotora.
  2. 60 % a la firmaSe paga al firmar el contrato.
  3. 20 % con la fachadaSe paga cuando están puestas la fachada y la carpintería de cristal.
  4. 15 % en la entregaLo pagas el día en que recibes la villa.
  5. 5 % tras las llavesSe paga en los 30 días siguientes a la entrega.

El calendario sale de nuestra base, a partir de los materiales de la promotora. Para las villas 1 y 2, la promotora ofrece un plan a tres años: 40 % por adelantado, unos Rp 2.270 millones, y después 12 pagos trimestrales de unos Rp 283 millones. Esa vía cuesta más en total que pagar con el calendario estándar. Confirmamos las condiciones por escrito y las metemos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Bengkel · Kedungu

Kedungu es la playa de surf de arena negra que sigue a Nyanyi, en Tabanan, donde las primeras cafeterías y residencias apenas empiezan a aparecer en los caminos junto a los arrozales. El suelo cuesta menos que en Badung, aunque para compras, colegios y clínicas todavía hay que ir en coche a Canggu.

Four Palms Villas: fachada de la villa entre palmeras (render)
Kedungu · Tabanan · Jl. Yudistira, Bengkel
  • Playa de Kedungu≈ 2,6 km
  • Tienda Alive Wholefoods≈ 1,1 km
  • Cafetería Jogelo Corner≈ 1,2 km
  • Coco Supermarket≈ 2,5 km
  • Templo de Tanah Lot≈ 3,9 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 19,6 km en línea recta

A Kedungu se viene a estar cerca del océano por entre la mitad y dos tercios de lo que cuesta lo mismo en Canggu. A cambio, vida de pueblo: los caminos se quedan a oscuras por la noche y cada recado significa coger la moto.

Bengkel · Kedungu · mapa de Google

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  • Jogelo Cornerrestaurante · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Four Palms Villas

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Four Palms Villas?

Nada. Pagas el precio de la promotora, y la promotora paga nuestros honorarios según un acuerdo firmado antes de tu reserva. Las comprobaciones previas corren de nuestra cuenta: el leasehold del suelo en Bengkel, la carta de zonificación de Tabanan y el expediente de licencias, donde aún falta el PBG. Cada punto abierto va a nuestro informe escrito. La visita por Zoom también es gratis.

¿Puedo comprar una villa de Four Palms sin volar a Bali?

Sí. Con la obra en torno al 60 %, la parcela da para una buena visita por Zoom en directo: el solar, la estructura de hormigón, el patio esperando su piscina y el camino hacia la playa. Nuestro equipo revisa los papeles, y firmas ante notario mediante un poder. El día de la entrega recorremos la villa con el inventario en la mano y te mandamos fotos de cada estancia.

¿Cuánto dura el leasehold en Four Palms Villas?

Un notario certificó el arrendamiento principal del suelo el 29 de agosto de 2023 por 35 años, así que termina el 29 de agosto de 2058. Tras la entrega de diciembre de 2026 te quedan 31 años. El dueño del terreno garantiza la renovación a precio de mercado, siempre que avises y pagues un año antes de que acabe el plazo. En Bali un extranjero no puede tener plena propiedad.

¿Qué incluye el precio de la villa?

La villa se entrega llave en mano: acabados, muebles, electrodomésticos y ropa de cama van en el precio. Dentro tienes dos dormitorios, dos baños, un vestidor y una cocina con isla. Fuera, la piscina y una terraza cubierta. La lista de muebles pasa a ser un anexo del contrato, y recibimos la casa contra ella. Ten en cuenta que el suelo lo tienes en leasehold, no en propiedad.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Nuestra cifra por noche, Rp 2,7 millones, es la tarifa de AirROI del último año para Kedungu, ajustada para una casa de dos dormitorios con piscina. Después calculamos un 55, 65 y 75 % de ocupación, porque el mercado de alquiler local aún es joven. El cuarenta por ciento de la facturación se va en gastos: gestora, impuestos y mantenimiento. Toma el resultado como una estimación nuestra, nunca como una promesa.

Unidades de este proyecto

1 unidad con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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