KEDUNGU · ID RR-5554

Four Palms Villas: villa de dos dormitorios, 128 m², en parcela de 110 m² en Kedungu

Piscina privada en el patio, 128 m² de casa y una parcela propia de 110 m² en Bengkel, Tabanan: así es esta villa de dos dormitorios de Four Palms. Se vende por Rp 4.160 millones con muebles y electrodomésticos. Tendrías 31 años de leasehold desde la entrega de diciembre de 2026, y la playa de Kedungu queda a 2,6 km.

Unidad de Four Palms Villas

  • Leasehold de 31 años
  • Obra al 60 % aprox.
  • Piscina privada
  • Amueblada
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 128 m²superficie de la villa
  • 110 m²parcela
  • Leasehold31 años desde la entrega
  • Dic. 2026entrega

Inmueble

Qué compras

Es una de las cuatro villas de Four Palms, un pequeño conjunto entre los arrozales de Bengkel, en Tabanan. La playa de Kedungu queda a 2,6 km, y Tanah Lot, a unos cuatro. La casa y la piscina ocupan su propia parcela de 110 m², con unas pocas residencias nuevas alrededor.

Abajo, la zona de estar y la cocina con isla se abren directamente a la piscina. Arriba, cada uno de los dos dormitorios tiene su baño, y hay vestidor y sitio para un escritorio, algo que cuenta si teletrabajas o alquilas a nómadas digitales. El precio cubre acabados, muebles y electrodomésticos, y la promotora sitúa la obra en torno al 60 %.

El plan territorial de Tabanan (RTRW 3/2023) califica la parcela como residencial urbana y permite villas. Tu leasehold termina el 29 de agosto de 2058, lo que te da 31 años tras la entrega. El precio en fase de obra, Rp 4.160 millones, se paga un 60 % a la firma, un 20 % tras la fachada, un 15 % en la entrega y un 5 % cuando tienes las llaves. Seguimos esperando la licencia de obra (PBG).

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Four Palms Villas · villa de 2 dorm.: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad de esta villa de 128 m². Abajo modelamos Rp 2,7 millones por noche para una villa de dos dormitorios con piscina en Kedungu y restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento. La ocupación queda dentro de la horquilla de la zona, porque la demanda aquí aún se está formando.

Bruta 15,6 %≈ Rp 651 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,7 millones por noche Neta 9,4 %≈ Rp 391 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 651 millones15,6 % del precio · Rp 2,7 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 117 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 65,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 78,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 391 millones9,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
Escenarios de ocupación: Four Palms Villas · villa de 2 dorm.
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 551 millonesRp 220 millonesRp 330 millones7,9%12,6 años
65%baseRp 651 millonesRp 260 millonesRp 391 millones9,4%10,7 años
75%optimistaRp 751 millonesRp 300 millonesRp 451 millones10,8%9,2 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 1,6 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Kedungu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Kedungu 1 dorm. con terraza: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza estudio SMT: 9,2 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Esta unidad lleva 31 años de leasehold desde la entrega, hasta el 29 de agosto de 2058. El dueño del terreno renueva a precio de mercado si avisas y pagas con un año de antelación. Los pasos: reserva, un PPJB firmado con PT Seacrest Real Estate y el leasehold ante notario. Aún no tenemos copia del PBG. El SLF llega tras terminar la obra, y la licencia de alquiler turístico (NIB), solo después.

Derecho y licencias de Four Palms Villas · villa de 2 dorm.
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta el 29/8/2058 (31 años)El leasehold principal notarial n.º 22 es del 29 de agosto de 2023 y dura 35 años. Tu plazo restante cuenta desde la entrega. El dueño del terreno se compromete a renovar a precio de mercado si avisas y pagas con un año de antelación, y lo escribimos en tu contrato.
ZonificaciónResidencial urbano, villa permitidaSegún el ITR 1271.B/2025 (24 de noviembre de 2025) y el RTRW de Tabanan 3/2023, los límites son un 60 % de ocupación, edificabilidad de 2,4, 15 m de altura y al menos un 20 % de zona verde. Una carta de zonificación así no sustituye a la licencia de obra.
Licencia de obra (PBG)Copia no recibidaEl paquete de la promotora para esta villa no trae PBG. Lo pedimos y comprobamos el registro en el SIMBG antes de cualquier reserva.
PromotoraPT SEACREST REAL ESTATETitular del leasehold del suelo y vendedora de las villas, antes llamada PT SERATUS METER PERSEGI INVESTMENT. Antes de que pagues, confirmamos su derecho a vender y miramos lo que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaLa promotora lo ha solicitado, y la regencia le ha devuelto el expediente pidiendo documentos adicionales. La licencia de alquiler turístico necesita el SLF, así que queremos una copia antes de la entrega de llaves.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Después del SLFAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaMuebles y electrodomésticos incluidosAdjuntamos a tu contrato la lista de equipamiento y revisamos la villa elemento por elemento en la entrega.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Four Palms Villas · villa de 2 dorm.?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Four Palms Villas · villa de 2 dorm.

  1. ReservaTu reserva saca esta villa del mercado, por un importe que la promotora fija con nosotros.
  2. 60 % a la firmaEl primer pago, y el más grande, va con el contrato.
  3. 20 % con la fachadaCuando están puestas la fachada y las ventanas.
  4. 15 % en la entregaSe paga al recibir la villa terminada.
  5. 5 % tras las llavesVence 30 días después de recoger las llaves.

Las villas 1 y 2 tienen además una opción a tres años: un primer pago del 40 %, cerca de Rp 2.270 millones, y 12 cuotas trimestrales de unos Rp 283 millones cada una. En total pagas más por esa vía que con el plan estándar. Conseguimos cada condición por escrito y la metemos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Bengkel · Kedungu

Kedungu, en la costa de Tabanan al oeste de Nyanyi y Nuanu City, tiene una playa de arena negra con buena ola de surf. El suelo cuesta menos que en Badung, y para colegios, clínicas y tiendas grandes se va en coche hacia Canggu.

Villa de 2 dorm. en Four Palms: piscina, palmeras y muro del jardín (render)
Kedungu · Tabanan · Jl. Yudistira, Bengkel
  • Playa de Kedungu≈ 2,6 km
  • Tienda Alive Wholefoods≈ 1,1 km
  • Cafetería Jogelo Corner≈ 1,2 km
  • Coco Supermarket≈ 2,5 km
  • Templo de Tanah Lot≈ 3,9 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 19,6 km en línea recta

El argumento es sencillo: el océano cerca, por entre la mitad y dos tercios de lo que pide Canggu. A cambio te llevas ritmo de pueblo, con caminos sin luz por la noche y la moto para cada recado.

Bengkel · Kedungu · mapa de Google

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  • Pura Batan Entallugar de interés · 653 m
  • Alive Wholefoodstienda · 1,1 km
  • Jogelo Cornerrestaurante · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Four Palms Villas · villa de 2 dorm.

¿Cuánto me cobrará Rise Real Bali por esta villa?

Nada. La promotora paga nuestra comisión y ya está dentro del precio de lista, así que la cifra que ves es la que pagas. Nuestras comprobaciones antes de tu reserva son gratis. En esta villa estamos pidiendo la licencia de obra, revisando el leasehold del suelo hasta 2058 y preguntando qué empresa gestionará los alquileres. Todo lo que siga abierto aparece en nuestro informe escrito antes de que comprometas dinero.

¿Puedo comprar esta villa a distancia?

Sí. Te la enseñamos por Zoom, firmas ante notario mediante un poder y recibimos por ti la villa terminada sobre el terreno. La obra va por el 60 % aproximadamente, con la entrega fijada para diciembre de 2026. Cada cuota sigue una fase que revisamos en persona, y la última solo se paga con la documentación completa.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de esta villa?

La tarifa de Rp 2,7 millones por noche sale de los datos de AirROI para Kedungu, ajustados a una villa de este tamaño con piscina propia. La horquilla de ocupación de la zona marca nuestros escenarios: 55, 65 y 75 %. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan juntos el 40 % de la facturación. Es un modelo nuestro, así que léelo como una estimación y no como un ingreso prometido.

¿Cuántos años de leasehold tendré?

Treinta y uno desde la entrega de diciembre de 2026. El arrendamiento principal, firmado ante notario el 29 de agosto de 2023, cubre 35 años y vence en agosto de 2058. Cuando termina, las construcciones vuelven al dueño del terreno, así que las condiciones de renovación importan. El dueño ofrece renovar a precio de mercado, y fijamos en tu contrato las reglas de aviso y pago antes de la reserva.

¿A quién le encaja esta villa?

Encaja con parejas y familias pequeñas que quieren una base tranquila cerca del surf, y con inversores que buscan un alquiler compacto. Con Rp 2,7 millones por noche y un 65 % de ocupación, nuestro escenario base deja unos Rp 391 millones netos al año, una rentabilidad neta del 9,4 %. El vestidor y el sitio para escritorio ayudan con huéspedes que se quedan un mes o más.

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