KEDUNGU
desde Rp 1.580 millones/ 27 años
Kedungu Baza
Kedungu · Estudios y apartamentos
- Estudio–2 dormitorios
- 25–70 m²
- leasehold 27
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KEDUNGU · ID RR-2553
Kedungu Baza Honeymoon Suite HMT: un dormitorio, 87,4 m², Kedungu
A Kedungu Baza le queda una sola Honeymoon Suite en su hoja de disponibilidad: la unidad HMT219, en la segunda planta, con 87,4 m² y a un paseo de la playa. Es el apartamento de un dormitorio más grande de la residencia, y los renders muestran una terraza con bañera de hidromasaje. Se vende por Rp 3.720 millones en leasehold de 30 + 30 años, y la entrega está fijada para el primer trimestre de 2027.
Unidad de Kedungu Baza · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 30 + 30 años
- En construcción
- Licencia hotelera
- 1dormitorio
- 87,4 m²superficie de la unidad · 2.ª planta
- comúnpiscina infinita de 25 m y gimnasio
- Leasehold30 + 30 años · unos 27 desde la entrega
- 1.er trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Kedungu Baza es una residencia de surf de 58 unidades en Tabanan, a tres minutos andando de la playa de Kedungu. En el patio hay cafetería, tienda de surf, gimnasio de dos plantas y una piscina infinita de 25 metros. La hoja recoge una sola Honeymoon Suite, la HMT219 en la segunda planta. Dobla en superficie al ALT de 1 dormitorio, así que es la opción si un apartamento estándar se te queda pequeño.
Los 87,4 m² se reparten en un dormitorio con ventanal hasta el suelo, un salón con isla de cocina y un recibidor aparte. Los renders de la promotora muestran una terraza privada con hidromasaje sobre los arrozales. Hemos pedido a la promotora la especificación de la terraza, el número de baños y la lista de muebles. Las parejas que reservan una semana pagan más por una suite que por un estudio, y el precio lo refleja.
La promotora dice que la parcela está en zona rosa y que la licencia hotelera cubre todo el complejo. Tu leasehold es Hak Sewa, 30 años más 30, con unos 27 del primer plazo por delante en la entrega. En la hoja, los estudios empiezan en Rp 1.400 millones y el 1 dormitorio ALT cuesta Rp 2.250 millones, lo que pone la suite, con Rp 3.720 millones, en lo alto de la horquilla. La promotora aún no ha mandado calendario de pagos, y lo hemos pedido.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Kedungu Baza Honeymoon Suite: bruta y neta
La promotora no da cifra de rentabilidad para la suite. Nuestro modelo pone la noche en estos 87,4 m² junto a la playa de Kedungu en Rp 2 millones y resta gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.
Bruta 13,0 %≈ Rp 483 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,0 millones por noche
Neta 7,8 %≈ Rp 290 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 483 millones13,0 % del precio · Rp 2,0 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 86,9 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 48,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 58,0 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 290 millones7,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 409 millones | Rp 163 millones | Rp 245 millones | 6,6% | 15,2 años |
| 65%base | Rp 483 millones | Rp 193 millones | Rp 290 millones | 7,8% | 12,8 años |
| 75%optimista | Rp 557 millones | Rp 223 millones | Rp 334 millones | 9,0% | 11,1 años |
La demanda en esta zona joven viene sobre todo de huéspedes de Canggu y Nuanu que buscan tranquilidad, y nuestro escenario base usa un 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 2,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 1,6 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Kedungu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Kedungu 1 dorm. con terraza: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza estudio SMT: 9,2 % neto con un 65 % de ocupación; Four Palms Villas: 9,4 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Tienes la suite en leasehold Hak Sewa: un primer plazo de 30 años más una prórroga de 30 escrita en el contrato. El primer plazo cuenta desde el arrendamiento del suelo, lo que deja unos 27 años en la entrega. Reservas la HMT219, firmas un PPJB cuando pasan nuestras comprobaciones y recibes el leasehold ante notario y el SLF al terminar la obra.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hak Sewa 30 + 30 añosEl plazo cuenta desde el contrato de arrendamiento del suelo, lo que deja cerca de 27 años del primer periodo en la entrega. La prórroga entra en el contrato. |
| Zonificación | Rosa, turística con licencia hoteleraLo declara la promotora. Nuestro equipo lo contrasta con el RDTR de Tabanan en el OSS. |
| Licencia de obra (PBG) | Pedimos los datosComo la obra ya ha empezado, pedimos el número del PBG y un extracto antes de cualquier reserva. |
| Promotora | Bali Baza, sociedad por confirmarCotejamos la sociedad con el contrato y revisamos los proyectos terminados de la promotora antes de la reserva. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaLa licencia de alquiler turístico depende del SLF. Por eso ligamos el pago de la entrega a los documentos, no a la fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | A través de la licencia del complejoLas plataformas retiran los anuncios sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Aquí la licencia hotelera del complejo cubre también las suites, y comprobamos cómo recoge tu contrato tu derecho a alquilar. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Completo, 1.er trim. 2027La especificación de muebles, electrodomésticos y el hidromasaje de la terraza va al contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kedungu Baza Honeymoon Suite?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Kedungu Baza Honeymoon Suite
- ReservaLa reserva bloquea la unidad HMT219 mientras la promotora confirma el importe.
- Fases de obraPagas por partes a medida que el edificio alcanza cada fase del plan de la promotora.
- EntregaEl resto se paga a la promotora con la documentación completa en la mano.
La promotora no ha publicado plan de pagos para la suite. Cuando terminen nuestras comprobaciones, el calendario entra en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Kedungu, Tabanan
Kedungu es la playa que sigue a Nyanyi y Nuanu City: surf, arrozales detrás de la arena y Canggu a 25 minutos. De momento hay poca vida nocturna, y la residencia cubre ese hueco con su propia piscina, gimnasio y cafetería.
- Playa de Kedungu3 min
- Nuanu≈ 10 min
- Canggu≈ 25 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h
A Tabanan se viene por un suelo más barato ahora que Canggu se llena. Las tarifas van por debajo de Uluwatu con una ocupación cercana al 50 %, y para una suite de 87,4 m² junto a la playa modelamos Rp 2 millones por noche.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 7lugares de interés
- 5hoteles
- 2restaurantes
- 1playa
Lo más cercano
- Swell Hotel, Pool & Barhotel · 9 m
- Ombakhotel · 89 m
- Tipsy Pigsrestaurante · 120 m
- Pantai Kedungulugar de interés · 330 m
- Pantai Kadungaplaya · 365 m
- Nirjharahotel · 581 m
- AMBUrestaurante · 582 m
- seungholugar de interés · 621 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Kedungu Baza Honeymoon Suite
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Honeymoon Suite de Kedungu Baza?
Nada. La promotora paga nuestra comisión, y el precio de la hoja es el mismo en cualquier caso. Antes de cualquier reserva revisamos gratis los derechos sobre el suelo, las licencias y el contrato. Recibes las conclusiones por escrito, preguntas abiertas incluidas. Si las comprobaciones encuentran un problema, no pones la reserva.
¿Cuánto cuesta la Honeymoon Suite y qué incluye?
La hoja de la promotora pone la unidad HMT219 en Rp 3.720 millones. Con eso compras una suite de 87,4 m² en la segunda planta de la residencia, en Kedungu, Tabanan, con dormitorio, salón con cocina y una terraza con hidromasaje según los renders. El leasehold es de 30 + 30 años, la entrega es en el primer trimestre de 2027 y los muebles van completos. Estamos confirmando en el plano el número de baños.
¿Puedo alquilar la Honeymoon Suite por noches?
Sí, según la promotora. El suelo está en zona rosa, y el complejo tiene una licencia hotelera que cubre todas las unidades a la vez, así que no necesitarás una licencia de alquiler turístico (NIB) aparte para tu suite. Antes de la reserva comprobamos cómo asegura el contrato tu derecho a alquilar la unidad y quién gestiona las reservas.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de la suite?
Tomamos las tarifas de AirROI para Kedungu y las ajustamos a un dormitorio grande, lo que da Rp 2 millones por noche para 87,4 m². La ocupación es la de alquileres gestionados, un 65 % en el escenario base. Gestión, impuestos y desgaste se llevan el 40 % de la facturación, y te quedas con alrededor del 7,8 % del precio cada año. Es nuestra estimación, no una garantía.
¿Puedo comprar la Honeymoon Suite de Kedungu Baza sin viajar?
Sí. Un Zoom en directo desde la obra sustituye a la visita, y repasamos la hoja y el plano en una llamada. Con un poder en regla firmas ante notario sin viajar. Pagas por tramos según las fases de obra. Al terminar, nuestro equipo revisa la suite y te manda una lista escrita de desperfectos antes de que firmes la entrega.
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