KEDUNGU · ID RR-1042

Kedungu Baza

A tres minutos de la playa de Kedungu, esta residencia de surf reúne 58 unidades: estudios y apartamentos de un dormitorio desde Rp 1.580 millones. Los propietarios comparten piscina infinita de 25 metros, gimnasio en dos plantas, tienda de surf y cafetería. Leasehold de 30 + 30 años, entrega en el primer trimestre de 2027 y una única licencia hotelera para todo el complejo.

Inmueble

Qué compras

Kedungu es la siguiente playa de surf al oeste de Nyanyi y Nuanu City, en la regencia de Tabanan. Arena negra, una ola constante y arrozales que llegan casi hasta el agua. Los compradores que ya no llegan a los precios de Canggu siguen viniendo hacia aquí, y el suelo todavía cuesta menos que en Badung. Kedungu Baza pone 58 unidades a tres minutos de la arena.

En una zona joven, el punto débil son las noches. La residencia lo resuelve dentro: piscina infinita de 25 metros, gimnasio en dos plantas, cafetería y tienda de surf. Las unidades se entregan totalmente amuebladas, y la lista de muebles va a tu contrato.

La parcela está en zona rosa turística, y una sola licencia hotelera cubre todo el complejo. Eso hace legal el alquiler de corta estancia para todas las unidades a la vez, no propietario por propietario, algo raro en esta fase. El leasehold es de 30 + 30 años desde la fecha del arrendamiento del suelo, así que en la entrega quedan unos 27 años del primer plazo. Antes de cualquier reserva miramos el historial de la promotora en este proyecto, el ritmo de ventas y la licencia de obra (PBG).

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Lista de precios de la promotora

Kedungu Baza: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Estudio SMT29,3–32,5 m²estudioRp 1.640 millonescon cálculo →
1 dorm. ALT (terraza)43,5 m²1Rp 2.250 millonescon cálculo →
Honeymoon Suite HMT87,4 m²1Rp 3.720 millonescon cálculo →

Las cifras siguen la lista de precios vigente de la promotora. La tabla recoge tres distribuciones de seis, y al reservar volvemos a comprobar precio y disponibilidad. Pregunta en el chat y te mandamos el resto con planos.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Cada unidad es un leasehold Hak Sewa: 30 años más una prórroga de 30, ante notario a tu nombre o al de una sociedad tuya. El primer plazo empezó con el arrendamiento del suelo, lo que deja unos 27 años cuando abra el edificio. Firmas una reserva y después un PPJB. El certificado de habitabilidad (SLF) llega con las llaves.

Derecho y licencias de Kedungu Baza
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHak Sewa 30 + 30 añosEl plazo cuenta desde la fecha del arrendamiento del suelo. Cuando la promotora entregue el edificio, quedarán unos 27 años del primer periodo.
ZonificaciónRosa, turística con licencia hoteleraLo declara la promotora. Lo cotejamos con el RDTR de Tabanan en el sistema OSS.
Licencia de obra (PBG)Pedimos copiaLa obra está en marcha, así que la licencia ya debería existir. Conseguimos su número y una copia antes de que pagues la reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF, la regencia no concede licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de la entrega va contra la documentación y no contra una fecha del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)A través de la licencia del complejoLa licencia hotelera cubre las unidades. Comprobamos cómo reconocen los papeles a cada propietario el derecho a alquilar su unidad.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaCompleto, 1.er trim. 2027La lista de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kedungu Baza?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando todo.

Condiciones

Calendario de pagos de Kedungu Baza

  1. ReservaDejas una reserva para bloquear una unidad; la promotora aún no ha fijado el importe.
  2. Fases de obraLos tramos siguen el avance del edificio según el calendario de la promotora.
  3. EntregaEl último pago lo haces contra la documentación completa.

Estamos confirmando el plan por fases de la oferta de la promotora, y después lo escribimos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Kedungu, Tabanan

Los surfistas conocen Kedungu como la playa que sigue a Nyanyi y Nuanu City, con arrozales detrás de la arena y Canggu a 25 minutos. El suelo cuesta menos que en Badung, pero para tiendas, colegios y clínicas todavía hay que ir en coche hacia Canggu.

Salón de un apartamento de Kedungu Baza con vistas a los arrozales
Kedungu · Tabanan · a 3 min de la playa
  • Playa de Kedungu3 min
  • Nuanu≈ 10 min
  • Canggu≈ 25 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h

Tabanan crece a la estela de Canggu, con tarifas por noche por debajo de Uluwatu y una ocupación cercana al 50 %. A los apartamentos tan cerca de la playa les damos en el modelo una tarifa de Rp 1,3 millones por noche.

Kedungu, Tabanan · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 7lugares de interés
  • 5hoteles
  • 2restaurantes
  • 1playa

Lo más cercano

  • Swell Hotel, Pool & Barhotel · 9 m
  • Ombakhotel · 89 m
  • Tipsy Pigsrestaurante · 120 m
  • Pantai Kedungulugar de interés · 330 m
  • Pantai Kadungaplaya · 365 m
  • Nirjharahotel · 581 m
  • AMBUrestaurante · 582 m
  • seungholugar de interés · 621 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Kedungu Baza

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Kedungu Baza?

Nada. Pagas el precio de lista de cualquier unidad, y la promotora paga nuestra comisión. La revisión legal antes de la reserva tampoco te cuesta nada. En Kedungu Baza eso significa cotejar la zona rosa y la licencia hotelera con el RDTR de Tabanan en el OSS, conseguir el PBG y leer el contrato de Hak Sewa de 30 + 30 años. También revisamos la cláusula que te permite alquilar tu unidad a huéspedes.

¿Qué tipos de unidad tiene Kedungu Baza y cuánto cuestan?

Hay dos distribuciones de estudio: SL por Rp 1.580 millones y SMT por Rp 1.640 millones, con la planta aún por confirmar. La gama de un dormitorio abarca AM, AL y ALT con terraza, de Rp 2.000 a 2.250 millones. Arriba del todo está la Honeymoon Suite HMT, por Rp 3.720 millones. Todas las cifras salen de la propia lista de la promotora.

¿Cómo se paga en Kedungu Baza?

Empiezas con una reserva, y la promotora aún no ha dicho el importe. Después los tramos siguen las fases de obra según el calendario de la promotora. El resto lo pagas cuando están listos los documentos, no en una fecha fija. Confirmamos el plan por fases de la oferta y lo fijamos en el PPJB junto con una penalización por retraso. La entrega del complejo de 58 unidades está prevista para el primer trimestre de 2027.

¿Puedo comprar en Kedungu Baza sin venir a Bali?

Sí. Zoom sustituye al vuelo: te enseñamos la obra en directo, y firmas ante notario mediante un poder. La entrega está prevista para el primer trimestre de 2027. Antes de cada tramo visitamos la obra y comprobamos el avance. En la entrega revisamos la unidad por ti, cotejamos los muebles con la especificación y recogemos los documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de Kedungu Baza?

Esta página no tiene modelo, porque estudios, apartamentos y la suite tienen precios distintos. Las cifras están en la página de cada unidad, por ejemplo la de 1 dormitorio ALT con terraza. Partimos de las tarifas de AirROI en Kedungu, las corregimos por tipo de unidad y usamos la ocupación de alquileres con gestión profesional. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan el 40 % de la facturación. Lee el resultado solo como una estimación nuestra.

Unidades de este proyecto

3 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →