KEDUNGU
desde Rp 1.580 millones/ 27 años
Kedungu Baza
Kedungu · Estudios y apartamentos
- Estudio–2 dormitorios
- 25–70 m²
- leasehold 27
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KEDUNGU · ID RR-2679
Kedungu Baza estudio SMT: estudio de 29,4 m² en Kedungu
De los 32 estudios de Kedungu Baza solo queda uno libre: la unidad SMT218, de 29,4 m² en la segunda planta, a tres minutos de las olas. Cuesta Rp 1.640 millones con un leasehold de 30 + 30 años y entrega prevista en el primer trimestre de 2027. Nuestro modelo le da la mejor rentabilidad del complejo en el escenario base, en torno al 9,2 % neto.
Unidad de Kedungu Baza · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 30 + 30 años
- En construcción
- Licencia hotelera
- Estudiocama, cocina y comedor
- 1baño con ducha
- 29,4 m²superficie de la unidad · 2.ª planta
- comúnpiscina infinita de 25 m, gimnasio
- Leasehold30 + 30 años · 27 tras la entrega
- 1.er trim. 2027entrega
Inmueble
Qué compras
Kedungu Baza reúne 58 unidades en Tabanan, a tres minutos andando de la playa de Kedungu, con tienda de surf, cafetería, piscina infinita de 25 metros y gimnasio en dos plantas. La hoja recoge 32 estudios: veintiséis vendidos y cinco reservados, así que solo queda libre el SMT218, en la segunda planta.
En los 29,4 m² caben una cama junto a un ventanal hasta el suelo, una mesa para dos y una bancada de cocina con placa. El baño con ducha va revestido de azulejo azul. Los renders de la promotora muestran muebles y electrodomésticos, y estamos consiguiendo la especificación de esta unidad. Este tamaño lo reservan surfistas y parejas de viaje de una semana, así que su tarifa por noche queda por debajo de la del 1 dormitorio.
La promotora indica zona rosa y una licencia hotelera para todo el complejo. Tienes Hak Sewa por 30 años, prorrogable 30, con unos 27 por delante cuando abra el edificio. Los primeros estudios salieron desde Rp 1.400 millones, y el SMT218 cuesta ahora Rp 1.640 millones. Como referencia, el 1 dormitorio ALT va por Rp 2.250 millones y la Honeymoon Suite, por Rp 3.720 millones. Seguimos esperando el calendario de pagos de la promotora.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Kedungu Baza estudio SMT: bruta y neta
La promotora no da cifra de rentabilidad para el estudio. Nuestro modelo pone la noche en estos 29,4 m² junto a la playa de Kedungu en Rp 1,1 millones y resta la parte de la gestora, impuestos, huecos entre huéspedes y mantenimiento.
Bruta 15,4 %≈ Rp 252 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,1 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 151 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 252 millones15,4 % del precio · Rp 1,1 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 45,4 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 25,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 30,2 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 151 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 213 millones | Rp 85,3 millones | Rp 128 millones | 7,8% | 12,8 años |
| 65%base | Rp 252 millones | Rp 101 millones | Rp 151 millones | 9,2% | 10,8 años |
| 75%optimista | Rp 291 millones | Rp 116 millones | Rp 174 millones | 10,7% | 9,4 años |
La zona es nueva, y buena parte de su demanda rebosa de Canggu y Nuanu. El escenario base va al 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 1,6 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Kedungu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Kedungu 1 dorm. con terraza: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Four Palms Villas: 9,4 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Tendrías el estudio en Hak Sewa durante 30 años y después 30 más. El primer periodo empezó a correr con el arrendamiento del suelo, así que en la apertura quedarán unos 27 años. Los pasos van de una reserva sobre el SMT218 al PPJB, y al terminar la obra recibes el leasehold ante notario junto con el SLF.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hak Sewa 30 + 30 añosEl plazo cuenta desde la fecha del arrendamiento del suelo, así que en la entrega quedan unos 27 años del primer periodo. Fijamos las condiciones de prórroga en el contrato. |
| Zonificación | Rosa, turística con licencia hoteleraLo declara la promotora, y lo comprobamos en el OSS contra el RDTR de Tabanan. |
| Licencia de obra (PBG) | Pedimos los datosLa obra ha empezado. Queremos el número y el extracto del PBG en el expediente antes de que comprometas una reserva. |
| Promotora | Bali Baza, sociedad por confirmarAntes de la reserva confirmamos qué sociedad firma el contrato y miramos los proyectos que la promotora ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaLa licencia de alquiler turístico necesita antes el SLF. Por eso el último pago sigue a los documentos, diga lo que diga el calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | A través de la licencia del complejoLas plataformas de reservas retiran las unidades sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. En Kedungu Baza la licencia hotelera se extiende a cada estudio, y comprobamos cómo redacta el contrato tu derecho a alquilar. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Completo, 1.er trim. 2027Un anexo al contrato lista los muebles y electrodomésticos del estudio. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kedungu Baza estudio SMT?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Kedungu Baza estudio SMT
- ReservaLa reserva saca el SMT218 del mercado. La promotora aún no ha dicho el importe.
- Fases de obraCada tramo corresponde a una fase terminada del plan de obra de la promotora.
- EntregaEl resto se paga cuando está lista toda la documentación.
Los documentos de la promotora no muestran de momento plan de pagos. Tras nuestras comprobaciones, escribimos uno en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Kedungu, Tabanan
Pasados Nyanyi y Nuanu City, la costa llega a Kedungu: una ola de surf, arrozales en terrazas y Canggu a unos 25 minutos en coche. Aquí las tardes son tranquilas, y por eso la residencia trae su propia piscina, gimnasio y cafetería.
- Playa de Kedungu3 min
- Nuanu≈ 10 min
- Canggu≈ 25 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h
Tabanan recoge la demanda que Canggu no absorbe. Las tarifas siguen por debajo de Uluwatu y la ocupación ronda el 50 %. Nuestro modelo pone un estudio de 29,4 m² tan cerca del agua en Rp 1,1 millones por noche.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 7lugares de interés
- 5hoteles
- 2restaurantes
- 1playa
Lo más cercano
- Swell Hotel, Pool & Barhotel · 9 m
- Ombakhotel · 89 m
- Tipsy Pigsrestaurante · 120 m
- Pantai Kedungulugar de interés · 330 m
- Pantai Kadungaplaya · 365 m
- Nirjharahotel · 581 m
- AMBUrestaurante · 582 m
- seungholugar de interés · 621 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Kedungu Baza estudio SMT
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el estudio SMT de Kedungu Baza?
El comprador no paga honorarios. Nuestra comisión sale de la promotora, y el precio del estudio en la hoja no cambia por ello. Antes de tu reserva revisamos a nuestra costa los registros del suelo, las licencias y el contrato. Los puntos abiertos te llegan en una nota escrita breve. Si la revisión encuentra un problema de verdad, te diremos que no pongas la reserva.
¿Cuánto cuesta el estudio SMT y qué incluye?
La unidad SMT218 cuesta Rp 1.640 millones en la hoja de la promotora. Tienes un estudio de 29,4 m² en la segunda planta de la residencia de Kedungu, con cama junto a la ventana, rincón de comedor, bancada de cocina y baño con ducha. El leasehold es de 30 + 30 años y la entrega, en el primer trimestre de 2027, totalmente amueblado. Estamos consiguiendo la especificación de electrodomésticos de esta unidad.
¿Puedo alquilar un estudio de Kedungu Baza por estancias cortas?
La promotora dice que sí. El suelo está en zona rosa, y la licencia hotelera del complejo se extiende a cada unidad, así que tu estudio no necesita su propia licencia de alquiler turístico (NIB). Antes de la reserva revisamos la cláusula de alquiler de tu contrato. También confirmamos qué empresa gestionará a los huéspedes y en qué condiciones.
¿Cómo se calculan las cifras de rentabilidad del estudio?
Partimos de los datos de AirROI para Kedungu y los ajustamos a una unidad pequeña, lo que da Rp 1,1 millones por noche para 29,4 m². Nuestro escenario base reserva el estudio el 65 % del año, el nivel que alcanzan los alquileres gestionados. Después de que gestión, impuestos y desgaste se lleven el 40 % de la facturación, te quedas cada año con alrededor del 9,2 % del precio. Es una estimación, y nadie la garantiza.
¿Puedo comprar el estudio SMT de Kedungu Baza desde el extranjero?
Sí. Nuestro asesor retransmite la obra por Zoom y repasa contigo la hoja y la distribución en esa misma llamada. Firmas ante notario mediante un poder, así que puedes quedarte en casa. Pagas por fases de obra. Cuando el estudio esté listo, nuestro equipo lo revisa y te manda la lista de desperfectos antes de que firmes la entrega.
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