KEDUNGU · ID RR-2679

Kedungu Baza Studio SMT : studio de 29,4 m² à Kedungu

Un studio sur 32 est encore libre à Kedungu Baza : le lot SMT218, 29,4 m² au deuxième étage, à trois minutes du surf. Il coûte Rp 1,64 Md sur un bail de 30 + 30 ans, avec une livraison prévue au T1 2027. Notre modèle lui donne le meilleur rendement du scénario central du complexe, environ 9,2 % net.

Lot dans Kedungu Baza · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • En construction
  • Licence hôtelière
  • Studiolit, cuisine et coin repas
  • 1salle d'eau
  • 29,4 m²surface de l'unité · niveau 2
  • communepiscine à débordement de 25 m, salle de sport
  • Leasehold30 + 30 ans · 27 après la livraison
  • T1 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Kedungu Baza est une résidence de 58 unités à Tabanan, à trois minutes à pied de la plage de Kedungu. Les espaces communs comprennent un surf shop, un café, une piscine à débordement de 25 mètres et une salle de sport sur deux niveaux. La fiche compte 32 studios. Vingt-six sont vendus et cinq sont en attente : il reste le SMT218, au deuxième étage.

Les 29,4 m² accueillent un lit près d'une fenêtre toute hauteur, une table pour deux et une cuisine linéaire avec plaque de cuisson. La salle d'eau est revêtue de carrelage bleu. Les images de synthèse du promoteur montrent mobilier et électroménager, et nous obtenons le descriptif de ce lot. Des surfeurs et des couples en séjour d'une semaine réservent ce format : son prix par nuit se situe donc sous celui de l'appartement une chambre.

Le promoteur indique un zonage rose et une licence hôtelière au niveau du complexe. Vous obtenez un Hak Sewa de 30 ans, prolongeable de 30, avec environ 27 ans restants à l'ouverture de l'immeuble. Les premiers studios partaient de Rp 1,40 Md, et le SMT218 coûte désormais Rp 1,64 Md. Pour situer : l'appartement 1BR ALT est à Rp 2,25 Md et la Honeymoon Suite à Rp 3,72 Md. Nous attendons encore l'échéancier de paiement du promoteur.

Les chiffres de ce bien

Kedungu Baza Studio SMT : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun rendement pour le studio. Notre modèle valorise une nuit dans ces 29,4 m² près de la plage de Kedungu à Rp 1,1 M, puis déduit la part du gestionnaire, les impôts, les vides entre deux séjours et l'entretien.

Brut 15,4 %≈ Rp 252 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,1 M la nuit Net 9,2 %≈ Rp 151 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 252 M15,4 % du prix · tarif Rp 1,1 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 45,4 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 25,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 30,2 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 151 M9,2 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Kedungu Baza Studio SMT
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 213 MRp 85,3 MRp 128 M7,8 %12,8 ans
65 %baseRp 252 MRp 101 MRp 151 M9,2 %10,8 ans
75 %optimisteRp 291 MRp 116 MRp 174 M10,7 %9,4 ans

Le secteur est nouveau, et une bonne part de sa demande déborde de Canggu et de Nuanu. Notre scénario central retient 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 1,6 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Kedungu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Kedungu 1BR Terrace : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Honeymoon Suite : 7,8 % net avec 65 % d’occupation; Four Palms Villas : 9,4 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez le studio en Hak Sewa pour 30 ans, puis 30 de plus. Le bail du terrain a lancé le compteur, ce qui laisse environ 27 ans de la première période à l'ouverture. Les étapes vont d'une réservation sur le SMT218 à un PPJB, et à l'achèvement vous recevez le bail notarié avec le SLF.

Propriété et permis : Kedungu Baza Studio SMT
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailHak Sewa 30 + 30 ansLa durée court à partir de la date du bail du terrain : il reste donc environ 27 ans de la première période à la livraison. Nous fixons les conditions de la prolongation dans le contrat.
ZonageRose, tourisme avec licence hôtelièreC'est le promoteur qui le déclare, et nous le vérifions dans l'OSS par rapport au RDTR de Tabanan.
Permis de construire (PBG)Détails demandésLes travaux ont commencé sur le site. Nous voulons le numéro du PBG et un extrait au dossier avant que vous ne versiez un acompte.
PromoteurBali Baza, société à confirmerAvant l'acompte, nous confirmons quelle société signe le contrat et examinons les projets que le promoteur a achevés.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne licence de location exige d'abord le SLF. C'est pourquoi le dernier paiement suit les documents, quoi que dise le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Via la licence du complexeLes plateformes de réservation écartent les unités sans licence de location (NIB) valide. À Kedungu Baza, la licence hôtelière s'étend à chaque studio, et nous vérifions la formulation du contrat sur votre droit de location.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonComplet, T1 2027Une annexe au contrat énumère le mobilier et l'électroménager du studio.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Kedungu Baza Studio SMT ?

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Conditions

Kedungu Baza Studio SMT : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte retire le SMT218 du marché. Le promoteur n'en a pas encore indiqué le montant.
  2. Étapes du chantierChaque tranche correspond à une étape achevée du plan de construction du promoteur.
  3. LivraisonLe solde restant est dû quand tous les documents sont prêts.

Les documents du promoteur ne montrent pas, pour l'instant, d'échéancier de paiement. Après nos vérifications, nous en inscrivons un dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Kedungu, Tabanan

Après Nyanyi et Nuanu City, la côte devient Kedungu : un spot de surf, des rizières en terrasses et Canggu à environ 25 minutes en voiture. Les soirées y sont calmes, et c'est pourquoi la résidence apporte sa propre piscine, sa salle de sport et son café.

La résidence Kedungu Baza au milieu des rizières, près de l'océan au coucher du soleil, image de synthèse
Kedungu · Tabanan · à 3 minutes de la plage
  • Plage de Kedungu3 min
  • Nuanu≈ 10 min
  • Canggu≈ 25 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h

Tabanan récupère la demande que Canggu ne peut plus absorber. Les prix restent sous ceux d'Uluwatu et l'occupation tourne autour de 50 %. Notre modèle place un studio de 29,4 m² si proche de l'eau à Rp 1,1 M la nuit.

Kedungu, Tabanan · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Kedungu Baza Studio SMT

Que facture Rise Real Bali si j'achète le Kedungu Baza Studio SMT ?

Aucun frais pour l'acheteur. Notre commission vient du promoteur, et le prix du studio sur la fiche n'en change pas. Avant votre acompte, nous passons en revue les registres fonciers, les permis et le contrat, à nos frais. Les points ouverts vous parviennent dans une courte note écrite. Si l'examen révèle un vrai problème, nous vous dirons de ne pas verser l'acompte.

Quel est le prix du Studio SMT, et que comprend-il ?

Le lot SMT218 coûte Rp 1,64 Md sur la fiche du promoteur. Vous obtenez un studio de 29,4 m² au deuxième étage de la résidence de Kedungu, avec un lit près de la fenêtre, un coin repas, une cuisine linéaire et une salle d'eau. Le leasehold court 30 + 30 ans et la livraison tombe au T1 2027, entièrement meublé. Nous obtenons le descriptif des appareils pour ce lot.

Puis-je louer un studio Kedungu Baza pour des séjours courts ?

Oui, d'après le promoteur. Le terrain est en zone rose, et la licence hôtelière du complexe s'étend à chaque unité : votre studio n'a donc pas besoin de sa propre licence de location (NIB). Avant l'acompte, nous lisons votre clause de location. Nous confirmons aussi quelle société gérera les voyageurs, et à quelles conditions.

Comment établissez-vous les chiffres de rendement du studio ?

Nous partons des données AirROI pour Kedungu et les ajustons pour une petite unité, ce qui donne Rp 1,1 M la nuit pour 29,4 m². Notre scénario central réserve le studio 65 % de l'année, le niveau que touchent les locations gérées. Une fois que la gestion, les impôts et l'usure ont absorbé 40 % du chiffre d'affaires, environ 9,2 % du prix vous reste par an. C'est une estimation, que personne ne garantit.

Puis-je acheter le studio SMT de Kedungu Baza depuis l'étranger ?

Oui. Notre conseiller diffuse le site en direct sur Zoom et passe en revue la fiche et le plan avec vous pendant l'appel. Un notaire signe pour vous avec la procuration que vous donnez : vous pouvez rester chez vous. Vous payez par étape de chantier. Quand le studio est prêt, notre équipe l'inspecte et vous envoie la liste des défauts avant que vous ne signiez la remise.

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