Marché immobilier à Bali en 2026 : demande, revenus locatifs et zonage

Avec 6 948 754 visiteurs étrangers, 2025 a établi un record pour Bali. Les sept premiers mois de 2026 en ont apporté 3 900 965, soit 1,98 % de moins qu'un an plus tôt. Juillet a dépassé de justesse juillet 2025, de 0,10 %, première hausse mensuelle de l'année.

C'est une pause au sommet, pas un effondrement. Hotel Investment Advisory prévoit un total annuel de 6,93 millions, à peu près le niveau de fin 2025. Pour l'investisseur, la conséquence est simple : la hausse de fréquentation ne sauvera plus un bien médiocre. Notre rapport sur les statistiques du tourisme donne le détail mois par mois et par pays.

Source : BPS Bali, 2 février et 1er septembre 2026, d'après Antara ; Hotel Investment Advisory, d'après Bali Discovery, 20 septembre 2026

Les tarifs à la nuit ont à peine bougé sur l'année. Les revenus, eux, ont bougé, parce que les nouvelles annonces sont arrivées plus vite que les nouveaux voyageurs. À Pererenan, le nombre d'annonces a bondi de 45,6 % en un an, et l'annonce moyenne a rapporté 27,9 % de moins. À Ubud : offre en hausse de 43,2 %, revenu par annonce en baisse de 19,3 %.

Canggu est le cas le plus intéressant. Son nombre d'annonces a reculé de 8,0 % à mesure que les biens les plus faibles quittaient les plateformes, et le revenu par annonce a tout de même baissé de 23,1 %. Les voyageurs avaient plus de choix à côté, à Pererenan, à des tarifs un peu plus bas.

Dans chaque quartier, l'écart entre bonnes et mauvaises villas dépasse l'écart entre quartiers. Une villa avec 200 bons avis et un exploitant professionnel peut tourner entre 60 et 75 % d'occupation dans un secteur qui affiche 36 à 46 % en moyenne.

Source : AirROI, 12 mois jusqu'à juillet 2026, en roupies au taux de change de notre site ; modèle de rendement de Rise Real Bali

Pendant que les revenus des villas glissaient, les hôtels se remplissaient. Les hôtels classés affichaient 67,29 % d'occupation en juillet 2026 et les cinq étoiles 74,45 % (BPS Bali). Horwath HTL situe son échantillon d'hôtels de marque à 74 % pour 2025, avec un prix moyen d'environ Rp 2,35 M la nuit.

Les clients restent désormais environ trois nuits à l'hôtel. Pour un court séjour, on choisit la formule avec réception et ménage prévisible. Une villa privée gagne cette réservation par le service et les avis, rarement par le prix.

Source : Horwath HTL et C9 Hotelworks, Bali Hotel & Branded Residences 2026, 31 mars 2026 ; BPS Bali, 1er septembre 2026

Colliers compte environ 62 000 chambres d'hôtel sur l'île, plus quelque 1 700 nouvelles chambres cinq étoiles prévues d'ici 2029, surtout à Ubud et à Canggu. Hotel Investment Advisory a recensé environ 2 460 chambres en construction en août 2026, la plus grande part autour de Jimbaran et d'Uluwatu.

Les résidences de marque progressent aussi. Les villas représentaient 18 % des projets résidentiels sous gestion hôtelière en vente dans le recensement 2026 de Horwath, contre 13 % un an plus tôt, et 84 % des projets comptent moins de 30 villas. Petits projets, cela veut dire beaucoup d'exploitants, et la qualité varie d'un projet à l'autre.

Source : Colliers, marché hôtelier de Bali, T2 2026 ; PT Hotel Investment Advisory, données au 22 août 2026 ; Horwath HTL et C9 Hotelworks, 31 mars 2026

La réglementation a plus bougé ces 12 derniers mois que pendant les cinq années précédentes. Le sens est constant : moins de locations dans la zone grise, plus de biens aux papiers complets. Pour un acheteur, c'est un marché plus propre, avec une liste plus courte de villas qui méritent d'être considérées.

1. Septembre 2025Moratoire sur les terres agricoles

   Après les inondations de septembre, la province a demandé aux régences de cesser de convertir des terres agricoles productives à un usage commercial.

2. 24 février 2026Entrée en vigueur de la Perda 4/2026

   Un règlement provincial limite la construction sur les terres agricoles productives et interdit purement et simplement la propriété par prête-nom.

3. À partir de 2026Six régences renoncent aux nouveaux hôtels

   Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem et Klungkung ont convenu de ne pas encourager les nouveaux hôtels et restaurants, en échange d'une part de la taxe sur les hôtels et restaurants. C'est un accord, pas un règlement.

4. 1er août 2026Les annonces sans licence quittent les sites de réservation

   Le ministère du Tourisme a commencé à retirer des plateformes environ 1 600 biens sans licence dans tout le pays. À partir de juin 2027, les plateformes prévoient de vérifier automatiquement la licence de chaque annonce auprès de l'OSS.

Source : Mongabay, 26 septembre 2025 ; Perda Bali No. 4 of 2026 ; Antara Bali, 28 juillet 2025 ; Antara, 27 mai 2026 ; CNN Indonesia, 29 mai 2026

Les plans détaillés approuvés (RDTR) couvrent 31,49 % de Bali, selon le portail d'urbanisme de la province en février 2026. Badung, Denpasar et Gianyar sont couvertes en totalité et reliées à l'OSS, le système de licences. Une villa bâtie sur une terre agricole ou protégée n'obtiendra ni permis de construire ni licence de location, même avec les plus belles photos.

En mars 2026, Propertia a passé en revue 16 316 annonces de vente. À Badung, 9,3 % d'entre elles se trouvaient sur des terres agricoles ou protégées. La part monte à 17,3 % à Pererenan et à 26,1 % autour d'Uluwatu, et tombe à 3,6 % à Berawa et à 0,6 % à Seminyak.

• Obtenez du vendeur le numéro du certificat foncier et une copie du certificat
• Consultez la zone de la parcelle dans l'OSS et dans le RDTR de la régence
• Vérifiez que l'usage autorisé permet l'hébergement touristique
• Parcourez les limites de la parcelle sur place plutôt que de vous fier au rendu 3D
• Demandez le permis de construire (PBG) du projet

Source : Portail de planification provincial de Bali (Tarubali), 2 février 2026 ; Antara et Kompas, juillet 2026 ; Propertia, données du marché des villas à Bali, mars 2026

Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (freehold) en son nom propre : la majeure partie du marché se négocie donc en leasehold (bail de longue durée). La pleine propriété détenue par une société à capitaux étrangers progresse : elle représente environ 23 % de l'offre sous gestion hôtelière dans le recensement 2026 de Horwath, contre 12 % auparavant.

La prime de la pleine propriété est élevée. À Seminyak, les médianes de Propertia de mars 2026 s'établissaient à environ Rp 6,60 Md pour une villa en leasehold et Rp 10,92 Md en pleine propriété, converties au taux de notre site. Un leasehold assorti d'une clause de prolongation claire rapporte souvent davantage par roupie investie, à condition de tenir compte de l'érosion de la durée du bail.

Les prix officiels bougent lentement. L'enquête de Bank Indonesia donne pour Bali une hausse des prix des logements de 1,02 % sur un an au T2 2026, contre 0,69 % au niveau national. Cet indice suit le logement neuf grand public, pas les villas touristiques : voyez-y un plancher pour l'ensemble du marché.

Source : Horwath HTL et C9 Hotelworks, 31 mars 2026 ; Propertia, mars 2026 ; enquête de Bank Indonesia sur les prix de l'immobilier résidentiel, T2 2026, et son bureau de Bali, août 2026

Un seul projet routier a des équipes sur le terrain dans la ceinture des villas : une nouvelle liaison entre Subak Sari et Umalas, à Canggu, lancée le 12 mai 2026 pour Rp 74 Md. Le tramway aéroport–Canggu a fait l'objet d'un accord signé le 1er septembre 2026 : environ 13 km en deux phases, avec un début des travaux visé pour mars 2027.

L'autoroute à péage Gilimanuk–Mengwi s'est réduite à environ 42 km et n'a toujours pas d'investisseur. Son ouverture est visée pour 2031. Nous ne paierions aujourd'hui aucune prime pour une villa proche de l'un ou l'autre tracé. Notre guide des infrastructures suit l'état d'avancement de chaque projet.

Source : Detik, 29 juin 2026 ; Antara et Bali Post, 1er septembre 2026 ; Kompas, 20 juillet 2026 ; Detik, 20 août 2026

Évaluez la villa sur le revenu par annonce d'aujourd'hui, pas celui de l'an dernier, et supposez des arrivées stables. À Pererenan et à Ubud, où l'offre a le plus augmenté, laissez au modèle six à neuf mois pour atteindre l'occupation prévue.

Comparez ensuite la villa avec celles de nos pages de quartiers et du catalogue, où chaque annonce porte notre estimation de rendement net. Nous contrôlons le zonage et les permis avant tout acompte, gratuitement.

Questions fréquentes