Prix de la pleine propriété à l'are, quartier par quartier
À Bali, le terrain se vend à l'are, soit 100 m². Presque tous les chiffres publiés sont des prix demandés, pas des ventes enregistrées. Gardez-le en tête pour tout ce qui suit.
Le haut du marché, ce sont Seminyak et Umalas, à Rp 1,5 à 3 Md l'are et plus. Le centre de Canggu suit à Rp 1,2 à 2,5 Md, et une analyse indonésienne de Brighton situe Canggu et Pererenan à Rp 1,5 à 2,5 Md. La péninsule de Bukit, autour d'Uluwatu, tourne autour de Rp 0,5 à 1,5 Md, selon surtout la vue.
Dans les terres et vers l'ouest, les chiffres chutent vite. Les grands axes de Denpasar demandent Rp 500 à 900 M l'are, ses faubourgs moins de Rp 400 M. Tabanan, Seseh, Cemagi et le nord se situent souvent sous Rp 300 M.
| Quartier | Par are | Par m² |
|---|---|---|
| Seminyak, Umalas | Rp 1,5 à 3,0 Md et plus | Rp 15 à 30 M |
| Canggu, centre | Rp 1,2 à 2,5 Md | Rp 12 à 25 M |
| Uluwatu et le Bukit | Rp 0,5 à 1,5 Md | Rp 5 à 15 M |
| Ubud | Rp 0,4 à 1,2 Md | Rp 4 à 12 M |
| Denpasar, grands axes | Rp 0,5 à 0,9 Md | Rp 5 à 9 M |
| Tabanan, Seseh, nord | moins de Rp 0,3 Md | moins de Rp 3 M |
Source : Magnum Estate, Bali Property Prices 2026, 26 mai et 3 juin 2026 ; Brighton, Harga Tanah 1 Are di Bali 2026, 7 février 2026. Prix demandés, et non ventes enregistrées.
À l'intérieur d'un même quartier, l'écart est tout aussi large
Une médiane de quartier cache plus qu'elle ne montre. À Ubud, les terrains du centre se demandent Rp 1,5 à 2,5 Md l'are. Pejeng et Sayan demandent Rp 600 à 900 M, Tampaksiring et Tegallalang Rp 250 à 500 M. L'écart peut atteindre un facteur dix au sein d'une même régence.
Les portails d'annonces montrent la même chose rue par rue. En septembre 2026, les parcelles de Canggu sur 99.co allaient de Rp 5,25 M à Rp 19 M le m². Le bas de la fourchette correspond aux ruelles étroites et aux lisières de champs, le haut aux parcelles à distance de marche de la plage.
Source : Indo-Terra, bilan décennal du marché foncier de Bali, 14 janvier 2026 ; 99.co, annonces de terrains à Canggu, septembre 2026
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Là où les chiffres publiés divergent
La plupart des rapports de marché passent cette partie sous silence. Prenez Uluwatu : une analyse de 2026 donne Rp 5 à 8 M le m², une autre environ Rp 14 M. À Ubud, l'écart joue dans l'autre sens : Rp 4 à 13 M le m² dans un rapport et Rp 2 à 4 M dans un autre.
La cause tient à l'échantillon. L'un des rapports compte des lots de promoteurs dans les secteurs les plus recherchés, l'autre toutes les parcelles des portails d'annonces. Nous ne les moyennons pas. Pour une parcelle réelle, relevez trois à cinq parcelles voisines avec un accès routier et un zonage similaires. Nous avons écarté un tableau très diffusé : il donnait un prix à l'are qui ne correspondait pas à son propre prix au mètre.
| Quartier | Analyse A | Analyse B |
|---|---|---|
| Uluwatu | Rp 5,2 à 8,3 M | environ Rp 14,0 M |
| Ubud | Rp 4,4 à 13,3 M | Rp 2,1 à 4,2 M |
| Canggu | Rp 9,4 à 14,6 M | environ Rp 14,0 M |
Source : Coco Development Group, 26 mai 2026 ; OwnPropertyAbroad, 9 mai 2026 ; Magnum Estate, 26 mai 2026 ; convertis en roupies au taux utilisé sur notre site
Ce que coûte un terrain en leasehold
L'essentiel du marché ne vend pas de terrain du tout. Propertia comptait 81,8 % des annonces de Bali en leasehold (bail de longue durée) en mars 2026, ce qui colle à la loi : un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik), si bien que le bail foncier est le produit.
Le loyer du terrain à Canggu et à Pererenan se situe entre Rp 25 et 45 M par are et par an (Brighton, février 2026), et certaines parcelles de Pererenan en demandent désormais Rp 60 M. Cinq ares sous un bail de 25 ans représentent donc environ Rp 3 à 5,6 Md à verser d'emblée. Réparti sur toute la durée, un terrain en leasehold à Canggu revient à Rp 6 à 11 M le m², contre Rp 3 à 5 M à Ubud (Balitecture, 2026).
Source : Propertia, analyse de 16 316 annonces, données de mars 2026 ; Brighton, 7 février 2026 ; annonces de 99.co, septembre 2026 ; page des prix des terrains de Balitecture, 2026
La surcote de la pleine propriété n'est pas un chiffre fixe
Certains simulateurs appliquent la même décote à tous les leasehold. Le marché ne fonctionne pas ainsi. Propertia a relevé une surcote de la pleine propriété sur les villas achevées allant de zéro à Nusa Dua et 10 % à Jimbaran jusqu'à 76 % à Uluwatu, et jusqu'à 82 % dans les villages voisins.
La durée restante pèse plus sur le prix que n'importe quel coefficient. La villa en leasehold médiane de nos annonces avait 27 ans devant elle, 60 % avaient entre 21 et 30 ans, et 4 % seulement moins de 15 ans. En dessous d'une vingtaine d'années, les prix chutent plus vite et la villa devient plus difficile à revendre. Notre guide leasehold et pleine propriété (freehold) déroule le calcul sur un vrai prix.
Source : Propertia, données de mars 2026
L'évolution des prix des terrains
Sur les deux dernières années, les terrains de Bali ont gagné environ 15 à 30 %, et les micro-marchés les plus porteurs 7 à 15 % par an à périmètre constant (Magnum Estate, juin 2026). Sur une période plus longue, la pente est plus raide : les zones les plus prisées ont progressé de 200 à 400 % sur 2014-2024, dont un bond d'environ 51 % après la pandémie, sur 2021-2024 (Indo-Terra).
La hausse s'est déplacée vers la périphérie. La côte sud a atteint un plafond au-delà de Rp 2 Md l'are, et les acheteurs sont partis vers Ubud, Tabanan, Seseh et le Bukit. Les villages périphériques d'Ubud ont gagné 15 à 20 % par an sur 2022-2025, contre 5 à 8 % sur 2016-2019. Dans les zones centrales, le rythme récent est plus doux : les prix des annonces de Canggu sur 99.co ont progressé d'environ 3 % sur les six mois jusqu'en septembre 2026.
- 200–400 %
- environ 51 %
- 15–30 %
Source : Magnum Estate, 3 juin 2026 ; Indo-Terra, 14 janvier 2026 ; 99.co, septembre 2026
Ce qui limite l'offre nouvelle
Deux règles façonnent l'offre, et toutes deux sont administratives. La première est un moratoire sur les nouveaux permis d'hébergement touristique. Il passe par des directives aux régences plutôt que par un texte unique numéroté. Une analyse réglementaire l'applique à six régences, Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem et Klungkung, Badung, Gianyar et Denpasar restant en dehors. D'autres comptes rendus publiés tracent les limites autrement. Les projets autorisés avant son entrée en vigueur et les terrains déjà zonés pour le commerce sont exemptés, et les droits de propriété ne sont pas touchés.
La seconde est le zonage. Propertia a relevé que 9,3 % des annonces de Badung portent sur des terres agricoles ou protégées, plus d'un quart à Uluwatu et dans les villages alentour, contre 0,6 % à Seminyak. Depuis février 2026, un règlement provincial (Perda 4/2026) limite la conversion des terres agricoles productives en villas. Une partie de l'offre bon marché du Bukit est donc un terrain sur lequel on ne peut pas légalement construire de logement locatif. Notre guide du zonage montre comment vérifier une parcelle.
Source : Bali Property Rules, aperçu du moratoire, 12 février 2026 ; Propertia, données de mars 2026 ; Perda Provinsi Bali 4/2026
À quoi s'attendre ensuite
Les prévisions divergent, et ceux qui les font ont en général quelque chose à vendre. Un jeu de scénarios prudents pour 2027 retient comme cas central +3 à 7 % dans les corridors haut de gamme et des prix stables dans les segments en surchauffe, +8 à 12 % en hypothèse haute et −3 à 5 % en hypothèse basse (investlandbali). Une analyse plus optimiste attend 10 à 18 % par an à Canggu, Berawa, Pererenan et sur le corridor d'Uluwatu (Magnum Estate). Aucune source ne prévoit le prix à l'are pour 2027, et nous n'en inventerons pas.
Un chiffre à retenir : 38 % de l'offre annoncée est encore en construction, et 68 % des appartements. Ce stock arrivera sur le marché dans les deux prochaines années. Si vous achetez un terrain pour construire, chiffrez le budget de construction en même temps que le prix du terrain avant de vous engager.
Source : investlandbali, 1er juillet 2025 ; Magnum Estate, 3 juin 2026
Prochaines étapes
Pour voir ce que devient le terrain, comparez-le aux villas achevées dans notre article combien coûte une villa, ventilé par quartier. Le catalogue recense les villas et appartements vérifiés que nous vendons. Vous avez repéré une parcelle ou une villa ? Avant de verser un acompte, nous vérifions son zonage et son titre, sans frais pour vous.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Tout chiffre public est un prix demandé. Attendez-vous à conclure 5 à 15 % plus bas.
- Évaluez une parcelle par rapport à trois à cinq comparables de son propre voisinage, pas à une moyenne de quartier.
- La surcote de la pleine propriété va de 0 % à 82 % selon le quartier. Aucune décote unique ne s'applique.
- Plus d'un quart des parcelles annoncées autour d'Uluwatu se trouvent en zones restreintes.
Étape suivante : Marché immobilier de Bali en 2026 : demande, loyers et zonage
Questions fréquentes
Combien coûte un are de terrain à Canggu ?
Un terrain en pleine propriété au centre de Canggu se demande Rp 1,2 à 2,5 Md l'are, soit 100 m² (Magnum Estate, mai 2026). Louer un are coûte Rp 25 à 45 M par an. Ce sont deux prix demandés, et la vente se conclut en général 5 à 15 % plus bas.
Un étranger peut-il acheter un terrain à Bali ?
Pas en pleine propriété (Hak Milik), réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers louent le terrain, détiennent un droit d'usage (Hak Pakai) en tant que résidents, ou achètent par une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers). C'est pourquoi 81,8 % des annonces de Bali sont en leasehold (Propertia, mars 2026).
De combien le leasehold est-il moins cher que la pleine propriété à Bali ?
Cela dépend du quartier. Sur les villas achevées, la surcote de la pleine propriété allait de zéro à Nusa Dua et 10 % à Jimbaran jusqu'à 76 % à Uluwatu (Propertia, mars 2026). Il n'existe aucun coefficient valable pour toute l'île.
Les prix des terrains à Bali continuent-ils de monter ?
Les terrains ont gagné environ 15 à 30 % sur 2024-2026, la hausse se déplaçant vers Ubud, Tabanan, Seseh et le Bukit. Pour 2027, les scénarios publiés vont d'un recul de 3 à 5 % à une hausse de 8 à 12 %, avec +3 à 7 % comme cas central dans les corridors haut de gamme.
Pourquoi les rapports sur les prix des terrains d'un même quartier diffèrent-ils autant ?
Leurs échantillons diffèrent. L'un compte des lots de promoteurs dans les secteurs les plus recherchés, l'autre toutes les parcelles des portails. Pour Uluwatu, cela donne Rp 5 à 8 M le m² dans une analyse et environ Rp 14 M dans une autre.
D'où viennent nos informations
Les prix à l'are proviennent de cinq analyses indépendantes publiées entre février et juin 2026, dont deux sources indonésiennes qui donnent directement les prix à l'are. Nous avons converti en roupies les chiffres exprimés dans une autre monnaie, au taux de change utilisé sur l'ensemble de ce site. Les écarts entre analyses sont présentés côte à côte, sans moyenne ; un tableau incohérent en lui-même a été écarté. La part du leasehold, la surcote de la pleine propriété, les durées restantes et les statistiques de zonage viennent de l'étude d'annonces de Propertia de mars 2026. Les fourchettes rue par rue et la variation sur six mois viennent d'annonces de 99.co vérifiées en septembre 2026. Le moratoire suit une analyse réglementaire de février 2026, et les comptes rendus publiés sur sa portée divergent. Les prévisions sont des scénarios de parties intéressées, présentés comme tels.
- Magnum Estate, Bali Property Prices 2026, 26 mai et 3 juin 2026
- Brighton, Harga Tanah 1 Are di Bali 2026, 7 février 2026
- Indo-Terra, bilan décennal du marché foncier de Bali, 14 janvier 2026
- Propertia, analyse de 16 316 annonces de Bali, données de mars 2026
- 99.co Indonesia, annonces de terrains à Canggu, septembre 2026
- Coco Development Group, 26 mai 2026 ; OwnPropertyAbroad, 9 mai 2026
- Balitecture, prix des terrains à Bali, 2026
- Bali Property Rules, aperçu du moratoire, 12 février 2026
- investlandbali, scénarios de marché, 1er juillet 2025
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
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