Combien coûte une villa à Bali ? Prix par quartier, par taille et par budget

Les chambres déterminent qui loue la villa et la taille du terrain sur lequel elle se trouve. Rien ne fait davantage bouger le prix, et notre catalogue montre un net palier : la villa médiane d'une chambre est demandée à Rp 3,23 Md, celle de deux chambres à Rp 5,27 Md et celle de trois chambres à Rp 9,06 Md.

Le saut de deux à trois chambres est le plus raide. Les villas de trois chambres s'accompagnent plus souvent d'une parcelle complète, d'une piscine plus grande et d'une vue, et le terrain est inclus dans le prix. Les appartements obéissent à une autre logique. Vous payez plus cher le mètre carré mais bien moins cher par lot, car le lot est petit et la piscine et la salle de sport sont partagées.

Source : catalogue de Rise Real Bali, annonces publiées avec un prix, septembre 2026. Les projets sont comptés à leur prix de départ.

Parmi les quartiers où nous listons au moins dix villas, Umalas et Nyanyi affichent les médianes les plus élevées, à Rp 9,82 Md et Rp 8,41 Md. Les deux vendent surtout de grandes villas de trois et quatre chambres : une partie de l'écart tient donc à la gamme de biens plutôt qu'à l'adresse.

Le Bukit se situe au milieu. Uluwatu et Bingin tournent tous deux autour de Rp 6,4 à 6,7 Md, les villas avec vue mer tirant le haut de la fourchette bien au-delà de Rp 10 Md. Canggu ressort à Rp 5,04 Md, en partie parce qu'une bonne part de son parc se compose de villas compactes de deux chambres sur de petites parcelles. Ubud et Nusa Dua sont les portes d'entrée les moins chères vers une villa à soi.

Source : catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026 ; analyse de Propertia sur 16 316 annonces à Bali, données de mars 2026, converties en roupies au taux utilisé par notre site

Rapportée au mètre carré habitable, la villa médiane de notre catalogue est demandée à Rp 41,8 M et l'appartement médian à Rp 61,4 M. Ce prix au mètre est la seule façon équitable de comparer un appartement compact à une villa sur sa propre parcelle.

Décomposons maintenant ce chiffre. Les entrepreneurs de Bali annonçaient Rp 9 à 28 M le m² pour une construction terminée en 2026, selon le niveau de prestation, et la plupart des villas d'investissement se situent dans la moitié basse de cette fourchette. Le reste du prix demandé couvre le bail du terrain, les permis, le mobilier et la marge du promoteur. À Canggu, la part hors construction approche la moitié, ce qui est normal. Au-delà des deux tiers, demandez pourquoi. Notre guide du coût de construction détaille la partie construction poste par poste.

Source : catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026, annonces avec surface habitable indiquée ; grilles de prix d'entrepreneurs compilées par JasaBangunVilla et Balitecture, 2026

Deux villas au même plan peuvent être séparées de Rp 1 à 2 Md. L'emplacement à l'intérieur du quartier compte plus que le nom du quartier : quatre minutes à pied de la plage et dix minutes de scooter sont deux produits différents sur la même côte.

Reste le temps. On vous montre une villa, mais en leasehold vous achetez en réalité un nombre d'années. Divisez le prix par les années restantes et vous obtenez le coût de chaque année de bail. Une villa à Rp 5 Md avec 30 ans restants coûte Rp 167 M par année de bail. La même villa avec 20 ans restants coûte Rp 250 M. Parmi les villas en leasehold annoncées, la durée restante médiane était de 27 ans (Propertia, mars 2026).

L'achèvement compte aussi. Dans notre catalogue, la villa terminée médiane est demandée à Rp 6,23 Md contre Rp 5,11 Md pour une villa encore en construction. Cette décote rémunère le risque de chantier et les mois sans revenu locatif que vous acceptez.

Source : catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026 ; Propertia, durées de bail restantes des villas annoncées, mars 2026

À Bali, la piscine est un équipement standard : 95 % des annonces de notre catalogue en mentionnent une. Si vous construisez ou comparez une villa qui n'en a pas, une piscine à skimmers de 4 × 8 m coûte environ Rp 198 M à construire, et une piscine à débordement de même taille environ Rp 298 M.

La piscine continue de coûter après la remise des clés. Une visite d'entretien hebdomadaire revient à Rp 1,5 à 2 M par mois, et la pompe ajoute environ Rp 230 000 d'électricité pour une petite piscine. Nous traitons ces postes dans notre guide des frais courants.

Source : Kontraktor Kolam Renang Bali, tarifs des piscines, mars et août 2026 ; tarif PLN de juillet à septembre 2026 ; catalogue de Rise Real Bali

Sous Rp 2 Md, il s'agit surtout d'appartements et de studios. Environ 13 % de notre catalogue se situe là, dont les trois quarts d'appartements, Nusa Dua et Ubud fournissant le plus. Entre Rp 2 et 3,5 Md, la répartition est égale : appartements à Canggu et villas d'une chambre sur le Bukit et à Ubud.

La tranche de Rp 3,5 à 6 Md est le centre du marché et regroupe 29 % de nos annonces. Une villa de deux chambres avec sa propre piscine y devient la norme, à Bingin, Canggu, Uluwatu ou Ungasan. Au-dessus de Rp 6 Md, vous achetez trois chambres et une vue, et au-delà de Rp 10 Md les villas en front de mer et en haut de falaise.

Source : catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026

Le prix demandé n'est jamais la facture complète. Sur un leasehold classique, vous évitez les droits de mutation foncière, car un bail n'est pas inscrit au registre foncier. Vous payez tout de même le notaire, dont les honoraires sont plafonnés à 1 % de la valeur de l'acte, votre propre contrôle juridique, le mobilier si la villa est livrée vide, et le coût de mise en ligne sur les plateformes de réservation.

Un droit d'usage (Hak Pakai) coûte plus cher à mettre en place. Les droits de mutation de l'acheteur, la BPHTB, vont jusqu'à 5 %, le vendeur doit 2,5 % d'impôt sur le revenu sur la vente, et à Bali ce titre ne s'applique qu'aux maisons à partir de Rp 5 Md. En achetant à un promoteur, vérifiez si la TVA est comprise dans le prix. Pour les logements de moins de Rp 30 Md, le taux effectif est de 11 %, ce qui, sur une villa à Rp 5 Md, est une question de Rp 550 M.

Source : PP 24/2016 sur les honoraires de notaire et de PPAT ; Law 1/2022 (HKPD) sur la BPHTB ; PP 34/2016 ; Ministerial Decree ATR/BPN 1241/2022 ; PMK 131/2024 sur la TVA ; budget mobilier de Miraland, 2025 ; pratique de Rise Real Bali sur les transactions, 2023–2026

Bali n'a pas de registre public des prix de vente : tous les chiffres publiés sont donc des prix demandés. Une étude de marché estime l'écart avec la transaction finale à 13,2 % au global et à 8,3 % pour les appartements, une autre à 5 à 15 %. Retirez environ un dixième de toute médiane de quartier avant de comparer.

Faites ensuite les vérifications que nous utilisons nous-mêmes. Placez la villa à côté de quelques annonces comparables à proximité, avec une durée restante similaire, et comparez le coût par année de bail plutôt que le prix affiché. Décomposez ensuite le prix entre terrain et coût de construction pour voir ce qui reste pour la marge. Pour un achat important, un évaluateur agréé (Penilai Publik) facture à partir de Rp 1,32 M pour un bien jusqu'à 250 m², TVA en sus, ce qui représente bien moins d'un demi pour cent d'une transaction typique.

Source : Propertia, mars 2026 ; Magnum Estate, prix de l'immobilier à Bali en 2026 ; PMK 101/2014, dans sa version modifiée par PMK 228/2019, sur les évaluateurs publics ; barèmes d'honoraires de cabinets d'évaluation, août 2025

Parcourez notre catalogue en gardant à l'esprit les tranches de budget ci-dessus, ou partez d'une page de quartier comme Nusa Dua ou Ungasan, où les prix d'entrée sont plus bas. Avant de comparer les rendements, lisez en quoi le leasehold et la pleine propriété diffèrent en argent, puis testez une villa précise dans le calculateur de rendement.

Questions fréquentes