Charges d'une villa à Bali : électricité, eau, piscine, personnel et entretien

Séparez la facture en deux. D'un côté, les abonnements, comptés au compteur et tarifés par l'État : électricité, eau et internet. De l'autre, tout le reste, c'est-à-dire la main-d'œuvre, fixée par le marché et par ce que vous convenez avec les personnes qui s'occupent de la villa. Cette seconde moitié est presque toujours la plus lourde.

Le tableau montre une villa de deux à trois chambres avec piscine, gérée par son propriétaire. Les estimations du secteur situent l'ensemble du budget mensuel, réparations comprises, entre Rp 10,5 et 18,2 M. Si une société de gestion exploite la villa en location, une partie du coût du personnel passe dans ses honoraires, comme l'explique notre guide des frais de gestion.

Source : Bali Villa Hub, 21 février 2026 ; Solar Property Bali, 3 juin 2026 ; tarif PLN de juillet à septembre 2026 ; tarif 2026 de Perumda Tirta Mangutama ; grille de prix de Biznet Home, 23 avril 2026 ; Alpha Partner Bali, 5 mai 2026

PLN, l'opérateur public, tarife l'électricité selon la puissance de votre raccordement en voltampères. Les logements à 1 300 ou 2 200 VA paient Rp 1 444,70 le kWh. À partir de 3 500 VA, le tarif est de Rp 1 699,53, soit 18 % de plus. Le gouvernement a laissé les deux tarifs inchangés pour juillet-septembre 2026, et les tarifs résidentiels n'ont pas bougé depuis 2022.

Une villa équipée de deux ou trois climatiseurs, d'un chauffe-eau et d'une pompe de piscine demande 3 500 à 5 500 VA : elle tombe donc dans le tarif le plus élevé. Passer un raccordement de 2 200 VA à 5 500 VA coûte environ Rp 3,2 M, une seule fois. Une villa louée à titre commercial peut relever du groupe professionnel B-2 (6 600 VA et plus) à Rp 1 444,70, moins cher que le tarif résidentiel.

Les jetons prépayés et la facturation postpayée coûtent le même prix au kWh. La différence est ailleurs. Un compteur postpayé facture un minimum de 40 heures à pleine puissance : une villa vide à 3 500 VA paie donc quand même Rp 237 934 par mois, et un abonnement à 5 500 VA exige un dépôt de garantie unique de Rp 863 500. Par-dessus la facture, le kabupaten peut ajouter une taxe locale sur l'électricité (PBJT) pouvant aller jusqu'à 10 %. Denpasar applique les 10 % pleins.

Source : PT PLN, ajustement tarifaire de juillet à septembre 2026, signé le 1er juillet 2026 ; ANTARA et RRI, septembre 2026 ; barèmes du dépôt de garantie client PLN ; AstraPay et Kompas.com sur les mises à niveau de raccordement, août 2026 ; PP 4/2023 et Denpasar Perda 5/2023 sur la PBJT

Le service des eaux de Badung, Perumda Tirta Mangutama, facture par tranches selon la catégorie de clientèle. Une maison particulière à gros raccordement paie Rp 4 749 le m³ pour les 10 premiers m³, Rp 8 165 pour les 10 suivants et Rp 8 743 au-delà, plus un forfait fixe de Rp 13 000 par mois. Un paiement après le 25 entraîne Rp 25 000 de pénalité de retard.

Dès que la maison est louée, elle peut passer dans une catégorie professionnelle, où la tranche la plus haute pour l'hébergement, les cafés et les spas coûte Rp 16 290 le m³. Sur les mêmes 50 m³, la facture double presque. Demandez au vendeur dans quelle catégorie se trouve le compteur.

L'eau du réseau en Indonésie est certifiée eau propre, non eau potable : les villas la font donc bouillir, la filtrent ou achètent des bonbonnes de 19 litres. Un osmoseur domestique est affiché à partir de Rp 5,28 M. Un puits privé exige une autorisation au titre de la loi sur les ressources en eau, renouvelée tous les cinq ans. À Badung, l'usage non domestique des eaux souterraines est taxé à 20 % de la valeur de l'eau, alors que l'usage domestique en est exempté.

Source : Perumda Air Minum Tirta Mangutama, tarif 2026 selon Badung Regent Decree 1058/01/HK/2025, publié le 2 janvier 2026 ; Regent Decree 1060/01/HK/2022 ; Law 17/2019 et PP 30/2024 ; Badung Perda 1/2011 sur la taxe sur les eaux souterraines ; Permenkes 2/2023

Le salaire minimum de Badung pour 2026 est de Rp 3 791 002 par mois, le plus élevé de Bali. Denpasar est à Rp 3 499 879 et Tabanan à Rp 3 287 679. Gianyar, qui couvre Ubud, est à Rp 3 316 798. Les salaires du marché pour le travail en villa partent du minimum et montent avec l'expérience et la maîtrise de l'anglais.

Un jardinier ou technicien piscine à temps plein gagne Rp 3 à 4 M, ou Rp 1,5 à 2 M pour trois jours par semaine. Un gardien de nuit gagne Rp 3,1 à 4 M, un employé de maison Rp 3,5 à 4,5 M et un responsable de villa Rp 8 à 12 M. Deux coûts s'ajoutent pour chaque salarié. Chaque année, vous versez la THR, une prime de fête équivalant à un mois de salaire après douze mois de service. Les employeurs déclarés versent aussi environ 10 à 11,7 % des salaires aux régimes d'assurance santé et emploi BPJS.

Source : Governor of Bali Decree 1021/03-M/HK/2025 ; Kompas, 1er janvier 2026 ; Bali Villa Hub, 21 février 2026 ; Solar Property Bali, 3 juin 2026 ; Absenia et IDN Times sur les taux BPJS, 2026

Un prestataire piscine facture selon la fréquence des visites. Une fois par semaine coûte Rp 1,5 à 2 M par mois, deux fois par semaine Rp 2,5 à 3,5 M et trois fois Rp 4 à 6 M. Si votre propre personnel s'en charge, vous ne payez que les produits, environ Rp 300 000 à 600 000 par mois.

La pompe est facile à chiffrer. Une pompe de 750 W qui tourne six heures par jour consomme 135 kWh par mois, soit environ Rp 229 500 au tarif de la villa. Deux projecteurs sous-marins de 12 W allumés douze heures ajoutent Rp 14 700. Pour un bassin de 3 × 7 m, cela fait environ Rp 244 000 d'électricité par mois.

Source : Kontraktor Kolam Renang Bali, 7 avril 2026 ; Raga Pool, 15 juin 2026 ; notre calcul au tarif PLN R-2

L'humidité relative à Denpasar est en moyenne de 77 à 82 % tous les mois de l'année, et janvier apporte environ 350 mm de pluie. La moisissure met 24 à 48 heures seulement à s'installer sur une surface mouillée, et l'Agence américaine de protection de l'environnement (EPA) recommande de garder l'humidité intérieure sous 60 %. Ventilation, climatisation ou déshumidificateur doivent combler cet écart.

Un déshumidificateur de 12 litres par jour coûte environ Rp 2,5 M. À 250 W en continu, il consomme 6 kWh par jour, soit environ Rp 260 000 par mois au tarif résidentiel, ce qui reste moins cher que de remplacer un matelas. Un prestataire de Bali publie un traitement antimoisissure à Rp 8 000 le m³ de volume de pièce, avec un minimum de Rp 800 000. Une toiture en chaume alang-alang coûte environ Rp 350 000 le m² à poser et doit être remplacée tous les 5 à 10 ans.

Source : Climates to Travel, normales de l'aéroport de Denpasar 1991–2020 ; US EPA, A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home, 18 février 2026 ; mybest Indonesia ; Mr. Biocid, liste de prix ; Pablo Luna Studio, 5 juillet 2024

Les tropiques usent une maison plus vite que ne le supposent la plupart des tableurs. Aux années 2 et 3, les changements de filtres des climatiseurs deviennent de vraies révisions. Entre les années 3 et 5, on remplace des unités split, on refait l'étanchéité et le revêtement de la piscine, et ces factures tombent souvent en même temps.

Le mobilier souple et les matelas s'usent plus vite qu'en climat sec. Meubler une villa de deux à trois chambres de 140 m² coûte Rp 175 à 290 M : gardez donc un fonds de remplacement. Nous modélisons l'usure et le remplacement à 3 % de la valeur par an. La défaillance de l'étanchéité est la cause la plus fréquente des dégradations précoces que relèvent les inspecteurs : vérifiez-la avant d'acheter.

Source : Paradyse Homes, calendrier d'entretien des villas, 2026 ; budget mobilier de Miraland, 7 août 2025 ; VillaAudit, 16 juin 2026 ; modèle de coûts de Rise Real Bali

La taxe foncière sur le terrain et le bâti, PBB-P2, est plafonnée à 0,5 % d'une base imposable que le kabupaten fixe entre 20 et 100 % de la valeur officielle (loi 1/2022). Badung a réévalué les valeurs en 2025 pour la première fois depuis 2020, et les factures ont surtout augmenté sur les terrains commerciaux. La collecte des déchets n'est plus une facture communale à Badung, car la Perda 7/2023 a supprimé la redevance du kabupaten. Vous payez directement le collecteur, le banjar ou un centre de recyclage local (TPS3R).

L'assurance habitation suit le tarif du régulateur financier. Pour une maison de trois étages au plus, la prime de base va de 0,294 à 0,558 pour mille du capital assuré, selon la classe de construction. La garantie séisme est tarifée à part : interrogez l'assureur sur la zone de Bali.

Source : Law 1/2022 (HKPD) ; Badung Perda 7/2023 ; Bali Post citant Bapenda Badung, 18 août 2025 ; SE OJK 6/SEOJK.05/2017

Dans notre modèle de location, l'entretien, les réparations et les nuits vides prennent 12 % du chiffre d'affaires, la gestion 18 % et l'impôt sur le revenu 10 % pour un résident fiscal : le propriétaire garde donc environ 60 %. Prenons une villa qui génère Rp 548 M par an. La ligne de 12 % représente environ Rp 66 M, soit Rp 5,5 M par mois, pour l'électricité et l'eau, les petites réparations et l'usure. Le personnel en contact avec les voyageurs est compris dans les honoraires du gestionnaire.

Si la projection d'un vendeur fixe les charges à 5 % du chiffre d'affaires, demandez ce qui manque. Le tableau complet, commissions comprises, figure dans notre guide du rendement locatif. Pour tester une villa précise, utilisez le calculateur de rendement ou choisissez-en une dans le catalogue, en commençant par des quartiers comme Canggu et Ubud.

Source : Modèle de rendement de Rise Real Bali, médiane des modèles de notre catalogue, septembre 2026

Questions fréquentes