Appartements à vendre à Bali : ce que vous possédez, ce qu'ils rapportent et comment en sortir

Un appartement à Bali, c'est un lot dans un immeuble en copropriété ; une villa, c'est une maison sur sa propre parcelle. Les annonces emploient « apartment » ou « condo » pour le premier, et « condotel » quand un exploitant hôtelier loue le lot à votre place.

L'appartement médian de notre catalogue coûte Rp 2,51 Md pour environ 43 m². La villa médiane coûte Rp 5,46 Md pour environ 142 m². Au mètre carré, l'appartement est plus cher : Rp 60,6 M contre Rp 43,1 M. Les villas sont détaillées dans notre guide des prix d'une villa à Bali.

Source : Catalogue de Rise Real Bali (annonces publiées), octobre 2026 ; Decree 1241/2022 ; Alpha Partner Bali, mai 2026 (villa avec piscine de une à trois chambres, exploitée par son propriétaire)

Oui, mais seulement sur un lot et au-dessus d'un prix plancher. Selon le règlement gouvernemental 18/2021, un étranger en règle au regard de l'immigration peut détenir en strata title un lot d'appartement (HMSRS). À Bali, le lot doit coûter au moins Rp 2 Md (décret ministériel 1241/2022), contre Rp 5 Md pour une maison.

L'immeuble doit reposer sur un terrain en HGB (droit de bâtir) ou en Hak Pakai (droit d'usage), selon l'article 17 de la loi 20/2011. Sur un terrain de l'État, ce droit court 30 ans, se prolonge de 20 ans puis se renouvelle pour 30 ans, et le titre du lot ne peut pas lui survivre (Hukumonline, août 2025).

Les textes présentent aussi ces achats comme des logements : l'article 69 parle de résidence ou d'habitation. Si vous comptez louer le lot, demandez à votre notaire de confirmer par écrit que votre montage l'autorise. Les maisons sont traitées dans notre guide du Hak Pakai.

Source : Government Regulation 18/2021, articles 69–71 ; ATR/BPN Decree 1241/SK-HK.02/IX/2022 ; Law 20/2011, article 17 ; Hukumonline, février 2023 et août 2025 ; Bisnis.com, août 2023

Le leasehold n'impose ni prix plancher, ni visa, ni nouveau titre foncier, ce qui explique en partie ce choix. Environ 97 % des annonces d'appartements de notre catalogue sont en leasehold (notre décompte, octobre 2026), et les rares qui évoquent le strata title le présentent comme une étape ultérieure ou une question ouverte.

Vous achetez des années d'usage, pas un terrain. La durée de base est le plus souvent de 27 ans, et environ la moitié des annonces mentionnent une prolongation.

Ces années s'épuisent. En ligne droite, un studio à Rp 2,3 Md sur un bail de 27 ans perd environ Rp 85 M de valeur par an (notre calcul). Avec Rp 176 M nets (le cas à 60 % ci-dessous), une fois cet amortissement retranché, il reste environ 4 % du prix. Voir leasehold ou pleine propriété (freehold) et prolongation du bail.

Source : Catalogue de Rise Real Bali, octobre 2026 ; notre calcul de décroissance linéaire

La plupart reversent une part des revenus, et certains ajoutent une garantie fixe pour les premières années. L'exploitant loue le lot, garde ses frais et vous reverse le reste. Une garantie verse un pourcentage fixe du prix, quel que soit le revenu réel du lot.

Dans notre modèle, une société de gestion prélève 18 % des revenus et un exploitant de resort environ 23 %. L'entretien, les réparations et les nuits vides en retirent 12 %, et l'impôt sur le revenu 10 % pour un résident. Le propriétaire conserve environ 60 %, ou 55 % avec un exploitant de resort. Un non-résident subit une retenue à la source de 20 % (PPh 26) et garde environ 50 % (Ortax, juin 2026).

Le nombre de nuits propriétaire fixe vos séjours gratuits, et les exploitants bloquent souvent juillet, août et le Nouvel An. Dans les contrats que nous voyons, les garanties durent de deux à cinq ans, et l'occupation réelle ne se vérifie qu'ensuite. Le reste est détaillé dans notre guide des frais de gestion.

Source : Modèle de rendement de Rise Real Bali et nos analyses de contrats avec les exploitants, 2023–2026 ; Ortax, 19 juin 2026 ; Bukitvista, mis à jour en mars 2026

Dans notre modèle, un appartement d'une chambre affiche environ 0,3 point de rendement net en plus : presque une égalité. Le revenu, c'est le prix de la nuit multiplié par les nuits réservées, et le propriétaire en garde environ 60 %. La chambre supplémentaire rapporte surtout par un tarif plus élevé.

Le studio médian coûte Rp 2,3 Md pour 33 m², l'appartement d'une chambre Rp 2,5 Md pour 49 m². Nos modèles de rendement les évaluent à Rp 1,34 M et Rp 1,52 M la nuit. La moyenne de l'île est de 36,0 % d'occupation à Rp 2,85 M la nuit, villas comprises (AirROI, 12 mois jusqu'au 12 septembre 2026).

Source : Catalogue et modèles de rendement de Rise Real Bali, octobre 2026 ; page du marché de Bali d'AirROI, 12 mois jusqu'au 12 septembre 2026, converti au taux utilisé sur notre site

Comptez des charges communes mensuelles facturées au mètre carré, plus une réserve pour les gros travaux. Le fonds de travaux (sinking fund) finance ascenseurs, pompes et peintures, à hauteur d'environ 10 à 15 % des charges (OCBC Indonesia, janvier 2025 ; Mamikos).

Les guides consacrés à Jakarta ne s'accordent pas sur ces charges : Rp 20 000 à 25 000 par m² et par mois (detikProperti, septembre 2023) contre Rp 10 000 à 15 000 (Mamikos, sans date). Les immeubles de Bali fixent les leurs. À Rp 25 000, chiffre donné à titre d'illustration, un studio de 33 m² paie Rp 9,9 M par an, ce qui retire 0,4 point de rendement net. Notre ligne d'entretien à 12 % ne les couvre pas forcément : demandez qui paie.

Si l'immeuble est enregistré comme rumah susun (immeuble en copropriété), demandez à voir son association de copropriétaires (P3SRS). En juin 2026, l'ATR/BPN a prévenu que l'absence de cette association, ou des droits fonciers expirés, peut rendre un lot invendable et impossible à hypothéquer.

Source : OCBC Indonesia, 15 janvier 2025 ; detikProperti, 20 septembre 2023 ; Mamikos ; ATR/BPN, d'après iNews et RCTI+, 1er juin 2026 ; calcul de Rise Real Bali

Cela peut valoir le coup : bon marché signifie en général petit, pas bail court. Environ un tiers des annonces d'appartements coûtent moins de Rp 2 Md, avec une médiane de Rp 1,74 Md pour 30,5 m² (notre décompte, octobre 2026). Les moins chers démarrent autour de Rp 1,2 Md. Leur bail de base médian est de 28,5 ans, un peu plus long que les 27 ans des lots plus chers.

Au mètre carré, l'écart est faible aussi : Rp 56,4 M contre Rp 62,7 M. Sous le plancher de Rp 2 Md, un étranger ne peut pas prendre de strata title à Bali ; ces opérations se font donc en leasehold. Vérifiez les années de bail restantes et l'avancement du chantier, car la plupart des annonces portent sur des programmes encore en construction.

Source : Catalogue de Rise Real Bali, octobre 2026 ; Ministerial Decree 1241/2022

Cela dépend des années de bail restantes et des documents. À notre connaissance, aucun indice public ne corrige les prix de revente des appartements de Bali en fonction des années de bail restantes : votre valeur de sortie reste donc une hypothèse.

Un leasehold change de mains par cession : l'acheteur reprend votre contrat, et le propriétaire du terrain peut devoir donner son accord. Un lot en strata title se vend comme n'importe quel titre enregistré, avec des droits de mutation à la charge de l'acheteur (BPHTB) jusqu'à 5 % et un impôt libératoire de 2,5 % sur le revenu du vendeur (loi 1/2022 ; PP 34/2016).

Deux limites réduisent le nombre d'acheteurs. Un lot en strata title revendu sous Rp 2 Md ne peut pas passer à un acheteur étranger en strata title selon le décret, et un immeuble sans association de copropriétaires active peut être très difficile à vendre. Calculez la sortie sur la valeur du bail restant.

Source : Pratique de Rise Real Bali ; Law 1/2022 ; PP 34/2016 ; Hukumonline et Pajakku sur les taxes de transfert immobilier ; ATR/BPN, 1er juin 2026

Les annonces d'appartements se concentrent à Canggu et Seseh, avec d'autres autour d'Ungasan et de Nusa Dua. Testez un lot dans le simulateur de rendement, puis parcourez le catalogue pour les durées de bail et nos estimations de rendement.

Envoyez-nous la liste de prix et le projet de contrat de l'exploitant, nous modéliserons le lot. Notre commission est payée par le promoteur ou le vendeur. Le calcul pour les villas figure dans notre guide du rendement locatif.

Questions fréquentes