شراء شقة في بالي: ما الذي تملكه، وكم تدرّ، وكيف تخرج

في الاستثمار بشقة تشتري وحدة داخل مبنى مشترك، أما الفيلا فبيت على قطعة أرض مستقلة. تسمّي الإعلانات النوع الأول «شقة» أو «كوندو»، وتضيف «كوندوتل» حين يؤجّر مشغّل فندقي الوحدة لحسابك.

وسيط الشقة في كتالوجنا 2.51 مليار روبية لمساحة نحو 43 م²، ووسيط الفيلا 5.46 مليار روبية لنحو 142 م². وبالمتر المربع الشقة أغلى: 60.6 مليون روبية مقابل 43.1 مليون. أما الفلل فنغطيها في دليل سعر الفيلا في بالي.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali (الإعلانات المنشورة)، أكتوبر 2026؛ القرار 1241/2022؛ Alpha Partner Bali، مايو 2026 (فيلا بمسبح بغرفة إلى ثلاث غرف نوم يديرها مالكها)

نعم، لكن بسند للوحدة وحدها وفوق حد أدنى للسعر. بموجب النظام الحكومي 18/2021 يستطيع أجنبي يحمل أوراق إقامة سارية أن يحوز ملكية الطابق (HMSRS) لوحدة سكنية. وفي بالي يجب ألا يقل سعر الوحدة عن 2 مليار روبية (القرار الوزاري 1241/2022)، مقابل 5 مليار لمنزل على أرض.

ويجب أن يقوم المبنى على أرض بحق HGB أو Hak Pakai (القانون 20/2011، المادة 17). وعلى أرض الدولة يمتد هذا الحق 30 سنة، ثم يُمدَّد 20 سنة ويُجدَّد 30 سنة، ولا يستطيع سند الوحدة أن يتجاوزه (Hukumonline، أغسطس 2025).

وتتعامل القواعد مع هذه الصفقات بوصفها مسكناً، إذ تتحدث المادة 69 عن منزل للسكن. فإن كنت تنوي تأجير الوحدة، فاطلب من كاتب العدل تأكيداً مكتوباً بأن هيكلك يسمح بذلك. ودليل Hak Pakai يغطي المنازل.

المصدر: النظام الحكومي 18/2021، المواد 69–71؛ قرار ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022؛ القانون 20/2011، المادة 17؛ Hukumonline، فبراير 2023 وأغسطس 2025؛ Bisnis.com، أغسطس 2023

الإيجار الطويل لا يحتاج حداً أدنى للسعر ولا تأشيرة ولا سنداً جديداً للأرض، وهذا يفسّر جزءاً من الإقبال عليه. نحو 97% من إعلانات الشقق في كتالوجنا إيجار طويل (إحصاؤنا، أكتوبر 2026)، والقليل الذي يذكر ملكية الطابق يعدّها خطوة لاحقة أو مسألة مفتوحة.

أنت تشتري سنوات استخدام لا أرضاً. المدة الأساسية المعتادة 27 سنة، وينص نحو نصف الإعلانات على تمديد.

وهذه السنوات تتناقص. على خط مستقيم، يفقد استوديو بـ2.3 مليار روبية على عقد 27 سنة نحو 85 مليون روبية من قيمته كل سنة (حسابنا). وبعد خصم هذا التناقص من الصافي البالغ 176 مليون روبية (حالة الـ60% أدناه) يتبقى نحو 4% من السعر. وللمقارنة بين الصيغتين اقرأ الإيجار الطويل أم التملك الحر وتمديد عقد الإيجار.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، أكتوبر 2026؛ حسابنا لتناقص القيمة على خط مستقيم

أغلبها يدفع حصة من الإيراد، وبعضها يضيف ضماناً ثابتاً في السنوات الأولى. يؤجّر المشغّل الوحدة ويقتطع رسمه ويحوّل إليك الباقي. أما الضمان فيدفع نسبة محددة من السعر مهما كان دخل الوحدة.

في نموذجنا تأخذ شركة الإدارة 18% من الإيراد، ومشغّل المنتجع نحو 23%. وتأخذ الصيانة والإصلاحات والليالي الفارغة 12%، وضريبة الدخل 10% للمقيم. فيحتفظ صاحب الوحدة بنحو 60%، أو 55% مع مشغّل المنتجع. وغير المقيم يدفع استقطاعاً 20% (PPh 26) ويحتفظ بنحو 50% (Ortax، يونيو 2026).

ليالي صاحب الوحدة تحدد إقاماته المجانية، وكثيراً ما يحجب المشغّلون يوليو وأغسطس ورأس السنة. والضمانات في العقود التي نراها تمتد من سنتين إلى خمس، ولا يظهر الإشغال الفعلي إلا بعدها. وبقية الصورة في دليل رسوم الإدارة.

المصدر: نموذج عائد Rise Real Bali ومراجعاتنا لاتفاقيات المشغّلين، 2023–2026؛ Ortax، 19 يونيو 2026؛ Bukitvista، تحديث مارس 2026

الشقة بغرفة نوم تتفوق بنحو 0.3 نقطة صافياً في نموذجنا، أي ما يقارب التعادل. الإيراد هو سعر الليلة مضروباً في الليالي المحجوزة، ويحتفظ صاحب الوحدة بنحو 60%. وتدرّ الغرفة الإضافية أساساً عبر سعر أعلى.

وسيط الاستوديو 2.3 مليار روبية لمساحة 33 م²، والشقة بغرفة نوم 2.5 مليار لمساحة 49 م². نسعّرهما في نماذجنا بـ1.34 مليون و1.52 مليون روبية لليلة. والمتوسط على مستوى الجزيرة إشغال 36.0% بسعر 2.85 مليون روبية لليلة، والفلل داخلة فيه (AirROI، 12 شهراً حتى 12 سبتمبر 2026). وللمقارنة، تحقق شقة بغرفة نوم في قرية جميرا الدائرية (JVC) بدبي نحو 5% صافياً بعد رسوم الخدمات والشغور، بتقديرنا على أسعار Bayut للنصف الأول من 2026.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali ونماذج العائد، أكتوبر 2026؛ صفحة سوق بالي في AirROI، 12 شهراً حتى 12 سبتمبر 2026، بالتحويل بالسعر الذي يستخدمه موقعنا؛ Bayut، النصف الأول 2026؛ Driven Properties وLuxhabitat، رسوم الخدمات 2026؛ نموذج عائد Rise Real Bali

يُتوقع رسم خدمات شهري يُحسب على المتر المربع، وإلى جانبه احتياطي للإصلاحات الكبرى. صندوق الاحتياطي يغطي المصاعد والمضخات وإعادة الطلاء بنحو 10–15% من الرسم (OCBC Indonesia، يناير 2025؛ Mamikos).

تختلف أدلة جاكرتا حول الرسم: 20,000–25,000 روبية للمتر المربع شهرياً (detikProperti، سبتمبر 2023) مقابل 10,000–15,000 (Mamikos، بلا تاريخ). ومباني بالي تضع رسومها بنفسها. وبرسم توضيحي 25,000 روبية يدفع استوديو 33 م² نحو 9.9 مليون روبية في السنة، وهذا يخفض العائد الصافي 0.4 نقطة. وبند الصيانة عندنا (12%) لا يغطيه بالضرورة، فاسأل من يدفعه.

وفي مبنى مسجّل كمجمّع سكني متعدد الطوابق (rumah susun) يُسأل عن اتحاد الملاك (P3SRS). فقد حذّرت ATR/BPN في يونيو 2026 من أن غيابه، أو انتهاء حقوق الأرض، قد يجعل الوحدة غير قابلة للبيع ولا للرهن.

المصدر: OCBC Indonesia، 15 يناير 2025؛ detikProperti، 20 سبتمبر 2023؛ Mamikos؛ ATR/BPN عبر iNews وRCTI+، 1 يونيو 2026؛ حساب Rise Real Bali

قد تستحق، لأن الرخيص يعني عادةً الصغير لا قصير المدة. نحو ثلث إعلانات الشقق أقل من 2 مليار روبية، بوسيط 1.74 مليار روبية لمساحة 30.5 م² (إحصاؤنا، أكتوبر 2026). وأرخصها يبدأ قرب 1.2 مليار روبية. ووسيط مدتها الأساسية 28.5 سنة، أطول قليلاً من 27 سنة في الوحدات الأغلى.

والفجوة في سعر المتر صغيرة أيضاً: 56.4 مليون روبية مقابل 62.7 مليون روبية. وتحت حد 2 مليار لا يستطيع الأجنبي ملكية الطابق في بالي، فتجري هذه الصفقات إيجاراً طويلاً. وتُراجع سنوات الإيجار المتبقية ومرحلة البناء، فأغلب الإعلانات ما زال قيد الإنشاء.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali، أكتوبر 2026؛ القرار الوزاري 1241/2022

تتوقف على سنوات الإيجار المتبقية وعلى سلامة الأوراق. وعلى حد علمنا لا يوجد مؤشر عام يعدّل أسعار بيع الشقق في بالي بحسب السنوات المتبقية، فقيمة خروجك افتراض.

ينتقل الإيجار الطويل بـنقل العقد: يدخل المشتري في عقدك، وقد يحتاج مالك الأرض إلى الموافقة. أما وحدة ملكية الطابق فتُباع كأي سند مسجَّل، مع ضريبة نقل الملكية على المشتري (BPHTB) حتى 5%، وضريبة دخل نهائية 2.5% على البائع (القانون 1/2022؛ PP 34/2016).

وقيدان يضيّقان دائرة المشترين. فوحدة ملكية الطابق التي تُباع بأقل من 2 مليار روبية لا يجوز أن تنتقل إلى مشترٍ أجنبي بملكية الطابق بحسب القرار، والمبنى الذي لا يوجد فيه اتحاد ملاك نشط قد يصعب بيعه أصلاً. ويُحسب الخروج على قيمة الإيجار المتبقي.

المصدر: ممارسة Rise Real Bali؛ القانون 1/2022؛ PP 34/2016؛ Hukumonline وPajakku عن ضرائب نقل العقار؛ ATR/BPN، 1 يونيو 2026

تتركز إعلانات الشقق في كانجو (Canggu) وسيسيه (Seseh)، ومعها عدد آخر حول أونجاسان (Ungasan) ونوسا دوا (Nusa Dua). جرّب وحدة في حاسبة العائد، ثم تصفّح الكتالوج لمدد الإيجار وتقديراتنا للعائد.

أرسل لنا قائمة الأسعار ومسودة اتفاقية المشغّل، ونحسب لك الوحدة. المطوّر أو البائع هو من يدفع عمولتنا. وحساب الفلل في دليل عائد التأجير.

أسئلة شائعة